【正文】 根據(jù)玉環(huán)區(qū)域住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。 四、利潤(rùn)及利潤(rùn)率、收益率，所得稅為4844萬(wàn)元，減三項(xiàng)基金后，可供分配的利潤(rùn)為8358萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為33%。三、經(jīng)營(yíng)成本和收入本項(xiàng)目開發(fā)成本為75000萬(wàn)元，其中管理費(fèi)1200萬(wàn)元，銷售費(fèi)用2000萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用2678萬(wàn)元。積極推廣應(yīng)用優(yōu)良住宅部品。把住宅安全、耐久性能作為設(shè)計(jì)質(zhì)量保證的基礎(chǔ)，在住宅建筑、結(jié)構(gòu)、抗震、防火、熱工、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、電氣、暖通空調(diào)等專業(yè)設(shè)計(jì)中滿足居民對(duì)住宅適用性的要求，在住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)中突出強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的均好性、多樣性和協(xié)調(diào)性。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實(shí)質(zhì)是通過(guò)科技創(chuàng)新和先進(jìn)適用成套技術(shù)的集成和推廣，加速對(duì)傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)的改造，實(shí)現(xiàn)住宅的集約化生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)科技成果向生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化，有效地提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，全面提高住宅建設(shè)的質(zhì)量?？拐鹱≌O(shè)計(jì)技術(shù)適當(dāng)采取抗震設(shè)防烈度為6度的構(gòu)造措施。針對(duì)老年人生活特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。工期短，可分塊施工，可隨開挖隨支護(hù)，施工靈活，可根據(jù)實(shí)施情況隨時(shí)調(diào)整、隨時(shí)補(bǔ)強(qiáng)。七、建筑施工防水技術(shù)使用高分子自粘防水卷材、聚胺脂防水涂料、丙烯酸密封膏抗老化、延伸率高、扯斷強(qiáng)度高、抗透水性強(qiáng)。垃圾收集方式為袋裝桶集，并用垃圾收集車輛定時(shí)清運(yùn)、清洗的處理方式。帶變頻調(diào)速裝置的水泵加壓設(shè)備，保證用戶用水壓力穩(wěn)定、合理、節(jié)能；飲用水消毒技術(shù)，保證水質(zhì)達(dá)到國(guó)家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。安全防范系統(tǒng)技術(shù)設(shè)置區(qū)域周界紅外防范系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)；住宅偷盜、火災(zāi)、有害氣體泄漏的緊急呼叫報(bào)警系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)區(qū)域聯(lián)網(wǎng)，建立巡更保安系統(tǒng)。小區(qū)共計(jì)電視用戶終端約2050只。家庭現(xiàn)化通訊技術(shù)小區(qū)現(xiàn)代化管理成套技術(shù)（包括智能化計(jì)量收費(fèi)、安全防范、設(shè)備智能監(jiān)控、家庭現(xiàn)貨通訊等技術(shù)）在弱電中心內(nèi)設(shè)小區(qū)電視總機(jī)房一座，小區(qū)與市有線電視網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，并通過(guò)區(qū)內(nèi)有線電視網(wǎng)向用戶提供本地電視節(jié)目信號(hào)。燈具均為節(jié)能型，減少無(wú)用電耗；變頻調(diào)速技術(shù)，節(jié)能效果明顯；使用沖洗水量6升/次的便器，循環(huán)供水方式均能節(jié)約用水。設(shè)置管道井，方便檢修和后期改造。 綜合設(shè)計(jì)、綜合布置、分并設(shè)置、回路和插座滿足電器增加要求。采用豎向集中排煙氣系統(tǒng)。二、廚衛(wèi)體系廚房整體標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù) 考慮廚房電器設(shè)備的配置和插座位置。圍護(hù)結(jié)構(gòu)體系 外隔墻采用混凝土空心砌塊。第五章 歐州花園住宅小區(qū)進(jìn)度計(jì)劃2004年9月：方案設(shè)計(jì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)及土地受讓；2004年10月～12月：場(chǎng)地三通一平、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批及初步設(shè)計(jì)；2004年12月～2005年4月：施工圖設(shè)計(jì)、報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證；2005年4月：樁基工程開工；2006年12月：小區(qū)竣工驗(yàn)收；2007年3月：正式入住。地質(zhì)勘探：該地塊地處玉環(huán)縣珠港鎮(zhèn)南側(cè)，區(qū)域構(gòu)造穩(wěn)定。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。建筑退界：西面建筑外墻要求退離出讓紅線8米，背面建筑外墻退離出讓紅線7米，沿雙港路建筑外墻退離出讓紅線最少不得少于8米，東面建筑外墻要求退出讓紅線13米（沿雙港路東面退離紅線8米），南面建筑外墻退離出讓紅線最少不得少于5米；建筑限高≤50米；建筑間距：多層和低層建筑日照間距系數(shù)≥，高層建筑可適當(dāng)放寬，但要符合本氣候區(qū)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求；建筑體量、高度、風(fēng)格、材料、色彩等應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)；多層和低層建筑采用坡屋頂形式，室外空調(diào)機(jī)及水箱等設(shè)備隱蔽在裝飾性構(gòu)建中，陽(yáng)臺(tái)、窗戶等應(yīng)精心設(shè)計(jì)；1防火要求：各棟建筑及地下室根據(jù)不同的使用功能，須遵循相應(yīng)的防火規(guī)范；1區(qū)內(nèi)應(yīng)配備電子防盜監(jiān)控系統(tǒng)和可視對(duì)講系統(tǒng)、英特網(wǎng)、燃?xì)庑孤┑葓?bào)警系統(tǒng)設(shè)備；1物業(yè)管理用房按總建筑面積的7‰留足，由開發(fā)商建好后無(wú)償提供政府部門作為國(guó)有資產(chǎn)。低容積率、低密度、高綠化率，南北間距從40米到200米不等，噴泉廣場(chǎng)、庭園，各具私密性，顯示豪宅風(fēng)范。本項(xiàng)目住宅性能等級(jí)定位為高檔。玉環(huán)老城區(qū)是起步較早的商品集散地和重要交易場(chǎng)所，私房出租收入相當(dāng)可觀，靠租金而成為100萬(wàn)元戶比比皆是。處在房地產(chǎn)開發(fā)非常低級(jí)階段，但為本項(xiàng)目的產(chǎn)品突破留有很大空間。近一年來(lái)政府拍賣住宅用地僅4畝、僅4個(gè)項(xiàng)目上市供應(yīng)。 雨水收集系統(tǒng)為利用雨水資源，本設(shè)計(jì)采用雨水收集設(shè)施，由小區(qū)地面的雨水井，通過(guò)暗管將雨水排至小區(qū)的雨水沉淀池，上清水至小區(qū)內(nèi)的中水系統(tǒng)，進(jìn)行再利用。室內(nèi)污、廢水分流制，污水排至室外后進(jìn)入化糞池處理后排入市政污水管道。1給、排水系統(tǒng) 生活給水系統(tǒng)生活消防水源由市政管網(wǎng)分兩路引入，引入管徑為DN150，在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀。大型地下車庫(kù)平面尺寸已超過(guò)規(guī)范，但考慮使用要求采用超長(zhǎng)無(wú)縫設(shè)計(jì)。本工程116層各幢高層住宅擬采用剪力墻加井筒結(jié)構(gòu)，11層小高層住宅擬采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，毗連高層住宅會(huì)所、商業(yè)門面房局部采用框架結(jié)構(gòu)，聯(lián)體排屋擬采用異型柱框架結(jié)構(gòu)，所有建筑結(jié)構(gòu)全現(xiàn)澆。④小區(qū)背景音樂(lè)。⑤每戶緊急求助報(bào)警系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)①小區(qū)周界報(bào)警及預(yù)防跨跳系統(tǒng)?！窆δ苄詫?duì)攻能性的尊重，每種手法的運(yùn)用和局部的處理，都兼顧了可行性和功能上的均好性，以最大化完善功能，協(xié)調(diào)處理造型和功能間的關(guān)系。豎向采用玻璃窗，使臥室形成270186。小區(qū)成為整個(gè)玉環(huán)縣新的建筑景觀標(biāo)識(shí)點(diǎn)。設(shè)計(jì)以下沉式空中花園為主題，強(qiáng)調(diào)住宅個(gè)性化設(shè)計(jì)，使每個(gè)居住單元都具有“亮點(diǎn)”和“親和力”，主要強(qiáng)調(diào)住宅細(xì)節(jié)的感染力，如：180186。住宅群體布置與空間組織與住宅設(shè)計(jì)相結(jié)合，進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，成為有機(jī)整體，提高住宅群落的功能與環(huán)境質(zhì)量。小區(qū)入口的現(xiàn)代風(fēng)格的廣場(chǎng)與現(xiàn)代的景觀小品相互映襯；小區(qū)內(nèi)園藝、雕塑、小品、自由的綠化構(gòu)成獨(dú)特的園林景象；小區(qū)中心的綠地廣場(chǎng)與會(huì)所、水體成為小區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)系統(tǒng)的高潮之所在。小區(qū)主要出入口與中心綠地構(gòu)成的主要景觀軸線布置了入口廣場(chǎng)、公共綠地等景觀構(gòu)成要素，獨(dú)特的會(huì)所造型、大面積的綠地、水面、聯(lián)廊式花架、亭子、雕塑與建筑群體串接為步移景異的東西向景觀線。為適應(yīng)汽車交通日益增多的趨勢(shì)，本規(guī)劃組織了小區(qū)內(nèi)的人車分流交通體系，以環(huán)路與盡端式道路，將停車與綠化相結(jié)合，在中部將戶外綠化環(huán)境與步行系統(tǒng)相結(jié)合，使小區(qū)中央綠地空間成為步行景觀區(qū)域，為居民提供更便捷、舒適、安全、美觀的戶外活動(dòng)空間。居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃有較多開敞的自然空間，建筑與建筑之間留有合適的距離，使每個(gè)住宅都能享受到陽(yáng)光、空氣和綠化。住宅群體的精心組合安排圍合而成不同形式與主題的廣場(chǎng)。小區(qū)按照有利于建設(shè)實(shí)施、方便居民生活、有利于鄰里交往和物業(yè)管理的需要，劃分了合理的小區(qū)結(jié)構(gòu)層次，空間互為滲透，小區(qū)室外空間與公共建筑為社區(qū)居民的健康和交往提供了良好的場(chǎng)所，對(duì)突出小區(qū)景色、品位和整個(gè)積極社區(qū)關(guān)系的形成起到了引導(dǎo)作用。規(guī)劃結(jié)構(gòu)——營(yíng)造景觀、景向結(jié)合的四度空間。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)貫穿了“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造了全功能的、美化的、具有文化品位的理想生活環(huán)境。規(guī)劃結(jié)構(gòu)——營(yíng)造有歸屬感的社區(qū)——“鄰里社區(qū)”。本項(xiàng)目規(guī)劃在尊重自然、以人為本的準(zhǔn)則下，以生態(tài)型居住空間環(huán)境為目標(biāo)，力圖創(chuàng)造一種屬于后信息時(shí)代的生態(tài)型居住建筑環(huán)境，使她在環(huán)境中生長(zhǎng)、隨環(huán)境的變化而同在。傳承北斗七星的神韻，融合傳統(tǒng)風(fēng)水理論，使人與自然和諧的交融，把自然引入園內(nèi)，讓“七星”守護(hù)家園。本規(guī)劃秉承“以人為本、天人合一”的設(shè)計(jì)理念。本項(xiàng)目的規(guī)劃平面結(jié)構(gòu)以“七星拱月” 為母題，以七個(gè)橢圓形小高層、兩個(gè)島嶼、半島和水景將建筑單體、人行步道及水景聯(lián)系在一起，形成一系列步移景異的四度空間形態(tài)。本項(xiàng)目在尊重自然、以人為本的準(zhǔn)則下，力圖體現(xiàn)玉環(huán)的主題精神，將水景與綠化相結(jié)合，奏響本小區(qū)的“藍(lán)綠交響曲”，使更多的住戶感受綠地并親水而居。新材料、工藝和住宅部品系統(tǒng)。整個(gè)庭園以入口廣場(chǎng)、組團(tuán)景光、對(duì)景光 場(chǎng)、水系級(jí)織，同時(shí)，沿街的人行入口處以五星級(jí)酒店大堂的設(shè)計(jì)，給人以無(wú)比尊貴體現(xiàn)出高品位的感覺(jué)。創(chuàng)造一個(gè)具有哲理與個(gè)性的聚落空間形態(tài)，通過(guò)對(duì)空間的處理加強(qiáng)整個(gè)居住區(qū)域的向心力與內(nèi)聚力。（3）信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。如雨水收集利用技術(shù)、飲用水質(zhì)保障技術(shù)等得到了廣泛推廣，為住宅產(chǎn)業(yè)新技術(shù)提供有效載體，起到了引導(dǎo)和示范作用?，F(xiàn)澆混凝框架——剪力墻結(jié)構(gòu)、混凝土砌塊等技術(shù)得到很大發(fā)展，對(duì)推進(jìn)玉環(huán)的墻體改革和新型墻體的推廣應(yīng)用起到積極的示范作用。二、推廣應(yīng)用技術(shù)與國(guó)內(nèi)同類技術(shù)的比較居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)水平有創(chuàng)新提高。適應(yīng)科技創(chuàng)新，綠色環(huán)保，體現(xiàn)人文關(guān)懷的需要。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，也成為玉環(huán)的支柱產(chǎn)業(yè)。第二章 立項(xiàng)的必要性一、建設(shè)的目的、意義及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標(biāo)“歐洲花園”高尚住宅區(qū)，建設(shè)的目的要以科技為先導(dǎo)，以人為核心，以生態(tài)環(huán)保為重點(diǎn)，參照康居示范工程標(biāo)準(zhǔn)，廣泛采用新材料，新工藝，提升智能化水平，完善配套設(shè)施，營(yíng)造舒適怡人的空間環(huán)境，全面打造可持續(xù)發(fā)展的高檔精品住宅。噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。三、對(duì)環(huán)境的影響本工程的建設(shè)將極大提高玉環(huán)縣住宅檔次，促進(jìn)城市建設(shè)，成為一道亮麗的風(fēng)景線。二、建設(shè)場(chǎng)地選擇“歐洲花園”高尚住宅區(qū)地處雙港路南面，地塊規(guī)劃建設(shè)，高檔住宅為主。經(jīng)估算，工程總投資 。規(guī)劃定位為現(xiàn)代的高尚住宅小區(qū)。我公司于2004年9月29參加玉環(huán)縣土地拍賣會(huì)競(jìng)拍，獲得“歐洲花園”117648平方米國(guó)有土地使用權(quán)。東面：地塊東面為質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局規(guī)劃用地，部分為村自留地幾間簡(jiǎn)易房屋及大片空地，土地成自然面貌，其間主要為雜草及部分泥沼；空地東面為珠港大道及其延伸段，其中珠港大道延伸段設(shè)置雙向車道以及專用人行道，且車流量較少，路況良好。35第一章 工程概況一、建設(shè)背景及工程概況“歐洲花園”小區(qū)項(xiàng)目位于浙江省玉環(huán)縣，小區(qū)地塊位于漁岙居住小區(qū)的東部，北臨雙港路，南面靠山，東面緊鄰行政辦公用地和市政公用設(shè)施用地，西邊為漁岙經(jīng)濟(jì)適用房和擬建城關(guān)中心幼兒園用地。23第六章 技術(shù)方案 6 三、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標(biāo)引入無(wú)障礙設(shè)計(jì)，在商場(chǎng)主要出入口及住宅一層住戶大堂設(shè)有供殘疾人使用的坡道。采用土釘墻結(jié)構(gòu)，局部水泥攬拌樁重力式擋墻。8建筑防水及飾面成套技術(shù)（包括涂料、防水卷材、剛性防水特性涂料等技術(shù)）防水技術(shù)抗老化、延伸率高、扯斷強(qiáng)度高、抗透水性強(qiáng)。不設(shè)垃圾收集中轉(zhuǎn)站，以避免垃圾中轉(zhuǎn)站造成的臟、亂、臭和蚊蠅孳生對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響。雨水收集回用技術(shù)為利用雨水資源，本設(shè)計(jì)采用雨水收集設(shè)施，工藝流程為：由小區(qū)周邊設(shè)置的截洪溝和地面的雨水井，通過(guò)暗管將雨水排至初期雨水沉淀池，上清液由泵打至中水貯水池，再供給小區(qū)沖洗道路和綠化景觀用水。7居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量保障技術(shù)（包括水質(zhì)保障、污水處理、垃圾處理等技術(shù)）居住區(qū)水壓水質(zhì)保障技術(shù)。地下車庫(kù)現(xiàn)代管理成套技術(shù)。采用計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)、自動(dòng)化技術(shù)及集中監(jiān)控技術(shù)，對(duì)住宅小區(qū)的關(guān)鍵設(shè)備設(shè)施實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控管理。每戶設(shè)兩個(gè)信息插座，每戶設(shè)綜合信息箱，由豎井經(jīng)金屬線槽引入兩對(duì)電話線和一根五類非屏蔽雙絞線，本小區(qū)共計(jì)需外線電話2300對(duì)。普通住宅為每套配設(shè)2只電視用戶終端，復(fù)式住宅內(nèi)每配設(shè)3只電視用戶終端，排屋住宅每套配設(shè)4只電視用戶終端，其他配套設(shè)施內(nèi)預(yù)留電視分支器。管道集中暗設(shè)系統(tǒng)技術(shù)管道集中設(shè)置，隱蔽暗藏。管線集中、隱蔽，為住戶進(jìn)行裝修留有靈活性。選用變壓止逆式成品排煙道。衛(wèi)生間整體標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，按照模數(shù)協(xié)調(diào)原則，優(yōu)化參數(shù)，確定衛(wèi)生間定型設(shè)計(jì)。盡可能使用建筑手法以充分利用陽(yáng)光、風(fēng)、氣溫等自然能源條件。內(nèi)墻采用具有輕質(zhì)、高效保溫、隔熱性能的新型材料、外墻采用空心磚。實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃2004年 9月：方案設(shè)計(jì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)及土地受讓；2004年10月～12月：場(chǎng)地三通一平、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批及初步設(shè)計(jì)；2004年12月～2005年4月：施工圖設(shè)計(jì)、報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證；2005年4月：樁基工程開工；2006年12月：小區(qū)竣工驗(yàn)收；2007年 3月：正式入住。小區(qū)周界報(bào)警及防跨跳系統(tǒng)；小區(qū)主要道路電子巡更系統(tǒng)；小區(qū)主要出入口閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；樓戶入口IC卡可視對(duì)講系統(tǒng)；每戶緊急求助報(bào)警系統(tǒng)。（5）環(huán)保、節(jié)能：小區(qū)內(nèi)實(shí)行雨、污水分流的排水體制。（3）廣場(chǎng)：小區(qū)內(nèi)流暢的曲線形建筑圍合成氣氛生動(dòng)的廣場(chǎng)，廣場(chǎng)與建筑布局充滿動(dòng)感，空間走勢(shì)如行云流水，一氣呵成。居民在各種視角可以領(lǐng)略地勢(shì)起伏的草地、視野開闊的觀賞草坪、疏密相間的叢林、蜿蜒曲折的水體駁岸以及幽靜的林間小道等景致。小區(qū)空間組織重在創(chuàng)造開放的動(dòng)態(tài)的格局，追求小區(qū)空間的四度時(shí)空觀，改變以往住宅小區(qū)“四菜一湯”式的空間布局，加強(qiáng)帶狀戶外步行系統(tǒng)與綠化空間的整合，創(chuàng)造豐富的視覺(jué)效果變化和趣味性的戶外休閑空間，使更多的居民獲得良好的“朝向”與“景觀”。屋面采用保溫屋在防水層之上的做法，延長(zhǎng)防水層壽命，提供防水效果。K，氣密性≤地下室外墻板厚300㎜～400