房地產(chǎn)估價課程設(shè)計(參考版)
2025-01-21 17:10本頁面
【正文】 ２６。 杜豪杰：對估價對象進行實地調(diào)查，搜集匯總數(shù)據(jù)。提出實例狀況修正方案。陳廷威：負責收益法，以實地調(diào)查收集的眾多數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，運用收益法來測算估價對象的價值。（七）估價結(jié)果的確定根據(jù)估價目的及估價特點，結(jié)合本市房地產(chǎn)市場的狀況，本次估價的結(jié)果確定采用加權(quán)平均的方法，即市場比較法和收益法所占權(quán)值分別為40%和60%，*40%+*60%=（萬元）六、附件（一）、估價對象位置示意圖（二）、估價對象現(xiàn)狀照片復(fù)印件（三）估價小組任務(wù)分工劉 英：小組組長，在本次估價作業(yè)中做全局把握，根據(jù)各個組員能及特長合理分配工作。(1+9%)^]=,則酒店單位面積收益價值為：247。(1+r)^n]=247。具體支出見下表：扣除項目占年收入比例（%）項目扣除額（萬）營業(yè)成本20營業(yè)費用25管理及財務(wù)費用5稅費商業(yè)利潤占總支出10扣除項目合計（3） 凈收益的測算凈收益=年總收入支出項目商業(yè)利潤==（元）（4） 房地產(chǎn)凈收益，報酬率按目前銀行一年期貸款利率及投資風險系數(shù)，考慮酒店房地產(chǎn)不確定因素，確定酒店綜合報酬率為9%，酒店建筑面積為21600㎡，則房地產(chǎn)收益價值為：V=(a247。天）間數(shù)（間）入住率（%）服務(wù)費年收益（萬元）標準間2886925單間2883625商務(wù)套房428745豪華套房4281250行政套房628460總收益B．餐廳收入本酒店分為中餐和西餐兩個部分，中餐有單獨包間和公共餐廳（自助餐），收費標準、座位數(shù)、上座率及包間情況如下表：餐廳分類平均消費座位數(shù)上座率（天）年收益（萬）公共餐廳3000040桌20%180包間80015間500%146西餐廳10080100%292自助餐60————總收益C．其他收入經(jīng)調(diào)查，其他收入共包括出租會議廳；出租商場及其他收入，出租商場年租金為50萬元，其他收入按客房收入的10%收取，為119萬，會議廳收入具體情況列表如下：規(guī)?？扇菁{人數(shù)收費標準出租率（%）小型1680050中型60100050大型200300050總收益（萬）（2） 經(jīng)營支出的測算按照四星級酒店標準，豫達未來酒店營業(yè)成本、營業(yè)費用和管理費用及財務(wù)費用分別占年收入的20%、25%、5%，稅費分別征收城市維護建設(shè)稅、營業(yè)稅、教育稅及附加,%、5%、%。即：比準價格=*+*+*=㎡總價=*21600=（萬元）（1） 經(jīng)營收益測算經(jīng)調(diào)查，豫達未來酒店經(jīng)營主要分為三部分：住房部、餐飲部、出租店內(nèi)面積，收益除此三部分之外，還包括酒店配套的設(shè)施收費所取得的收入。各種康體娛樂設(shè)施齊全，臺球、乒乓球、保齡球、桑拿洗浴、室內(nèi)恒溫游泳池、室外燈光網(wǎng)球場等應(yīng)有盡有。酒店擁有多種規(guī)格大小會議室9個，可承辦各種多媒體會議及培訓(xùn)。占地177畝，是濮陽高新區(qū)內(nèi)唯一一家高星級酒店。酒店裝修溫馨舒適，安逸時尚。為客人提供商務(wù)中心、會議服務(wù)、免費停車、前臺貴重物品保險柜、叫醒服務(wù)、洗衣服務(wù)、送餐服務(wù)、禮賓司服務(wù)、擦鞋服務(wù)等服務(wù)項目或設(shè)施。 實例B：河南新鄉(xiāng)泰和大酒店 新鄉(xiāng)泰和大酒店開業(yè)時間2007年2月，新近裝修時間2011年10月，全部裝修，主樓高21層，附樓高10層，有單人間、主樓標準間、主樓豪華商務(wù)間、豪華套房、貴賓樓普通標準單間、貴賓樓普通標準雙間、貴賓樓普通商務(wù)間、商務(wù)聯(lián)通套和行政套房等多種房型供客人選擇，客房總數(shù)223間（套）。以中式、西式裝修風格的大小餐廳3個將為您提供色、香、味、型俱佳的名酒佳肴。鐵路大酒店擁有各類客房178間（套），大小會議室6個。實例A：河南商丘鐵路大酒店 鐵路大酒店位于河南省東部重要鐵路樞紐，隴海線和京九線交匯處商丘市，是全國鐵路系統(tǒng)自籌資金、自主經(jīng)營豫東首家三星級涉外酒店。（六）估價測算過程1. 市場比較法具體估價思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強的相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對房地產(chǎn)狀況因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進行分析比較和修正調(diào)整，評估出估價對象的市場價格。（四）最高最佳使用原則經(jīng)過對估價對象的充分合理的論證，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的情況下，選取能使估價對象達到用途最佳、價值最高的利用形式作為估價的前提。同是，作為收益性地產(chǎn)，在房地產(chǎn)市場上具有較多的交易案例，可以從中選出可比實例，運用市場比較法來評估股價對象的市場價值。
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