【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。32三、經(jīng)營成本和收入32四、利潤(rùn)及利潤(rùn)率、收益率33第九章 綜合評(píng)價(jià) 35對(duì)強(qiáng)化技術(shù)推廣應(yīng)用的綜合評(píng)價(jià)35第一章 工程概況一、建設(shè)背景及工程概況“歐洲花園”小區(qū)項(xiàng)目位于浙江省玉環(huán)縣，小區(qū)地塊位于漁岙居住小區(qū)的東部，北臨雙港路，南面靠山，東面緊鄰行政辦公用地和市政公用設(shè)施用地，西邊為漁岙經(jīng)濟(jì)適用房和擬建城關(guān)中心幼兒園用地?；卣嫉孛娣e117648平方米，基地地勢(shì)平坦，交通便利，自然環(huán)境優(yōu)越。本項(xiàng)目是由小高層住宅、連體排屋及其輔助設(shè)施組成。規(guī)劃設(shè)計(jì)立足于從本地區(qū)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人文及自然環(huán)境特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)以人為本及可持續(xù)發(fā)展的原則，創(chuàng)造屬于時(shí)代同時(shí)也屬于地方的人文居住區(qū)。東面：地塊東面為質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局規(guī)劃用地，部分為村自留地幾間簡(jiǎn)易房屋及大片空地，土地成自然面貌，其間主要為雜草及部分泥沼；空地東面為珠港大道及其延伸段，其中珠港大道延伸段設(shè)置雙向車道以及專用人行道，且車流量較少，路況良好。南面：隔一條6米寬的市政規(guī)劃道路與漁岙山相連，綠化以低矮灌木為主。西面：緊鄰地塊西北角是三幢東西朝向的政府經(jīng)濟(jì)適用房以及漁岙村村民自留地；再向西為當(dāng)漁岙居民自建住宅，其中有部分農(nóng)田。 北面：緊鄰雙港路，雙港路規(guī)劃為雙向四車道交通干道，道路中央及兩旁設(shè)有綠化帶，環(huán)境及綠化較好；隔雙港路東北向?yàn)闈O岙新居——自建多層“立地棟”住宅，西北向?yàn)樵诮▏来髲B、社會(huì)福利中心、老年公寓及兒童福利院。我公司于2004年9月29參加玉環(huán)縣土地拍賣會(huì)競(jìng)拍，獲得“歐洲花園”117648平方米國有土地使用權(quán)。“歐洲花園”報(bào)經(jīng)玉環(huán)縣發(fā)展計(jì)劃局批準(zhǔn)立項(xiàng)，初步方案設(shè)計(jì)已完成，各項(xiàng)前期工作和報(bào)批手續(xù)在有序開展之中。項(xiàng)目名稱：“歐洲花園”高尚住宅區(qū)建設(shè)地點(diǎn)：玉環(huán)縣雙港路漁岙居住小區(qū)東部地塊建設(shè)單位：玉環(huán)銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任制經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)綜合開發(fā)暫定資質(zhì)工程概況：“歐洲花園”項(xiàng)目占地117648平方米，,。,地下自行車庫10662平方米。規(guī)劃定位為現(xiàn)代的高尚住宅小區(qū)。由21幢小高層建筑和37棟連體排屋組成。小區(qū)實(shí)行人車分流，車輛直接進(jìn)入地下車庫?！皻W洲花園”建筑現(xiàn)代優(yōu)雅，環(huán)境清新，配套齊全，是一個(gè)具有歐洲風(fēng)情的大型都市花園。經(jīng)估算，工程總投資 。資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由股東自籌、通過銀行貸款及預(yù)售房款方式解決。該工程參照康居示范小區(qū)要求實(shí)施，新型材料、新技術(shù)廣泛應(yīng)用，將極大提高住宅品質(zhì)和檔次，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。二、建設(shè)場(chǎng)地選擇“歐洲花園”高尚住宅區(qū)地處雙港路南面，地塊規(guī)劃建設(shè)，高檔住宅為主?！皻W洲花園”土地使用性質(zhì)為居住、商業(yè)等，此面雙港路已經(jīng)建成通車，雙港路北面為縣城中心區(qū)，周邊公共服務(wù)設(shè)施較為完善，如中心小學(xué)、中心幼兒園、綜合市場(chǎng)、汽車總站等。建設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)狀為一塊待建場(chǎng)地，地形平整，場(chǎng)地情況良好。“歐洲花園”的選址，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開發(fā)建設(shè)條件。三、對(duì)環(huán)境的影響本工程的建設(shè)將極大提高玉環(huán)縣住宅檔次，促進(jìn)城市建設(shè)，成為一道亮麗的風(fēng)景線。本工程主要污染是地下停車庫汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)上述污染采取以下措施進(jìn)行治理：公共及生活污水：經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。 固體垃圾：采用袋裝、桶集和每日二次清運(yùn)方式處理，防止二次污染。噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。地下車庫汽車尾氣：設(shè)置地下車庫通風(fēng)裝置，達(dá)到排除尾氣污染源的目的。 小區(qū)本著以人為本，注重生態(tài)的原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，小區(qū)將種植大面積的綠化來改善各種污染情況，同時(shí)在建設(shè)過程中，大量的運(yùn)用環(huán)保建材，推動(dòng)環(huán)保工作的開展，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)寧靜生態(tài)安全的居住環(huán)境。四、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)《拍賣成交確認(rèn)書》； 《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》；上海方大建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所《歐洲花園建筑規(guī)劃方案》《初步設(shè)計(jì)說明書》； 寧波甬綠環(huán)境保護(hù)技術(shù)工程有限公司《歐洲花園環(huán)境影響報(bào)告書》；臺(tái)州市建設(shè)規(guī)劃局《臺(tái)州市康居示范工程文件匯報(bào)編》；國字計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法數(shù)（第二版）》； 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法》。第二章 立項(xiàng)的必要性一、建設(shè)的目的、意義及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標(biāo)“歐洲花園”高尚住宅區(qū)，建設(shè)的目的要以科技為先導(dǎo)，以人為核心，以生態(tài)環(huán)保為重點(diǎn)，參照康居示范工程標(biāo)準(zhǔn)，廣泛采用新材料，新工藝，提升智能化水平，完善配套設(shè)施，營造舒適怡人的空間環(huán)境，全面打造可持續(xù)發(fā)展的高檔精品住宅。 近幾年來，玉環(huán)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)伴隨地方經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而實(shí)現(xiàn)新的飛躍，消費(fèi)者的居住的觀念和需求狀況也發(fā)生了新的變化，但住宅建設(shè)還不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，建設(shè)上規(guī)模、上檔次、具有科技內(nèi)涵，生態(tài)環(huán)保的高品質(zhì)住宅小區(qū)勢(shì)在必行?！皻W洲花園”高尚住宅建設(shè)超前性和導(dǎo)向性的小區(qū)新模式，須應(yīng)時(shí)勢(shì)，意義非常重大。 適應(yīng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，安排就業(yè)的需要。房地產(chǎn)業(yè)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，也成為玉環(huán)的支柱產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目銷售部分將為國家貢獻(xiàn)逾1億元的巨額稅金，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。適應(yīng)住宅升級(jí)換代，提升居住水平，美化城市景觀的需要?！皻W洲花園”無論是建筑立面，空中花園，還是景觀建設(shè)，交通組織，都富有創(chuàng)新，美化了城市景觀，也促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。適應(yīng)科技創(chuàng)新，綠色環(huán)保，體現(xiàn)人文關(guān)懷的需要。改變傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)技術(shù)和生產(chǎn)方式，大力推廣應(yīng)用混凝土大開間結(jié)構(gòu)、混凝土砌塊結(jié)構(gòu)等等之配套的技術(shù)體系，加大建筑節(jié)能、廢物用等成套技術(shù)推廣應(yīng)用，減少污染、改善居住環(huán)境，推廣現(xiàn)代管理技術(shù)，提高住宅工程質(zhì)量，實(shí)施智能化技術(shù)，體現(xiàn)人文關(guān)懷。適應(yīng)品牌培育，引領(lǐng)消費(fèi)的需要。提高住宅品質(zhì)和效率，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)組合，創(chuàng)造生活的便捷和高效，提高房地產(chǎn)品牌知名度，贏得社會(huì)的認(rèn)同，引領(lǐng)消費(fèi)潮流。二、推廣應(yīng)用技術(shù)與國內(nèi)同類技術(shù)的比較居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)水平有創(chuàng)新提高。總平面布置合理的組織了人流車流，保證了總平面功能分區(qū)明確，人車分流，互不干擾，提高了小區(qū)的居住環(huán)境質(zhì)量。本住宅結(jié)合朝向、景觀，以南北向布置為主，設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)的是均好性、多樣性和協(xié)調(diào)性。住宅建筑體系技術(shù)上有了新的發(fā)展。現(xiàn)澆混凝框架——剪力墻結(jié)構(gòu)、混凝土砌塊等技術(shù)得到很大發(fā)展，對(duì)推進(jìn)玉環(huán)的墻體改革和新型墻體的推廣應(yīng)用起到積極的示范作用。建筑節(jié)能和新源利用技術(shù)大量推廣，住宅的內(nèi)在品質(zhì)逐步提高。認(rèn)真貫徹節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，沿雙港路北面住宅使用雙層中空玻璃，達(dá)到住宅外維護(hù)結(jié)構(gòu)的節(jié)能和防噪要求，對(duì)推動(dòng)節(jié)能技術(shù)發(fā)展起互積極的促進(jìn)作用。住宅環(huán)境保障技術(shù)得到推廣和發(fā)展。如雨水收集利用技術(shù)、飲用水質(zhì)保障技術(shù)等得到了廣泛推廣，為住宅產(chǎn)業(yè)新技術(shù)提供有效載體，起到了引導(dǎo)和示范作用。智能化技術(shù)系統(tǒng)。住宅智能管理技術(shù)是該小區(qū)的另一個(gè)亮點(diǎn)。概括為三大子系統(tǒng)：（1）安全防范子系統(tǒng)，采用了出入口管理、閉路電視監(jiān)控、可視對(duì)講與防盜門控、室內(nèi)報(bào)警與燃?xì)庑孤侗O(jiān)控、巡更管理等智能管理技術(shù)；（2）信息管理子系統(tǒng)，采用了三表出戶、車輛出入與停車管理、電梯運(yùn)行實(shí)行監(jiān)控、小區(qū)照明與燈光控制、緊急廣播與背景音樂控制系統(tǒng)等技術(shù)。（3）信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。設(shè)置了小區(qū)寬帶局域網(wǎng)接入綜合布線系統(tǒng)及傳輸平臺(tái)，為區(qū)內(nèi)居民實(shí)現(xiàn)信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供了硬件基礎(chǔ)。該智能系統(tǒng)是即具備了先進(jìn)性，又兼?zhèn)浣?jīng)濟(jì)性和實(shí)用性。居住區(qū)景觀與環(huán)境質(zhì)量有了較大提高。創(chuàng)造一個(gè)具有哲理與個(gè)性的聚落空間形態(tài)，通過對(duì)空間的處理加強(qiáng)整個(gè)居住區(qū)域的向心力與內(nèi)聚力。大面積綠化景觀和空中花園布局極大地拓展了綠色空間。使居住區(qū)域更具個(gè)性與人情味，營造一個(gè)令人留戀的高素質(zhì)室外空間。庭園即有西方古典園林的軸線、外導(dǎo)的對(duì)應(yīng)關(guān)系的理性，又有中國江南園林的自由。整個(gè)庭園以入口廣場(chǎng)、組團(tuán)景光、對(duì)景光 場(chǎng)、水系級(jí)織，同時(shí)，沿街的人行入口處以五星級(jí)酒店大堂的設(shè)計(jì)，給人以無比尊貴體現(xiàn)出高品位的感覺。進(jìn)入小區(qū)后隨水面變化而形成大大小小的中心，自成一體又互相連通， 從而具有一種水陸縈繞、樹石間列何小橋流水而過的水鄉(xiāng)氣氛。在小區(qū)內(nèi)布置了適合老年人活動(dòng)的棋牌室，并在小區(qū)內(nèi)，結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)，布置兒童活動(dòng)、老年人休息和健身鍛煉的場(chǎng)地。具有較強(qiáng)的先進(jìn)性和引導(dǎo)性。新材料、工藝和住宅部品系統(tǒng)。高性能混凝土、高強(qiáng)鋼筋、泵送混凝土工藝、鋁塑復(fù)合管、新型防水及屋面保溫材料等新材料、新工藝、新產(chǎn)品的推廣應(yīng)用，為確保質(zhì)量提供了技術(shù)保障，同時(shí)，為帶動(dòng)新技術(shù)推廣起到積極的示范作用。 三、 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標(biāo)設(shè)計(jì)宗旨與目標(biāo)。以生態(tài)性、休閑性、文化性為主題，營造主題社區(qū)。本項(xiàng)目在尊重自然、以人為本的準(zhǔn)則下，力圖體現(xiàn)玉環(huán)的主題精神，將水景與綠化相結(jié)合，奏響本小區(qū)的“藍(lán)綠交響曲”，使更多的住戶感受綠地并親水而居。在滿足人與社會(huì)交往的同時(shí)，讓休閑、文化、綠地環(huán)境成為社區(qū)空間的主題，以適應(yīng)本社區(qū)特殊的不同層次、不同方面的需求。力求達(dá)到理性與感性的交織、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的對(duì)話、人與自然的融合、技術(shù)與人性統(tǒng)一的完美境界。規(guī)劃特點(diǎn)——以“七星拱月”為核心的四度空間生態(tài)組群。本項(xiàng)目的規(guī)劃平面結(jié)構(gòu)以“七星拱月” 為母題，以七個(gè)橢圓形小高層、兩個(gè)島嶼、半島和水景將建筑單體、人行步道及水景聯(lián)系在一起，形成一系列步移景異的四度空間形態(tài)。本規(guī)劃以水系景觀系統(tǒng)為中心，用線狀步行系統(tǒng)聯(lián)系整個(gè)小區(qū)，使規(guī)劃在秩序中又富于變化。規(guī)劃空間的多變與風(fēng)格的創(chuàng)造性，體現(xiàn)本項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性特點(diǎn)。本規(guī)劃采用的四維空間景觀結(jié)構(gòu)擺脫了以往僅存在于三維的景觀形態(tài)，在設(shè)計(jì)中加入了第四維——“時(shí)間”的概念，打破了以往靜態(tài)的景觀結(jié)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)時(shí)間所形成的動(dòng)態(tài)格局。本規(guī)劃秉承“以人為本、天人合一”的設(shè)計(jì)理念。注重視覺的穿透性和空氣的流通。在空間規(guī)劃上重在營造景觀，景向結(jié)合，步移景異的四度空間。遵循這一理念，匠心獨(dú)具的將七個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)巧妙地鑲嵌于建筑組群中，宛如“北斗七星”象征著“如意、祥和”。傳承北斗七星的神韻，融合傳統(tǒng)風(fēng)水理論，使人與自然和諧的交融，把自然引入園內(nèi)，讓“七星”守護(hù)家園。本項(xiàng)目在景觀規(guī)劃中的環(huán)形動(dòng)態(tài)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)和帶狀水系，使建筑沿弧形母題鋪開，形成豐富的景觀輪廓線。小區(qū)內(nèi)部空間組織重在創(chuàng)造開放的動(dòng)態(tài)格局，追求小區(qū)空間的四維時(shí)空觀，加強(qiáng)自由帶狀戶外步行系統(tǒng)與綠化空間的結(jié)合，創(chuàng)造豐富的視覺效果變化和趣味性的戶外休閑空間。追求人與自然的和諧是人們對(duì)居住功能、居住環(huán)境的基本要求。本項(xiàng)目規(guī)劃在尊重自然、以人為本的準(zhǔn)則下，以生態(tài)型居住空間環(huán)境為目標(biāo)，力圖創(chuàng)造一種屬于后信息時(shí)代的生態(tài)型居住建筑環(huán)境，使她在環(huán)境中生長(zhǎng)、隨環(huán)境的變化而同在。使小區(qū)中的建筑與環(huán)境渾然一體，既能觀賞到小區(qū)室外環(huán)境的景色，又能成為小區(qū)外部空間環(huán)境的景觀。設(shè)計(jì)過程貫穿“以人為本”、“尊重自然”的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造全功能的、美化的、具有文化品位的理想生活環(huán)境。規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心在于使土地配置適當(dāng)，功能組織合理，布局結(jié)構(gòu)清晰，整體協(xié)調(diào)有序。規(guī)劃結(jié)構(gòu)——營造有歸屬感的社區(qū)——“鄰里社區(qū)”。玉環(huán)縣漁岙居住小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)重在營造有歸屬感的社區(qū)，住宅及其環(huán)境問題是城市的基本問題之一。美國社會(huì)學(xué)家西薩佩里在20年代最先提出“鄰里單位” 概念，提出居住區(qū)內(nèi)要有綠地、小學(xué)、公共中心和商店，并應(yīng)安排好區(qū)內(nèi)的交通系統(tǒng)。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)貫穿了“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造了全功能的、美化的、具有文化品位的理想生活環(huán)境。小區(qū)按照有利于建設(shè)實(shí)施，方便居民生活、有利于鄰里交往和物業(yè)管理的需要，規(guī)劃設(shè)計(jì)了集中式的綠化和室外活動(dòng)空間。小區(qū)在高強(qiáng)度開發(fā)的同時(shí)，有機(jī)規(guī)劃了適當(dāng)?shù)乃w、綠地，為社區(qū)的居民健康交往提供了良好的場(chǎng)所，它對(duì)整個(gè)積極社區(qū)關(guān)系的形成起到了引導(dǎo)作用。整個(gè)居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思在空間美學(xué)和設(shè)計(jì)規(guī)范的基礎(chǔ)上，深入剖析居民的心理、生理及社會(huì)要求，鬧中取靜，歸屬感強(qiáng)，鄰里交往密切，小區(qū)內(nèi)建筑在保證日照間距的條件下，形成圍合感很強(qiáng)的空間，居住區(qū)內(nèi)景觀活潑優(yōu)美。規(guī)劃結(jié)構(gòu)——營造景觀、景向結(jié)合的四度空間。本小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)重在營造景觀、景向結(jié)合、步移景異的四度空間生態(tài)社區(qū)。小區(qū)空間組織重在創(chuàng)造開放的動(dòng)態(tài)格局，追求小區(qū)空間的四度時(shí)空觀，改變以往住宅小區(qū)“四菜一湯”式的空間布局，加強(qiáng)帶狀步行系統(tǒng)與綠化空間的整合，創(chuàng)造豐富的視覺效果變化和趣味性的戶外休閑空間，使更多的居民獲得良好的“朝向”與“景觀”。同時(shí)，小區(qū)住宅空間的布局合理性、住宅風(fēng)格的創(chuàng)造性、室內(nèi)外環(huán)境的超前性，體現(xiàn)本設(shè)計(jì)獨(dú)特的個(gè)性特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)有理想的、有品位的生態(tài)型、個(gè)性化住宅開發(fā)實(shí)踐。小區(qū)按照有利于建設(shè)實(shí)施、方便居民生活、有利于鄰里交往和物業(yè)管理的需要，劃分了合理的小區(qū)結(jié)構(gòu)層次，空間互為滲透，小區(qū)室外空間與公共建筑為社區(qū)居民的健康和交往提供了良好的場(chǎng)所，對(duì)突出小區(qū)景色、品位和整個(gè)積極社區(qū)關(guān)系的形成起到了引導(dǎo)作用。整個(gè)居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思在空間美學(xué)和設(shè)計(jì)規(guī)范的基礎(chǔ)上，深入剖析居民的心理、生理及社會(huì)要求，鬧中取靜，歸屬感強(qiáng)，鄰里交往密切，具有安全感和親切感的優(yōu)點(diǎn)。小區(qū)建筑在空間關(guān)系上高低錯(cuò)落，建筑輪廓線起伏跌蕩。小區(qū)空間區(qū)域內(nèi)建筑形態(tài)點(diǎn)、線結(jié)合，分別由層數(shù)高低不同的獨(dú)立式、單元式住宅單元自由穿插組合，在保證日照間距的條件下，形成大小變化、形狀各異的空間形態(tài)，居住區(qū)內(nèi)景觀活潑優(yōu)美。住宅群體的精心