中心尾盤營銷建議書doc(參考版)
2025-07-20 15:21本頁面
【正文】 深港兩地政府部門，為此也作了大量有效的工作，市場正逐步呈現(xiàn)出越來越多的港人在深置業(yè)的利好因素：深港自由貿(mào)易區(qū)的建立； 2004年深港地鐵“皇崗口岸（深圳）——落馬洲大橋（香港）”的連通，同時(shí)，皇崗口岸建立并開通獨(dú)立的人行通道； 2005年西部跨海大橋通車； 深港將實(shí)行24小時(shí)通關(guān)，2002年9月將推行港人通關(guān)“電子化管理（刷卡）”； 香港政府已經(jīng)取消公務(wù)員回內(nèi)地置業(yè)的限制；越來越多的香港地產(chǎn)發(fā)展商揮資進(jìn)入深圳房地產(chǎn)市場，帶動大批香港置業(yè)者返回內(nèi)地，“百萬港人北上置業(yè)”真正成為現(xiàn)實(shí)。 附錄：港人在深置業(yè)利好因素歸結(jié)深港經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快，一方面加速了深圳國際化的步伐，拓寬了深圳房地產(chǎn)市場的客戶層面，另一方面，也加速形成了“港（香港）—深（深圳）—穗（廣州）”華南經(jīng)濟(jì)圈的綜合實(shí)力和聯(lián)合輻射力，最終直接受益的也是華南經(jīng)濟(jì)圈的三方。n 口岸廣告羅湖口岸或者皇港口岸n 網(wǎng)絡(luò)廣告本公司將在“偉業(yè)家園”（）網(wǎng)站上放置該項(xiàng)目網(wǎng)頁資料，以供客戶瀏覽。n 雜志廣告《偉業(yè)地產(chǎn)》是我公司創(chuàng)辦的一本知識性、專業(yè)性和綜合性的地產(chǎn)雜志，主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場形勢、建材信息和置業(yè)指南等內(nèi)容。（2） 偉業(yè)地產(chǎn)廣告為使推廣成本減至最少，偉業(yè)香港公司逢周五在香港《星島日報(bào)》和《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》上推出全版“偉業(yè)地產(chǎn)廣告”，內(nèi)容包括全新樓盤、二手樓盤及寫字樓商鋪三部分。加大香港推廣力度根據(jù)本項(xiàng)目之市場定位及外銷市場目標(biāo)客戶定位，建議本項(xiàng)目在香港推廣時(shí)實(shí)行“低成本，高覆蓋率”的推廣策略，并根據(jù)港人在深置業(yè)時(shí)多選購現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓的特點(diǎn)，推廣方式建議如下： n 報(bào)紙廣告（1）香港報(bào)紙介紹香港報(bào)紙主要有以下幾種：東方日報(bào) —— 大眾化報(bào)刊蘋果日報(bào) —— 大眾化報(bào)刊星島日報(bào) —— 大眾化報(bào)刊，大量房地產(chǎn)分類廣告太陽報(bào) —— 大量國內(nèi)房地產(chǎn)廣告香港經(jīng)濟(jì)日報(bào) —— 財(cái)經(jīng)、地產(chǎn)為主線以上各報(bào)刊之廣告投放價(jià)格、折扣均不同，以東方日報(bào)及蘋果日報(bào)為銷量最高，同時(shí)廣告投放價(jià)格亦是最高。 刺激“羊群效應(yīng)”由于港人置業(yè)具有明顯的“羊群效應(yīng)”，一個人購買了某個物業(yè)，往往帶動一大幫親朋好友、同事同學(xué)前來購買。 高級白領(lǐng)：企業(yè)高級管理人員、單身貴族或收入較高的工薪族年輕夫婦等。第二：內(nèi)銷群體：216。216。 深港家庭 深港家庭是指內(nèi)地人早期赴港工作并定居于香港，而其內(nèi)地親人因赴港定居條件不符而居于深圳的家庭。 香港投資客、炒家 深港經(jīng)濟(jì)一體化、通關(guān)程序減化、深圳地鐵開通，都會成為香港地產(chǎn)炒家投資深圳地產(chǎn)的上佳時(shí)機(jī)。 香港工作，深圳居住者這類港人為香港的低收入階層，在港難以置業(yè)而只能屈就于在深置業(yè)。 在深工作的港人 這部分港人工作于羅湖、福田，在深置業(yè)出于工作方便及難以在港置業(yè)，其中包括港資公司為港人購置的員工宿舍，其置業(yè)以小戶型為主。 （三）營銷建議要點(diǎn)強(qiáng)化客戶定位第一：外銷群體根據(jù)本項(xiàng)目中高檔次中小戶型之市場新定位，結(jié)合歷年片區(qū)住宅市場的外銷比例，預(yù)測其外銷比例約為50%，并鎖定目標(biāo)客戶群為香港的中等或偏低收入階層，具體細(xì)分如下：216?！居?jì)算：（6，800+7，800+7，800）247。租賃回報(bào)率（%）100% =（6512）247。租賃回報(bào)率公式：租賃回報(bào)率（%）=年租金收入247。4=7，775（元/㎡）≈7，800元/㎡（四舍五入取整）可見，依據(jù)售價(jià)比較方法，將價(jià)格調(diào)整為7，800元/㎡也是有完全的理由的。南海中心總體折后均價(jià)為11，975元/㎡，按照“折舊”43%推算，則現(xiàn)在的折后均價(jià)應(yīng)該為：11，975元/㎡（143%）=6，825元/㎡≈6，800元/㎡（四舍五入取整）可見，依據(jù)折舊方法，將價(jià)格調(diào)整為6，800元/㎡是有完全的理由的。所以， 結(jié)合市場整體價(jià)位特點(diǎn)及港人的“價(jià)位關(guān)口”，建議將南海中心保留單位進(jìn)行調(diào)價(jià)處理，理由、方法和結(jié)果如下： 調(diào)價(jià)理由l 房屋自然折舊，9年折舊幅度至少為18%；l “尾盤折價(jià)”（作為尾盤給予市場的調(diào)價(jià)暗示），又加之進(jìn)行過戶型改造，“折價(jià)”幅度至少為25%；l 純“位置”物業(yè)，景觀較差，且為純“毫宅”化定位，限制了內(nèi)銷市場的放大可
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