【正文】 因此，如何通過(guò)多渠道的融資活動(dòng)來(lái)滿足開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個(gè)迫切需要解決的問(wèn)題，也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要方面?！　∥覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展得益于房地產(chǎn)金融的大力支持。未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)在某種意義上講就是人才的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)是區(qū)域市場(chǎng)，而房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)必須跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)才能實(shí)現(xiàn)自己的規(guī)?；l(fā)展，而跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)就要求企業(yè)加強(qiáng)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化管理的能力，企業(yè)必須通過(guò)利用網(wǎng)絡(luò)化管理的優(yōu)勢(shì)，整合市場(chǎng)和企業(yè)內(nèi)部的資源。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百?gòu)?qiáng)之一的某境外企業(yè)合作，在國(guó)內(nèi)二十幾個(gè)大中城市開(kāi)發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將是品牌的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)必須在產(chǎn)品質(zhì)量、外觀、功能、小區(qū)環(huán)境、售后服務(wù)等各方面不斷努力，才能塑造出自己的品牌。以成熟的美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式為例，他們走的是一條高度專業(yè)化細(xì)分的道路，投資、開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各業(yè)務(wù)板塊相對(duì)獨(dú)立。目前，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視市場(chǎng)化的運(yùn)作，許多企業(yè)成立專門的部門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位和產(chǎn)品研發(fā)，由企業(yè)的設(shè)計(jì)人員、營(yíng)銷人員共同協(xié)作，力求開(kāi)發(fā)出適銷對(duì)路的產(chǎn)品。因此，未來(lái)開(kāi)發(fā)商所進(jìn)行的將不僅僅是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而更重要的是企業(yè)家戰(zhàn)略眼光的競(jìng)爭(zhēng)。黨的十六大報(bào)告指出：“國(guó)有企業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。隨著社會(huì)化大生產(chǎn)的飛速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新進(jìn)步，生產(chǎn)過(guò)程中的專業(yè)化程度越來(lái)越高。目前，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入，形成特色經(jīng)營(yíng)，即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場(chǎng)處于領(lǐng)先地位，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。政府在這一問(wèn)題上應(yīng)態(tài)度鮮明，下定決心，所謂“有進(jìn)有退”的措辭并不能阻止國(guó)企將全面淡出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中的重新“洗牌”將是大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)業(yè)由兩類企業(yè)構(gòu)成，一類是房地產(chǎn)生產(chǎn)建設(shè)企業(yè)，這是國(guó)際意義上的建筑生產(chǎn)企業(yè)。缺少大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，即使是規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)公司也是資本少、市場(chǎng)份額小，如上海最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司——陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司，也只有不到15億美元的資本市值。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數(shù)量有限，假設(shè)有100萬(wàn)家企業(yè)，而只有10萬(wàn)名能人，意味著有90%的企業(yè)找不到能人；其次，能人也有分類， 也分專業(yè)，難以與各種不同門類的企業(yè)對(duì)口；再次，能人也有自身局限性，如個(gè)人的隨意性和模式化管理的科學(xué)性之間存在著深刻矛盾，這時(shí)的能人，實(shí)際將成為企業(yè)發(fā)展的阻力。目前，國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模也不過(guò)幾十億元人民幣，與境外房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相比，實(shí)在相距甚遠(yuǎn)。 因產(chǎn)品品質(zhì)水平普遍提高及所購(gòu)產(chǎn)品大體相似，大多數(shù)人享有基本相似的居住條件，人們對(duì)住房進(jìn)行更新?lián)Q代的速度加快。　　隨著我國(guó)加入WTO，外國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)將大舉進(jìn)軍國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，將會(huì)給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)前所未有的競(jìng)爭(zhēng)壓力。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的第二次高潮。分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，乃至維護(hù)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定都有十分重要的意義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金密集型和生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，而這正決定了其規(guī)模經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)?，F(xiàn)在的市場(chǎng)在產(chǎn)品供給和企業(yè)市場(chǎng)類型和消費(fèi)者產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。 專業(yè)咨詢代理機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)不斷擴(kuò)大。這些開(kāi)發(fā)商短期行為嚴(yán)重，既沒(méi)有長(zhǎng)期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價(jià)格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。宏觀總體來(lái)看，目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂(lè)觀，其中許多問(wèn)題都亟待解決，集中表現(xiàn)在所有制、規(guī)模、效益等三個(gè)方面。與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)相比，大陸房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻過(guò)低、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過(guò)小等問(wèn)題亟待改進(jìn)。這正是上世紀(jì)70年代末鄧小平同志到歐美訪問(wèn)時(shí)所看到的現(xiàn)象，他后來(lái)提出了把建筑業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和推進(jìn)住宅商品化的構(gòu)想。民營(yíng)企業(yè)具有良好的管理機(jī)制而迅速增強(qiáng)了企業(yè)綜合實(shí)力。在項(xiàng)目投資決策前，應(yīng)投入足夠的人力和財(cái)力，做好充分的案前工作，比如市場(chǎng)調(diào)研與分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃方案，為企業(yè)決策提供科學(xué)的依據(jù)，而不是將決策建立在經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)的非科學(xué)基礎(chǔ)之上。聯(lián)合提高了生產(chǎn)力，增強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)力。并為企業(yè)擴(kuò)大生存和發(fā)展創(chuàng)造了空間，使企業(yè)能夠走出省界，跨出國(guó)門，進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。　　縱觀西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，當(dāng)經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到一定高度時(shí)，某些行業(yè)就會(huì)出現(xiàn)集中的趨勢(shì)。房地產(chǎn)是城市建設(shè)的重要組成部分，要緊跟現(xiàn)代城市的發(fā)展趨勢(shì)。所謂“ 得客戶者得天下”，研究消費(fèi)者偏好，開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，研究細(xì)分市場(chǎng)，形成獨(dú)特的他人無(wú)法模仿復(fù)制的產(chǎn)品特征和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將是未來(lái)我國(guó)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)考慮的一個(gè)主要問(wèn)題?！　‰S著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視企業(yè)的品牌建設(shè)。一、專業(yè)化?！　‘?dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，融資渠道暢通，經(jīng)營(yíng)負(fù)債控制得當(dāng)，具有專業(yè)化經(jīng)營(yíng)和核心競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模越大，效益就會(huì)越高，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越低。企業(yè)設(shè)置不同的專業(yè)職能部門，同時(shí)分工負(fù)責(zé)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)目的業(yè)務(wù)工　　作，每個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)地盤經(jīng)理。住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)就是銀行或住房抵押貸款擔(dān)保公司開(kāi)展的業(yè)務(wù)。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)要在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場(chǎng)開(kāi)發(fā)方向，提高自身素質(zhì)，與時(shí)俱進(jìn)，把握機(jī)遇，才能出其不意，戰(zhàn)勝對(duì)手，立于不敗之地。例如，目前很多房產(chǎn)商已將設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營(yíng)銷、物業(yè)管理等工作發(fā)包出去?！　　叭胧馈焙?，外資進(jìn)軍國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一種是直接在華設(shè)立公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，另一種是以投資者的身份，在華尋求合適的企業(yè)合作，參股或控股某些企業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資，尤其是那些國(guó)外房地產(chǎn)基金。由此可見(jiàn)，資本運(yùn)作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)越來(lái)越重要。百?gòu)?qiáng)企業(yè)都十分注重品牌價(jià)值，上?；膷u房產(chǎn)工作室用口碑開(kāi)拓市場(chǎng)，創(chuàng)造性地提出聲譽(yù)緣于面、服務(wù)強(qiáng)調(diào)線、效益出于點(diǎn)的運(yùn)作思路，在區(qū)域擴(kuò)張中取得了良好的聲譽(yù)和效益。首先，知名企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤的售價(jià)可以高于周邊的其它樓盤，利潤(rùn)可以更高。長(zhǎng)久以來(lái)中國(guó)的消費(fèi)者買房子需要全面考慮有關(guān)住房的所有因素，而且各因素的權(quán)重相差不多，于是只好一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目去“踩盤”，交易費(fèi)用很高。同時(shí)，規(guī)范到位、體貼入微的物業(yè)管理，不僅可以提升開(kāi)發(fā)商形象，甚至可以使物業(yè)升值?！　?在產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)下?tīng)?zhēng)取服務(wù)的差別化　　由于我們長(zhǎng)期處于“賣方市場(chǎng)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格同質(zhì)化，推廣方式同質(zhì)化……。而房地產(chǎn)企業(yè)如能抓住機(jī)遇，提供高水平服務(wù)并迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，就會(huì)獲得“先發(fā)”優(yōu)勢(shì)，取得巨大收益。在這種國(guó)內(nèi)外雙重壓力下，企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，實(shí)行企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)是唯—的出路。集團(tuán)化方向發(fā)展，逐漸出現(xiàn)一批執(zhí)市場(chǎng)之牛耳的“房地產(chǎn)航母”，“房地產(chǎn)大鱷”?！　‰S著我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。以房屋預(yù)售制的爭(zhēng)論為例，作為商業(yè)信用的一種形式，預(yù)售對(duì)于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資金循環(huán)起著重要的促進(jìn)作用?？梢哉f(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在消除競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直面龐大的住房需求市場(chǎng)（包括由開(kāi)發(fā)商直接推動(dòng)的拆遷市場(chǎng)），并且可以自主定價(jià)而不受任何約束的條件下，迎來(lái)了開(kāi)發(fā)業(yè)有史以來(lái)最好的“黃金時(shí)代”，開(kāi)發(fā)商由此也大量進(jìn)入中國(guó)富豪排名榜的前列。上個(gè)世紀(jì)80年代末90年代初是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初期，國(guó)有房地產(chǎn)公司占了絕大多數(shù)；隨著改革的深入和市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世紀(jì)初，房地產(chǎn)國(guó)企的比例已然降至20％多?！　∥覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇、開(kāi)發(fā)過(guò)程直至項(xiàng)目完成后的售后服務(wù)等全過(guò)程的管理。而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開(kāi)發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。但消費(fèi)者在如此有利的市場(chǎng)中也并非絕對(duì)的贏家，還是要承擔(dān)進(jìn)入市場(chǎng)必然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的買家風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)外，十年來(lái)，還逐步形成了以評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營(yíng)管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬(wàn)價(jià)值的巨大商品開(kāi)始起動(dòng)，開(kāi)始流通。它自然就不會(huì)形成產(chǎn)業(yè)。到目前為止，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到3萬(wàn)多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬(wàn)人，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理人才。由于產(chǎn)品供應(yīng)日漸豐富，消費(fèi)者無(wú)須擔(dān)心房?jī)r(jià)的漲落而難以把握購(gòu)房時(shí)機(jī)，而可以根據(jù)自身的喜歡及需求去決定。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。然而，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)將在很大程度上決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)走勢(shì)和發(fā)展方向，不論是開(kāi)發(fā)商還是政府管理部門都需要對(duì)這些問(wèn)題及其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)有一定的把握?！　》康禺a(chǎn)國(guó)企退出房地產(chǎn)業(yè)的速度較之工業(yè)國(guó)企也許更快一些。從1998年下半年我國(guó)取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化，加之住房消費(fèi)貸款政策的放寬，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)步入了一個(gè)迅猛增長(zhǎng)的時(shí)期。房地產(chǎn)是一個(gè)比汽車價(jià)值更大、質(zhì)量更難以判斷的耐用消費(fèi)品，如果讓一個(gè)中間商最終負(fù)責(zé)消費(fèi)者的住房權(quán)益，而真正的房屋生產(chǎn)者則完全依從于中間商，消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商之間在制度上缺乏一個(gè)合理的矛盾化解途徑。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的基本原則，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度、激勵(lì)制度、用人制度、財(cái)務(wù)制度等的規(guī)范化，企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織以及企業(yè)的外部環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)管理都將進(jìn)一步向制度化方向發(fā)展?！　?房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化規(guī)