【正文】 四、發(fā)行人地域經(jīng)濟情況 （一）長沙縣及經(jīng)開區(qū)概況 長沙縣概況 長沙縣別稱 “星沙。 43 2017年第一期長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)集團有限公司公司債券募集說明書摘要 發(fā)行人擁有較強的管理及人力資源優(yōu)勢 發(fā)行人在長期的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與運營的過程中積累了 豐富的經(jīng)驗，形成了一套有效降低投資成本、保證項目質(zhì)量、縮短工 程工期的高效的管理制度。同時，發(fā)行人在國內(nèi)銀行間具有優(yōu)良的 信用記錄，良好的銀企關(guān)系為項目的建設(shè)與開發(fā)提供了良好的流動性 支持。 與金融機構(gòu)保持長期合作提高了發(fā)行人的融資能力 發(fā)行人承擔(dān)著長沙經(jīng)開區(qū)全部的土地開發(fā)及城市基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè) 任務(wù)，資金需求量大，因此發(fā)行人與金融機構(gòu)保持著長期良好的合作 關(guān)系。 政策方面，尤其是在土地政策方面，由于發(fā)行人從事的業(yè)務(wù)主要 為土地一級開發(fā)，各級政府給予了較大扶持，使發(fā)行人獲得了較為穩(wěn) 定的收入，進(jìn)一步提高了發(fā)行人的核心競爭力。資金方面，長沙經(jīng)開區(qū)管委會于 2020 年 12月、 2020年 9月、 2020年 5月和 2020年 11月，根據(jù)發(fā)行人的 投資和運營情況對公司進(jìn)行了增資，增強了公司實力。 2數(shù)據(jù)來源：《 2020年長沙市政府工作報告》。發(fā)行 人經(jīng)營領(lǐng)域和投資范圍涵蓋了長沙經(jīng)開區(qū)幾乎全部的城市基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)，處于區(qū)域內(nèi)行業(yè)壟斷地位。 發(fā)行人在長沙經(jīng)開區(qū)所從事的業(yè)務(wù)處于壟斷地位 長沙經(jīng)開區(qū)的土地開發(fā)整理以及水務(wù)運營由發(fā)行人承擔(dān)。未來，長沙經(jīng)開區(qū)將致力打造 “中 國力量之都 ”，全力打造工程機械和汽車及零部件兩個千億產(chǎn)業(yè)集群， 培育十大百億元企業(yè)，為建設(shè) “世界工程機械之都 ”、 “中國汽車產(chǎn)業(yè) 集群新板塊 ”奠定堅實基礎(chǔ)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為發(fā)行人提供了良 好的發(fā)展空間。 2 長沙經(jīng)開區(qū)位于湖南省長沙市東郊星沙，是國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā) 區(qū)，現(xiàn)已形工程機械、汽車及零部件、電子信息、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)協(xié)同 發(fā)展的格局，產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢明顯。長沙市現(xiàn) 轄六區(qū)兩縣一市，即芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望 城區(qū)及長沙縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽市，地域面積 ，總?cè)? 口 。 水務(wù)行業(yè) 目前，長沙經(jīng)開區(qū)供水企業(yè)為長沙星沙供水工程有限公司，設(shè)計 供水能力達(dá) 18萬噸 /天；污水處理企業(yè)為長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)水質(zhì)凈 化工程有限公司，總設(shè)計污水處理能力為 26萬噸 /天，以上兩家公司 均為發(fā)行人的全資子公司，擔(dān)負(fù)著全區(qū)的生產(chǎn)、生活用水的供給和排 放，在供水和污水處 理方面處于壟斷地位。 三、行人的行業(yè)地位和競爭優(yōu)勢 （一）發(fā)行人的行業(yè)地位 40 2017年第一期長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)集團有限公司公司債券募集說明書摘要 土地一級開發(fā)行業(yè) 發(fā)行人 主要從事土地開發(fā)整理業(yè)務(wù)，承擔(dān)了長沙經(jīng)開區(qū)重大項目 的開發(fā)、建造、運營和服務(wù)等職責(zé)。擴容提質(zhì)后，納污范圍增加了毛塘工業(yè) 園、松雅湖環(huán)湖片區(qū)、星沙產(chǎn)業(yè)基地等區(qū) 域，服務(wù)面積超過 36平方 公里，受益人口將達(dá) 40余萬人，極大地提高了長沙縣縣城范圍內(nèi)的 污水收集率和處理率，有助于切實改善撈刀河水環(huán)境質(zhì)量，為經(jīng)開區(qū) 創(chuàng)建國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)提供重要的設(shè)施實體支持。未來長沙星沙供水 工程有限公司還將投資 4,658萬元，用于經(jīng)開區(qū) 16萬噸水廠提質(zhì)改 造項目，目前該項目已完成項目方案、施工圖設(shè)計和規(guī)劃許可等手續(xù)， 預(yù)計將于 2020年 10月竣工， 2020年底可投入使用。 長沙經(jīng)開區(qū)水務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀和前景 目前，長沙經(jīng)開區(qū)擁有供水企業(yè)與污水處理企業(yè)各一家，均為發(fā) 行人的全資子公司，擔(dān)負(fù)著經(jīng)開區(qū)全區(qū)生產(chǎn)、生活用水的供 給和排放 工作。隨著中國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，節(jié)水、水污染處理 、水 的循環(huán)利用將成為我國水務(wù)市場投資的重點。但總體而言， 自來水行業(yè)仍處于分散經(jīng)營狀態(tài)，企業(yè)規(guī)模普遍較小且數(shù)量偏多，區(qū) 域壟斷特征依然明顯。水問題的嚴(yán)重性和重要性已日益 成為社會各界的共識，中央和地方各級政府部門都把水問題提到重要 位置，水務(wù)行業(yè)將成為中國未來發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一。未來隨著經(jīng)開區(qū)的擴大和入園企業(yè)的逐步增多，園 區(qū)土地需求將會進(jìn)一步增加，經(jīng)開區(qū)的土地一級開發(fā)將得到進(jìn)一步的 發(fā)展和提升。 2020年末根據(jù)長縣規(guī)委紀(jì) [2020]1號文件，長沙縣城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會 提出長沙縣對經(jīng)開區(qū)拓展用 地的要求，統(tǒng)一在黃花工業(yè)園 3平方公里的基礎(chǔ)上沿新遠(yuǎn)大路向西拓 展 5平方公里、榔梨工業(yè)園原 方公里、星沙產(chǎn)業(yè)基地原 15平方公里的基礎(chǔ)上向北拓至濱湖東延線， 向東拓至春華 ，共計調(diào)增 37平方公里用于經(jīng)開區(qū)的開 38 2017年第一期長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)集團有限公司公司債券募集說明書摘要 發(fā)建設(shè)，調(diào)整后經(jīng)開區(qū)的規(guī)劃面積擴張到 （ 150,885 畝）。 長沙經(jīng)開區(qū)土地一級開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀和前景 從目前經(jīng)開區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r來看， 1995年以前成立的園區(qū)基本進(jìn) 入平穩(wěn)發(fā)展時期。隨著土地管理制度的改革和發(fā)展，國家對土地一級開發(fā)的政策 將越來越完善，在政策完善過程中，存在對現(xiàn)有土地一級 開發(fā)模式進(jìn) 一步完善或調(diào)整的可能與風(fēng)險。因此，土 地供應(yīng)由管住 “閘門 ”向總量控制轉(zhuǎn)變。 1997年 10月國土資源部發(fā)布《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》； 2020年 11月出臺了經(jīng)過修訂的《土地利用年度計劃管理辦法》； 2020 年 8月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，明確 “將 37 2017年第一期長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)集團有限公司公司債券募集說明書摘要 新增建設(shè)用地控制指標(biāo)（包括占用農(nóng)用地和未利 用地）納入土地利用 年度計劃，以實際耕地保有量和新增建設(shè)用地面積，作為土地利用年 度計劃考核、土地管理和耕地保護責(zé)任目標(biāo)考核的依據(jù) ”。 經(jīng)過近三十年的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)已從沿海地區(qū)擴展到內(nèi)地，遍布中 國的主要工業(yè)城市，憑借其良好的基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)和優(yōu)惠政策 ，成為 我國最具特色的經(jīng)濟區(qū)域。 二、發(fā)行人行業(yè)現(xiàn)狀和前景 （一）土地一級開發(fā)行業(yè) 我國土地一級開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀和前景 土地一級開發(fā)，即由政府委托企業(yè)按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高 和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)等要求，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城 市國有 土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、 補償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到 “三通一平 ”、 “五通一平 ”或 “七通一平 ”的建設(shè)條件（熟地），再進(jìn)行有 償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。 發(fā)行人供水價格和污水處理費具體情況如下表所示： 單位：元 /噸 時間 居民生活用水 商業(yè)用水 工業(yè)用水 其他用水 污水處理 2020年 2020年 2020年 35 2017年第一期 長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)集團有限公司公司債券募集說明書摘要 根據(jù)《長沙縣發(fā)展和改革局關(guān)于調(diào)整自來水價格及有關(guān)事項的通 知》（長縣發(fā)改 [2020]74號），自 2020年 8月 1日起，長沙縣執(zhí)行調(diào) 整后的自來水價格，調(diào)整后長沙縣自來水價格如下表所示： 城區(qū)供水 污水 鄉(xiāng)鎮(zhèn)供水 水價類別 水廠 供水 引水 工程 垃圾 處理 水廠 供水 污水 垃圾 合計 合計 處理 處理 處理 居民生活用水 工業(yè)用水 行政事業(yè)用水 經(jīng)營服務(wù)用水 特種行業(yè)用水 （三）發(fā)行人未來的發(fā)展規(guī)劃 發(fā)行人作為長沙經(jīng)開區(qū)土地開發(fā)整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主體，未 來將圍繞長沙經(jīng)開區(qū)發(fā)展規(guī)劃，緊密結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷完 善公司總體發(fā)展戰(zhàn)略；借助資本市場，更新融資思路，創(chuàng)新融資方式， 進(jìn)行更為合理有效的項目融資和公司融資；依托城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 逐步構(gòu)建園區(qū)特許經(jīng)營的核心產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)開區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的 可持續(xù)建設(shè)及運營提供強有力的支持，形成園區(qū)建設(shè)與公司發(fā)展的良 性互動。污水處理費由供水公司通 過水費一起收取，再轉(zhuǎn)給水質(zhì)凈化公司。 水務(wù)運營的業(yè)務(wù)模式 水務(wù)業(yè)務(wù)分為供水和污水處理兩個方面：供水業(yè)務(wù)由發(fā)行人子公 司長沙星沙供水工程有限公司經(jīng)營，該業(yè)務(wù)收入主要來源于企業(yè)和居 民的水費收入；污水處理業(yè)務(wù)的經(jīng)營主體為長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)水質(zhì) 凈化工程有限公司。目前發(fā)行人土地一級開發(fā)模式 如下： （ 1） 長沙經(jīng)開區(qū)國土分局或規(guī)劃分局出具園區(qū)征地計劃，經(jīng)長 沙經(jīng)開區(qū)管委會專題會議討論通過后，長沙經(jīng)開區(qū)國土分局根據(jù)專題 會議確定的征地計劃，組卷報批資料并報長沙縣國 土局匯總、做卷， 再由長沙縣國土局逐級報至長沙市國土資源局、湖南省國土資源廳及 湖南省人民政府審批； （ 2） 對于已獲審批的地塊，長沙經(jīng)開區(qū)管委會委托發(fā)行人進(jìn)行 開發(fā)整理，期間由發(fā)行人交清相關(guān)的征地費用； （ 3） 發(fā)行人根據(jù)審批單進(jìn)行拆遷，然后對土地進(jìn)行 “七通一平 ” 等整理工作； （ 4） 生地變成熟地后，長沙經(jīng)開區(qū)規(guī)劃部門對土地用地性質(zhì)及 規(guī)劃要點進(jìn)行明確，長沙經(jīng)開區(qū)國土分局根據(jù)規(guī)劃分局明確的用地性 質(zhì)及規(guī)劃要點對地塊進(jìn)行測量、評估等掛牌前期工作；前期工作完成 后，即由長沙經(jīng)開區(qū)國土分局委托長沙縣國土局進(jìn)行網(wǎng)上 公開掛牌； 1七通一平：指土地（生地）通過一級開發(fā)后，達(dá)到具備給水、排水、通電、通 路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹猓约皥龅仄秸臈l件。 土地一級開發(fā)的業(yè)務(wù)模式 發(fā)行人受長沙經(jīng)開區(qū)管委會委托，代為開發(fā)整理經(jīng)開區(qū)土地，將 土地經(jīng) “七通一平 ”1整理為熟地后，由長沙經(jīng)開區(qū)管委會采用招標(biāo)、 拍賣、掛牌方式出讓。截至 2020年末，長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資擔(dān)保有限公司擔(dān)保額 合計 ，擔(dān)保對象主要為園區(qū)企業(yè)，集中度較低，平均每筆擔(dān) 保金額為 486萬元。 擔(dān)保業(yè)務(wù) 發(fā)行人擔(dān)保業(yè)務(wù)主要由長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資擔(dān)保有限公司 負(fù)責(zé)經(jīng)營， 20202020年發(fā)行人分別實現(xiàn)擔(dān)保業(yè)務(wù)收入 2,、 2, 2,。 20202020年，發(fā)行人分別實現(xiàn)污水處理收入 3,、 3, 和 4,，年均增長 %。 20202020年分別實現(xiàn)供水收入 6, 32 2017年第一期長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)集團有限公司公司債券募集說明書摘要 萬元和 6, 8,，年均增長 %。 在自來水供應(yīng)方面，長沙經(jīng)開自來水業(yè)務(wù)由其子公司長沙星沙供 水工程有限公司經(jīng)營，負(fù)責(zé)經(jīng)開區(qū)范圍內(nèi)的工業(yè)及生活供水。未來隨著園區(qū)內(nèi)汽車產(chǎn)業(yè)及電子信息等產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展壯 大，經(jīng)開區(qū)城市開發(fā)也有望保持較好的發(fā)展態(tài)勢，發(fā)行人土地開發(fā)業(yè) 務(wù)也將有保障。 未來隨著該部分土地的出讓，預(yù)計仍可獲得較大規(guī)模的土地開發(fā)收入。 2020年度，發(fā) 行人工業(yè)用地平均出讓價為 /畝，商住綜合用地平均出讓價 為 /畝。 20202020年度，發(fā)行人毛利分別為 36, 28, 萬元和 30,，毛利率分別為 %、 %和 %，相 30 2017年第一期長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)集團有限公司公司債券募集說明書摘要 對穩(wěn)定。 2020年發(fā)行人主營業(yè)務(wù)成本較 2020年下降 %，主要是經(jīng)開區(qū) 2020年經(jīng)發(fā)行人整理的商住綜合 用地出讓面積較少，發(fā)行人根據(jù)全年出讓土地確認(rèn)的成本相應(yīng)減少。 2020 年發(fā)行人實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 323,，同比增長 %，主 要原因是經(jīng)開區(qū)經(jīng)發(fā)行人整理的商住綜合用地出讓面積大幅增加，使 得發(fā)行人獲得的土地出讓收入增多。 20202020年度，發(fā)行人主營業(yè)務(wù)收入分別為 278,、 209, 323,，土地開發(fā)收入仍是發(fā)行人主營業(yè) 務(wù)收入的主要來源。 注：發(fā)行人持有長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)星沙產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司 49%股權(quán)， 但長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)星沙產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司董事會成員有 3人，發(fā)行人占 2人，享有實際表決權(quán)比例為 %，對長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)星沙產(chǎn)業(yè)基地開發(fā) 有限公司享有實際控制權(quán)，故納入合并范圍。 長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金 融服務(wù)中心有限公司 11 12 100% 100% 園區(qū)投資開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、項目 招商引資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地 新疆長鄯投資開發(fā)有限產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、工程管理、物業(yè) 5, 公司 管理及市政建設(shè)。 長沙力都商務(wù)置業(yè)有限 公司 10 4, 100% 企業(yè)財務(wù)咨詢服務(wù)（不含金融、 證券、期貨咨詢）；企業(yè)管理服 務(wù)；投資咨詢服務(wù)。 2, 100% 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；自有房地產(chǎn)經(jīng) 營活動；房屋租賃；場地租賃； 汽車租賃；文化活動的組織與策 劃；物業(yè) 管理；廣告發(fā)布服務(wù)； 廣告國內(nèi)代理服務(wù)。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，