【正文】 過幾十億元人民幣，與境外房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相比，實(shí)在相距甚遠(yuǎn)。這種過高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信，增加其運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率一般都超過社會(huì)其它行業(yè)的利潤(rùn)率，同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，從上世紀(jì)90年代開始，一大批社會(huì)游資涌入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。這不僅侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。這些條件其實(shí)也就是我們常說的現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求。然而，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢(shì)將在很大程度上決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢(shì)和發(fā)展方向，不論是開發(fā)商還是政府管理部門都需要對(duì)這些問題及其未來發(fā)展趨勢(shì)有一定的把握。與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人管理、經(jīng)驗(yàn)管理的體制上。企業(yè)家的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)集團(tuán)的成敗。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數(shù)量有限，假設(shè)有100萬(wàn)家企業(yè)，而只有10萬(wàn)名能人，意味著有90%的企業(yè)找不到能人；其次，能人也有分類， 也分專業(yè)，難以與各種不同門類的企業(yè)對(duì)口；再次，能人也有自身局限性，如個(gè)人的隨意性和模式化管理的科學(xué)性之間存在著深刻矛盾，這時(shí)的能人，實(shí)際將成為企業(yè)發(fā)展的阻力。有了好的管理模式，一般水平的職業(yè)經(jīng)理也能使企業(yè)正常運(yùn)作；沒有好的管理模式，能人也會(huì)無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業(yè)會(huì)受振動(dòng)，但不會(huì)受重傷。中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個(gè)人購(gòu)房取代集團(tuán)購(gòu)買成為市場(chǎng)交易的主流，以及中國(guó)加入世貿(mào)組織，對(duì)外開放步伐大大邁進(jìn)等內(nèi)外因素，給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)?！　?我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中面臨的問題　　 企業(yè)的所有制性質(zhì)問題　　盡管國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于國(guó)有企業(yè)問題的研究如火如荼并日益深化，但卻少有人對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)問題進(jìn)行系統(tǒng)深入的研究。代理人內(nèi)部控制，激勵(lì)機(jī)制不合理、普遍存在著人才浪費(fèi)和企業(yè)效率低下等。　　房地產(chǎn)國(guó)企退出房地產(chǎn)業(yè)的速度較之工業(yè)國(guó)企也許更快一些。然而，即使是只占總數(shù)的20％，由于其占有的土地、人才、資本等社會(huì)稀缺資源的數(shù)量巨大，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的影響仍然舉足輕重。 　　 企業(yè)發(fā)展中的規(guī)模問題　　目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)“散、小、差”的特點(diǎn)已是有目共睹。缺少大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，即使是規(guī)模較大的開發(fā)公司也是資本少、市場(chǎng)份額小，如上海最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司——陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司，也只有不到15億美元的資本市值。 　　然而，從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)所需資金量大、高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的特性，以及房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一般大型房地產(chǎn)企業(yè)或房企集團(tuán)是市場(chǎng)舞臺(tái)的主角，占據(jù)市場(chǎng)的絕大份額，如香港“五大”地產(chǎn)商，企業(yè)資產(chǎn)市值都在百億美元以上，占據(jù)了香港樓市的半壁江山。 　　 房地產(chǎn)企業(yè)的效益問題　　從《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》中的數(shù)據(jù)看，與“經(jīng)營(yíng)總收入”、“商品房屋銷售收入”等指標(biāo)的穩(wěn)步增長(zhǎng)相比，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“營(yíng)業(yè)利潤(rùn)”以及“平均利潤(rùn)率”等指標(biāo)波動(dòng)劇烈，不容樂觀?！　〈送?，早期的開發(fā)企業(yè)對(duì)于解決我國(guó)多種經(jīng)濟(jì)成分并存條件下，非公人員購(gòu)買住房起了不可或缺的補(bǔ)充作用。從1998年下半年我國(guó)取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化，加之住房消費(fèi)貸款政策的放寬，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)步入了一個(gè)迅猛增長(zhǎng)的時(shí)期。目前，從利潤(rùn)獲得的容易程度上看，對(duì)于已經(jīng)儲(chǔ)備大量地塊的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，被利用的中央宏觀調(diào)控政策、地方政府拍賣土地或“勾地”、開發(fā)商和政府的特殊關(guān)系、中外炒房團(tuán)的出擊、消費(fèi)者的傾巢出動(dòng)等因素都有助于其“坐地加價(jià)”，獲取房?jī)r(jià)失控狀態(tài)下的超級(jí)暴利。因?yàn)橐粋€(gè)幾乎不做任何物質(zhì)勞動(dòng)、增值性服務(wù)的行業(yè)，或者說頂多做了房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷售的行業(yè)，卻獲得了遠(yuǎn)比房地產(chǎn)金融、整個(gè)建筑業(yè)、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈加起來大得多的超額利潤(rùn)，成了整個(gè)社會(huì)不得不負(fù)擔(dān)的沉重成本。房地產(chǎn)業(yè)由兩類企業(yè)構(gòu)成，一類是房地產(chǎn)生產(chǎn)建設(shè)企業(yè)，這是國(guó)際意義上的建筑生產(chǎn)企業(yè)。另一類是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，由不動(dòng)產(chǎn)抵押銀行、房屋信托投資公司、不動(dòng)產(chǎn)投資基金、房屋租賃經(jīng)營(yíng)、房屋中介代理、房屋開發(fā)創(chuàng)意策劃、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、產(chǎn)權(quán)代理、物業(yè)管理、IT服務(wù)等行業(yè)構(gòu)成的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)體系。在英美發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是建筑企業(yè)，建筑業(yè)由于其生產(chǎn)率上升快、收入彈性高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特性，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一?！　】梢?，現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根本不是一種合理的企業(yè)模式，一些部門或地方把這個(gè)第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)更屬失誤。但是在現(xiàn)實(shí)中我們看到，這種不做任何物質(zhì)勞動(dòng)的部門反過來成了供給住房的主體，而那些真正造房子的建筑企業(yè)在開發(fā)公司的價(jià)值鏈不過成了一個(gè)被動(dòng)的、一個(gè)不顯眼的鏈條。房地產(chǎn)是一個(gè)比汽車價(jià)值更大、質(zhì)量更難以判斷的耐用消費(fèi)品，如果讓一個(gè)中間商最終負(fù)責(zé)消費(fèi)者的住房權(quán)益，而真正的房屋生產(chǎn)者則完全依從于中間商，消費(fèi)者和開發(fā)商之間在制度上缺乏一個(gè)合理的矛盾化解途徑。然而，房屋預(yù)售款是不是應(yīng)該交給房地產(chǎn)開發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)，而不是交給房屋的真正生產(chǎn)者呢？在我國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)商是房屋建設(shè)的“大業(yè)主”和“總承包商”，屬于房屋生產(chǎn)者的上游，消費(fèi)者有什么理由把預(yù)付款交給這個(gè)處于房屋生產(chǎn)者上游的“大業(yè)主”呢？而且從實(shí)質(zhì)的意義上，消費(fèi)者才是真正的“業(yè)主”和房屋制造的委托者，開發(fā)商不過是代理消費(fèi)者開發(fā)的一個(gè)服務(wù)商，有什么資格要超越房屋的建設(shè)生產(chǎn)者而直接獲得房屋預(yù)售款，并借此牟取暴利呢？消費(fèi)者把預(yù)售款交給了開發(fā)商，開發(fā)商在支付了延期交付的土地出讓金之后，在剩余的款項(xiàng)中只需要再拿出一個(gè)很小的部分支付給建筑企業(yè)，其余的部分就成了他們的超額利潤(rùn)；而且開發(fā)商支付給建筑企業(yè)的工程費(fèi)用越少，它們獲得的超額利潤(rùn)就越多?！　? 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析　　 企業(yè)應(yīng)該逐步走向民營(yíng)化　　現(xiàn)在看來，不談“產(chǎn)權(quán)”的“市場(chǎng)取向”改革已然不能取得全部改革績(jī)效，產(chǎn)權(quán)的明晰是下一階段城鎮(zhèn)住房制度改革的重心。政府在這一問題上應(yīng)態(tài)度鮮明，下定決心，所謂“有進(jìn)有退”的措辭并不能阻止國(guó)企將全面淡出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的重新“洗牌”將是大勢(shì)所趨。例如，在廣州市新近評(píng)出的房地產(chǎn)綜合實(shí)力30強(qiáng)中，民營(yíng)房企占了近一半，而在前10名中，只有廣州城建集團(tuán)一家房地產(chǎn)國(guó)企榜上有名。近幾年來，由于我國(guó)買方市場(chǎng)的全面形成，其他實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)越來越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對(duì)來說則機(jī)會(huì)大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵(lì)措施，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。而國(guó)有企業(yè)由于體制和機(jī)制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，發(fā)展相對(duì)緩慢。改革以來，我們?cè)谥贫冉ㄔO(shè)、市場(chǎng)規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方方面面都取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，然而如果套用國(guó)際游戲規(guī)則的要求則又在各方面都存在著不規(guī)范，遠(yuǎn)未能與之“接軌”。未來中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的基本原則，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度、激勵(lì)制度、用人制度、財(cái)務(wù)制度等的規(guī)范化，企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織以及企業(yè)的外部環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)管理都將進(jìn)一步向制度化方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)只有堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，為客戶提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷滿足客戶的需求，才能被市場(chǎng)所接受，才能保證項(xiàng)目的成功和企業(yè)的開發(fā)利潤(rùn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究工作顯得尤為重要。目前，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對(duì)市場(chǎng)的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入，形成特色經(jīng)營(yíng)，即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場(chǎng)處于領(lǐng)先地位，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。東方海外公司就此確主了企業(yè)在滬上豪華公寓這一細(xì)分市場(chǎng)的地位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成了企業(yè)產(chǎn)品自身的特色。投資分析的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗?？茖W(xué)化的決策還需要程序化的過程，現(xiàn)在不少大型房地產(chǎn)企業(yè)都建立了項(xiàng)目投資聽證會(huì)制度，通過集體討論和辯論來評(píng)估項(xiàng)目，決策投資。未來我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，完善企業(yè)內(nèi)部的管理制度、激勵(lì)制度、用人制度和財(cái)務(wù)制度等。　　 房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化規(guī)模化經(jīng)營(yíng)　　未來中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)?；Ｆ鋵?shí)，目前中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中大魚吃小魚的態(tài)勢(shì)已然顯現(xiàn)，快魚吃慢魚也是早晚的事?！　∑髽I(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)已成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。隨著社會(huì)化大生產(chǎn)的飛速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新進(jìn)步，生產(chǎn)過程中的專業(yè)化程度越來越高。早在1990年約翰美國(guó)、德國(guó)等西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，與其適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合形式有極大關(guān)系。由此可見集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)有利于生產(chǎn)要素的合理組合，使資源得到優(yōu)化配置和合理利用，從而形成企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的活力。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)是不同企業(yè)之間為了爭(zhēng)奪各自利潤(rùn)最大化而彼此進(jìn)行的實(shí)力較量。我國(guó)加入WTO后，一大批實(shí)力雄厚、管理和技術(shù)先進(jìn)的國(guó)際資本集團(tuán)將會(huì)為搶占市場(chǎng)和我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行較量。這樣，會(huì)有利于財(cái)力資源的集中使用，少花錢多辦事，提高資金利用率；有利于充分利用物力資源，可以合理調(diào)配使用設(shè)備，物盡其用；有利于改善企業(yè)形象，提高知名度，增強(qiáng)資信度；有利于多元化經(jīng)營(yíng)，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，降低成本，增加效益?！　∑髽I(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)是具有重大意義的戰(zhàn)略抉擇。黨的十六大報(bào)告指出：“國(guó)有企業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱?！秉h和政府的宏觀調(diào)控政策是促使企業(yè)實(shí)行集團(tuán)化的加速器。實(shí)行企業(yè)集團(tuán)化，有利于黨和政府通過對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，減少盲目性而產(chǎn)生的損失，增強(qiáng)綜合國(guó)力?！　∑髽I(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)有利于房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在開發(fā)中的服務(wù)僅是初級(jí)水平，而在“交易”和