【正文】 特殊情況及時寫出情況報告。2管理處提供24小時電梯安全運行服務(wù)，如遇停電或電梯故障，并嚴格按照《電梯應(yīng)急操作程序》進行操作，解救被困人員。工程維修部工作標準消防泵、噴淋泵等。常年使用運行與季節(jié)性使用設(shè)備，合理制定安排維修保養(yǎng)期限和計劃，完善設(shè)備管理維修保養(yǎng)規(guī)程并予實施、執(zhí)行；設(shè)備設(shè)施定期檢查、巡視形成制度，對不同設(shè)備根據(jù)實際使用情況做到定人、定時、定期、定質(zhì)的檢查與養(yǎng)護，包括更換易損零件，添加潤滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補漆翻新保養(yǎng)等；設(shè)備的維修養(yǎng)護管理養(yǎng)護管理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質(zhì)量標準等，工作重點如下：對運行中的設(shè)備除了按規(guī)定制度例行檢查、巡視、記錄外，設(shè)備管理、維修人員做到一看、二摸、三聞、四分析、五動手、六匯報、七備案。由于設(shè)備設(shè)施的種類及使用時間不同，有的是日常使用運行的，如電梯、生活泵……，有的是在非正常情況下使用的設(shè)備如消防泵、自動報警、事故照明切換柜（應(yīng)急發(fā)電機、聯(lián)動柜）等各類設(shè)備需要根據(jù)其實際情況，制定出相應(yīng)的設(shè)備運行使用、操作制度并予實施。建立與健全各種設(shè)備運行制度、值班制度、交接班制度、設(shè)備操作規(guī)程及設(shè)備操作使用人員崗位責(zé)任制。管理人員、維修工、操作工都具有專業(yè)基礎(chǔ)知識和操作技能，對一些特殊崗位，按照要求持證上崗，如電梯操作、維修電工等。了解本案設(shè)備的詳細技術(shù)檔案資料，包括操作規(guī)程使用說明書、工作性能、適應(yīng)范圍、運行方式、連續(xù)運行時間、注意事項等等，對一些較為大型、復(fù)雜、技術(shù)要求較高的設(shè)備必須對操作使用人員先進行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨立操作。設(shè)備的運行管理：為正確操作設(shè)備，延長設(shè)備的使用年限，避免操作不當(dāng)給設(shè)備造成損壞增加維修成本。其他相關(guān)要求。尊重客戶隱私，不得到戶內(nèi)無關(guān)區(qū)域觀望；按預(yù)約時間上門維修；接到報修電話后在10分鐘內(nèi)與報修客戶聯(lián)系；三、負責(zé)每月消防器材的檢查，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)總是通知有關(guān)人員或部門進行處理；愛護各種工具和設(shè)備，保證各種測量儀表準確無誤，各種維修設(shè)備靈活可靠；嚴格執(zhí)行各種定期、不定期的設(shè)備維修、保養(yǎng)制度；對于配電室、供電、供水、消防設(shè)備及配套設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)；嚴格遵守《管理處管理規(guī)定》；二、負責(zé)本部門內(nèi)務(wù)、考勤工作；1負責(zé)指定大型設(shè)施、設(shè)備責(zé)任人；負責(zé)做好維修工具及零件的采購計劃；負責(zé)對部門員工日常工作的指導(dǎo)；負責(zé)組織實施商住樓設(shè)備、設(shè)施及物業(yè)的接管驗收工作；工程維修部主管崗位職責(zé)第一節(jié) 物業(yè)維修養(yǎng)護概述：商住樓的建筑、園林、設(shè)施設(shè)備的設(shè)計特色，為物業(yè)管理提供便利的同時，也對物業(yè)維修養(yǎng)護工作提出更高的要求。綠化管理檢驗標準分類序號項 目標準修剪1喬木無枯枝、無阻礙、樹枝分布均勻2灌木成型、整齊3草坪草坪目視平整、整齊施肥1喬木灌木覆土平整、肥料不露出土面2草地不傷及花草3花卉少量多次，不傷及花草防病治蟲無明顯枯枝、死杈，有蟲害枝條在2%以下抗旱1花卉、苗泥土不染花葉、土不壓苗、水不沖苗2樹木草地澆水透水深度為：樹木，3cm。松土可以增加土壤的透氣性，達到保水、透氣、增溫的效果；（3）除草、松土：（1）施肥：注意植物各階段所用的肥料品種；根據(jù)植物品種或生長期決定澆水量。澆水：（1）（二）綠化管理（一） 方；（2）客戶的生活垃圾箱設(shè)在隱蔽且異味不易擴散的地 待客戶離散后再補做；客戶進出頻繁和容易臟污的區(qū)域，要重點保潔；會所保潔以夜間操作為好，白天進行日常保潔；大堂：地面無明顯灰塵及污漬、無煙頭、果皮、紙屑等垃圾雜物；墻面無明顯灰塵及污漬；玻璃或鏡面無水漬、手印、潔凈、明亮；標牌、指示牌無明顯灰塵，表面光亮；電梯門抽查無明顯灰塵、污漬；五、天臺：檢查地面無垃圾物，下水口無泥沙、垃圾物；1綠化帶：抽查10盆花草，盆內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾雜物；抽查綠化帶30平方米，無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾雜物；1電梯門：抽查2——3部電梯內(nèi)外門，無明顯灰塵、污漬；標牌、指示牌：抽2——3個，無明顯灰塵，表面光亮；水溝：抽查20米排水溝，無煙頭、泥沙等垃圾物質(zhì)，無臭味；樓梯：抽查2至3層，無痰漬、煙頭、垃圾等；會所地面：無明顯灰塵及污漬；清潔范圍清潔內(nèi)容清潔要求公共區(qū)域道路清掃清潔門、窗、框、欄桿、扶手、門、框、欄桿、扶手清潔清潔照明燈罩清潔垃圾箱及果皮箱內(nèi)外表面收集、清理所有垃圾箱及果皮箱內(nèi)的垃圾略電梯清潔電梯門表面及內(nèi)壁電梯天花板表面除塵電梯吸塵清潔電梯通風(fēng)口及照明罩電梯門表面涂上保膜略樓梯清潔各樓層樓梯略天臺清理積聚于天臺的垃圾、避免渠道堵塞；擦洗天臺大門表面略其它大理石清洗、打臘略四、三、二、提倡“人人動手、澆花養(yǎng)草”，引導(dǎo)客戶飯后茶余關(guān)愛綠化；設(shè)置輕松優(yōu)雅的背景音樂，在會所布置些世界名畫營造高雅的文化氣息；推行垃圾分類袋裝、廢物回收的環(huán)保行為；用文化來引導(dǎo)環(huán)境 環(huán)境事務(wù)管理商住樓在規(guī)劃設(shè)計上及商住樓客戶群體對環(huán)境和生活氛圍要求非常高，為此，我們倡導(dǎo)“用文化引導(dǎo)環(huán)境”的理念，目的在于營造自然、親切的環(huán)境氛圍，通過良好氛圍的營造去引導(dǎo)客戶和我們一起去保持環(huán)境的整潔、綠、亮、美、舒適和溫馨。儀器設(shè)備使用正確，交接無誤。無閑雜人員進入；準確發(fā)放和回收車輛出入證；地下車庫出、入口崗工作標準：突發(fā)事件處理正確；消除閑雜人員；保證公用設(shè)備、設(shè)施、綠化環(huán)境完好無損；巡邏崗工作標準：不放入閑雜人員；準確發(fā)放和回收車輛出入證，做好車輛登記和計費工作；商住樓出、入口崗工作標準： 正確無誤；照明、路燈及動力用電的使用、管理三級檢查由公司領(lǐng)導(dǎo)實施六、安管員工作流程（略）七、商住樓安管員工作標準安管監(jiān)控崗工作標準：安管監(jiān)控設(shè)備設(shè)施使用正確，管理符合標準。一級檢查由班組織實施“一清”：動火人員和現(xiàn)場負責(zé)人在動火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場火種后才能離開現(xiàn)場?，F(xiàn)場安全負責(zé)人和動火人員必須經(jīng)常注意動火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時，要立即停止動火。動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程；（3）“四要”：（1）未配備相應(yīng)的滅火器材不動火。凡儲存有易燃、易爆物品的場所，未經(jīng)排除易燃物品的不動火；（6）附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安保防范措施不動火；（4）防火、滅火措施不落實不動火作業(yè)；（2）四、 臨時動火作業(yè)的“七不、四要、一清”推廣消防社會化。確保設(shè)施設(shè)備處于良好運行狀態(tài)。措施具體內(nèi)容成立義務(wù)消防隊動員客戶特別是商鋪的用戶參加義務(wù)消防隊，提高其消防意識。接到火災(zāi)報警后，迅速奔赴現(xiàn)場，啟用消防設(shè)施進行撲救，并協(xié)助消防部門查清火災(zāi)原因。安保巡邏人員及工程巡視人員，在每日例行巡查中，確保器材的良好狀態(tài)；認真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級有關(guān)消防工作指示，開展防火宣傳，普及消防知識；管理處主任為管理處消防責(zé)任人，并對管理處的消防工作全面負責(zé)； 建立有效的消防安全管理體系，保證客戶住戶的生命財產(chǎn)安全； 確保商住樓轄區(qū)內(nèi)防火工作落到實處，無事故發(fā)生； 及時清除一切可能存在的火災(zāi)隱患，廣泛宣傳消防意義。 消防管理服務(wù)一、三、二、規(guī)劃停車場、明確停車位，各種標識標志指示齊全、有效，實施停車場24小時值班巡邏制度，選派專職安管員負責(zé)全面的管理；車輛進出管理第四節(jié)解答咨詢，可按客戶要求進行實操指導(dǎo)；居家安管系統(tǒng)的演示及培訓(xùn)接到報警要在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，了解情況，作出正確的處理。巡邏中要思想集中，通過“看、聽、嗅、問”，發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時向班長及監(jiān)控中心報告，另外還應(yīng)注意消防設(shè)施及器材的使用狀況；安管員按時按點巡邏，如有異常情況應(yīng)控制處理記錄備案；由流動崗安管員對其安管工作進行有效補充。周界防越系統(tǒng)防止從非正常通道進入人員，在禁止入內(nèi)的時間內(nèi)監(jiān)控出入情況緊急呼叫系統(tǒng)客戶發(fā)生緊急呼叫情況時，安管員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場門禁管理系統(tǒng)通過發(fā)生緊急呼叫情況時，安管員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場快速反應(yīng)安保隊伍爭取有較時間，保護客戶的安全六、五、分片負責(zé)公共區(qū)域如商業(yè)街、樓道、天臺、廣場、地下車庫等處的巡邏任務(wù)，巡邏崗相互交叉牽連，互相呼應(yīng)。四、對于從商住樓出去的物資進行嚴格的跟蹤管理，并登記在有客戶簽名認可的《物資搬運放行條》；三、出入人員管理規(guī)定固定崗位應(yīng)做好來訪登記，通過可視對講系統(tǒng)，核查、分段跟蹤來訪人身份；流動崗位在日常的巡邏中，善于發(fā)現(xiàn)問題并做出妥善的處理?！皟?nèi)外結(jié)合，立體交叉，動靜互補”的安管工作對安管隱患處進行重點防范。內(nèi)緊外松的工作氛圍控制中心、閉路電視、可視對講、外圍的紅處線監(jiān)測等形成防盜網(wǎng)絡(luò)，使客戶自由自在地出入商住樓、車庫、會所，但安管卻在我們的控制之下，形成以技防為主，人防為輔的安全防范體系。開展緊急突發(fā)事件及消防演習(xí)；（4）積極做好安保宣傳工作；（2）治安管理的原則 治安管理商住樓采用周界防越系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、可視對講及門禁系統(tǒng)、車輛進出管理系統(tǒng)等為智能化安保管理提供可操作平臺。安保人員因私外出，不準著安保制服，離職前按規(guī)定回有關(guān)服裝。著裝規(guī)定：每年5月1日和11月1日為夏、冬秀換裝時間，特殊情況可作調(diào)整；文明執(zhí)勤，用語規(guī)范，主動扶老攜幼，助人為樂，保持良好形象；（二）執(zhí)勤中即進入戰(zhàn)斗狀態(tài)，提高警惕，隨時準備同違法分子作斗爭；執(zhí)勤時要姿態(tài)端正，動作有力，舉手投足要有良好的素質(zhì)；行為規(guī)范：三、如違反管理制度，按規(guī)定給予批評教育，并予扣發(fā)獎金等處罰。時刻保持警惕，發(fā)現(xiàn)可疑車輛和人員要及時向上級報告，充分體現(xiàn)安管組的團隊精神抓獲犯罪分子及時扭送公安機關(guān)；指揮車輛及時，動作規(guī)范，并注意文明用語；必須聽從領(lǐng)導(dǎo)指揮、忠于職守，廉潔奉公、遵紀守法；停車場安管員崗位職責(zé)認真做好各種工作記錄并能完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的工作任務(wù)。嚴格執(zhí)行商住樓公眾管理制度，熟悉本樓內(nèi)各種安管消防設(shè)施器材的使用，掌握水、電及消防應(yīng)急措施；巡邏時，注意水、電及安全消防隱患，發(fā)現(xiàn)問題要及時報告。發(fā)現(xiàn)陌生人要主動盤查，不放過任何可疑分子；工作時間按規(guī)定著裝，言行要規(guī)范；流動安管員崗位職責(zé)認真做好值班和交接班記錄，愛護值班用品。嚴格執(zhí)行商住樓公眾管理制度，熟悉本樓內(nèi)各種安管消防器材的使用掌握停水，停電，消防應(yīng)急措施；車輛進出應(yīng)進行查驗并記錄，臨時車輛進場發(fā)卡、離場交卡無卡不得放行。熟悉客戶情況，外來人員進入要查驗合法證件并做好登記，離開時要登記離開時間；嚴格遵守《管理處員工管理規(guī)定》，遵記守法，服從指揮高度負責(zé)，主動禮貌，文明執(zhí)行自己的職責(zé)；（四）做好安管員的思想工作，及時解決安管員的生活困難；負責(zé)對安管員的考評計分；嚴格遵守《管理處員工管理規(guī)定》；（三）負責(zé)對突發(fā)事件的指揮、調(diào)度；負責(zé)部門內(nèi)員工思想教育工作；負責(zé)全年安全、軍事訓(xùn)練、考核等工作的計劃并組織實施；安全主管崗位職責(zé)完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。負責(zé)與管理處名部門的協(xié)調(diào)配合工作；負責(zé)對安管主管、環(huán)境事務(wù)主管工作績效的考核及考勤工作；負責(zé)部門內(nèi)崗位設(shè)置、人員調(diào)配等工作；管業(yè)部經(jīng)理崗位職責(zé)巡邏崗：車管員崗區(qū)域巡邏崗執(zhí)行24小時工作制，分三班輪崗二、門崗：商住樓主出入口車輛出入口（2）崗位配置在商住樓內(nèi)，負責(zé)從事安全工作的人員，統(tǒng)稱安管員。第二節(jié)二、第三級：可視對講門禁系統(tǒng)，形成第三級安全防范措施；第一級：周界防越報警系統(tǒng)，形成商住樓外圍控制非法入侵的手段； 技防與人防相結(jié)合的安全防范體系一、對此，我們還依據(jù)商住樓建筑整體布局和硬件設(shè)施條件，制定了全面安全防范方案。 公共秩序及環(huán)境事各管理概述：安全管理是現(xiàn)代化物業(yè)管理的生要環(huán)節(jié)，其管理的得失直接反映物業(yè)品質(zhì)及管理公司的管理服務(wù)水平。開通24小時服務(wù)熱線。熟悉服務(wù)需求信息，十分鐘內(nèi)著手進行；工程類服務(wù)提供三個月保修；保證服務(wù)質(zhì)量，直至客戶滿意為止；操作程序：略●　客戶服務(wù)工作標準墻面刷新收費標準：略服務(wù)標準：統(tǒng)一著裝，佩戴胸牌，進門敲門，客戶同意后入戶，穿鞋套，鋪維修墊布。貼墻紙9貼瓷磚9換門窗玻璃9換門鎖9安裝洗臉盆、洗菜盆9拆換客戶照明開關(guān)8更換燈管、燈泡8安裝用電照明8 B類服務(wù)8操作程序：略 有零配件保障；B、有一定信譽，按照有關(guān)部門規(guī)定標準收費；C、維修人員進門敲門，客戶同意后入戶，穿鞋套，鋪維修墊布。洗衣機8電吹風(fēng)、電熨斗80、收錄機、VCD機、DVD機7彩電7 家電修理7組合音響7◇ 居巢保障師A類服務(wù)家電調(diào)試770、公寓內(nèi)代購、代送鮮花禮品接客戶要求，確定數(shù)量、種類、金額等，可代購鮮花禮品，客戶可至管理處取件或由管理處人員送貨上門。代聯(lián)系攝影、攝像根據(jù)客戶需要，確定時間、形式、代聯(lián)系專業(yè)公司（需具備合法經(jīng)營資格），提供服務(wù)，其具體要求與費用由客戶與其自行協(xié)商洽談。代聯(lián)系喜事慶典根據(jù)客戶需要，確定時間、形式、代聯(lián)系專業(yè)禮儀公司（需具備合法經(jīng)營資格），其具體要求與費用由客戶與其自行協(xié)商洽談。費用另行協(xié)商。6即時短消息發(fā)送（需預(yù)訂）服務(wù)標準：按客戶要求，根據(jù)