【正文】 商業(yè)場所安保管理的主要工作有：（1）商業(yè)場所安保管理實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度，在商業(yè)場所營業(yè)時(shí)間內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)政安排便衣保安員在商業(yè)場所內(nèi)巡邏。根據(jù)公安部和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《停車規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)則（試行）》（1989年1月1日起施行）。三、商業(yè)場所的特點(diǎn)(一)規(guī)模功能合理要求較高 就是合經(jīng)濟(jì)規(guī)律之理，合經(jīng)濟(jì)發(fā)展之理，合提高效益之理(二)規(guī)劃布局要求特殊 商業(yè)、服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)，要防止3種傾向，一是要防盲目效仿，不看地點(diǎn)條件，靠追風(fēng)老指導(dǎo)建設(shè)，不僅效益不好，還會(huì)造成國家財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)；二是要防止主次顛倒舍本逐末；三是要防止只看眼前，不計(jì)長遠(yuǎn)，給后人留下“棄之可惜，改之不能”的遺憾。地區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般在1萬平方米3萬平方米以上，其商業(yè)服務(wù)區(qū)域城市中的某一部分為主，服務(wù)人口在10萬30萬人以上，年?duì)I業(yè)額1億5億元以上。2．商住混合型即低樓層部位是商業(yè)場所、批發(fā)部等，高樓層為辦公室、會(huì)議室、住宅等。封閉型主要是—些結(jié)構(gòu)封閉、規(guī)模宏大、裝飾豪華輝煌的公共商業(yè)樓宇，如我國的一些大城市新建和改建的二大批現(xiàn)代化的商業(yè)場所、商廈、商城、購物大廈、購物中心、貿(mào)易中心等。第五章商業(yè)場所的物業(yè)管理知識(shí)第一節(jié)商業(yè)場所的類型與特點(diǎn)商業(yè)場所：向消費(fèi)者提供包羅萬象的消費(fèi)對象的場所，其中百業(yè)雜陳，不僅有多家零售商店、專業(yè)盛典，還有各種服務(wù)業(yè)，娛樂場所、銀行等，它是一種出租房產(chǎn)（攤位）供各類商人零售商品或提供服務(wù)獲得營業(yè)收入的物業(yè)。（5）寫字樓租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。（1）租金應(yīng)在制定寫字樓基礎(chǔ)租金價(jià)格的基礎(chǔ)上，根據(jù)寫字樓所處地理位置，自然條件、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、裝飾檔次、設(shè)備配置等方面的差異進(jìn)行分類，作為定價(jià)的調(diào)劑因素，以便合理地確定每處、每棟、每層、每間房屋的租金。成本租金由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租5項(xiàng)構(gòu)成。（二）承租戶的財(cái)務(wù)狀況（三）所需物業(yè)面積大小（四）需要提供的物業(yè)管理服務(wù)四、寫字樓租金的確定物業(yè)租金是物業(yè)租賃的價(jià)格，是分期出賣物業(yè)使用價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是物業(yè)商品的一種特殊價(jià)格形式。因?yàn)橐粋€(gè)租戶的滿意程度不僅在于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且在某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性，就是說租戶人員情況或營業(yè)性質(zhì)要與物業(yè)的其他租戶相容相宜，從而提高大廈的整體形象。保安部的工作職責(zé)公關(guān)部的工作職責(zé)（二）客戶遷出程序經(jīng)營部向有關(guān)部門發(fā)匯簽單，要求簽署意見各部門接到《匯簽表》后應(yīng)做的工作保安部、客服部、財(cái)務(wù)部、工程部、經(jīng)營部經(jīng)營部按各部門匯簽表說明的情況及時(shí)與客戶確認(rèn)有關(guān)保證金結(jié)算事宜，并要求客戶書面提供開戶銀行、賬號(hào)名稱及賬號(hào)；客戶正式遷出后一周內(nèi)，銷售代表做保證金結(jié)算報(bào)告，向?qū)懽謽强偨?jīng)理報(bào)批，得到批復(fù)后向客戶發(fā)保證金結(jié)算書。工程部的工作職責(zé)工程部接到經(jīng)營部工作單后，及時(shí)與客戶聯(lián)系并洽談?dòng)嘘P(guān)辦公室裝飾事宜，為客戶推薦一到兩家裝修商進(jìn)行報(bào)價(jià)。（一）客戶遷入程序經(jīng)營部工作職責(zé)向客戶發(fā)放合同約定的第一期房租及保證金收費(fèi)單，及時(shí)將有客戶簽字、確認(rèn)的收費(fèi)單轉(zhuǎn)送財(cái)務(wù)部作為收款憑證單，另留復(fù)印件存檔。（6）將簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。（4）待客戶簽好合同返回后，再次確認(rèn)合同內(nèi)容有無改動(dòng)，確認(rèn)無誤后呈總經(jīng)理簽字。（2）財(cái)務(wù)部將審核后的租賃合同審核表按規(guī)定日期返回銷售部。寫字樓的租賃，為保障物業(yè)租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，事先必須簽訂物業(yè)租賃合同，即以物業(yè)為租賃標(biāo)的的契約。同時(shí)，應(yīng)指導(dǎo)客戶正確地使用這些設(shè)備，避免因不正常的使用操作而導(dǎo)致設(shè)備的提前損壞。特別是現(xiàn)代化的智能寫字樓，集各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備之大成，例如，中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、高檔電梯、樓宇自控設(shè)備、保安監(jiān)控設(shè)備、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)告系統(tǒng)設(shè)備、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)設(shè)備等，這無疑對物業(yè)管理人員提出了更高的要求。樓內(nèi)垃圾的及時(shí)清運(yùn)、定期的消殺滅工作是預(yù)防疾病傳播的有效手段之一，定期的外墻清洗，可以保持大廈只好的外觀形象。（三）要求環(huán)境整潔，舒適優(yōu)雅現(xiàn)代化的寫字樓，系統(tǒng)設(shè)備先進(jìn)、裝修檔次高，但是，由于寫字樓人員出入量大，容易出現(xiàn)臟、亂和建筑材料損壞的問題。必須加強(qiáng)樓內(nèi)各區(qū)域的定時(shí)巡邏檢查及完善樓內(nèi)的安全監(jiān)控措施，并通過嚴(yán)格的監(jiān)督檢查機(jī)制以確保安全保衛(wèi)管理制度的有效實(shí)施。在當(dāng)今的信息社會(huì)，信息的交流及信息的獲取是至關(guān)重要的，是帶來巨大經(jīng)濟(jì)效益的前提，通過對樓內(nèi)通訊設(shè)備日常及定期的維護(hù)，保證寫字樓內(nèi)通訊系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行以滿足樓內(nèi)辦公人員的使用需求。對于高層寫字樓來說，電梯是最重要的交通工具，倘若電梯出現(xiàn)故障將會(huì)給樓內(nèi)辦公人員出行帶來很大的不便，因此必須制定嚴(yán)格的運(yùn)行保養(yǎng)制度，通過合理的運(yùn)行和科學(xué)的養(yǎng)護(hù)，提高電梯運(yùn)行的安全性，確保樓內(nèi)辦公人員的正常使用。由于寫字樓內(nèi)人員眾多，為了給客戶提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境，消除病菌從空調(diào)通風(fēng)管道進(jìn)行傳播的可能性，自經(jīng)曲里勢提的亞前到鉆弱強(qiáng)X定期對空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)道進(jìn)行消毒，保證樓內(nèi)的溫度、濕度和空氣質(zhì)量符合國家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。否則，將直接影響樓內(nèi)辦公人員的工作效率。車輛進(jìn)出與停車服務(wù)主要是做好停車場（庫）各方面的管理工作，加強(qiáng)車輛進(jìn)出與停車的引導(dǎo)服務(wù)和及時(shí)疏導(dǎo)來往車輛，使出入寫字樓的車輛井然有序，保證車輛及行人的安全。（6）制定滅火方案及重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案，明確火災(zāi)緊急疏散程序。（4）配備必要的消防設(shè)備設(shè)施，建立消防管理檔案。定期組織消防演習(xí)。利用標(biāo)語或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知（防火手冊）。（3）進(jìn)行消防宣傳。（2）根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度，明確防火責(zé)任人的職責(zé)，制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。建立公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長3級(jí)防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人。（5）完善閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，在主要人口處、電梯內(nèi)、貴重物品存放處及易發(fā)生事故的區(qū)域或重點(diǎn)部位安裝閉路電視監(jiān)視器，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施。（3）確定保安巡邏的崗位和路線，做到定時(shí)定點(diǎn)定線巡邏與突擊檢查相結(jié)合，特別注意出入口、隱蔽處、倉庫、停車場（庫）等處。（七）安全管理服務(wù)保安服務(wù)（1）制定全面的保安工作計(jì)劃，建立有效的保安制度，消除一切危及或影響業(yè)主與使用人生命財(cái)產(chǎn)和身心健康的外界因素。綠化美化服務(wù)寫字樓內(nèi)外的綠化、美化管理也是寫字樓物業(yè)管理的日常工作內(nèi)容之一。設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。此外，設(shè)備管理人員應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班制度，以最短時(shí)間內(nèi)處理突發(fā)運(yùn)行故障?！度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》關(guān)于大廈設(shè)備管理的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于和高于一般住宅小區(qū)的管理標(biāo)推。物業(yè)管理公司還應(yīng)監(jiān)督業(yè)主和使用人對寫字樓進(jìn)行的二次裝修，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人，以確保樓宇結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)施、設(shè)備不受破壞。（16）其他各種委托代辦服務(wù)。（14）洗衣、送衣服務(wù)。（12）外幣兌換。（10）代訂餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)服務(wù)。（8）航空機(jī)票訂購、確認(rèn)服務(wù)。（6）出租汽車預(yù)約服務(wù)。（4）信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)。（2）問訊、引導(dǎo)服務(wù)和留言服務(wù)。（四）寫字樓的前臺(tái)服務(wù)在寫字樓市場的意箏百遍目數(shù)化的今天，誰能為客戶提供更好的服務(wù)，誰就能夠擁有更多的客戶，誰就能夠在寫字樓市場的競爭中立于不敗之地。（11）客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等。（9）報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)。（7）臨時(shí)辦公室租用服務(wù)。（5）商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù)。（3）郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)。寫字樓商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)客戶的需要進(jìn)行設(shè)置，主要包括以下服務(wù)內(nèi)容（1）各類文件的處理、打印服務(wù)。服務(wù)要求客戶對商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)，是以服務(wù)的準(zhǔn)確、周到、快捷為出發(fā)點(diǎn)。（三）寫字樓的商務(wù)服務(wù)寫字樓一般設(shè)有商務(wù)中心，是物業(yè)管理公司為了方便客戶，滿足客戶需要而設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。（6）按照有關(guān)規(guī)定，做好寫字樓的接管驗(yàn)收工作。（4）根據(jù)寫字樓不同的標(biāo)準(zhǔn)和各部分的用途，編寫物業(yè)管理維修公約，計(jì)算樓宇各部分所占的管理份額，使各單位使用者公平地負(fù)擔(dān)管理費(fèi)及管理專項(xiàng)維修資金的支出。（2）制定物業(yè)管理方案，草擬寫字樓各項(xiàng)管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、各工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)懲辦法等。（二）自主經(jīng)營型專業(yè)化的服務(wù)公司一般具有專業(yè)性強(qiáng)，人員精干，技術(shù)水平高，技術(shù)裝備全，服務(wù)質(zhì)量好，服務(wù)收費(fèi)合理的特點(diǎn)。交通條件良好一、寫字樓物業(yè)管理的方式根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，寫字樓物業(yè)管理方式可以分為委托服務(wù)型和自主經(jīng)營型。（二）按使用功能劃分單純型寫字樓 基本上只有辦公一種功能商住型寫字樓 具有辦公和居住兩種功能綜合型寫字樓 以辦公為主，同時(shí)又具備其他多種功能，如有公寓、商場、展廳、餐廳、保齡球場、健身房等多種用房的綜合性樓宇。 2．中型寫字樓 建筑面積一般在l～3萬平方米。二、寫字樓的類型 目前，我國寫字樓分類尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，主要依照其所處的位置、規(guī)模、功能進(jìn)行分類。 隨著建筑材料的改進(jìn)和技術(shù)水平的提高，加上城市中心地價(jià)的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發(fā)展。現(xiàn)代寫字樓一般具有比較現(xiàn)代化的設(shè)備，而且環(huán)境優(yōu)越、通訊快捷、交通方便，有寬闊的停車場（庫）相匹配。住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容：居住設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理、居住環(huán)境的管理、便民綜合經(jīng)營服務(wù)住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)管理具有社會(huì)性、管理具有統(tǒng)一性、管理強(qiáng)調(diào)服務(wù)性、管理具有復(fù)雜性、管理追求藝術(shù)性住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)贏得社會(huì)效益、贏得經(jīng)濟(jì)效益、贏得環(huán)境效益第四章寫字樓的物業(yè)管理知識(shí)第一節(jié)寫字樓的類型與特點(diǎn)寫字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的大廈。三、住宅小區(qū)的特點(diǎn)（1）居住功能單一，相對封閉獨(dú)立 （2）人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜（3）房屋產(chǎn)權(quán)多元化，共用設(shè)施社會(huì)化 （4）統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，配套設(shè)施齊全住宅小區(qū)物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過選品物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。住宅小區(qū)的人文環(huán)境主要是住宅小區(qū)居民的社會(huì)文化和精神文明環(huán)境。包括安全管制、防盜治安、監(jiān)視設(shè)備、消防設(shè)施（5）其他設(shè)施（二）居住環(huán)境住宅小區(qū)的居住環(huán)境包括自然環(huán)境和人文環(huán)境。2建筑附屬設(shè)備與配套設(shè)施住宅小區(qū)配套設(shè)備設(shè)施可以分為以下幾大類：（1）建筑給水、排是設(shè)備（2）建筑電氣工程設(shè)備。按照城市統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行綜合開發(fā)、建設(shè)，達(dá)到一定規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居住區(qū)稱為住宅小區(qū)。居住小區(qū)，一般稱小區(qū)，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（1000～15000人）相對應(yīng)，配建有～套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。住宅要具備人們一定空間內(nèi)吃、穿、住、用等起居功能和設(shè)施條件，是否具有居住功能是劃分房屋是住宅與非住宅的一個(gè)根本標(biāo)志。（9）促進(jìn)國內(nèi)、國際行業(yè)交流和合作。（7）為會(huì)員單位的企業(yè)管理和發(fā)展提供信息與咨詢服務(wù)。（5）組織制定并監(jiān)督本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹立行業(yè)的良好形象。（3）協(xié)助政府組織、指導(dǎo)物業(yè)管理科研成果的轉(zhuǎn)化和新技術(shù)、新產(chǎn)品的推廣應(yīng)用工作，促進(jìn)行業(yè)科技進(jìn)步。（1）協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。我國既有全國性的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)即中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)，各省市也紛紛成立了區(qū)域性的本省市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。八、行業(yè)協(xié)會(huì)行業(yè)協(xié)會(huì)是具有社團(tuán)法人資格的，以本行業(yè)的從業(yè)企業(yè)為主體，相關(guān)企業(yè)參加，按照有關(guān)法律、法規(guī)自愿組成的全國性或區(qū)域行業(yè)性的自律組織?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。七、街道辦事處和居委會(huì)街道辦事處是政府的派出機(jī)構(gòu)，主要承擔(dān)社區(qū)行政管理職責(zé)，依法統(tǒng)籌規(guī)劃、信息引導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查。六、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。（2）物業(yè)管理企業(yè)在組織開展文體娛樂活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)爭取業(yè)主委員會(huì)的理解和又持，這樣有利于做好動(dòng)員和管理工作。（2）物業(yè)管理企業(yè)在制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的年度房屋維修計(jì)劃、設(shè)備更新改造計(jì)劃、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)主動(dòng)地、認(rèn)真地聽取業(yè)主委員會(huì)的意見，并在與業(yè)主委員會(huì)達(dá)成共識(shí)的基礎(chǔ)上提交業(yè)主大會(huì)討論，這樣，有利于各項(xiàng)計(jì)劃的批準(zhǔn)，有利于順利地在下一個(gè)年度中實(shí)施，當(dāng)需要增加經(jīng)費(fèi)時(shí)，有利于追加。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是平等的，是委托與受托的關(guān)系。物業(yè)的開發(fā)建設(shè)的開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司是委托和受托的關(guān)系，雙方應(yīng)按規(guī)定辦理物業(yè)的接管驗(yàn)收手續(xù)。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。2004年1月30日，建設(shè)部又針對保證住宅工程質(zhì)量專門發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》其中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，建設(shè)單位是住宅工程質(zhì)量的第一責(zé)任者，對建設(shè)的住宅工程的質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。（4）施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運(yùn)完畢，達(dá)到場清地平。（2）住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全。 建設(shè)部于1993年11月13日發(fā)布的《城市住宅小區(qū)竣工中和驗(yàn)收管理辦法》（建法字第814號(hào)）規(guī)定，住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位對所開發(fā)的住宅小區(qū)質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任，不得將工程質(zhì)量 不合格或配套不完善的房屋交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管E至條例》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企k開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地查開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容組織成功質(zhì)量監(jiān)督，規(guī)劃，消防，人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)事先通報(bào)物業(yè)管理企業(yè)，以便于物業(yè)管理企業(yè)通知業(yè)主和使用人做好自己的生活和工作安排，有關(guān)單位應(yīng)在合理的時(shí)間內(nèi)盡快完成維修、養(yǎng)護(hù)任務(wù)，并將醫(yī)道路、場地恢復(fù)原狀?！保ǘ┪飿I(yè)