【正文】 　　參考文獻　　[1]楊玲，《重慶國有房地產(chǎn)企業(yè)改革與發(fā)展研究》，載于《重慶大學學報》，　　[2]王要武，《我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、前景與對策》，載于《建設(shè)科技》， 　　[3]袁亮； 杜駿，《房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力分析》，載于《國外建材科技》， 　　[4]施立鵬； 王洪峰，《房地產(chǎn)企業(yè)融資的新途徑》，載于《中國房地產(chǎn)》，　　[5]歐陽建濤，《房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的期權(quán)博弈分析》，載于《工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟》，　　[6]申炫國； 謝泗薪，《構(gòu)筑房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略制勝臺階》，載于《中國房地產(chǎn)》，　　[7]葛波，《對房地產(chǎn)金融發(fā)展的思考》，載于《金融與經(jīng)濟》，　　[8]陳淮，《我國房地產(chǎn)市場及企業(yè)的國際差異何在》，載于《紅旗文稿》，　　[9]彭曉華； 羊衛(wèi)輝，《服務(wù)導向下的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營策略》，載于《商業(yè)時代》， 　　[10]巴曙松； 王淼，《房地產(chǎn)企業(yè)需要個性化的融資模式》，載于《中國房地信息》，　　[11]鄭文選，《談房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟競爭戰(zhàn)略》，載于《陜西建筑》，　　[12]杜秀云，《房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何提高競爭力》，載于《商場現(xiàn)代化》，　　[13]盧培猛，《房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建品牌的發(fā)展戰(zhàn)略探析》，載于《企業(yè)經(jīng)濟》， 　　[14]劉湖北，《論房地產(chǎn)企業(yè)品牌的特性和塑造流程》，載于《江西社會科學》，　　[15]瀟琦，《房地產(chǎn)企業(yè)擴張之路的危險和對策》，載于《北京房地產(chǎn)》， 　　[16]劉詠梅，《房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷》，載于《安徽水利水電職業(yè)技術(shù)學院學報》，　　[17]張啟振，《論房地產(chǎn)品牌打造》，載于《山西大學學報》， 。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要在市場中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場開發(fā)方向，提高自身素質(zhì)，與時俱進，把握機遇，才能出其不意，戰(zhàn)勝對手，立于不敗之地。　　結(jié)論　　從總體上講，我國的房地產(chǎn)形勢看好，房地產(chǎn)企業(yè)有較好的生存環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)融資是以房地產(chǎn)企業(yè)為對象而進行的融資，主要圍繞房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動而展開。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的優(yōu)劣，也直接影響著融資成本的大小。這樣，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的組織機構(gòu)得以精簡，管理效率大幅度提高，而且，各外包項目由專業(yè)公司承擔，更加專業(yè)化，效率和效益皆會提高。例如，目前很多房產(chǎn)商已將設(shè)計、施工、監(jiān)理、營銷、物業(yè)管理等工作發(fā)包出去?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)組織機構(gòu)的精簡，扁平化的管理，提高效率，應(yīng)該走專業(yè)化的道路。歐美的住房抵押證券的信用級別極高,相對具有“金邊證券”之稱的國庫券而言,住房抵押證券稱之為“銀邊證券”,具有良好的贏利功能。住房抵押貸款的二級市場就是銀行或住房抵押貸款擔保公司開展的業(yè)務(wù)。1998年以來，國家預算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。但近年來金融支持力度有所下降。比如，項目投資決策聽證會、項目規(guī)劃設(shè)計聽證會、營銷方案聽證會等形式，就是一種探索，使公司高層管理人員與普通的基層業(yè)務(wù)人員有機會充分溝通，交換意見，為決策的正確性、科學性提供了保障?！　∫虼耍康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)法人治理機構(gòu)和現(xiàn)代企業(yè)制度的建設(shè)，投資決策層面與經(jīng)營管理層面的分離，作為企業(yè)所有者，敢于聘用職業(yè)經(jīng)理人負責公司的經(jīng)營，并充分放權(quán)，依靠建立完善的管理制度和監(jiān)督機制，來約束各級管理人員，企業(yè)靠制度化、程序化運轉(zhuǎn)，而不是靠一個人在運作，這樣，才能為吸引新的投資股東奠定良好的基礎(chǔ)?！　　叭胧馈焙?，外資進軍國內(nèi)房地產(chǎn)市場，一種是直接在華設(shè)立公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，另一種是以投資者的身份，在華尋求合適的企業(yè)合作，參股或控股某些企業(yè)，進行房地產(chǎn)投資，尤其是那些國外房地產(chǎn)基金。其特點是公司層面弱，項目層面強。另一類是項目經(jīng)理負責制的模式。企業(yè)設(shè)置不同的專業(yè)職能部門，同時分工負責企業(yè)所開發(fā)的各項目的業(yè)務(wù)工　　作，每個項目現(xiàn)場設(shè)地盤經(jīng)理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善薪酬計劃、績效考核制度和激勵機制，提高員工的積極性和責任感；營造良好的企業(yè)文化，加強團隊建設(shè)，為員工創(chuàng)造充分發(fā)揮個人專長的環(huán)境氛圍，增強企業(yè)的凝聚力和向心力；重視員工的職前培訓和在職培訓，鼓勵員工不斷創(chuàng)新，爭創(chuàng)學習型企業(yè)，以適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展和競爭的需要。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已非常重視企業(yè)人力資源的建設(shè)，想盡辦法留住企業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)主干，并不斷通過獵頭公司等在市場上爭奪高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人才和經(jīng)營等理人才，建筑人才高地、為企業(yè)的發(fā)展儲備能量?！　〈送猓康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，不僅需要雄厚的資金實力作為后盾，而且，更需要各類高素質(zhì)的專業(yè)人才的加盟作為保障。例如，大型房地產(chǎn)企業(yè)可以在資本市場上收購、兼并其它房地產(chǎn)企業(yè)，或是投資參股優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，或是與國外房地產(chǎn)基金合作，強強聯(lián)手，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，形成雙贏局面。由此可見，資本運作對于房地產(chǎn)企業(yè)將會越來越重要。而且，可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，使企業(yè)經(jīng)營更加穩(wěn)健。但房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，單純靠銀行貸款顯然是不夠的，企業(yè)上市，進入資本市場是必由之路?！　‘敺康禺a(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)正常，融資渠道暢通，經(jīng)營負債控制得當，具有專業(yè)化經(jīng)營和核心競爭力的時候，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大，效益就會越高，風險就會越低。這將有效地拓展房地產(chǎn)金融保險業(yè)的市場空間，促進房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實現(xiàn)住宅的超前　　消費和房地產(chǎn)投資。如上海富陽的全國通路戰(zhàn)略，通過業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)分攤風險，利用經(jīng)濟的地域輪動贏得發(fā)展空間。五、網(wǎng)絡(luò)化。職業(yè)化人才越來越受到行業(yè)的推崇。百強企業(yè)都十分注重品牌價值，上?；膷u房產(chǎn)工作室用口碑開拓市場，創(chuàng)造性地提出聲譽緣于面、服務(wù)強調(diào)線、效益出于點的運作思路，在區(qū)域擴張中取得了良好的聲譽和效益。三、品牌化。二、制度化。一、專業(yè)化。如上海富陽的全國通路戰(zhàn)略，通過業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)分攤風險，利用經(jīng)濟的地域輪動贏得發(fā)展空間。　　越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到，未來國內(nèi)的房地產(chǎn)市場不應(yīng)出現(xiàn)象中國家電業(yè)那樣殘酷的價格競爭，那只會導致全行業(yè)的生存危機，而是要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。特別是加入WTO以后，大量境外投資會進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，而出于對國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)模式差異性和本土化的考慮，一部分境外投資會采用合作開發(fā)或項目管理的模式，而國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)在吸引資方面無疑會占得先機。其次，知名企業(yè)在某一地段的投資開發(fā)，會帶動其它企業(yè)在周邊跟風投資，從而形成新的熱點，提升了區(qū)域價值，最終提升了自身樓盤的價值，擴大了利潤空間。首先，知名企業(yè)開發(fā)的樓盤的售價可以高于周邊的其它樓盤，利潤可以更高。它們都是通過多年經(jīng)營和多個項目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。品牌建設(shè)需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象?！　‰S著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視企業(yè)的品牌建設(shè)。因此，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進行的將不再僅僅是產(chǎn)品的競爭、企業(yè)的競爭，而更重要的是企業(yè)家戰(zhàn)略眼光的競爭。　　戰(zhàn)略化是品牌化的進一步深化。房地產(chǎn)商品于其自身的特點，一般消費者不可能對諸如開發(fā)商的各類承諾是否能兌現(xiàn)，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的質(zhì)量是否有保障，今后小區(qū)物業(yè)的管理水平如何等方面有非常詳細的了解，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須運用品牌這一無形資產(chǎn)來提高消費者對其產(chǎn)品的忠誠度?！　∑放剖且粋€企業(yè)的實力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標的綜合體現(xiàn)，以核心競爭力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，是市場經(jīng)濟發(fā)展和市場競爭的必然產(chǎn)物。長久以來中國的消費者買房子需要全面考慮有關(guān)住房的所有因素，而且各因素的權(quán)重相差不多，于是只好一個項目一個項目去“踩盤”，交易費用很高?！　∑放苹钱a(chǎn)品差別化的進一步深化。加和WT0以后，隨著市場競爭的加劇，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)逐步進入微利時代，企業(yè)只有具備較高的項目成本管理水平，使開發(fā)成本低于行業(yè)平均水平，才能在競爭中獲得優(yōu)勢。所謂“ 得客戶者得天下”，研究消費者偏好，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，研究細分市場，形成獨特的他人無法模仿復制的產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢，將是未來我國房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考慮的一個主要問題。目前，我國城鎮(zhèn)居民已處在一個從追求“ 量”向追求“ 質(zhì)”轉(zhuǎn)軌的時期，這是大勢所趨。這說明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度，這種“ 全能型開發(fā)商”缺乏競爭力，不利于發(fā)揮自己的優(yōu)勢，隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤的不斷下降，以及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)形成產(chǎn)業(yè)化，房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化將是必然的發(fā)展趨勢。結(jié)果造成企業(yè)內(nèi)部管理上互相重疊交叉，開發(fā)模式?jīng)]有創(chuàng)新，抗風險能力下降，通常是一年、兩年一個開發(fā)周期過去后，很多這樣的企業(yè)也便悄然消失了。更有開發(fā)企業(yè)提供“ 一條龍”式的服務(wù)，即材料銷售、建筑施工、裝飾裝修、物業(yè)管理都自己做，甚至包括了中介、設(shè)計，企業(yè)向大而全、小而全發(fā)展。同時，規(guī)范到位、體貼入微的物業(yè)管理，不僅可以提升開發(fā)商形象，甚至可以使物業(yè)升值。開發(fā)商必須注意特色經(jīng)營的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經(jīng)營理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩樓層、陽臺、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個性，而且在廣告宣傳、價格確定、促銷方式等方面也要獨具風格，努力成為市場亮點。要滿足細分群體的多元化的需求，房地產(chǎn)的功能設(shè)計既要體現(xiàn)前瞻性，又要保持后延性，做到一二十年不落后，三五十年可改造，一二百年成古董，具有觀賞與增值的潛能。房地產(chǎn)是城市建設(shè)的重要組成部分，要緊跟現(xiàn)代城市的發(fā)展趨勢。要