【正文】 1 中國的房地產(chǎn)價格 武漢市歷年房屋拆遷面積（萬M2）2201932602381520501001502002503002020 2020 2020 2020 2020 2020Real Estate Development 62 中國的房地產(chǎn)價格 房價攀升的原因 房地產(chǎn)市場需求強勁是拉升房價的動力 ?城鎮(zhèn)職工住宅進入換代期 ?購置第二套房 ?城市化步伐加快 ?城市居民的新投資方向 非理性、投資性、甚至是投機性購房助推房價的攀升 國外和境外機構(gòu)及其人員的購房需求增加 城市改造和拆遷所帶來的被動性購房需求 Real Estate Development 63 中國的房地產(chǎn)價格 房價攀升的原因 鋼材、水泥等原材料價格的上漲，房屋環(huán)境和質(zhì)量的提升 開發(fā)商 哄抬房價（ 及媒體 ） Real Estate Development 64 中國的房地產(chǎn)價格 房價攀升的原因 金融助推作用 住房結(jié)構(gòu)性失衡（ 供給和需求 ） （ 反映出政府、開發(fā)商對利益的追逐 ） Real Estate Development 65 Real Estate Development 66 國家政策應對 ? 溫家寶 3月 5日在十一屆全國人大三次會議上作政府工作報告 ： 要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 ? 一是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程 中央財政擬安排保障性住房專項補助資金 632億元，比上年增加 81億元。 Real Estate Development 67 ? 二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費。 ? 三是抑制投機性購房。 完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。 ? 供給 （ 1）加快普通商品住房的建設(shè)，增加普通商品住房的供應。 Real Estate Development 70 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新 講話 ? 需求 要抑制不合理的需求，從中國目前情況看，主要是指抑制投機性需求。 Real Estate Development 75 作業(yè) ? 1 ? 房地產(chǎn)市場的供求受到哪些因素影響 ? 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標有哪些 ? 房地產(chǎn)市場的特性？ ? 房地產(chǎn)泡沫與過度投資的區(qū)別與聯(lián)系 ? 政府對房地產(chǎn)市場的干預措施有哪些？ 。 ? 管理 增加土地總量供應，包括已經(jīng)在開發(fā)商手里的土地要促其加快開發(fā)；切實解決捂盤惜售問題 Real Estate Development 71 第六節(jié) 政府對房地產(chǎn)市場的干預 一、 政府干預房地產(chǎn)市場的原則 目標的確定性 實現(xiàn) RE市場持續(xù)健康發(fā)展：供求總量，結(jié)構(gòu)，價格 使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用 保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜胱】臻g 引導新建項目的位置選擇 滿足特殊群體的需要 政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性 新舊政策的銜接 政策間的銜接配套 多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一 Real Estate Development 72 第六節(jié) 政府對房地產(chǎn)市場的干預 一、 政府干預房地產(chǎn)市場的原則 政策的針對性和導向性 針對不同物業(yè)的供給、分配途徑，制定具有針對性 的具體政策，還要有明確的導向性 政策的公平性和效率 Real Estate Development 73 第六節(jié) 政府對房地產(chǎn)市場的干預 二、 宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段 土地供應 政策：土地供應計劃 金融 政策：住房貸款率，開發(fā)貸款率，信貸規(guī)模 住房 政策：廉租房（政府控制，限流通），經(jīng)濟適用房（政府指導），商品住宅 城市規(guī)劃：指導土地供應 地價 政策：出讓地價，建造成本，專業(yè)費用等等 稅收 政策：契稅，營業(yè)稅，物業(yè)稅 租金和價格 控制 Real Estate Development 74 第六節(jié) 政府對房地產(chǎn)市場的干預 三、 規(guī)范房地產(chǎn)市場的措施 健全 市場準入制度：建立完善的資格審查制度（公開化，標準化） 推動行業(yè) 誠信體系 建設(shè)：中國房地產(chǎn)信用檔案 規(guī)范 交易程序：出讓，預售，買賣，抵押及產(chǎn)權(quán)登記都有嚴格的程序和必要條件。此外，要加大加快限價房建設(shè)，進一步擴大限價房的供應范圍。 Real Estate Development 69 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新 講話 ? 未來 20年是我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的快速發(fā)展時期，需求較大，而土地供應有限，房價上漲壓力仍然很大。完善商品房預售制度。規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導住房租賃消費。擴大農(nóng)村危房改造試點范圍。 武房指數(shù)基期的各項數(shù)據(jù)均來自 50個樣本樓盤于 2020年 3月的基價 ， 季度的各項數(shù)據(jù)來自樣本樓盤該季度銷售面積和價格的綜合統(tǒng)計及整合 。 （ 2） 武房指數(shù)系統(tǒng) ? 2020年 7月 ， 武漢市房地產(chǎn)管理局和武漢市房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)向社會推出武房指數(shù)系統(tǒng) ， 并首次通過網(wǎng)絡(luò)公布 。 中房指數(shù)由國家發(fā)展計劃委員會和國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布 ， 國家成立有中房指數(shù)系統(tǒng)辦公室 ， 目前公布的中房指數(shù)包括大陸 16個城市和香港 。 其中 ， 公認權(quán)威的房地產(chǎn)價格指數(shù)是香港差餉物業(yè)估價署公布的各項房地產(chǎn)價格指數(shù) ， 該指數(shù)將全港物業(yè)按用途分為住宅 、 寫字樓 、 零售業(yè)樓宇以及工業(yè)廠房 ， 同時將各類型物業(yè)進一步的細分 。 世界銀行的結(jié)論是：在低收入國家，房價收入比普遍偏高，但并不一定意味著房地產(chǎn)市場存在泡沫破裂的危險。被譯為中文后廣為流傳。 Real Estate Development 44 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 房地產(chǎn)泡沫及成因 危害 ? 破壞穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境 ? 降低社會生產(chǎn)和資源配置效率 ? 阻礙工農(nóng)業(yè)的發(fā)展 ? 助長地下經(jīng)濟和非法活動 ? 加大貧富差距和國民收入不平等 ? 敗壞社會風氣 ? 破壞金融秩序，導致銀行危機 Real Estate Development 45 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 附：中國的房地產(chǎn)泡沫 區(qū)域性的 以海南為代表 1993年國家金融整頓 1997年海南銀行倒閉 ——Re泡沫的直接后果 影響 Real Estate Development 46 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 “過度開發(fā)”及誘因 定義： 是指市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。投資自然希望有一定的回報，否則何必投資？如果打算買上很多的住宅，在抬高房價之后再賣出去，那就有投機之嫌。有些人買房子的目的不是為了居住，放在那里等待房價上漲。 第三，真實需求往往比較穩(wěn)定，可以從過去歷史數(shù)據(jù)來判斷下一期的需求。 房地產(chǎn)泡沫形成的過程 ： ?較大群體對 RE市場的樂觀共識 ?比較發(fā)達的房地產(chǎn)市場交易，容易買進賣出 ?在房地產(chǎn)交易市場上投機資金占用時間比較短 ?購房容易得到銀行支持，從而放大購買能力 ?銀行要能夠吸收更多儲蓄，才能支付越來越多的借貸 Real Estat