【正文】 組合安排圍合而成不同形式與主題的廣場。住區(qū)環(huán)境——?jiǎng)?chuàng)造健康的生態(tài)人居環(huán)境?，F(xiàn)代化的居住區(qū)建設(shè)，已不再是簡單的水泥、磚墻的堆砌，它還包括環(huán)境、綠化、配套、物業(yè)管理等多方面。小區(qū)內(nèi)的綠化，不僅從美學(xué)角度出發(fā)，而且還從改善人們的居住小氣候這一觀念著手，強(qiáng)調(diào)綠色植物和水體等自然因素對改善環(huán)境質(zhì)量的生態(tài)作用，居住區(qū)內(nèi)綠化面積大，硬質(zhì)地面面積少，并增加了區(qū)內(nèi)的垂直綠化，充分發(fā)揮和水體遮蔭減塵等功能，創(chuàng)造出人與自然溝通的綠色空間。居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃有較多開敞的自然空間，建筑與建筑之間留有合適的距離，使每個(gè)住宅都能享受到陽光、空氣和綠化。小區(qū)內(nèi)建筑、小品與園林綠化有機(jī)結(jié)合，滿足居民對環(huán)境的行為、心理需求，全面細(xì)致地考慮居民的各類生活活動，并為之提供適宜便利的活動場所，同時(shí)，使環(huán)境具有領(lǐng)域感和可識別性。道路與交通——構(gòu)架清晰、人車分流。小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)構(gòu)架清晰，分級明確，同時(shí)滿足消防、救護(hù)等要求。為適應(yīng)汽車交通日益增多的趨勢，本規(guī)劃組織了小區(qū)內(nèi)的人車分流交通體系，以環(huán)路與盡端式道路，將停車與綠化相結(jié)合，在中部將戶外綠化環(huán)境與步行系統(tǒng)相結(jié)合，使小區(qū)中央綠地空間成為步行景觀區(qū)域，為居民提供更便捷、舒適、安全、美觀的戶外活動空間。景觀系統(tǒng)——節(jié)點(diǎn)與軸線。小區(qū)結(jié)合建筑空間系統(tǒng)設(shè)計(jì)了完整的景觀系統(tǒng)。 景觀軸線：小區(qū)景觀設(shè)計(jì)以空間組織的四維框架設(shè)計(jì)了完整的景觀系統(tǒng)。小區(qū)主要出入口與中心綠地構(gòu)成的主要景觀軸線布置了入口廣場、公共綠地等景觀構(gòu)成要素，獨(dú)特的會所造型、大面積的綠地、水面、聯(lián)廊式花架、亭子、雕塑與建筑群體串接為步移景異的東西向景觀線。居民在各種視角可以領(lǐng)略地勢起伏的草地、觀賞草坪、疏密相間的叢林、蜿蜒曲折的水體駁岸以及幽靜的林間小道等景致。動態(tài)的景觀軸線：小區(qū)結(jié)合動態(tài)步行的流線，即圍繞中心水面及會所、建筑等設(shè)計(jì)的橢圓形游人步道，使居民在行進(jìn)中切實(shí)感受到步移景異的空間效果，享受全方位的視覺景象。 景觀節(jié)點(diǎn)：小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)了內(nèi)容豐富、形式不同的景觀節(jié)點(diǎn)。小區(qū)入口的現(xiàn)代風(fēng)格的廣場與現(xiàn)代的景觀小品相互映襯；小區(qū)內(nèi)園藝、雕塑、小品、自由的綠化構(gòu)成獨(dú)特的園林景象；小區(qū)中心的綠地廣場與會所、水體成為小區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)系統(tǒng)的高潮之所在。 廣場：小區(qū)內(nèi)流暢的曲線形建筑圍合成氣氛生動的廣場，廣場與建筑布局充滿動感，空間走勢如行云流水，一氣呵成。廣場園林中設(shè)水池、噴泉、雕塑、山石、小品，濃蔭疊翠、鳥語花香，為居民的生活提供一個(gè)愜意的空間環(huán)境。建筑系統(tǒng)——以現(xiàn)代居住行為為核心。住宅群體布置與空間組織與住宅設(shè)計(jì)相結(jié)合，進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，成為有機(jī)整體，提高住宅群落的功能與環(huán)境質(zhì)量。戶型設(shè)計(jì)從居住活動的客觀規(guī)律出發(fā)，力求科學(xué)、合理、細(xì)致，同時(shí)具有一定的超前性和使用彈性。小區(qū)內(nèi)安排了二室二廳、三室二廳、四室二廳、復(fù)式住宅等不同規(guī)格的住宅戶型，設(shè)計(jì)參考了國家康居示范小區(qū)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，戶戶朝南、廳堂四正、戶內(nèi)功能齊全，絕大多數(shù)戶型都對室內(nèi)玄關(guān)、儲藏、工作空間、空調(diào)器的位置等作了充分的考慮。戶內(nèi)以廳為中心，廳和主要臥室全部朝南，光線充足。設(shè)計(jì)以下沉式空中花園為主題，強(qiáng)調(diào)住宅個(gè)性化設(shè)計(jì)，使每個(gè)居住單元都具有“亮點(diǎn)”和“親和力”，主要強(qiáng)調(diào)住宅細(xì)節(jié)的感染力，如：180186。景觀書房、陽關(guān)全景下沉式SPA、全景客廳、全景餐廳、全景臥室等設(shè)計(jì)手法，彰顯小區(qū)的高尚品質(zhì)特征。建筑造型設(shè)計(jì)——只有具有與價(jià)值相關(guān)聯(lián)的美感才是永恒的、有品位的美感，這也是一些建筑永不過時(shí)的原因。建筑造型設(shè)計(jì)注重塑造群體形態(tài)的可識別性，通過群體空間組合體現(xiàn)整體造型藝術(shù)美，整體輪廓跌蕩起伏，形成通暢的視覺通道。小區(qū)成為整個(gè)玉環(huán)縣新的建筑景觀標(biāo)識點(diǎn)。設(shè)計(jì)重點(diǎn)表現(xiàn)以下主題：●古典高雅、卓而不凡的氣質(zhì)，外墻采用沉穩(wěn)的石材和類似質(zhì)感的仿真石涂料來彰顯貴族般的莊重典雅。嚴(yán)謹(jǐn)、反復(fù)推敲形體比例，門窗尺寸、豎向、水平劃分、石材拼縫、收頭都使建筑無論從遠(yuǎn)觀（城市區(qū)域性）到近在咫尺的品位都具有豐富的美感?！瘳F(xiàn)代運(yùn)用現(xiàn)代的功能與外觀、現(xiàn)代的材料及技術(shù)來實(shí)現(xiàn)建筑的美感。豎向采用玻璃窗，使臥室形成270186。全方位景觀線?！駜r(jià)值采用最具有質(zhì)感的材料，使具有美感的形式在價(jià)值上得到保證與體現(xiàn)，是建筑超脫于一切而持久具有魅力的靈魂所在?！窦?xì)部恰到好處的細(xì)部，使立面整體大氣，又使建筑富有表現(xiàn)力?！窆δ苄詫ツ苄缘淖鹬?，每種手法的運(yùn)用和局部的處理，都兼顧了可行性和功能上的均好性，以最大化完善功能，協(xié)調(diào)處理造型和功能間的關(guān)系?！駜r(jià)值感采用四玻坡屋面來顯示尊貴的品位和成熟氣質(zhì)。●材料基座部分采用石材，墻體部分采用仿真石涂料，運(yùn)用色彩的搭配、材料的劃分來恰如其分的表達(dá)構(gòu)思，體現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值?！裥问竭\(yùn)用曲與直、剛與柔的對比來強(qiáng)烈表達(dá)主題，使之具有古典的豐美與現(xiàn)代建筑的實(shí)質(zhì)功能。智能化系統(tǒng)①小區(qū)周界報(bào)警及預(yù)防跨跳系統(tǒng)。②小區(qū)主要道路電子巡更系統(tǒng)。③小區(qū)主要出、入口閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。④樓戶入口IC卡彩色可視對講系統(tǒng)。⑤每戶緊急求助報(bào)警系統(tǒng)。①水、電、氣三表出戶。②閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。③防火、防盜自動報(bào)警系統(tǒng)。④小區(qū)背景音樂。⑤主臥室設(shè)緊急報(bào)警呼叫按鈕。1結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本規(guī)劃住宅區(qū)主要由11層小高層住宅和116層高層住宅和聯(lián)體排屋以及與之配套的會所和沿街商業(yè)門面組成，其中分布大型地下車庫兩座。本工程場區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，本工程按6度抗震計(jì)算和構(gòu)造設(shè)防。本工程116層各幢高層住宅擬采用剪力墻加井筒結(jié)構(gòu)，11層小高層住宅擬采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，毗連高層住宅會所、商業(yè)門面房局部采用框架結(jié)構(gòu)，聯(lián)體排屋擬采用異型柱框架結(jié)構(gòu)，所有建筑結(jié)構(gòu)全現(xiàn)澆。地下車庫采用框架板結(jié)構(gòu)。高層住宅、小高層住宅基礎(chǔ)設(shè)計(jì)擬采用裝機(jī)加承臺筏板，樁型待定。排屋擬采用天然地基基礎(chǔ)或復(fù)合地基基礎(chǔ)，獨(dú)建地下車庫擬采用獨(dú)立擴(kuò)展加抗拔樁筏板基礎(chǔ)，視車庫埋深和建筑使用要求，采用樁基或梁筏基礎(chǔ)。大型地下車庫平面尺寸已超過規(guī)范，但考慮使用要求采用超長無縫設(shè)計(jì)。為防止溫差和收縮裂縫，須在地下室適當(dāng)部位滯后澆筑，控制水化熱，混凝土內(nèi)摻加外加濟(jì)以及采取相應(yīng)施工措施防止混凝土開裂。平面尺寸超長的單幢住宅，地下室為整體式，上部結(jié)構(gòu)在適當(dāng)部位按規(guī)范要求設(shè)置伸縮縫，兼抗震縫。建筑物外墻采用粘土多孔磚，內(nèi)部采用加氣混凝土（或采用當(dāng)?shù)爻Ｓ幂p質(zhì)材料）。1給、排水系統(tǒng) 生活給水系統(tǒng)生活消防水源由市政管網(wǎng)分兩路引入，引入管徑為DN150，在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀。為確?！皻W洲花園”21幢單體建筑第五立面的美觀，解決自來水管網(wǎng)停水帶來的生活憂慮，小區(qū)在內(nèi)環(huán)西路南端東側(cè)香榭麗景觀大道的部分綠地下增設(shè)3000立方米地下循環(huán)蓄水池，住戶全部采用24小時(shí)循環(huán)變頻供水。另外在每戶衛(wèi)生間屋頂設(shè)置水箱， m3～，連體排屋每戶貯藏1 m3。 排水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)實(shí)行雨、污水分流的排水體制。室內(nèi)污、廢水分流制，污水排至室外后進(jìn)入化糞池處理后排入市政污水管道。每個(gè)消防電梯下設(shè)置集水坑，集水坑中設(shè)置潛水泵兩臺。為防止排水管的噪聲問題，選用具有緩沖降噪的管材?？照{(diào)室外機(jī)排水采用專門的排水位置。 雨水收集系統(tǒng)為利用雨水資源，本設(shè)計(jì)采用雨水收集設(shè)施，由小區(qū)地面的雨水井，通過暗管將雨水排至小區(qū)的雨水沉淀池，上清水至小區(qū)內(nèi)的中水系統(tǒng)，進(jìn)行再利用。第三章 市場預(yù)測一、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和住宅需求預(yù)測玉環(huán)縣位列全國百強(qiáng)縣第29位、。人均國民生產(chǎn)總值29662元。是浙江省少有的富?？h之一，經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)。近一年來政府拍賣住宅用地僅4畝、僅4個(gè)項(xiàng)目上市供應(yīng)。供應(yīng)數(shù)量約63000平方、450戶，幾乎每個(gè)新開個(gè)案都受到哄搶，玉環(huán)公園旁新開高屋更是創(chuàng)造出今年5月拍下地塊。6月即在圖紙上完成全部170套的銷售奇跡。目前玉環(huán)市場上供應(yīng)的產(chǎn)品在房型；立面小區(qū)綠化及物業(yè)管理等多方面存在不足。處在房地產(chǎn)開發(fā)非常低級階段，但為本項(xiàng)目的產(chǎn)品突破留有很大空間。 目前為止，本項(xiàng)目是玉環(huán)新推出最大一宗地塊，由于縣城多山少地，可開發(fā)用地少，本地塊屬于玉環(huán)絕板地塊，政府部門十分重視，希望其成為城市標(biāo)志性的高檔小區(qū)。二、銷售對象定位及住宅性能等級根據(jù)市場調(diào)研資料顯示，家庭年收入10萬元以上的占近52%,年收入20萬元以上的占9%，相對本項(xiàng)目來講，社區(qū)品位較高，高質(zhì)素物業(yè)、高價(jià)位物業(yè)必須充分吸引這部分高收入消費(fèi)群體。其次是玉環(huán)老城區(qū)及農(nóng)村富裕農(nóng)民。玉環(huán)老城區(qū)是起步較早的商品集散地和重要交易場所，私房出租收入相當(dāng)可觀，靠租金而成為100萬元戶比比皆是。玉環(huán)周邊農(nóng)村民經(jīng)商辦廠，頗具實(shí)力，要求進(jìn)城愿望強(qiáng)烈，再次是外地出往商將近10萬經(jīng)濟(jì)戶。經(jīng)過多年的努力，積累了較為殷實(shí)的資本，希望在縣里擁有一套滿意高檔的住宅。最后是擬更新?lián)Q代及其他消費(fèi)者。本項(xiàng)目住宅性能等級定位為高檔。歐州花園高尚住宅區(qū)將遵循“人與自然和諧相處”這一主題，精心構(gòu)建，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工材料、安全、景觀、環(huán)保、智能、物業(yè)等每個(gè)環(huán)節(jié)都體現(xiàn)以人為本，融合自然的指導(dǎo)思相，嚴(yán)格按照康居示范工程標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理的需求和溝通，彰顯高品位物業(yè)主體形象。歐洲花園建筑設(shè)計(jì)極具人性化，框架剪力墻結(jié)構(gòu)布局自由組合。戶型方正實(shí)用，空中花園、大陽臺、大凸窗；戶型南北朝向，保證通風(fēng)采光的足夠性，特別是空中花園設(shè)計(jì)，更是玉環(huán)住宅小區(qū)的開山之作，顯現(xiàn)尊貴和大氣。低容積率、低密度、高綠化率，南北間距從40米到200米不等，噴泉廣場、庭園，各具私密性，顯示豪宅風(fēng)范。人車分流，確保了園林景觀的寧靜和雅致。智能化及高標(biāo)準(zhǔn)的配套設(shè)施，極力為都市精英打造舒適的家。第四章 總體規(guī)劃一、控制性規(guī)劃要點(diǎn)地塊面積：117648平方米；用地性質(zhì)：居住用地（沿雙港路可兼容商業(yè)用地）；容積率≤；建筑密度≤20%；綠地率≥35%；在雙港路設(shè)置港灣式停車點(diǎn)一處，，停車位盡量考慮地下或半地下停車，內(nèi)環(huán)西路向南延伸應(yīng)考慮視線對景。建筑退界：西面建筑外墻要求退離出讓紅線8米，背面建筑外墻退離出讓紅線7米，沿雙港路建筑外墻退離出讓紅線最少不得少于8米，東面建筑外墻要求退出讓紅線13米（沿雙港路東面退離紅線8米），南面建筑外墻退離出讓紅線最少不得少于5米；建筑限高≤50米；建筑間距：多層和低層建筑日照間距系數(shù)≥，高層建筑可適當(dāng)放寬，但要符合本氣候區(qū)的國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求；建筑體量、高度、風(fēng)格、材料、色彩等應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)；多層和低層建筑采用坡屋頂形式，室外空調(diào)機(jī)及水箱等設(shè)備隱蔽在裝飾性構(gòu)建中，陽臺、窗戶等應(yīng)精心設(shè)計(jì)；1防火要求：各棟建筑及地下室根據(jù)不同的使用功能，須遵循相應(yīng)的防火規(guī)范；1區(qū)內(nèi)應(yīng)配備電子防盜監(jiān)控系統(tǒng)和可視對講系統(tǒng)、英特網(wǎng)、燃?xì)庑孤┑葓?bào)警系統(tǒng)設(shè)備；1物業(yè)管理用房按總建筑面積的7‰留足，由開發(fā)商建好后無償提供政府部門作為國有資產(chǎn)。二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積： ㎡地上建筑面積： ㎡其中：商場建筑面積： ㎡ 高層住宅建筑面積： ㎡ 聯(lián)體排屋建筑面積： ㎡ 物業(yè)及會所建筑面積： ㎡ 地下建筑面積： ㎡ 其中：地下汽車庫建筑面積： ㎡地下自行車庫及儲藏室建筑面積： ㎡連體排屋地下室面積 ㎡容積率： 1：建筑密度： %綠地面積： 49470㎡綠化率： %停車位： 1320個(gè)其中： 地下停車位： 1215個(gè) 地上停車位： 105個(gè)三、市場基礎(chǔ)設(shè)施條件現(xiàn)場條件道路通至與出讓地塊瀕臨的雙港路；自來水管道通至雙港路，按自來水公司規(guī)定設(shè)放；用電通至雙港路一臺臨時(shí)設(shè)立的變壓器（200KV）。出讓范圍內(nèi)場地平整，其余事項(xiàng)均由受讓方自行處理。道路交通網(wǎng)道路名稱道路走向道路情況內(nèi)環(huán)西路南北在建，雙向四車道，綠化帶直通玉環(huán)城關(guān)中心小學(xué)珠港大道南北雙向六車道，高級樹種造型綠化帶，道路暢通雙港路東西雙向四車道，造型綠化帶，道路暢通地塊周邊生活配套表距離主要生活配套/商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)3－5公里學(xué)校：玉環(huán)城關(guān)小學(xué)（新）、玉城中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等醫(yī)院：玉環(huán)縣人民醫(yī)院（新）銀行：中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、臺州市商業(yè)銀行等商業(yè)：玉環(huán)商城、步行街、廣陵路沿街店面等其他：青少年活動中心、玉環(huán)縣體育館、玉環(huán)公園等本項(xiàng)目市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管肉、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。供水：城市自來水管網(wǎng)供水。接入干管為從雙水路、雙港路預(yù)留口引入。煤氣：從雙港路預(yù)留口接入。地質(zhì)勘探：該地塊地處玉環(huán)縣珠港鎮(zhèn)南側(cè)，區(qū)域構(gòu)造穩(wěn)定。場地內(nèi)不存在不良地質(zhì)作用，整體穩(wěn)定性較好。通訊：直接由市話通訊網(wǎng)接入。場地：土地平整，場地情況良好。第五章 歐州花園住宅小區(qū)進(jìn)度計(jì)劃2004年9月：方案設(shè)計(jì)評審?fù)ㄟ^及土地受讓；2004年10月～12月：場地三通一平、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批及初步設(shè)計(jì)；2004年12月～2005年4月：施工圖設(shè)計(jì)、報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證；2005年4月：樁基工程開工；2006年12月：小區(qū)竣工驗(yàn)收；2007年3月：正式入住。第六章 技術(shù)方案工