【正文】 為壽光市布景增加了新的景點，同時為地方增添了現(xiàn)代化國際市場氛圍。促進壽光市的消費。同時，也為投資者提供了低投入、高回報的機遇。通過該項目建設(shè)，對境內(nèi)的食品資源進行市場覆蓋，從而拉動內(nèi)需，也以市場需求調(diào)整了境內(nèi)種植業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。并為其食品進行全球性覆蓋提供條件與機遇。為境內(nèi)外的食品廠家提供一個品牌展示的舞臺。創(chuàng)建現(xiàn)代資源配置模式，促進流通。二、社會效益分析該項目的創(chuàng)建促進了國際綠色農(nóng)資的優(yōu)化配置。隨著市場的開業(yè)與經(jīng)營，投資回報呈逐年遞增的趨勢，初步估算投資回收期為8年。 整體策劃（含公關(guān)及媒介費用）%第六部分、開發(fā)投資回報與社會效益分析一、投資回報分析根據(jù)市場與項目分析，鑒于項目體量巨大，為節(jié)省資金、降低開發(fā)風(fēng)險，綜合考慮，宜采取分期分批開發(fā)，一期開發(fā)的300畝，應(yīng)該以經(jīng)營蔬菜等為主，因為壽光所聞名于世的就是蔬菜，并且是原產(chǎn)地，經(jīng)營蔬菜比其他類別更具有優(yōu)勢，先期經(jīng)營還是比較穩(wěn)妥地方式，逐步開展后可根據(jù)市場情況逐漸增加規(guī)模與經(jīng)營相關(guān)、互補的產(chǎn)品、配套，即使市場效果不好，也可以降低投資風(fēng)險，及時更改經(jīng)營也相對較容易?？礃擒嚨木€路需根據(jù)當(dāng)?shù)厝肆鞣植继攸c進行設(shè)計。分析本案消費群體的區(qū)域、年齡、職業(yè)、收入、購買動機、消費習(xí)性。1建議規(guī)范施工現(xiàn)場，提高施工質(zhì)量（副總監(jiān)負責(zé)）⑴樹立規(guī)范操作、文明施工的企業(yè)形象⑵加強隱蔽工程質(zhì)量管理⑶統(tǒng)一現(xiàn)場建筑施工人員答客戶問⑷設(shè)立專用看房路線，作好安全措施B、業(yè)務(wù)策略Ⅰ、策略擬定（總監(jiān)負責(zé)為期2—3周）闡述本案的市場定位、產(chǎn)品定位、價值觀定位、概念定位、行業(yè)種類定位。讓客戶認同業(yè)務(wù)員的專業(yè)度、工作態(tài)度和親和力。注意競爭個案的動向（副總監(jiān)負責(zé)）案場將定期（兩周或一月）對周邊競爭個案開展市調(diào)工作，了解其工程進度、產(chǎn)品的定位、價格以及銷售情況和一些與本案相似問題的情況。價格調(diào)整（總監(jiān)負責(zé)）根據(jù)銷售情況，利用價格杠桿對房源進行控制，引導(dǎo)客戶購買；同時，也可以提高公司的利潤空間。了解客戶的未購原因，化解客戶的心中疑慮。對一些存在一定購買力但持觀望態(tài)度的客層加大宣傳力度，把他們與已購客戶進行相同性的比較，使之認同本案產(chǎn)品。適時的對業(yè)務(wù)員心理進行調(diào)試，有利于后階段業(yè)務(wù)工作的展開。業(yè)務(wù)人員心態(tài)調(diào)整（副總監(jiān)負責(zé)）公開期的來人量、成交量較大，業(yè)務(wù)員激情高漲；進入持續(xù)期，來人量降低，相應(yīng)的成交速度也放緩。催繳房款（組長負責(zé)）案場應(yīng)配合財務(wù)室對約定付款時間但逾期未付款的客戶進行催繳。定單、合同整理（銷助負責(zé)）案場應(yīng)定時整理定單及銷售合同?？刂莆恢美硐?、面積適中、價格競爭力強的房源的銷售速度。Ⅳ、持續(xù)期（一年）整理銷控（總監(jiān)負責(zé)）在公開期過后，房源的大半已經(jīng)去化。在案場整體力量提高的基礎(chǔ)上，也可適當(dāng)培養(yǎng)有潛力人員的單兵作戰(zhàn)能力。業(yè)務(wù)能力提高培訓(xùn)（副總監(jiān)負責(zé)）定期對業(yè)務(wù)員進行培訓(xùn)，針對上一階段表現(xiàn)出的不足，進行訓(xùn)練及強化，提高殺傷力。通過分析月報表，能得出來人、來電量的多少及變化與媒體表現(xiàn)的時間是否一致以及成交率與媒體表現(xiàn)的客觀聯(lián)系。月度銷售走勢分析（總監(jiān)負責(zé)）在一個月的時間段內(nèi)對案場銷售的綜合數(shù)據(jù)統(tǒng)計（月報表）。根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，分析出當(dāng)周來人相對集中的年齡層、區(qū)域、媒體、認可的樓層、戶型以及職業(yè)、對本案價格的反應(yīng)和考量因素等綜合數(shù)據(jù)指標(biāo)，并對已購客戶的數(shù)據(jù)加以整理統(tǒng)計，為企劃部門提供相對較為準(zhǔn)確的客層反應(yīng)及媒體方向和主題。銷控執(zhí)行（總監(jiān)負責(zé)）根據(jù)銷售情況及來人、來電的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行分析，為使個案均衡、平穩(wěn)的進行銷售，縮短銷售周期，減少“坑子戶”對全案的影響，對房源進行適當(dāng)控制，好、壞結(jié)合，有節(jié)奏銷售。消費者區(qū)域反饋（銷助統(tǒng)計）根據(jù)營業(yè)日報表、周報表以及月報表的相關(guān)數(shù)據(jù)，銷助應(yīng)每月整理統(tǒng)計出來電、來人的集中區(qū)域和空白區(qū)域。作為后階段價格調(diào)整的重要依據(jù)。將統(tǒng)計數(shù)據(jù)存檔并反饋給銷售總監(jiān)，便于后階段媒體的選擇和SP活動方案的制定。對現(xiàn)場收款人員進行房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識的培訓(xùn)以及財務(wù)制度的培訓(xùn)。以上報表需銷助每日、每周、每月按時完成存檔并傳真至相關(guān)部門，以便于公司各部門了解銷售情況做出對應(yīng)的調(diào)整以及企劃部門指定媒體方向。銷售道具的準(zhǔn)確合理使用能使銷售工作取得事半功倍的效果。表價、付款方式制作（總監(jiān)負責(zé)、為期2周）表價制作：依據(jù)工程部提供的成本價及各項前期費用以及預(yù)計利潤確定整個個案的總銷金額及均價，依照各戶位置、樓層、大小等經(jīng)濟指標(biāo)進行表價制作。一張準(zhǔn)確的銷售表是決定個案能否順利銷售的關(guān)鍵。在每個細節(jié)上都做到盡善盡美，在不足之處加以強化，以求公開后每天銷售的順暢進行。案場專案經(jīng)理在引導(dǎo)期應(yīng)每隔2～3天對各崗位人員的基本工作職責(zé)進行抽查，每天在日常工作中留意各人員的工作規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時指出糾正。人員上崗銷售培訓(xùn)（總監(jiān)負責(zé)、為期2—3周）在公開期前應(yīng)對各崗位人員進行培訓(xùn)與考核，業(yè)務(wù)員應(yīng)熟練掌握案場銷售流程的每個細節(jié)以及本案產(chǎn)品的優(yōu)缺點與抗性。根據(jù)上月情況，確定下階段的推介重點與銷量預(yù)估。銷講資料要求內(nèi)容要詳盡、全面，可以分為以下幾個部分：開發(fā)商介紹、環(huán)境篇、產(chǎn)品篇、市場篇、本案賣點與說明及抗性檢討、銷售篇、答客問、政策及法規(guī)。制作問卷調(diào)查表，由被詢問者進行填寫，并贈于被詢問者小禮品（如有“LOGO”標(biāo)志的圓珠筆等），既可以刺激被詢問者的積極性又可以對項目進行宣傳。整個市調(diào)工作，除了需要在前期進行周密市場調(diào)查之外，整個市場調(diào)查工作貫穿于整個銷售過程中，案場會在各個階段不間斷的對周邊市場進行調(diào)查，以便取得第一手市場信息。市場調(diào)查（組長負責(zé)、為期1—2周）“知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆”。在培訓(xùn)上：⑴由項目分管副總進行公司的介紹及公司文化方面的培訓(xùn)（1—2課時）；⑵由公司總部調(diào)派專業(yè)人員以及對外聘請有關(guān)專業(yè)人員進行基礎(chǔ)培訓(xùn)，其中包括儀容儀表、人際交流、消費心理等（1周左右）。銀行按揭——為客戶提供盡可能低的首付和盡可能多的還款年限，以減少客戶資金壓力。利益幫助性銷售——所有進入市場的客戶均可免費使用項目建立的國際網(wǎng)絡(luò)交易平臺等多項超值服務(wù)，利用項目自主開發(fā)軟件及大型交易平臺，使客戶降低業(yè)務(wù)成本并提高效益。開發(fā)商可將其出租給部分不會購買商鋪的運營商來增加項目的客戶入住率，實現(xiàn)雙贏。四、銷售手段定位：帶租約銷售——允許客戶將商鋪購買后在項目運營時返租給開發(fā)商。三、項目價格定位：價格是衡量項目價值的唯一量化指標(biāo)，商業(yè)行為的目標(biāo)是在付含市場實際情況的基礎(chǔ)上實現(xiàn)利益最大化。購買目的：投資、盈利地域性：以壽光及濰坊本地人為主動機分析：帶租約銷售使項目有較高的投資回報率C、目標(biāo)客戶市場份額估算：外資目標(biāo)客戶省外目標(biāo)客戶省內(nèi)目標(biāo)客戶濰坊及壽光本地目標(biāo)客戶潛在客戶占市場入駐比例10%20%25%35%10%以租約形式入駐60%60%40%20%0%以購買形式入駐40%45%60%80%100%第四部分、項目定位一、項目功能定位：壽光市綠色國際品牌商貿(mào)中心項目是集蔬菜精加工、綠色食品、農(nóng)副農(nóng)資、倉儲、內(nèi)銷及出口；國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)種子、綠色有機肥、農(nóng)用機械展示及交易；綠色食品、通用食品及為之配套的加工設(shè)備、運輸設(shè)備等多元化市場交易及市場中介配套服務(wù)，并將作為壽光國際蔬菜博覽會分會場產(chǎn)生巨大會展經(jīng)濟商貿(mào)效益。我國綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)正以空前的速度發(fā)展，每一次的“壽光國際蔬菜博覽會”和“哈洽會”都為眾多企業(yè)帶來大量訂單，但也有其時間短，延續(xù)性差的缺點，而壽光作為全國目前最大的蔬菜、農(nóng)資、種子交易市場已得到全國同類商家認可，因此壽光綠色國際品牌商貿(mào)中心這個窗口將使入駐廣大中資公司可以更加長久的展示與交易，并利用這一平臺極大的擴大國際國內(nèi)客戶接觸量，在擴大品牌、增加效益的同時又節(jié)省了大量資金，通過高水平專業(yè)化市場長時間集中展示并交易產(chǎn)品已成為大勢所趨。 通過該報告我們不難看出，未來幾年仍會有大量的外資食品及農(nóng)貿(mào)企業(yè)進入中國。中國正在世界市場上扮演越來越重要的角色。thatthelookexample,side,the糧農(nóng)組織官員克拉夫以中國為例說明發(fā)展中國家巨大的進口市場。由發(fā)達國家組成的經(jīng)合組織認為糧農(nóng)組織的加入使報告對發(fā)展中國家的農(nóng)業(yè)作出更準(zhǔn)確的預(yù)計。C、經(jīng)營支持：可要求政府效仿其他項目關(guān)閉并拆遷部分臟、亂、差并且年限已老的小型市場，并將該部分業(yè)戶集中遷移至本項目內(nèi)。外商投資企業(yè)可以其外方投資者的海外資產(chǎn)向境內(nèi)中資銀行的海外分行提供抵押，由中資商業(yè)銀行的海外分行或國內(nèi)分行向其發(fā)放貸款。允許外商投