【正文】 物業(yè)管理公司的主要職能是遵照國家有關(guān)政策和法規(guī)，運用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)管。第八節(jié) 房地產(chǎn)物業(yè)管理與經(jīng)營根據(jù)物業(yè)管理的實踐，以及建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，我國物業(yè)管理應(yīng)當朝著專業(yè)化、市場化、社會化、規(guī)范化的模式發(fā)展。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤。第四部分，即兩稅一費、管理費，也就是第11到第12類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的稅費。第二部分，即住宅建筑安裝工程費、附屬工程費、室外工程費、也就是第4類到6類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的建筑安裝工程費。房地產(chǎn)價格構(gòu)成的這13類71個項目，大體上可以分為5個構(gòu)成部分。1利潤。1兩稅一費：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費。政府性收費及“四源”費：“四源”費包括煤氣廠、熱力氣、自來水廠、污水處理廠。公共配套工程費：公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。附屬工程費：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力站、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房等。其他土地開發(fā)費：三通一平費、勘察設(shè)計費、拆遷征地管理費。征地補償費：土地補償費、青苗補償費、集體財產(chǎn)補償費、超轉(zhuǎn)人員補償費、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補貼、菜田基金、安置勞動力補償、平地補助費、私人財產(chǎn)補償費。中國各地綜合開發(fā)造價，雖然由于地區(qū)的不同有些差別，但是他們的主要內(nèi)容是相同的。四、 房地產(chǎn)價格構(gòu)成目前中國城市房地產(chǎn)的建設(shè)都是以綜合開發(fā)形式進行的，房地產(chǎn)的生產(chǎn)價格一般都以綜合開發(fā)造價的形式出現(xiàn)的。土地的基準價格，是土地的標定價格和土地的市場價格的基礎(chǔ)。土地市場價格是在土地市場的交易過程中形成的價格。也稱為土地出讓的底價。這三種價格形態(tài)都是經(jīng)過評估人員評估得出來的，都是為了服務(wù)于特殊的目的的。這種價格是政府向房地產(chǎn)所有者征收的依據(jù)。抵押價格、課稅價格、征用價格抵押價格是為了向銀行取得貸款，把房地產(chǎn)作為抵押品面對房地產(chǎn)評估的價格。因此在城市土地市場買賣的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)所有權(quán)價格是房地產(chǎn)買賣價格；房地產(chǎn)使用權(quán)價格則是房地產(chǎn)的租賃價格。房地產(chǎn)使用權(quán)價格就是房地產(chǎn)的租賃價格?；蛘哒f，購買房地產(chǎn)所有權(quán)支出的價格，就是房地產(chǎn)所有權(quán)價格。以他們作為計價的單位就成為樓面地價。土地面積還可以以公頃和畝為單位。房地產(chǎn)單位面積計算方法，在不同的國家里，也是不相同的。房地產(chǎn)總價格不能表明房地產(chǎn)的價格水平。因為作為房地產(chǎn)的一個總體可以是一棟樓，也可以是一片住宅區(qū)，還可以是一個住宅小區(qū)。房地產(chǎn)總價格、單位價格、樓面地價房地產(chǎn)總價格，是關(guān)于一宗房地產(chǎn)或一個單位房地產(chǎn)的總體價格。外部的因素主要是指不了解情況、壟斷、以及外部強制力等。公平市價是交易雙方在正常的情況下。這是房地產(chǎn)的買賣價格，簡稱房地產(chǎn)的市場價格。房地產(chǎn)市場價格。由于房地產(chǎn)評估者的經(jīng)驗和知識等的不同，所以對同一宗房地產(chǎn)評估出來的價格可能是不一樣的，甚至還可能存在著很大的差別。這是房地產(chǎn)所有價格形式的本質(zhì)規(guī)定，或者說是所有房地產(chǎn)價格運行的基礎(chǔ)。這種價格是由生產(chǎn)房地產(chǎn)商品時消耗的社會必要勞動時間決定的。 這三種價格形態(tài)存在的基礎(chǔ)就是：單純的地產(chǎn)；單純的房產(chǎn)；房地產(chǎn)的綜合體。 房地產(chǎn)價格，就是把房地產(chǎn)結(jié)合在一起所形成的價格。房地產(chǎn)價格就是在房屋本身的價格。比如新開發(fā)出來還未建筑房屋的土地，這種土地在出讓的時候也是有價格的。地產(chǎn)價格就是土地價格，簡稱地價。在物質(zhì)形態(tài)上，城市房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的。三、 房地產(chǎn)價格表的種類房地產(chǎn)是一個巨大的產(chǎn)業(yè)體系，房地產(chǎn)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場運作極其復(fù)雜，因此房地產(chǎn)價格有著不同的種類。主要表現(xiàn)為購買或出售的心態(tài)、欣賞品味、時尚風(fēng)氣、接近名家心理狀態(tài)、講究門牌號碼和土地號碼的心態(tài)、講究風(fēng)水的心態(tài)、價值觀的變化等。社會因素主要是政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)運作的狀況、城市化的水平、人口狀況等。如土地制度；住房制度；城市規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、土地利用規(guī)劃等；房地產(chǎn)價格政策；房地產(chǎn)稅收；行政隸屬變更；特殊政策等。如噪聲、空氣污染、視覺、清潔等。諸如位置、地質(zhì)、地勢、地形、土地歷程、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度、自然周期性災(zāi)害、建筑物的外觀、建筑物的朝向、內(nèi)部格局、施工質(zhì)量等。其他地區(qū)和其他類型房地產(chǎn)是否對某類房地產(chǎn)供求有影響，要由其他許多條件或情況決定。一般來說房地產(chǎn)的供求大體狀況上有以下幾種類型：全國房地產(chǎn)的供求狀況；地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；某類房地產(chǎn)的供求狀況；某地區(qū)某類房地產(chǎn)的供求狀況等。在房地產(chǎn)供給一定的情況下，如果需求增加，房地產(chǎn)價格就上漲；如果需求減少，房地產(chǎn)價格就會下降。在房地產(chǎn)價值一定的情況下，房地產(chǎn)的價格決定于房地產(chǎn)的供求。房地產(chǎn)建筑費用越高，建筑工人水平越高，房地產(chǎn)價格也就越高，對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價格就會下降；否則就相反。經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要是經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄、消費和投資的水平，財政收支和金融的狀況，物價水平特別是建筑材料價格的水平，建筑人工的費用，銀行利率，房地產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)的供求等。除了房地產(chǎn)在生產(chǎn)和流通中的因素之外，還有另外一些因素，其中主要的是：自然因素、社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素等。第五，由于土地的有限性，以及對土地的需求不斷增長的特性，決定了土地（房地產(chǎn)）價格隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展總是不斷在上漲的，或者說土地價格具有不斷上漲的趨勢。第三，由于土地位置的不動性，就使房地產(chǎn)（土地）的價格具有地方性。第一，由于土地價格是地租的資本化收入，因此土地價格不是由價值決定的而是由地租和利息率決定的。由于土地價格不等同于土地的價值，而是地租的資本收入，從而也使房地產(chǎn)的價格不是完全由勞動形成的價值決定的價格。原來轉(zhuǎn)讓人需取得房屋以后，再以中間人的身份把業(yè)權(quán)正式轉(zhuǎn)交給承讓人。由轉(zhuǎn)讓人及承讓人直接達成協(xié)議，承讓人向轉(zhuǎn)讓人購買其與房地產(chǎn)開發(fā)公司原先所訂立的買賣合同的標的，并取得合同所規(guī)定的一切權(quán)益，待房屋落成后，轉(zhuǎn)讓人才把房屋轉(zhuǎn)讓給承讓人。我國《城市房地產(chǎn)管理法》也明確規(guī)定嚴禁炒樓花。但是，炒樓花的弊端是顯而易見的。由于預(yù)售房未來的價格是不確定的，所以在預(yù)售房轉(zhuǎn)讓時必然伴隨房屋價格的變動，從而為炒樓提供了可能。預(yù)售轉(zhuǎn)讓有兩種情況：一種是因為不可預(yù)見的原因決定的，如因預(yù)購房屋以后，由于資金發(fā)生困難，或需要轉(zhuǎn)讓給親友等；另外一種情況就是純粹的炒花樓。預(yù)購房屋還可以轉(zhuǎn)讓。經(jīng)過金融機構(gòu)審查批準，就可以簽署抵押貸款合同，并開始還款。一旦房屋建成，就可憑預(yù)購的買賣契約，簽署正式的買房契約，履行經(jīng)濟和產(chǎn)權(quán)手續(xù)，只有這是房屋買賣的整個過程才算結(jié)束。（二）購買預(yù)售房手續(xù)、變更和轉(zhuǎn)讓預(yù)售房的買賣與房屋即期買賣相比，由于它購買的僅僅是房屋銷售部門的承諾，也就是說，只要購買者承諾認購房屋業(yè)權(quán)，交付一定的定金，簽署臨時買賣契約，預(yù)售房的買賣就算完成了交割。當然，購房者能否取消買賣合同，還需要由法院做出最后裁決。（2）建成后的房屋實際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符合。預(yù)售后的房產(chǎn)需轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓雙方憑已經(jīng)登記、簽證的房產(chǎn)預(yù)售合同，到房地產(chǎn)交易所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，原合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋竣工后，應(yīng)當按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，購房交付手續(xù)，購房人憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，繳納手續(xù)費用。辦理房屋登記、簽證。經(jīng)房地產(chǎn)主管部門批準后，預(yù)售單位與預(yù)購房者就可以簽訂《房屋預(yù)售合同》。商品房預(yù)售專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書簽訂后，由于開戶銀行服務(wù)等原因，出賣人可以變更開戶銀行，重新簽訂商品房預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書；買受人應(yīng)當按合同約定的付款時間，將商品房預(yù)售款直接交入商品房預(yù)售款專用帳戶，憑銀行出具的付款憑證向出賣人換取售房發(fā)票。如果申請辦理外銷商品房預(yù)售，還必須符合以下條件：付清地價款，取得土地使用權(quán)；施工設(shè)計圖紙已經(jīng)批準，并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；已經(jīng)完成建設(shè)工程總投資額的25%以上；工程施工進度和施工交付日期已經(jīng)確定；以及市區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，配套工程交用日期證明材料；在本市銀行開立代收房屋預(yù)售款的結(jié)算賬號，與開戶銀行簽訂的房屋預(yù)售款監(jiān)督協(xié)議；售樓說明書、房屋使用、維修、管理公約；房屋管理委托書或協(xié)議書。（5）三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程；無底下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；（6）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明凡是符合以上條件的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，向市房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售申請，經(jīng)過房地產(chǎn)管理主管部門核查批準，領(lǐng)取預(yù)售房產(chǎn)許可證，并辦理預(yù)售登記，即可以進行房屋預(yù)售。（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。在香港也叫買賣樓花或炒樓花。它是在房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有把房屋建設(shè)起來以前，或房產(chǎn)還沒有竣工以前，以預(yù)售的方式把房屋賣出去。房地產(chǎn)買賣立契過戶手續(xù)辦理完成以后，經(jīng)辦人員要對契約等資料進行整理，裝訂成冊，然后移交產(chǎn)籍檔案管理部門統(tǒng)一保管。至此房地產(chǎn)交易才算完成。立契必須使用統(tǒng)一的契紙。立契。在房地產(chǎn)買賣時，當完成上述工作后，還必須報有關(guān)負責人批準。進入市場進行交易的房地產(chǎn)，必須進行價格評估，以便確定房屋的現(xiàn)行價格。在房地產(chǎn)交易時，除了進行驗證、確權(quán)等，還必須到現(xiàn)場進行調(diào)查研究，以避免買賣發(fā)生糾紛。主要是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行審查，確認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛，以及他項權(quán)益不清的問題等。房地產(chǎn)交易管理部門，在受理房地產(chǎn)交易立契申請后，必須嚴格審查以下的證件：產(chǎn)權(quán)證，主要是房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證身份證；有關(guān)部門的審批證件，如銷售許可證等；其它有關(guān)證件，如已出租的房屋、共有房屋等的有關(guān)證明文件。房地產(chǎn)商品買賣雙方必須按照確定的分工范圍，到有關(guān)部門辦理房地產(chǎn)買賣立契過戶手續(xù)。（四）房屋買賣程序管理根據(jù)建設(shè)部、國家物價局、國家工商行政管理局《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》的規(guī)定，進行房地產(chǎn)交易的單位和個人必須持有有關(guān)的證件，到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關(guān)辦理登記、簽證、評估、立契過戶的手續(xù)。房地產(chǎn)買賣契約的解除。如果違約也要交納違約金；（3）買方的權(quán)利與義務(wù)。如果買方違約，賣方可以請求法律保護，或者要求償付違約金；（2）賣方的義務(wù)。房屋的買賣價格必須符合當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；（4）房地產(chǎn)買賣契約，必須說明房屋交付使用和房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間；（5）房地產(chǎn)買賣契約，還必須規(guī)定買方在什么時間、地點，用什么方式、以什么貨幣支付房屋的價格；（6）房地產(chǎn)契約也要規(guī)定違約責任，以及補償?shù)姆椒ǖ?。?yīng)說明房屋建成年代、建筑質(zhì)量、建筑面積、坐落地址、室內(nèi)裝修、設(shè)備等情況；（3）房屋的價格。（1）買賣雙方的名稱、地址。雙方當事人在地位上是平等的，既有一定的權(quán)利，也要承擔一定的義務(wù)；雙方的合法權(quán)益受到國家的法律保護。房地產(chǎn)買賣一經(jīng)成立或完成，買賣雙方就可以到房地產(chǎn)管理部門辦理立契過戶手續(xù)，買方交付購房款，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書，就可以行使對房屋占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房屋買賣契約的特點（1）房屋買賣契約標志著房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。（三）房屋買賣契約管理房地產(chǎn)商品與其他商品不同，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)在買賣房地產(chǎn)時必須簽訂契約。進入房地產(chǎn)市場的交易主體，必須符合國家的有關(guān)規(guī)定。在同等條件下，房屋共有人有優(yōu)先購買權(quán)；對于繼承、贈予等方式取得的房屋，必須在辦理合法手續(xù)后才能投入房地產(chǎn)交易市場。（一）由于房地產(chǎn)商品和其他商品有著根本不同的性質(zhì)，因此房地產(chǎn)商品的買賣有著以下一些特點：房地產(chǎn)商品買賣雙方在達成協(xié)議時，必須訂立具有法律約束力的、買賣雙方必須遵守的房地產(chǎn)買賣契約；訂立房地產(chǎn)買賣契約，必須遵守國家的法律和法規(guī)，并且接受房地產(chǎn)行政管理部門的監(jiān)督與管理；房地產(chǎn)買賣成交后，必須按照規(guī)定到房地產(chǎn)行政部門，辦理房地產(chǎn)立契手續(xù)，以及房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的相對性權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)的所有權(quán)和土地的使用權(quán)證書，以便取得國家法律的保護。在我國目前的條件下，房地產(chǎn)交易中的權(quán)利關(guān)系，主要是指土地使用權(quán)、房屋所以權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等。房地產(chǎn)交易，是有償取得或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)及其他項權(quán)利的經(jīng)濟過程與法律行為。對驗收合格的項目，發(fā)給工程質(zhì)量合格證，并及時辦理有關(guān)手續(xù)。六．竣工驗收管理 竣工驗收是國家為了保證工程質(zhì)量，由法律規(guī)定的一個法定程序，也是開發(fā)企業(yè)對工程項目管理的最后一個環(huán)節(jié)。2． 按施工承包合同進度、核撥工程款。7． 隨時注意施工過程出現(xiàn)的突發(fā)事件，對相關(guān)外部關(guān)系的事件，開發(fā)企業(yè)要代表施工單位出面協(xié)調(diào)處理。5． 做好日常的工程進度記錄，每周每日寫出進度報告。3． 根據(jù)施工進度計劃表對照 檢查各具體作業(yè)的工期是否有延誤并說明延誤的原因。工程進度管理實際上是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)對施工企業(yè)工序和作業(yè)工期的管理，其具體工作內(nèi)容主要包括：1． 參與承包企業(yè)編制工程施工組織設(shè)計，包括施工方法的確定、機械設(shè)備的選用、施工進度計劃和材料供應(yīng)計劃的編制等。7．監(jiān)督施工單位文明施工、安全施工、正確用料、按操作規(guī)程規(guī)定施工。6．參加工程質(zhì)量評定和竣工驗收。對重要承重結(jié)構(gòu)主要部位的隱蔽工程，如鋼筋混凝土基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、大型設(shè)備基礎(chǔ)、主要地下構(gòu)筑物、地下管線、重要承重結(jié)構(gòu)的現(xiàn)澆鋼筋混凝土工程以及屋面防水等，進行檢查驗收，經(jīng)檢查合格后辦理隱蔽工程驗收手續(xù)。工程建設(shè)中應(yīng)確立重要設(shè)備檢查和實驗的標準、手段、程序、記錄及檢驗報告等制度。建設(shè)工程管理的基本內(nèi)容包括：對施工所用的主要材料如：水泥、鋼材、磚、防水材料、焊條等關(guān)鍵材料，在使用前對其質(zhì)量及試驗報告進行復(fù)核。三、房地產(chǎn)建設(shè)工程質(zhì)量管理建設(shè)工程項目的施工質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)管理工作中最重要環(huán)節(jié)之一。工程總承包招標投標工程總承包招標投標也稱全程招標投標，是對項目實施全過程進行招標投標，包括勘察設(shè)計、材料設(shè)備供應(yīng)、工程施工直至竣工交付使用進行一攬子招標投標。建設(shè)工程項目施工招標投標