【正文】 根據(jù)容積率，雖然萬(wàn)博匯更會(huì)讓人感到舒適，但是同時(shí)它的價(jià)錢也更高，但是從總體來看，我個(gè)人覺得芒果天地更讓接受，綠化面積，容積率都達(dá)標(biāo)，價(jià)錢上更可觀。三個(gè)樓盤地理位置各有各的優(yōu)勢(shì)，并且交通也方便。三個(gè)樓盤中綠化面積皆達(dá)到40%，可知客戶對(duì)自己居住環(huán)境越來越重視。相鄰戶型間私密性差。缺點(diǎn)：從車站南路進(jìn)出的話，馬路不寬，且重型車多，離火車路軌近，這都是燥音發(fā)生因素。小區(qū)車位：1292個(gè)優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：地處星城絕版中央，聚合居住、休閑、娛樂、購(gòu)物、餐飲等多樣物業(yè)形態(tài)，開創(chuàng)全能風(fēng)尚生活圈。缺點(diǎn)：萬(wàn)博匯地處雨花亭商圈附近，并且離開各商圈都比較近，人口密集，周圍環(huán)境喧鬧繁雜；樓盤調(diào)查表三：芒果天地 樓宇名稱芒果天地調(diào)查日期容積率綠化率40%開盤時(shí)間 /交房時(shí)間2014年起價(jià)6600元均價(jià)7000元最高價(jià)7300元總套數(shù)1403套層數(shù)2326棟數(shù)10棟建筑面積㎡占地面積㎡開發(fā)商湖南北山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位長(zhǎng)沙是規(guī)劃設(shè)計(jì)院物業(yè)公司湖南北山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)費(fèi)得房率80%車位1292個(gè)位置長(zhǎng)沙市雨花區(qū)車站南路裝修毛胚客戶群中高級(jí)白領(lǐng)，私企老板付款方式銀行按揭貸款,分期付款,一次性付款銷售措施一次性付清97折，其他99折銷售主推戶型及其價(jià)格二居室 70112平米6900元起價(jià)格趨勢(shì)戶型D1戶型兩房?jī)蓮d一衛(wèi) ㎡D2戶型兩房?jī)蓮d一衛(wèi) ㎡D3戶型兩房?jī)蓮d一衛(wèi) ㎡E1戶型兩房?jī)蓮d一衛(wèi) ㎡E2戶型兩房?jī)蓮d一衛(wèi) ㎡E3戶型兩房?jī)蓮d一衛(wèi) ㎡F1戶型兩房?jī)蓮d一衛(wèi) ㎡F2戶型兩房?jī)蓮d一衛(wèi) ㎡F3戶型兩房?jī)蓮d一衛(wèi) ㎡配套設(shè)施中學(xué)：稻田中學(xué)、耀華中學(xué)等小學(xué)：長(zhǎng)沙市外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、楓樹山小學(xué)、茶園坡小學(xué)商業(yè)：第五大道購(gòu)物商業(yè)街、東塘平和堂、金色家族、家潤(rùn)多、新一佳、 步 步高等農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：獅子山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)幼稚園：社區(qū)自建配套幼兒園、迪斯尼雙語(yǔ)幼兒園、智慧橋幼兒園休閑娛樂：桂花公園、上島咖啡、休閑會(huì)所、幾米空間美容美體酒店：石常華天大酒店、大華酒店、佳華酒店等銀行：交通銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行、興業(yè)銀行醫(yī)院：湖南省中醫(yī)附一醫(yī)院、湘雅附二、市婦幼、徳雅醫(yī)院、紅花坡社區(qū)醫(yī)院其他：小區(qū)自身配備有影院、商業(yè)步行街、超市、酒店等齊全配套。周邊生活、交通、金融等方面配套的完備程度眾人皆知。120㎡價(jià)格11000元價(jià)格趨勢(shì)戶型A類戶型面積：120㎡ 三房C類戶型面積：4970㎡ 兩房D類戶型面積：120㎡ 三房E類戶型面積：129130㎡ 四房其他 戶型：164177㎡ 四房配套設(shè)施教育：砂子塘小學(xué)、砂子塘小學(xué)(分校)、卷煙廠幼兒園、雅禮中學(xué)、長(zhǎng)市21中、稻田中學(xué)、鐵道附小、鐵道學(xué)院、中南林業(yè)科技大學(xué)、廣播電視大學(xué)、民政學(xué)院休閑：奇跡健身、中影影城、上島咖啡銀行：建行、交行、興業(yè)、郵政、中信、浦發(fā)、工商、農(nóng)業(yè)、廣大、民生、長(zhǎng)沙銀行醫(yī)院：中醫(yī)附一、湖南省第二人民醫(yī)院、長(zhǎng)沙市人民醫(yī)院、地質(zhì)醫(yī)院、安貞醫(yī)院其他：嘉興茂(雨花亭沃爾瑪)商業(yè)廣場(chǎng)、家樂福超市、華銀旺和超市優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：項(xiàng)目位于新建路與韶山路交匯處。這樣的年收入，決定了人們的付款方式，%，同時(shí)，也暗示了面對(duì)中低層收入者的房市前景廣闊，具有很大發(fā)展前景和機(jī)遇。在地理位置已經(jīng)確定的情況下，我們要針對(duì)其他幾個(gè)方面重點(diǎn)突破，尋得市場(chǎng)。七、購(gòu)房因素 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在購(gòu)房時(shí)，%,%，%，%，%，%。由此說明，中低層收入者在整個(gè)人群中占有很大比例，有巨大的潛在市場(chǎng)。六、房屋單價(jià) 介于長(zhǎng)沙地鐵的即將完成，房?jī)r(jià)又有大幅度上漲，但是，人們對(duì)于房?jī)r(jià)的接受價(jià)格還是以40006000/平米為主，%。其中以現(xiàn)代時(shí)尚最受歡迎，應(yīng)當(dāng)最先考慮。從中可以看出，對(duì)于不同年齡的客戶，所需不同，所以，對(duì)于小面積住宅，應(yīng)該以全裝與精裝為主體，面向年輕市場(chǎng)，對(duì)于中年客戶，則以毛培房面市。全裝及精裝需求者一共25人，其中30歲以下人員占19人，占總數(shù)的76%。而小戶型的兩室一廳及兩室兩廳需求者分別也有8人和6人，%，相對(duì)往年有大幅度提升，據(jù)專家預(yù)測(cè)，未來房市將向精細(xì)、實(shí)用發(fā)展，所以，小戶型也值得我們重點(diǎn)考慮。三、戶型選擇 從圖表很容易看出，三室一廳及三室兩廳是市場(chǎng)主需戶型，在這次調(diào)查中，三室一廳需求者19人，三室兩廳者14人，%。二、住宅面積 在調(diào)查中，90100平米的住宅最受歡迎，選擇人數(shù)達(dá)到18人，%，%，大于120平米的需求者只有6人，%。另一方面，出于房?jī)r(jià)的持續(xù)高攀近一兩年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)房者所占比例不高，一定程度說了購(gòu)房者在持幣觀望或者等待房?jī)r(jià)下調(diào)。其中針對(duì)其中八個(gè)方面進(jìn)行分析。調(diào)查內(nèi)容主要有被調(diào)查者年齡、偏好、職業(yè)、購(gòu)房意向、收入等方面。附件一：市場(chǎng)調(diào)查問卷房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查問卷 親！為了我們共同關(guān)心的房子，為了更深刻地了解長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，敬請(qǐng)您賜教寶貴意見！希望您能夠從百忙中抽出一點(diǎn)時(shí)間完成這次調(diào)查，謝謝您的支持與合作！1，您的年齡是？（ ）A、30歲以下 B、3040歲 C、4060歲 D、60歲以上2，請(qǐng)問您是否打算買房？（?。〢、 沒考慮 B、1年內(nèi)買房 C、12年內(nèi)買房 D、25年內(nèi)買房3，您現(xiàn)在的居住面積是多少？（ ）A、80平米以下 B、80100平米 C、100120平米 D、120平米以上4，您若購(gòu)買商品房，選擇什么戶型？（　）A、 二室一廳 B、二室二廳 C、三室一廳 D、三室二廳E、四室一廳 F、四室二廳 G、復(fù)式 H、其他5，您對(duì)住房裝修的需求？（?。〢、全裝修 B、廚衛(wèi)裝修 C、精裝修且?guī)Ъ揖? D、毛坯房6，您對(duì)建筑風(fēng)格的要求？（ ）A、中式古典 B、中式現(xiàn)代 C、現(xiàn)代時(shí)尚 D、歐式風(fēng)格 E、異國(guó)風(fēng)情7，您若購(gòu)買商品房，想購(gòu)買多大建筑面積的？（　）A、80平米以下 B、8090平米 C、90100平米 D、100110平米E、110120平米 F、120平米以上8，您想購(gòu)買的住宅類型？（ ）A、 小高層 B、多層(6層以下) C、低層(13層聯(lián)排或別墅)9,您所能夠接受的房屋最高單價(jià)是多少？（?。〢、40006000元/平米以下 B、60008000元/平米 C、800010000元/平米D、10000元/平米以上 10，如果買房，您將采取的付款方式？（?。〢、一次性付款　　B、按揭付款 C、公積金貸款 D、分期付款11，您的職業(yè)是什么？（?。〢、 機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部 B、個(gè)體工商戶 C、普通職工 D、無職業(yè) E、其他12，請(qǐng)問您的家庭年收入是多少？（?。〢、2萬(wàn)元以內(nèi) B、25萬(wàn)元 C、58萬(wàn)元 D、810萬(wàn)元 E、10萬(wàn)以上13，您購(gòu)房時(shí)最看重什么因素是？【可多選】（　 ）A、 位置 B、價(jià)格 C、戶型設(shè)計(jì) D、社區(qū)感覺 E、開發(fā)商背景 F、后期物業(yè)管理 附錄二：?jiǎn)柧碚{(diào)查結(jié)果圖表分析附錄三：?jiǎn)柧碚{(diào)查結(jié)果圖表分析2013長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷分析為了得到采集到較為真實(shí)的數(shù)據(jù)，小組成員在所選宗地附近進(jìn)行問卷調(diào)查。 開發(fā)商應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，適時(shí)采取科學(xué)的、合理的工程進(jìn)度、營(yíng)銷手段和價(jià)格策略，以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益將達(dá)到更完美的結(jié)合。企業(yè)人員有著豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，完全有能力獨(dú)立進(jìn)行該項(xiàng)目的實(shí)施，按期償還貸款是有保障的，銀行的利益完全可以保障。 項(xiàng)目位于含光路與谷豐路交匯處西南角100米處，在岳麓區(qū)政府及金峰復(fù)合商圈，項(xiàng)目周邊有道坡公園，金峰商業(yè)街，博才金峰小學(xué)，商學(xué)院，望岳社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，金星路社區(qū)衛(wèi)生站等等（公交路線：916路，301區(qū)間線路，109路，903路，穿梭巴士3號(hào)線路等車次）人口數(shù)量的增加，以及長(zhǎng)沙地鐵穿過項(xiàng)目附近，大大提高了區(qū)域價(jià)值的升值，從而帶動(dòng)的是房?jī)r(jià)的增值。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資方面，近幾年來岳麓區(qū)良好的發(fā)展勢(shì)頭已經(jīng)吸引了國(guó)內(nèi)一線的房地產(chǎn)企業(yè)，諸多地產(chǎn)品牌已經(jīng)開始在岳麓區(qū)進(jìn)行土地儲(chǔ)備，為區(qū)域發(fā)展布局下了宏偉的藍(lán)圖。此項(xiàng)目將在2014年開始施工，竣工后能帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。 （4）對(duì)于施工人員產(chǎn)生的分散垃圾，除對(duì)施工人員加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)教育和有關(guān)宣傳外，也應(yīng)該增設(shè)一些分散的小型垃圾收集器，并派專人看管。（2）對(duì)于廢油漆、涂料等不穩(wěn)定的成分，可以采用有關(guān)容器進(jìn)行收集并對(duì)使用過的容器及時(shí)進(jìn)行清理。A．控制聲源，有意識(shí)地選擇低噪聲的機(jī)械設(shè)備；B．控制噪聲傳播，將各種噪聲比較大的機(jī)械設(shè)備遠(yuǎn)離環(huán)境敏感點(diǎn)，并進(jìn)行一定的隔離和防護(hù)消聲處理， （三） 合理處理建筑垃圾 施工期產(chǎn)生的固體廢棄物主要是施工人員的生活垃圾和建筑垃圾，根據(jù)前面章節(jié)的分析，以建筑垃圾的量為大。（2）對(duì)本項(xiàng)目的施工進(jìn)行合理布局，盡量使高噪聲的機(jī)械設(shè)備遠(yuǎn)離環(huán)境敏感點(diǎn)。（二） 降低項(xiàng)目施工噪聲施工期間的噪聲污染主要來自于施工機(jī)械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲和