【正文】 土地收儲要注重“量”與“質(zhì)”有機統(tǒng)一，在把握土地收儲的“量”上，要本著“量力而行，適度收儲”的原則；在把握。重與急的先收儲，但資金兌付應(yīng)考慮分期進(jìn)行，盡量減少收儲貸款和利息支付壓力；輕與緩的予以計劃收儲，待資金周轉(zhuǎn)許可和地塊出讓前景基本明朗、條件基本具備后進(jìn)行正式收儲并結(jié)算。二是要處理好“急”與“緩”的關(guān)系。但土地收儲并非僅是政府行為，更多的是一種經(jīng)濟行為，其經(jīng)營活動既要充分體現(xiàn)政府意圖，為全局的改革、穩(wěn)定、提供土地支撐，同時也要講經(jīng)濟核算，按市場規(guī)律辦事，確保土地經(jīng)營安全、健康地運行。隨著國企改革力度的不斷增強，企業(yè)改造、重組離不開資金保障。中介服務(wù)組織可以向開發(fā)商提供市場信息、進(jìn)行開發(fā)前期策劃，有利于溝通市場供需，避免盲目開發(fā)。在土地出讓前，統(tǒng)一對土地進(jìn)行整理，把“生地”變?yōu)椤笆斓亍被颉鞍胧斓亍保纬梢粋€由政府控制的價格相對合理的供地市場。三是要控制新批土地，盤活、消化存量開發(fā)用地。加大對土地市場的監(jiān)管力度，提高政府供地環(huán)節(jié)的透明度和公開性。市政府要把土地征用、供應(yīng)的權(quán)力和維護(hù)市場秩序真正管起來，對土地一級市場的壟斷一定要建立在科學(xué)的利益分配、城市規(guī)劃體系以及市場配置機制上。32（1）整頓和規(guī)范土地市場要注意重點查處超出法定范圍劃撥供地，尤其是經(jīng)營性項目仍劃撥用地；原劃撥用地已轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地，但未按規(guī)定向政府上交土地收益；出讓國有土地已按國家規(guī)定確定了最低價后，擅自減免地價；改變用地條件需補交地價而不補交地價款，及非法批準(zhǔn)減免補交地價款；擅自轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；擠占、挪用土地出讓金、租金等土地收益行為。 攀枝花的土地經(jīng)營應(yīng)注意的問題隨著城市化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟的不斷增長，土地的需求量也不斷增大，土地不可再生的特性決定了土地的稀缺性越來越嚴(yán)重。（5）研究制定土地經(jīng)營的激勵機制。（4）理順土地經(jīng)營的系統(tǒng)運作體系，成立土地儲備中心、土地整理中心、土地交易中心，調(diào)整機構(gòu)、充實人員、落實經(jīng)費，切實做到有人辦事、有錢辦事。（3）建立和完善土地經(jīng)營規(guī)范化所需的各項規(guī)章制度。（2）規(guī)范地籍管理，強化土地管理信息化建設(shè)。在確保市政府高度壟斷土地一級市場的前提下，依法放開、調(diào)控和規(guī)范土地的二級市場建立和完善土地市場監(jiān)管機制，規(guī)范市場交易行為，杜絕隱形交易，實現(xiàn)兩級市場的良性聯(lián)動。（6）強化土地收益是政府收益的觀念，依法征收、足額解繳，切實杜絕土地收益被隨意減免、拖欠和截留的違法行為。（5）合理調(diào)控攀枝花建設(shè)用地的供應(yīng)總量，制定科學(xué)的供地計劃，實行非飽和適度供地。確需協(xié)議出讓的，在不低于四川省政府公布的協(xié)議出讓土地最低價的前提下，由市、縣政府集體審核確定出讓地價，協(xié)議結(jié)果向社會公開，接受社會監(jiān)督。其中商品住宅用地必須以拍賣方式出讓。對劃撥用地要嚴(yán)格范圍、嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格用途管制，實行分類確定劃撥成本。 加快土地有形市場的建設(shè)建立土地交易機構(gòu)，制定規(guī)范的土地交易辦法，大力推行土地使用權(quán)公開交易，進(jìn)一步加大市場化供地力度，全面推行土地有償使用。（4）堅持“熟地”出讓原則，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率加大儲備土地的加工整理力度，通過“生地”變“熟地”、“閑地”變“俏地”，積極培育土地的級差地租，促進(jìn)土地資本的最大化增值。要建立市政府土地收購儲備機構(gòu)，完善相應(yīng)的收購儲備辦法，創(chuàng)新與之適應(yīng)的收購儲備機制，多渠道籌集收購儲備資金，確保土地收購儲備落到30實處，牢牢把握政府調(diào)控土地市場的主動權(quán)。因此，土地的供應(yīng)狀況直接關(guān)系到土地的價格，同時也間接影響到城市發(fā)展的速度，是市政府對城市經(jīng)濟發(fā)展實行宏觀調(diào)控的手段。（2）建立供給引導(dǎo)需求的土地資產(chǎn)運作模式土地的價值是由供給和需求共同決定的，在市場經(jīng)濟下，當(dāng)需求一定時，土地供給越少，其價格和利用效率也越高。除政府土地行政主管部門外，各部門、各類園區(qū)、各企業(yè)不得行使土地管理職能，不得違法、越權(quán)供地、批地和出讓土地。通過清理整頓，實現(xiàn)土地市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，促進(jìn)攀枝花土地市場的健康有序發(fā)展。因此，攀枝花市政府必須設(shè)立專門機構(gòu)，落實專項經(jīng)費，在尊重歷史、實事求是、堅持原則的基礎(chǔ)上，全面開展土地市場秩序的清理整頓工作。（5）要依法運作，建立符合社會主義市場經(jīng)濟要求的土地經(jīng)營管理體制的運作機制，促進(jìn)經(jīng)濟、社會和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。（3）要按照“調(diào)控總量，盤活存量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，集約經(jīng)營，提高效益”的總體原則，通過機制創(chuàng)新、體制創(chuàng)新和市場規(guī)范運作，最大限度地激活土地資本的潛力，實現(xiàn)土地資本增值和政府土地收效的最大化。（1）必須樹立經(jīng)營理念，強化經(jīng)營意識，實現(xiàn)“三個轉(zhuǎn)變”：土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變；土地的資源管理向資源與資本管理并重，以資本運作為主轉(zhuǎn)變；行政手段為主配置資源向市場機制為主配置資源轉(zhuǎn)變。攀枝花市政府及相關(guān)部門應(yīng)積極采用如下城市土地經(jīng)營策略，經(jīng)營好攀枝花國有土地資產(chǎn)，保證攀枝花經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，并實現(xiàn)土地資本效益的最大化。土地的重要性及其資源的稀缺性決定了城市經(jīng)營必須重視城市土地利用的可持續(xù)發(fā)展，堅持以土地經(jīng)營為核心，使有效的城市空間發(fā)揮最大的效用。因此，攀枝花要在充分做好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，加強城市的科學(xué)規(guī)劃，突出攀枝花的城市特色；加快組織建設(shè)，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，加緊政府職能轉(zhuǎn)變，提高政府辦事效率和誠信服務(wù)的綜合能力；加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，積極培育支柱產(chǎn)業(yè)，努力提高城市競爭力；加大招商引資力度，拓寬融資渠道，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施；保護(hù)城市自然和歷史文化遺產(chǎn)，搞好生態(tài)環(huán)境建設(shè)，創(chuàng)造良好的投資和居住環(huán)境；加強城市營銷，樹立城市形象，塑造城市品牌；堅持以城市土地經(jīng)營為核心，完善土地儲備制度；堅持科教興市，加快科技園區(qū)建設(shè)，用好科研機構(gòu)、高校的智力資本，如與西南財經(jīng)大學(xué)等高校合作培訓(xùn)城市經(jīng)營與管理的人員等，提高城市管理水平和綜合文化素質(zhì)；完善法制建設(shè)，做到城市經(jīng)營工作有法可依、違法必究，力爭實現(xiàn)攀枝花的城市經(jīng)營目標(biāo)，確保攀枝花持續(xù)健康發(fā)展。根據(jù)攀枝花城市經(jīng)營的SWOT 分析，攀枝花應(yīng)在借鑒其他城市的實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，要充分利用好得天獨厚的自然資源和良好的發(fā)展機遇。1991年4 月18 日，江澤民同志首次視察攀枝花時提出：“努力把攀鋼建設(shè)成為現(xiàn)代化鋼鐵釩鈦基地”。不僅不能解決城市已經(jīng)存在的問題，還會引起惡性循環(huán)，造成國有資產(chǎn)的減值、流失，造成資源的浪費；不僅不能筑巢引鳳，反而可能會造成籠壞鳥飛，阻礙城市的健康發(fā)展。如果一個投資商與當(dāng)?shù)卣勁幸粋€重大的投資項目，就可能有另一個城市的代表守候在當(dāng)?shù)兀⒛茉诘谝粫r間知道雙方談判的成交條件，隨后27向投資者開出更為優(yōu)惠的條件，硬是將已經(jīng)確定的項目搶到自己的城市。 攀枝花面臨的威脅(Threats)隨著世界的經(jīng)濟全球化趨勢，城市之間的競爭日趨激烈。另外，我國積極進(jìn)行社會主義經(jīng)濟體制改革，不斷完善市場經(jīng)濟體制，我國自身的經(jīng)濟整體發(fā)展迅速，居民的平均收入不斷增多，購買力增強，對城市公用產(chǎn)品的需求增大，構(gòu)成了良好的國內(nèi)宏觀經(jīng)濟環(huán)境。經(jīng)濟全球化，意味著市場需求全球化、供應(yīng)全球化、競爭全球化，意味著攀枝花的城市建設(shè)要相應(yīng)改變以前的需求與供給模式，應(yīng)充分利用國內(nèi)外的一切可以利用的人力、物力、財力，以及新技術(shù)、新知識。由于城市功能不完善，基礎(chǔ)設(shè)施落后，以及人才的激勵機制不健全，缺乏相應(yīng)的配套措施，造成了攀枝花大量的人力資本流失。26（7）城市特色不突出，城市營銷基礎(chǔ)工作薄弱，尚未樹立起攀枝花的城市品牌，進(jìn)而影響旅游等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。就業(yè)人數(shù)總量過剩和結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，就業(yè)和再就業(yè)形勢較為嚴(yán)峻。（5）資源利用率不高土地資產(chǎn)價值未充分體現(xiàn)，土地市場秩序還需進(jìn)一步整頓；對自然資源、文化、信息、科技、教育、人才、城市品牌等城市資源開發(fā)力度不夠。對市場經(jīng)營權(quán)、出租汽車經(jīng)營權(quán)、公交線路專營權(quán)以及道路、廣場、路燈、橋梁、停車場、河道等的冠名權(quán)、廣告權(quán)、收費權(quán)、租用權(quán)開發(fā)利用不夠。目前，攀枝花還沒有一條完整的圍城路，而且路面窄，經(jīng)常造成交通堵塞，給市民的工作和生活帶來許多不便。由于城市建設(shè)投入不足，基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施總量不足，運行效率不高。社會資金、民間資金、外來資金總量尚未達(dá)到應(yīng)有規(guī)模，沒有真正建立起非國有、非政府的建設(shè)投資公司和資產(chǎn)經(jīng)營管理公司運行機制。（2）投融資形式單一市政府直接安排的資金除拍賣土地和特許使用權(quán)獲得一部分外，25絕大部分靠財政預(yù)算安排，而財政收入增長緩慢，能用于城市建設(shè)的資金有限，政府調(diào)控其他資金用于城市建設(shè)的能力不足。 攀枝花自身的劣勢(Weakness)（1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理2002 年攀枝花市一、二、三產(chǎn)業(yè)GDP ：：，第二產(chǎn)業(yè)比重過大，第一、三產(chǎn)業(yè)在GDP 中所占比重過小。還有亞熱帶旖麗風(fēng)光，獨特宜人的氣候；壯麗的山河奇景。（4）旅游資源攀枝花具有巨大的旅游開發(fā)價值，旅游資源豐富多彩。（3）光熱資源攀枝花屬南亞熱帶高原季風(fēng)型立體氣候區(qū)，光熱資源充足。境內(nèi)水電裝機容量可達(dá)700 萬千瓦，我國已建成投產(chǎn)的最大的水電站─二灘水電站裝機容量330 萬千瓦，年發(fā)電量170 億千瓦時，其壩高240 米，乃亞洲之最。（2）水利資源24攀枝花是我國水利資源最豐沛的地區(qū)之一，水資源高度富集。其中鈦資源儲量73985 萬噸，為世界之最；釩資源儲量1679 萬噸，為全國之最。攀枝花有著十分豐富的自然資源優(yōu)勢，被譽為富甲天下的“聚寶盆”。戰(zhàn)略分析主要包括外部機遇與威脅分析、內(nèi)部優(yōu)勢與劣勢分析和戰(zhàn)略制定。戰(zhàn)略管理過程包括戰(zhàn)略分析（SWOT）、戰(zhàn)略制定與戰(zhàn)略實施三個環(huán)節(jié)。 攀枝花城市經(jīng)營的SWOT 分析企業(yè)戰(zhàn)略管理是企業(yè)為實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，制定戰(zhàn)略決策，實施戰(zhàn)略方案，控制戰(zhàn)略績效的一個動態(tài)過程。而攀枝花城市經(jīng)營應(yīng)采取的戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營方式等問題，可以在借鑒其他城市的城市經(jīng)營經(jīng)驗基礎(chǔ)上，充分引用現(xiàn)代企業(yè)管理的理論和市場經(jīng)濟的手段逐步解決。城市就是最大的國有資產(chǎn)，可以把構(gòu)成城市空間和城市功能載體的城市土地、基礎(chǔ)設(shè)施、公用服務(wù)設(shè)施、無形資產(chǎn)等城市可經(jīng)營性資產(chǎn)作為商品，即把城市當(dāng)作企業(yè)來經(jīng)營，城市經(jīng)營的本質(zhì)就是“企業(yè)家化城市治理模式”。根據(jù)前文對城市經(jīng)營基本概念、城市經(jīng)營的一般思路和容易出現(xiàn)的問題闡述，以及目前國內(nèi)外部分城市的城市建設(shè)經(jīng)驗，攀枝花的城市建設(shè)現(xiàn)狀，本文將運用現(xiàn)代企業(yè)管理的理論知識，分析攀枝花的城市經(jīng)營應(yīng)采取的策略，為確保攀枝花的城市經(jīng)營目標(biāo)的順利實現(xiàn)提出自己的觀點。如戶籍、社會保障體系等都需不斷完22善。土地資產(chǎn)價值未充分體現(xiàn)；對自然資源、文化、信息、科技、教育、人才等城市資源開發(fā)力度不夠。目前，政府“統(tǒng)包統(tǒng)攬”、“政企不分、管辦合一、管養(yǎng)一體”的問題仍然存在。（3）城市整體規(guī)劃不夠合理，城市空間布局不夠科學(xué)，城市資源和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度不夠，城市管理水平有待提高，城市軟硬環(huán)境還需進(jìn)一步改善。（2）投融資形式單一。 攀枝花目前存在的問題（1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。目前，全市已設(shè)立社區(qū)服務(wù)站122 個，建成各類便民利民社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點606 個，建立社區(qū)就業(yè)實體302 個。攀枝花勞動保障工作平臺建設(shè)的做法已作為全國四種先進(jìn)經(jīng)驗之一全面推廣。構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的勞動力市場網(wǎng)絡(luò)，架設(shè)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)就業(yè)橋梁。目前，全市已建成42 個退管站，接收和管理退休人員42336 人，開創(chuàng)了有攀枝花特點的企業(yè)退休人員社會化管理服21務(wù)工作模式，得到了國家勞動保障部的肯定。確保國有企業(yè)下崗職工基本生活費全部按時足額發(fā)放，2002 年8 月在全省率先實現(xiàn)下崗職工全部“并軌”工作任務(wù)；確保失業(yè)人員失業(yè)金按時足額發(fā)放，社會化發(fā)放率達(dá)100％；確保離退休人員基本養(yǎng)老保險金按時足額發(fā)放，社會化發(fā)放率達(dá)100％；確保城市居民最低生活保障金按時足額發(fā)放，實現(xiàn)了應(yīng)保盡保。主要作法有：（1）抓好戶籍制度改革的前期準(zhǔn)備工作在認(rèn)真深入研究當(dāng)前戶籍管理存在問題的基礎(chǔ)上，明確了由注重戶口遷移限制、重視戶口遷移審批向重視戶籍登記基礎(chǔ)工作、嚴(yán)密戶籍登記轉(zhuǎn)移的思路，初步制定了改革方案，為全面推行戶籍制度改革奠定了基礎(chǔ)。（3）業(yè)主打捆貸款，財政兜底擔(dān)保將幾個城建項目打捆成一個項目，由市國投公司向國家開發(fā)銀行申請貸款。 城建資金（1）業(yè)主貸款，財政補貼對重點路橋建設(shè)實行“收費還貸，滾動發(fā)展”的投融資方式，同時考慮到建設(shè)成本高的實際，市財政每年給予定額補貼3000 萬元，近幾年共籌集10 多億資金投入路橋建設(shè)。同時認(rèn)真研究經(jīng)營土地出讓收益分配的管理辦法，調(diào)動各區(qū)、縣的積極性。今年計劃實現(xiàn)土地出讓合同價款3 億元，億元。2002 年全市共出讓 公頃，合同出讓價款23779 萬元。目前，市政府已收購儲備土地3129 畝；2003 年計劃收購儲備土地2391 畝， 億元。（2）設(shè)立配套機構(gòu)，創(chuàng)新體制按照土地經(jīng)營的要求，撤銷市土地綜合開發(fā)中心和市國土工作服務(wù)站，建立了市土地儲備中心、市土地整理中心、市土地交易中心。 土地經(jīng)營現(xiàn)狀攀枝花市政府重視城市土地的經(jīng)營工作，認(rèn)真開展土地市場治理整頓，全力推進(jìn)新的土地供應(yīng)機制，努力實現(xiàn)政府宏觀調(diào)控下的土地資源市場化配置，取得了初步成效。近5 億元。（2）完成了新華街、人民街、江南二路、江南三路、臨江路、竹湖園、大河路、鋼花路改造，鳳凰、湖光等居住小區(qū)建設(shè)，民用煤氣5 萬立方米氣柜工程、格里坪水廠等建設(shè)項目。 城市建設(shè)攀枝花的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要有：（1）新建、 公里，新建特大橋4 座，實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通公路和90％以上的行政村通公路目標(biāo)，全市公路網(wǎng)絡(luò)初步形成。（２）創(chuàng)新規(guī)劃管理體制建立科學(xué)民主的城市規(guī)劃決策機制，充分發(fā)揮城市規(guī)劃委員會和專家咨詢委員會的作用，完善公眾參與、專家評審、政府決策“三位一體”的規(guī)劃審批制度。（1）加強城市規(guī)劃的組織領(lǐng)