【文章內(nèi)容簡介】 。32三、經(jīng)營成本和收入32四、利潤及利潤率、收益率33第九章 綜合評價 35對強化技術推廣應用的綜合評價35第一章 工程概況一、建設背景及工程概況“歐洲花園”小區(qū)項目位于浙江省玉環(huán)縣，小區(qū)地塊位于漁岙居住小區(qū)的東部，北臨雙港路，南面靠山，東面緊鄰行政辦公用地和市政公用設施用地，西邊為漁岙經(jīng)濟適用房和擬建城關中心幼兒園用地?；卣嫉孛娣e117648平方米，基地地勢平坦，交通便利，自然環(huán)境優(yōu)越。本項目是由小高層住宅、連體排屋及其輔助設施組成。規(guī)劃設計立足于從本地區(qū)的社會、經(jīng)濟、人文及自然環(huán)境特點出發(fā)，根據(jù)以人為本及可持續(xù)發(fā)展的原則，創(chuàng)造屬于時代同時也屬于地方的人文居住區(qū)。東面：地塊東面為質量技術監(jiān)督局規(guī)劃用地，部分為村自留地幾間簡易房屋及大片空地，土地成自然面貌，其間主要為雜草及部分泥沼；空地東面為珠港大道及其延伸段，其中珠港大道延伸段設置雙向車道以及專用人行道，且車流量較少，路況良好。南面：隔一條6米寬的市政規(guī)劃道路與漁岙山相連，綠化以低矮灌木為主。西面：緊鄰地塊西北角是三幢東西朝向的政府經(jīng)濟適用房以及漁岙村村民自留地；再向西為當漁岙居民自建住宅，其中有部分農(nóng)田。 北面：緊鄰雙港路，雙港路規(guī)劃為雙向四車道交通干道，道路中央及兩旁設有綠化帶，環(huán)境及綠化較好；隔雙港路東北向為漁岙新居——自建多層“立地棟”住宅，西北向為在建國防大廈、社會福利中心、老年公寓及兒童福利院。我公司于2004年9月29參加玉環(huán)縣土地拍賣會競拍，獲得“歐洲花園”117648平方米國有土地使用權?！皻W洲花園”報經(jīng)玉環(huán)縣發(fā)展計劃局批準立項，初步方案設計已完成，各項前期工作和報批手續(xù)在有序開展之中。項目名稱：“歐洲花園”高尚住宅區(qū)建設地點：玉環(huán)縣雙港路漁岙居住小區(qū)東部地塊建設單位：玉環(huán)銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)性質：有限責任制經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質等級：房地產(chǎn)綜合開發(fā)暫定資質工程概況：“歐洲花園”項目占地117648平方米，,。,地下自行車庫10662平方米。規(guī)劃定位為現(xiàn)代的高尚住宅小區(qū)。由21幢小高層建筑和37棟連體排屋組成。小區(qū)實行人車分流，車輛直接進入地下車庫?！皻W洲花園”建筑現(xiàn)代優(yōu)雅，環(huán)境清新，配套齊全，是一個具有歐洲風情的大型都市花園。經(jīng)估算，工程總投資 。資金來源：本項目建設資金由股東自籌、通過銀行貸款及預售房款方式解決。該工程參照康居示范小區(qū)要求實施，新型材料、新技術廣泛應用，將極大提高住宅品質和檔次，促進住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。結果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。二、建設場地選擇“歐洲花園”高尚住宅區(qū)地處雙港路南面，地塊規(guī)劃建設，高檔住宅為主。“歐洲花園”土地使用性質為居住、商業(yè)等，此面雙港路已經(jīng)建成通車，雙港路北面為縣城中心區(qū)，周邊公共服務設施較為完善，如中心小學、中心幼兒園、綜合市場、汽車總站等。建設場地現(xiàn)狀為一塊待建場地，地形平整，場地情況良好?！皻W洲花園”的選址，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設條件。三、對環(huán)境的影響本工程的建設將極大提高玉環(huán)縣住宅檔次，促進城市建設，成為一道亮麗的風景線。本工程主要污染是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設備運行的噪聲污染。對上述污染采取以下措施進行治理：公共及生活污水：經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。 固體垃圾：采用袋裝、桶集和每日二次清運方式處理，防止二次污染。噪聲：設備選型應盡量選用較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。地下車庫汽車尾氣：設置地下車庫通風裝置，達到排除尾氣污染源的目的。 小區(qū)本著以人為本，注重生態(tài)的原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，小區(qū)將種植大面積的綠化來改善各種污染情況，同時在建設過程中，大量的運用環(huán)保建材，推動環(huán)保工作的開展，力爭創(chuàng)造一個寧靜生態(tài)安全的居住環(huán)境。四、可行性研究報告編制依據(jù)《拍賣成交確認書》； 《國有土地轉讓合同》；上海方大建筑設計事務所《歐洲花園建筑規(guī)劃方案》《初步設計說明書》； 寧波甬綠環(huán)境保護技術工程有限公司《歐洲花園環(huán)境影響報告書》；臺州市建設規(guī)劃局《臺州市康居示范工程文件匯報編》；國字計委《建設項目經(jīng)濟評價方法數(shù)（第二版）》； 建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估方法》。第二章 立項的必要性一、建設的目的、意義及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標“歐洲花園”高尚住宅區(qū)，建設的目的要以科技為先導，以人為核心，以生態(tài)環(huán)保為重點，參照康居示范工程標準，廣泛采用新材料，新工藝，提升智能化水平，完善配套設施，營造舒適怡人的空間環(huán)境，全面打造可持續(xù)發(fā)展的高檔精品住宅。 近幾年來，玉環(huán)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)伴隨地方經(jīng)濟的高速發(fā)展而實現(xiàn)新的飛躍，消費者的居住的觀念和需求狀況也發(fā)生了新的變化，但住宅建設還不能適應社會發(fā)展的需要，建設上規(guī)模、上檔次、具有科技內(nèi)涵，生態(tài)環(huán)保的高品質住宅小區(qū)勢在必行。“歐洲花園”高尚住宅建設超前性和導向性的小區(qū)新模式，須應時勢，意義非常重大。 適應發(fā)展經(jīng)濟，安排就業(yè)的需要。房地產(chǎn)業(yè)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，也成為玉環(huán)的支柱產(chǎn)業(yè)。本項目銷售部分將為國家貢獻逾1億元的巨額稅金，促進經(jīng)濟發(fā)展。適應住宅升級換代，提升居住水平，美化城市景觀的需要?！皻W洲花園”無論是建筑立面，空中花園，還是景觀建設，交通組織，都富有創(chuàng)新，美化了城市景觀，也促進經(jīng)濟發(fā)展。適應科技創(chuàng)新，綠色環(huán)保，體現(xiàn)人文關懷的需要。改變傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)技術和生產(chǎn)方式，大力推廣應用混凝土大開間結構、混凝土砌塊結構等等之配套的技術體系，加大建筑節(jié)能、廢物用等成套技術推廣應用，減少污染、改善居住環(huán)境，推廣現(xiàn)代管理技術，提高住宅工程質量，實施智能化技術，體現(xiàn)人文關懷。適應品牌培育，引領消費的需要。提高住宅品質和效率，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)組合，創(chuàng)造生活的便捷和高效，提高房地產(chǎn)品牌知名度，贏得社會的認同，引領消費潮流。二、推廣應用技術與國內(nèi)同類技術的比較居住區(qū)規(guī)劃設計、建筑設計水平有創(chuàng)新提高?？偲矫娌贾煤侠淼慕M織了人流車流，保證了總平面功能分區(qū)明確，人車分流，互不干擾，提高了小區(qū)的居住環(huán)境質量。本住宅結合朝向、景觀，以南北向布置為主，設計中強調(diào)的是均好性、多樣性和協(xié)調(diào)性。住宅建筑體系技術上有了新的發(fā)展?，F(xiàn)澆混凝框架——剪力墻結構、混凝土砌塊等技術得到很大發(fā)展，對推進玉環(huán)的墻體改革和新型墻體的推廣應用起到積極的示范作用。建筑節(jié)能和新源利用技術大量推廣，住宅的內(nèi)在品質逐步提高。認真貫徹節(jié)能標準，沿雙港路北面住宅使用雙層中空玻璃，達到住宅外維護結構的節(jié)能和防噪要求，對推動節(jié)能技術發(fā)展起互積極的促進作用。住宅環(huán)境保障技術得到推廣和發(fā)展。如雨水收集利用技術、飲用水質保障技術等得到了廣泛推廣，為住宅產(chǎn)業(yè)新技術提供有效載體，起到了引導和示范作用。智能化技術系統(tǒng)。住宅智能管理技術是該小區(qū)的另一個亮點。概括為三大子系統(tǒng)：（1）安全防范子系統(tǒng)，采用了出入口管理、閉路電視監(jiān)控、可視對講與防盜門控、室內(nèi)報警與燃氣泄露監(jiān)控、巡更管理等智能管理技術；（2）信息管理子系統(tǒng)，采用了三表出戶、車輛出入與停車管理、電梯運行實行監(jiān)控、小區(qū)照明與燈光控制、緊急廣播與背景音樂控制系統(tǒng)等技術。（3）信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)。設置了小區(qū)寬帶局域網(wǎng)接入綜合布線系統(tǒng)及傳輸平臺，為區(qū)內(nèi)居民實現(xiàn)信息網(wǎng)絡服務提供了硬件基礎。該智能系統(tǒng)是即具備了先進性，又兼?zhèn)浣?jīng)濟性和實用性。居住區(qū)景觀與環(huán)境質量有了較大提高。創(chuàng)造一個具有哲理與個性的聚落空間形態(tài)，通過對空間的處理加強整個居住區(qū)域的向心力與內(nèi)聚力。大面積綠化景觀和空中花園布局極大地拓展了綠色空間。使居住區(qū)域更具個性與人情味，營造一個令人留戀的高素質室外空間。庭園即有西方古典園林的軸線、外導的對應關系的理性，又有中國江南園林的自由。整個庭園以入口廣場、組團景光、對景光 場、水系級織，同時，沿街的人行入口處以五星級酒店大堂的設計，給人以無比尊貴體現(xiàn)出高品位的感覺。進入小區(qū)后隨水面變化而形成大大小小的中心，自成一體又互相連通， 從而具有一種水陸縈繞、樹石間列何小橋流水而過的水鄉(xiāng)氣氛。在小區(qū)內(nèi)布置了適合老年人活動的棋牌室，并在小區(qū)內(nèi)，結合環(huán)境設計，布置兒童活動、老年人休息和健身鍛煉的場地。具有較強的先進性和引導性。新材料、工藝和住宅部品系統(tǒng)。高性能混凝土、高強鋼筋、泵送混凝土工藝、鋁塑復合管、新型防水及屋面保溫材料等新材料、新工藝、新產(chǎn)品的推廣應用，為確保質量提供了技術保障，同時，為帶動新技術推廣起到積極的示范作用。 三、 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標設計宗旨與目標。以生態(tài)性、休閑性、文化性為主題，營造主題社區(qū)。本項目在尊重自然、以人為本的準則下，力圖體現(xiàn)玉環(huán)的主題精神，將水景與綠化相結合，奏響本小區(qū)的“藍綠交響曲”，使更多的住戶感受綠地并親水而居。在滿足人與社會交往的同時，讓休閑、文化、綠地環(huán)境成為社區(qū)空間的主題，以適應本社區(qū)特殊的不同層次、不同方面的需求。力求達到理性與感性的交織、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的對話、人與自然的融合、技術與人性統(tǒng)一的完美境界。規(guī)劃特點——以“七星拱月”為核心的四度空間生態(tài)組群。本項目的規(guī)劃平面結構以“七星拱月” 為母題，以七個橢圓形小高層、兩個島嶼、半島和水景將建筑單體、人行步道及水景聯(lián)系在一起，形成一系列步移景異的四度空間形態(tài)。本規(guī)劃以水系景觀系統(tǒng)為中心，用線狀步行系統(tǒng)聯(lián)系整個小區(qū)，使規(guī)劃在秩序中又富于變化。規(guī)劃空間的多變與風格的創(chuàng)造性，體現(xiàn)本項目獨特的個性特點。本規(guī)劃采用的四維空間景觀結構擺脫了以往僅存在于三維的景觀形態(tài)，在設計中加入了第四維——“時間”的概念，打破了以往靜態(tài)的景觀結構，強調(diào)時間所形成的動態(tài)格局。本規(guī)劃秉承“以人為本、天人合一”的設計理念。注重視覺的穿透性和空氣的流通。在空間規(guī)劃上重在營造景觀，景向結合，步移景異的四度空間。遵循這一理念，匠心獨具的將七個景觀節(jié)點巧妙地鑲嵌于建筑組群中，宛如“北斗七星”象征著“如意、祥和”。傳承北斗七星的神韻，融合傳統(tǒng)風水理論，使人與自然和諧的交融，把自然引入園內(nèi)，讓“七星”守護家園。本項目在景觀規(guī)劃中的環(huán)形動態(tài)網(wǎng)絡結構和帶狀水系，使建筑沿弧形母題鋪開，形成豐富的景觀輪廓線。小區(qū)內(nèi)部空間組織重在創(chuàng)造開放的動態(tài)格局，追求小區(qū)空間的四維時空觀，加強自由帶狀戶外步行系統(tǒng)與綠化空間的結合，創(chuàng)造豐富的視覺效果變化和趣味性的戶外休閑空間。追求人與自然的和諧是人們對居住功能、居住環(huán)境的基本要求。本項目規(guī)劃在尊重自然、以人為本的準則下，以生態(tài)型居住空間環(huán)境為目標，力圖創(chuàng)造一種屬于后信息時代的生態(tài)型居住建筑環(huán)境，使她在環(huán)境中生長、隨環(huán)境的變化而同在。使小區(qū)中的建筑與環(huán)境渾然一體，既能觀賞到小區(qū)室外環(huán)境的景色，又能成為小區(qū)外部空間環(huán)境的景觀。設計過程貫穿“以人為本”、“尊重自然”的設計理念，創(chuàng)造全功能的、美化的、具有文化品位的理想生活環(huán)境。規(guī)劃設計的核心在于使土地配置適當，功能組織合理，布局結構清晰，整體協(xié)調(diào)有序。規(guī)劃結構——營造有歸屬感的社區(qū)——“鄰里社區(qū)”。玉環(huán)縣漁岙居住小區(qū)的規(guī)劃結構重在營造有歸屬感的社區(qū)，住宅及其環(huán)境問題是城市的基本問題之一。美國社會學家西薩佩里在20年代最先提出“鄰里單位” 概念，提出居住區(qū)內(nèi)要有綠地、小學、公共中心和商店，并應安排好區(qū)內(nèi)的交通系統(tǒng)。小區(qū)規(guī)劃設計貫穿了“以人為本”的設計理念，創(chuàng)造了全功能的、美化的、具有文化品位的理想生活環(huán)境。小區(qū)按照有利于建設實施，方便居民生活、有利于鄰里交往和物業(yè)管理的需要，規(guī)劃設計了集中式的綠化和室外活動空間。小區(qū)在高強度開發(fā)的同時，有機規(guī)劃了適當?shù)乃w、綠地，為社區(qū)的居民健康交往提供了良好的場所，它對整個積極社區(qū)關系的形成起到了引導作用。整個居住區(qū)的規(guī)劃設計構思在空間美學和設計規(guī)范的基礎上，深入剖析居民的心理、生理及社會要求，鬧中取靜，歸屬感強，鄰里交往密切，小區(qū)內(nèi)建筑在保證日照間距的條件下，形成圍合感很強的空間，居住區(qū)內(nèi)景觀活潑優(yōu)美。規(guī)劃結構——營造景觀、景向結合的四度空間。本小區(qū)的規(guī)劃結構重在營造景觀、景向結合、步移景異的四度空間生態(tài)社區(qū)。小區(qū)空間組織重在創(chuàng)造開放的動態(tài)格局，追求小區(qū)空間的四度時空觀，改變以往住宅小區(qū)“四菜一湯”式的空間布局，加強帶狀步行系統(tǒng)與綠化空間的整合，創(chuàng)造豐富的視覺效果變化和趣味性的戶外休閑空間，使更多的居民獲得良好的“朝向”與“景觀”。同時，小區(qū)住宅空間的布局合理性、住宅風格的創(chuàng)造性、室內(nèi)外環(huán)境的超前性，體現(xiàn)本設計獨特的個性特點，實現(xiàn)有理想的、有品位的生態(tài)型、個性化住宅開發(fā)實踐。小區(qū)按照有利于建設實施、方便居民生活、有利于鄰里交往和物業(yè)管理的需要，劃分了合理的小區(qū)結構層次，空間互為滲透，小區(qū)室外空間與公共建筑為社區(qū)居民的健康和交往提供了良好的場所，對突出小區(qū)景色、品位和整個積極社區(qū)關系的形成起到了引導作用。整個居住區(qū)的規(guī)劃設計構思在空間美學和設計規(guī)范的基礎上，深入剖析居民的心理、生理及社會要求，鬧中取靜，歸屬感強，鄰里交往密切，具有安全感和親切感的優(yōu)點。小區(qū)建筑在空間關系上高低錯落，建筑輪廓線起伏跌蕩。小區(qū)空間區(qū)域內(nèi)建筑形態(tài)點、線結合，分別由層數(shù)高低不同的獨立式、單元式住宅單元自由穿插組合，在保證日照間距的條件下，形成大小變化、形狀各異的空間形態(tài)，居住區(qū)內(nèi)景觀活潑優(yōu)美。住宅群體的精心