第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其市場(chǎng)運(yùn)行(參考版)
2025-07-30 23:50本頁(yè)面
【正文】 產(chǎn)權(quán)登記不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的基礎(chǔ)和前提，而且可以成為微觀管理的樞紐。預(yù)售：土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工證、預(yù)售計(jì)劃、工程建設(shè)計(jì)劃、預(yù)售款的監(jiān)管方案、設(shè)和的除地價(jià)款外資金已達(dá)25%的驗(yàn)資證明。（√）措施（1）健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度：公開(kāi)化、標(biāo)準(zhǔn)化（2）推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)。規(guī)劃要求：超前、科學(xué)、動(dòng)態(tài)、適用地價(jià)政策【判斷】土地成本占總開(kāi)發(fā)成本中占重要比重時(shí)，政府完全可以通過(guò)調(diào)控地價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控（√）稅收政策房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。商品房：完全市場(chǎng)化；主要組成部分。住房政策廉租住房：最低收入家庭；完全由政府控制，不能進(jìn)入市場(chǎng)流通。金融政策金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件。手段類(lèi)別知識(shí)點(diǎn)土地供應(yīng)政策政府的土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與運(yùn)行有決定性影響。（判斷）非均衡總量非均衡：潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給。在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的背景下，住房市場(chǎng)的運(yùn)行要受到貨幣政策和財(cái)政政策的影響，從住房市場(chǎng)來(lái)看，政府干預(yù)屬于一種引致性的干預(yù)。波谷時(shí)，擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策。復(fù)蘇和繁榮兩個(gè)階段構(gòu)成擴(kuò)張過(guò)程，衰退與蕭條兩個(gè)階段構(gòu)成收縮過(guò)程。（三）房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系類(lèi)型過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)泡沫不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)供求關(guān)系：供給增長(zhǎng)大于需求增長(zhǎng)時(shí)；價(jià)值關(guān)系：市場(chǎng)價(jià)格大于實(shí)際價(jià)格（過(guò)度投機(jī)引起）嚴(yán)重性和危害性可以通過(guò)調(diào)節(jié)回復(fù)，不能自我調(diào)整危害更大階段不同下降階段（理解一般會(huì)處于第三階段）上升階段（理解一般會(huì)處于第二階段）動(dòng)機(jī)不同長(zhǎng)期收益短期收益兩者聯(lián)系泡沫產(chǎn)生，一定會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā)；過(guò)度開(kāi)發(fā)不一定由泡沫引起；（四）衡量指標(biāo)：6個(gè)指標(biāo)（4個(gè)價(jià)，兩對(duì)“增長(zhǎng)+需求”）實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率；房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)；房?jī)r(jià)收入比；個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率/居民平均家庭收入增長(zhǎng)率（彈性）；投資需求/使用需求第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)必要性原因知識(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈是政府進(jìn)行干預(yù)的最重要前提原因：壟斷、外部性、信息不對(duì)稱、市場(chǎng)不完全、失業(yè)、通貨膨脹及失衡、再分配和優(yōu)效品、公共品措施：（1）壟斷：制定反壟斷政策（2）外部性：稅收、補(bǔ)貼、外部性收益成本內(nèi)部化（3）信息不對(duì)稱：信息公開(kāi)制度住房問(wèn)題和住房保障措施：生產(chǎn)性補(bǔ)貼增加可支付住房供給消費(fèi)性補(bǔ)貼提高居民住房支付能力采取價(jià)格和租金管制措施宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)。（二）“過(guò)度開(kāi)發(fā)”及誘因（1）概念：需求增長(zhǎng)趕不上供給增長(zhǎng)時(shí)，出現(xiàn)空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。（2）成因：基礎(chǔ)：土地的稀缺性；直接誘因：投機(jī)需求膨脹；直接助燃劑：金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸；房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)最根本的條件是市場(chǎng)上有沒(méi)有大量的資金存在。三、房地產(chǎn)泡沫（一）房地產(chǎn)泡沫及成因（1）概念：房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒(méi)有看到了未來(lái)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)，所以其叫價(jià)仍然很高，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性大大下降。市場(chǎng)的流動(dòng)性很高。在自然周期第二階段的后半段，由不斷購(gòu)買(mǎi)存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資本流量顯著增加。大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會(huì)被抵押權(quán)人收回拍賣(mài)。市場(chǎng)上只有可以承受高風(fēng)險(xiǎn)的投資者。需求增長(zhǎng)率＜供給增長(zhǎng)率仍緩慢上升直至停止第四階段↑空置率繼續(xù)增加，直到增加到最大值。供給基本停止，供給增長(zhǎng)率≈0下滑→穩(wěn)定→小步上升第二階段↓空置率低于長(zhǎng)期平均空置率并會(huì)達(dá)到空置率的最低點(diǎn)（需求增長(zhǎng)率=供給增長(zhǎng)率時(shí)）需求增長(zhǎng)率＞供給增長(zhǎng)率；達(dá)到周期峰值時(shí)，兩者相等。（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期（主要看三大指標(biāo)的變化：空置率、供給和需求增長(zhǎng)率、租金變化）市場(chǎng)機(jī)制的作用總能在市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)中找到一個(gè)供需平衡點(diǎn)，這個(gè)點(diǎn)就是長(zhǎng)期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率）。在每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過(guò)擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過(guò)程。（二）產(chǎn)生周期的原因：供需因素的影響：金融相關(guān)因素變動(dòng)最為關(guān)鍵；市場(chǎng)信息不充分；生產(chǎn)者和消費(fèi)者心理因素的影響政策因素制度因素生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形
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