【正文】 財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。玉環(huán)現(xiàn)已擁有相當(dāng)一批收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅。（1） 稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見下表：稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率（%）營業(yè)稅5%城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅額5%教育附加費(fèi)按營業(yè)稅額4%企業(yè)所得稅33%不可預(yù)見費(fèi)3%（2）售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬元）備注1銷售收入：其中：住宅收入商鋪收入地下停車位收入95000740001200090002經(jīng)營稅金及附加：其中：營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加47501903商品房銷售總收入（3）損益表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)（萬元）1經(jīng)營收入95000其中住宅銷售收入74000商鋪銷售收入12000地下停車位銷售收入90002經(jīng)營成本751453經(jīng)營稅金及附加4利潤總額5所得稅48446稅后利潤第九章 綜合評(píng)價(jià)對(duì)強(qiáng)化技術(shù)推廣應(yīng)用的綜合評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城市住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地及建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已經(jīng)辦理，建設(shè)資金自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件逐步具備。銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在2年內(nèi)完成銷售，在一年內(nèi)簽訂預(yù)售合同，分為一次性支付，分期付款和銀行按揭貸款等方式付款。銷售收入95000萬元，其中住宅銷售收入74000萬元，商鋪銷售收入12000萬元，車位銷售收入9000萬元。本項(xiàng)目我公司投入自有資金50000萬元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款20000萬元用于投資，剩余部分需利用預(yù)售商品房款5000萬元。優(yōu)良住宅部品體系是構(gòu)成成套技術(shù)體系的基礎(chǔ)，是促進(jìn)住宅更新?lián)Q代的主要環(huán)節(jié)，通過本示范工程不斷完善住宅部品的通用化、系列化體系、引導(dǎo)玉環(huán)當(dāng)?shù)刈≌科窐?biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展。這些技術(shù)需要在示范工程中不斷實(shí)踐、不斷改進(jìn)，逐步地善和更新，示范工程就是要成為系統(tǒng)技術(shù)的集成和載體，發(fā)揮其輻射和帶動(dòng)作用。大力推廣和應(yīng)用先進(jìn)適用的住宅成套技術(shù)。主要體現(xiàn)在：住宅設(shè)計(jì)把保證住宅全壽命周期質(zhì)量作為設(shè)計(jì)的基本原則。因此，示范工程是這種成套技術(shù)系統(tǒng)集成、技術(shù)創(chuàng)新與轉(zhuǎn)化和集約化生產(chǎn)的一個(gè)載體，通過新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備的推廣應(yīng)用，全面提升住宅的內(nèi)在品質(zhì)，帶動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。第七章 產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益 康居示范工程的主要任務(wù)是以其示范性帶動(dòng)和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實(shí)施。本工程為多培結(jié)構(gòu)、21棟高層自裙樓及地下室連為一體。生態(tài)住宅設(shè)計(jì)技術(shù)改變了傳統(tǒng)陽臺(tái)的設(shè)計(jì)觀念，除E型小戶型之外，其他每戶均有空中花園空間，不但將小區(qū)的綠化立體化，而且改善了套內(nèi)空間空氣流通，有利于建筑節(jié)能；本小區(qū)住宅以南北向排布，盡可能使用建筑手法以充分利用陽光、風(fēng)、氣溫等自然能源條件。殘疾人住宅設(shè)計(jì)技術(shù)引入無障礙設(shè)計(jì)，在商場(chǎng)主要出入口及住宅一層住戶大堂設(shè)有供殘疾人使用的坡道。老年人公寓設(shè)計(jì)技術(shù)在小區(qū)內(nèi)布置了適合老年人活動(dòng)的棋牌室，并在小區(qū)內(nèi)，結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)，布置兒童活動(dòng)、老年人休息和健身鍛煉的場(chǎng)地。高強(qiáng)高性能混凝土應(yīng)用技術(shù)使用C25～C35預(yù)拌混凝土（泵送混凝土）高效鋼筋和預(yù)應(yīng)力混凝土技術(shù)梁、柱主筋優(yōu)先采用HRB400級(jí)鋼粗直徑鋼筋連接技術(shù)直徑大于等于φ22的粗鋼筋，優(yōu)先采用機(jī)械連接接頭、電渣壓力焊等連接方式接頭性能可靠、操作簡(jiǎn)單、施工效率高、節(jié)約材料八、其他形式住宅建造成套技術(shù)多空間、躍層、錯(cuò)層式、復(fù)式住宅設(shè)計(jì)技術(shù)小區(qū)的套型根據(jù)對(duì)市場(chǎng)需求的調(diào)研，設(shè)計(jì)出面積標(biāo)準(zhǔn)跨度廣，多種戶型可供市場(chǎng)選擇。深基坑支護(hù)技術(shù)根據(jù)實(shí)際情況，采取安全、有效的圍護(hù)。外墻涂料成套技術(shù)采用優(yōu)質(zhì)外墻涂料具有耐洗刷性、耐蝕性、呼吸性及高遮力，可滿足全天候施工作業(yè)要求。當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)草種適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂?，預(yù)制混凝土異型步道磚有較好的透氣透水性能，可使鋪裝場(chǎng)地土壤的水、氣狀況滿足植物根系生長的需要，有利于充分利用雨水資源，減弱雨水的地表徑流，減輕城市的排水壓力，對(duì)改善居住區(qū)生態(tài)環(huán)境有積極意義。不設(shè)垃圾收集中轉(zhuǎn)站，以避免垃圾中轉(zhuǎn)站造成的臟、亂、臭和蚊蠅孳生對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響。居住區(qū)生活垃圾收運(yùn)和處理技術(shù)設(shè)計(jì)中住宅確保有兩間以上朝南，除極少數(shù)底層房屋外均明室明廳、明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)，每戶有良好的自然采光和通風(fēng)。雨水收集回用技術(shù)小區(qū)景觀水體中攔壩蓄水；設(shè)置一座雨水收集池，雨水經(jīng)沉淀后保存。另外在每戶衛(wèi)生間屋頂設(shè)置水箱， m3～，連體排屋每戶貯藏1 m3。智能型安全防范系統(tǒng)，便于物業(yè)管理部門管理。排屋住戶每戶設(shè)置一套訪客對(duì)講系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)小區(qū)聯(lián)網(wǎng)，住戶、門口機(jī)及小區(qū)管理機(jī)之間實(shí)現(xiàn)三方通話。每戶設(shè)兩個(gè)信息插座，每戶設(shè)綜合信息箱，由豎井經(jīng)金屬線槽引入兩對(duì)電話線和一根五類非屏蔽雙絞線，本小區(qū)共計(jì)需外線電話2300對(duì)。5dBuv,主干電纜采用RG11同軸電纜,水平支線電纜采用RG6同軸電纜。普通住宅為每套配設(shè)2只電視用戶終端，復(fù)式住宅內(nèi)每配設(shè)3只電視用戶終端，排屋住宅每套配設(shè)4只電視用戶終端，其他配套設(shè)施內(nèi)預(yù)留電視分支器。車庫管理系統(tǒng)與小區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)，以便集中管理，分散控制，及時(shí)了解車庫使用情況。五、小區(qū)現(xiàn)代化管理設(shè)備集中監(jiān)控與管理技術(shù)設(shè)置物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)，對(duì)公共設(shè)施、供水、供電、供氣、電梯、車庫運(yùn)行情況進(jìn)行集中監(jiān)控管理。節(jié)水節(jié)電技術(shù)小區(qū)照明采用太陽能電源，公共區(qū)域采用聲控開關(guān)，變壓器采用SC9式干式變壓器；采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具和用水器具，生活給水采用變頻調(diào)速技術(shù)，綠化及環(huán)衛(wèi)用水采用雨水收集系統(tǒng)。新型管材排水管采用UPVC螺旋管，給水管室內(nèi)采用聚丙烯（PPR）管、塑鋼復(fù)合管，室外采用球墨管，電氣管線采用UPVC塑料電工套管，燃?xì)夤芫€采用聚乙烯塑料燃?xì)夤苣弯P蝕、易清洗、連接方便、使用期長空調(diào)通風(fēng)軟管應(yīng)用技術(shù)玻纖維、酚醛保溫材料制成圓筒型軟管施工方便空調(diào)室外機(jī)隱蔽安裝技術(shù)空調(diào)室外機(jī)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、隱蔽安裝外觀裝飾性強(qiáng)四、建筑節(jié)能圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能技術(shù)屋面保溫采用擠塑型聚苯板，外墻門窗采用彩色噴涂鋁合金型材，室內(nèi)自然采光的窗地面積比大于1/6：住宅以南北向排布。管道集中設(shè)置，隱蔽暗藏。管線集中、隱蔽，為住戶進(jìn)行裝修留有靈活性。三、管網(wǎng)體系電器多回路配線技術(shù)電器線路采用6回路設(shè)計(jì)。廚房煙氣集中排放系統(tǒng)選用變壓止逆式成品排煙道。 采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，按照模數(shù)協(xié)調(diào)原則，優(yōu)化參數(shù)，確定衛(wèi)生間定型設(shè)計(jì)。 采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，按照模數(shù)協(xié)調(diào)原則，優(yōu)化參數(shù)，確定廚房定型設(shè)計(jì)。 具有輕質(zhì)、隔音良好，可減輕自重，有效減小梁、柱、基礎(chǔ)等構(gòu)件的截面尺寸。 具有輕質(zhì)、高效保溫、隔熱性能。 利用框架和剪力墻的抗震優(yōu)勢(shì)，采用大跨度現(xiàn)澆板，達(dá)到無梁或少梁，便于分隔的大空間，使住宅能靈活分隔空間。第六章 技術(shù)方案工程中采用的成套新技術(shù)類別選擇技術(shù)項(xiàng)目應(yīng)用覆蓋率技術(shù)特點(diǎn)技術(shù)適用范圍一、住宅結(jié)構(gòu)體系承重結(jié)構(gòu)體系 采用現(xiàn)澆混凝土框架——抗震墻結(jié)構(gòu)，在滿足承載力及變形滿足要求的前提下，盡量采用短肢抗震墻結(jié)構(gòu)，肢長≥5倍厚軸壓比≤，電梯間及適當(dāng)部位按一般抗震墻結(jié)構(gòu)布置。場(chǎng)地：土地平整，場(chǎng)地情況良好。場(chǎng)地內(nèi)不存在不良地質(zhì)作用，整體穩(wěn)定性較好。煤氣：從雙港路預(yù)留口接入。供水：城市自來水管網(wǎng)供水。道路交通網(wǎng)道路名稱道路走向道路情況內(nèi)環(huán)西路南北在建，雙向四車道，綠化帶直通玉環(huán)城關(guān)中心小學(xué)珠港大道南北雙向六車道，高級(jí)樹種造型綠化帶，道路暢通雙港路東西雙向四車道，造型綠化帶，道路暢通地塊周邊生活配套表距離主要生活配套/商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)3－5公里學(xué)校：玉環(huán)城關(guān)小學(xué)（新）、玉城中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等醫(yī)院：玉環(huán)縣人民醫(yī)院（新）銀行：中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、臺(tái)州市商業(yè)銀行等商業(yè)：玉環(huán)商城、步行街、廣陵路沿街店面等其他：青少年活動(dòng)中心、玉環(huán)縣體育館、玉環(huán)公園等本項(xiàng)目市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管肉、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積： ㎡地上建筑面積： ㎡其中：商場(chǎng)建筑面積： ㎡ 高層住宅建筑面積： ㎡ 聯(lián)體排屋建筑面積： ㎡ 物業(yè)及會(huì)所建筑面積： ㎡ 地下建筑面積： ㎡ 其中：地下汽車庫建筑面積： ㎡地下自行車庫及儲(chǔ)藏室建筑面積： ㎡連體排屋地下室面積 ㎡容積率： 1：建筑密度： %綠地面積： 49470㎡綠化率： %停車位： 1320個(gè)其中： 地下停車位： 1215個(gè) 地上停車位： 105個(gè)三、市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施條件現(xiàn)場(chǎng)條件道路通至與出讓地塊瀕臨的雙港路；自來水管道通至雙港路，按自來水公司規(guī)定設(shè)放；用電通至雙港路一臺(tái)臨時(shí)設(shè)立的變壓器（200KV）。第四章 總體規(guī)劃一、控制性規(guī)劃要點(diǎn)地塊面積：117648平方米；用地性質(zhì)：居住用地（沿雙港路可兼容商業(yè)用地）；容積率≤；建筑密度≤20%；綠地率≥35%；在雙港路設(shè)置港灣式停車點(diǎn)一處，停車位盡量考慮地下或半地下停車，內(nèi)環(huán)西路向南延伸應(yīng)考慮視線對(duì)景。人車分流，確保了園林景觀的寧靜和雅致。戶型方正實(shí)用，空中花園、大陽臺(tái)、大凸窗；戶型南北朝向，保證通風(fēng)采光的足夠性，特別是空中花園設(shè)計(jì)，更是玉環(huán)住宅小區(qū)的開山之作，顯現(xiàn)尊貴和大氣。歐州花園高尚住宅區(qū)將遵循“人與自然和諧相處”這一主題，精心構(gòu)建，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工材料、安全、景觀、環(huán)保、智能、物業(yè)等每個(gè)環(huán)節(jié)都體現(xiàn)以人為本，融合自然的指導(dǎo)思相，嚴(yán)格按照康居示范工程標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理的需求和溝通，彰顯高品位物業(yè)主體形象。最后是擬更新?lián)Q代及其他消費(fèi)者。玉環(huán)周邊農(nóng)村民經(jīng)商辦廠，頗具實(shí)力，要求進(jìn)城愿望強(qiáng)烈，再次是外地出往商將近10萬經(jīng)濟(jì)戶。其次是玉環(huán)老城區(qū)及農(nóng)村富裕農(nóng)民。 目前為止，本項(xiàng)目是玉環(huán)新推出最大一宗地塊，由于縣城多山少地，可開發(fā)用地少，本地塊屬于玉環(huán)絕板地塊，政府部門十分重視，希望其成為城市標(biāo)志性的高檔小區(qū)。目前玉環(huán)市場(chǎng)上供應(yīng)的產(chǎn)品在房型；立面小區(qū)綠化及物業(yè)管理等多方面存在不足。供應(yīng)數(shù)量約63000平方、450戶，幾乎每個(gè)新開個(gè)案都受到哄搶，玉環(huán)公園旁新開高屋更是創(chuàng)造出今年5月拍下地塊。是浙江省少有的富裕縣之一，經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)。第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和住宅需求預(yù)測(cè)玉環(huán)縣位列全國百強(qiáng)縣第29位、。空調(diào)室外機(jī)排水采用專門的排水位置。每個(gè)消防電梯下設(shè)置集水坑，集水坑中設(shè)置潛水泵兩臺(tái)。 排水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)實(shí)行雨、污水分流的排水體制。為確?！皻W洲花園”21幢單體建筑第五立面的美觀，解決自來水管網(wǎng)停水帶來的生活憂慮，小區(qū)在內(nèi)環(huán)西路南端東側(cè)香榭麗景觀大道的部分綠地下增設(shè)3000立方米地下循環(huán)蓄水池，住戶全部采用24小時(shí)循環(huán)變頻供水。建筑物外墻采用粘土多孔磚，內(nèi)部采用加氣混凝土（或采用當(dāng)?shù)爻Ｓ幂p質(zhì)材料）。為防止溫差和收縮裂縫，須在地下室適當(dāng)部位滯后澆筑，控制水化熱，混凝土內(nèi)摻加外加濟(jì)以及采取相應(yīng)施工措施防止混凝土開裂。排屋擬采用天然地基基礎(chǔ)或復(fù)合地基基礎(chǔ)，獨(dú)建地下車庫擬采用獨(dú)立擴(kuò)展加抗拔樁筏板基礎(chǔ)，視車庫埋深和建筑使用要求，采用樁基或梁筏基礎(chǔ)。地下車庫采用框架板結(jié)構(gòu)。本工程場(chǎng)區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，本工程按6度抗震計(jì)算和構(gòu)造設(shè)防。⑤主臥室設(shè)緊急報(bào)警呼叫按鈕。③防火、防盜自