【正文】 所以，不可能一步到位，而是必須平穩(wěn)過渡。（三）堅持平穩(wěn)過渡、綜合配套原則住房制度改革既是一個逐步發(fā)展的過程，又是一項復雜的系統(tǒng)工程，必須堅持平穩(wěn)過渡、綜合配套的原則。同時，隨經濟發(fā)展、工資增加、收入提高，職工個人的承受力也不斷提高。三是購買商品住房的支出，包括首期付款支出和按月歸還貸款本身支出，這筆支出較大，但應該看到，由此增加房屋資產，改善了居住條件，提高了居住水平和質量。個人負擔主要是三大塊：一是公房租金提高，承擔增加的租金支出。所以，企業(yè)負擔是房改中最難處理的問題，特別是一些經濟效益差的國有企業(yè)，房改中的困難很大，出路只能是從提高企業(yè)經濟效益來消化。企業(yè)原有的建房基金不足，甚至沒有，轉化為職工住房補貼資金也就很少，住房福利基金也有限，在實施住房分配貨幣化時，資金來源不足，必須由額外補足，這就增加了一塊負擔；同時，對住房困難戶的房租補貼又增加了負擔。這三方面的負擔就是政府支出的房改成本，應當說可以負擔得起。二是對最低收入者實施廉租住房政策，減免的房租補貼由政府財政負擔。從國家方面來說，把原有的建房基金轉化為用于住房消費方面的補貼資金，本質上是財政性的轉移支付，并不增加財政負擔。（二）堅持國家、單位和個人合理負擔的原則住房制度改革涉及各方面的利益關系，正確處理這些利益關系的基本原則是國家、企事業(yè)單位和職工個人三者合理負擔。將來房改完成后，仍要允許各省、自治區(qū)、直轄市建立的住房新制度有所差別，體現地方特色。事實上，從目前各地已出臺的房改方案來看，也是大同小異，即總的目標一致，而具體實施方案則有所差別。而是必須在統(tǒng)一政策目標的前提下，給地方分散決策的權力，以便各省、自治區(qū)、直轄市根據地方的實際情況和支撐房改的經濟實力，因地制宜、量力而行。否則，各行其是，便會導致改革的混亂局面。再次，是住房制度改革的基本內容要統(tǒng)一，即把著重點放在住房運營機制的轉換方面。其次，是住房制度改革的目標要統(tǒng)一。所謂統(tǒng)一政策目標，首先，是住房制度改革的指導思想要統(tǒng)一。深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的基本原則是：堅持在國家統(tǒng)一政策目標指導下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅持國家、單位和個人合理負擔；堅持‘新房新制度、老房老辦法’，平穩(wěn)過渡，綜合配套。住房制度改革應著重住房運行機制轉換，包括住房投資機制、住房分配機制、住房經營機制和住房管理機制等。同時，要制定和完善交易法規(guī)，規(guī)范住房市場正常運行，維護市場秩序，為房地產開發(fā)企業(yè)提供良好的市場運行環(huán)境，為居民購買和出售房屋提供完善的服務，滿足住房順暢流通的要求。（八）改革住房流通體制，建立規(guī)范化的房地產交易市場流通是溝通住房生產與消費的橋梁和紐帶，現代化的大規(guī)模住宅生產必須與大規(guī)模的流通相結合。所謂多層次，是指針對中低收入、低收入、最低收入等不同收入層次的居民，實施不同的住房供應政策；所謂多樣化，是指社會保障方式多種多樣，包括經濟適用房、廉租房、房租補貼、購房貼息、合作建房、減免房租等；所謂適度，是指住房保障水平要適合中國國情，考慮到國家和企事業(yè)單位的承受能力。住房貸款要向個人住房消費信貸傾斜，建立政策性貸款與商業(yè)性貸款相結合的組合貸款體系。發(fā)展住房金融，可以發(fā)揮銀行對資金積累的集中功能，使住房資金來源穩(wěn)定化、合理化，加快住宅建設步伐；可以強化結構調節(jié)功能，促進房地產開發(fā)經營，調節(jié)住房分配和消費；可以擴大住房供給和住房有效需求，實現住房資金運行的良性循環(huán)。（六）改革住房金融體制，全面推行住房公積金制度，建立住房金融體系住房金融是為住房的生產和消費提供資金支持的籌集、融通、借貸、結算等一系列信用活動的總稱。最低收入家庭無力自主解決住房問題，由政府提供社會保障性的廉租住房。所謂經濟適用房，是指土地行政劃撥、減免部分稅費、限定利潤（利潤率一般不超過3%）和銷售對象、實行政府指導價的特殊商品房。中等收入家庭根據其承受能力，購買普通商品住房。（五）改革住房供應體制，建立多層次的新的住房供應體系，滿足不同收入群體對住房的需求由于社會上存在著高收入、中等收入、低收入等不同的收入層次，他們對解決自身住房問題的承受能力和住房需求存在較大差異，因此，在住房供應上也要區(qū)分收入層次，采取不同的政策。（3）住房維修管理社會化。（2）住房分配社會化。住房管理社會化的內容具體包括以下幾方面：（1）住房開發(fā)建設社會化。住房的生產、分配、交換、消費全部納入市場經濟軌道，發(fā)揮市場機制對住房資源配置的調節(jié)作用，提高住房資源配置效率和經營住房的企業(yè)的經濟效益。（三）改革住房經營體制，實現住房經營市場化轉變住房經營機制，最重要的就是要把住房的計劃經濟經營方式改變?yōu)槭袌鼋洕慕洜I方式。即把財政撥給的建房基金和企事業(yè)單位的住房福利基金，作為住房消費含量返還到職工工資之中，恢復其國民收入初次分配的本來面目。住房問題的解決，由政府行為、企業(yè)行為轉化成市場行為、個人行為。三是在住房分配渠道上，把行政性分房改為通過市場流通的途徑，解決職工住房問題，由市場分配。嚴格按照勞動貢獻的大小，多勞多得，少勞少得，使收入分配真正起到調動職工積極性的作用，杜絕人情關系、以權謀房等不正之風。二是在住房分配的原則上，改無償的福利性分配為體現按勞分配原則的工資性分配。住房分配制度改革的具體內容包括以下四個方面：一是在住房分配的形式上，改住房的實物分配為貨幣化分配。（二）改革住房分配體制，實現住房分配貨幣工資化和合理化住房分配制度改革是整個住房制度改革的核心內容。分清政府、企事業(yè)單位在住房問題上各自的職責，明確職工個人是解決住房問題的主體，建立起完整的住房責任分工體系，才能從根本上消除原有住房投資體制的弊端，真正實現住房投資機制的轉換。由于低收入者通過市場價購買或租賃住房比較困難，政府通過房租補貼、提供廉租房等手段幫助他們滿足基本的住房需求，以維護社會安定。這樣才能使企業(yè)從沉重的住房社會負擔中解脫出來。至于工資收入的支出方向及其比例，是屬于消費過程，應由個人及其家庭自主安排，同購買食品、衣服等日用消費品一樣，通過市場來解決自身的住房問題。二是明確企事業(yè)單位的責任是合理進行包含住房消費在內的工資分配。“自住憑其力，不找單位找市場”，完全不必由國家和單位大包大攬。一要明確職工個人是承擔住宅責任的主體。以下分別進行闡述。按照住房制度改革的目標，中國在總結房改實踐經驗的基礎上，提出了城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內容。以上目標是互相聯(lián)系的，住房商品化、社會化是房改的根本方向和基本思路，是住房資源配置機制的市場化轉換，是住宅建設發(fā)展的動力機制；促進住宅建設，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平和居住質量，是房改的最終目的；培育住宅業(yè)成為新的經濟增長點，促進國民經濟發(fā)展，則是住房制度改革的宏觀目標，反映了住房制度改革與國民經濟發(fā)展的關系。但是，住宅業(yè)要發(fā)展成為新的經濟增長點，必須具備一定的條件，主要是住房需求市場的擴大。培育住宅業(yè)成為新的經濟增長點，促進國民經濟發(fā)展，是住房制度改革的宏觀目標。通過住房制度改革，解除束縛住宅建設發(fā)展的障礙，解放生產力，就可以大大促進住宅業(yè)的發(fā)展，為改善城鎮(zhèn)居民的居住條件，提高居住水平和居住質量創(chuàng)造必要的物質前提。加快住宅建設，改善居住條件，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求，是住房制度改革的最終目的。所以，改革的根本目標是要根據社會主義市場經濟的要求，實現住房商品化，充分發(fā)揮市場機制對住房資源配置的調節(jié)作用，按市場經濟規(guī)律組織住房的生產經營、分配和管理，提高住房資源配置效率。住房商品化是社會主義市場經濟的本質要求。圍繞這個總目標，分解為三個方面具體闡述。中國城鎮(zhèn)住房制度改革總的目標是：逐步建立適應社會主義市場經濟和中國國情的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現住房商品化、社會化；加快住宅建設，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求；培育住宅業(yè)成為新的經濟增長點，促進國民經濟發(fā)展。2002年中國的經濟增長率為8%，其中住宅及房地產業(yè)的直接和間接的貢獻率約占2個百分點。1998年以來，正是在住房制度改革、特別是住房分配制度改革的推動下，中國的住宅建設獲得突飛猛進的發(fā)展，房地產業(yè)進入新一輪繁榮期。這就需要通過住房制度改革，增加工資中住房消費含量，使職工買得起房；同時，停止實物福利分房，調動職工買房的積極性，使之愿意通過市場途徑解決自身的住房問題。為此，中央作出加快住宅建設，培育住宅業(yè)成為新經濟增長點的戰(zhàn)略決策。隨著市場經濟的發(fā)展，中國的市場態(tài)勢發(fā)生了根本轉折，由賣方市場轉向買方市場。這個事實再次證明了住房分配制度改革是促進房地產業(yè)發(fā)展的有力助推器。試想如果能從單位無償分到福利房，又何必自己掏錢去買房呢？所以，只有實行住房分配貨幣工資化，一方面提高職工工資中的住房消費含量，增強購房支付能力；另一方面切斷職工對單位福利分房的依賴，把他們推向市場，才能擴大商品房市場的有效需求，促進房地產市場的發(fā)展。20世紀90年代中期，中國出現的住房空置率高居不下的問題，實質上的是住房體制性障礙引起的供給過剩，事實上中國城鎮(zhèn)居民居住水平總體上仍比較低，更何況還有不少住房困難戶和缺房戶，應當說住房的潛在需求是很大的。在市場經濟條件下，房地產業(yè)的發(fā)展取決于市場需求，而住宅市場需求又占了絕大部分。事實證明，住房商品化是房地產業(yè)生存和發(fā)展的基礎。在計劃經濟體制下的住房制度，把住房作為計劃產品、實物福利品來投資、分配和管理，否認住房的商品性，排斥市場機制對住房資源配置的調節(jié)作用，致使住房建設停滯不前，房地產業(yè)嚴重萎縮。房地產業(yè)同其他現代產業(yè)一樣是市場經濟的產物，只有在市場經濟運行過程中作為商品來生產和經營，才能生存和發(fā)展。直到20世紀80年代以后，市場化導向的改革，尤其是住房制度改革的推進，房地產業(yè)才開始恢復，并迅速發(fā)展起來。中國的房地產業(yè)是隨著資本主義市場經濟的發(fā)展在19世紀末、20世紀初才開始發(fā)育的，在解放前一直作為行業(yè)存在著。不合理的住房制度必然阻礙房地產業(yè)和國民經濟的發(fā)展，而合理的住房制度則能夠促進房地產業(yè)和國民經濟的快速發(fā)展。20世紀90年代以來的改革實踐所帶來的住房短缺時代的結束和職工居住面積的迅速提高，充分證明住房制度改革對促進住房建設和提高居住水平的巨大作用。再次，住房分配體制由無償的實物福利分房改為貨幣工資化分配，職工用貨幣工資收入到市場上購買或租賃商品房，投資企業(yè)就可以順利回收投入的住房建設資金，實現投入產出的良性循環(huán)，保證住宅建設的擴大再生產順利進行。通過住房制度改革，首先在住房的投資體制方面，改單一的國家投資為國家、企業(yè)和個人多元化投資，調動多方面的積極性，特別是居民個人投資的積極性，使住宅建設投資額大大增加，促進了住宅建設。 參見陳俊生1988年1月15日全國住房制度改革會議上的講話。%，%，%，%，%，%。其中，黨的十一屆三中全會以后的9年住房建設投資達1100億元，建成了10億平方米住房。住房制度改革對加快住宅建設、提高居住水平的作用在傳統(tǒng)的住房制度下，盡管國家和企業(yè)投入了大量資金建設公有住房，但由于住房投資的單一性，受經濟實力和體制的制約，住房緊張的狀況并未有根本性的改變。例如，住房消費列入工資，實行貨幣工資化，有利于勞動力流動，促進勞動人事制度改革，也必然要求企業(yè)工資制度相應改革等等。把住房資產從企業(yè)資產中分離出來，交由社會上專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理公司經營管理，有利于進一步明晰企業(yè)產權，搞好資產經營。使企業(yè)從原先承擔的建房、分房、維修管理住房的社會職能中解脫出來，減輕經濟負擔，集中精力抓生產經營?？梢?，企業(yè)在住房問題上的社會負擔占了一半以上的比重。傳統(tǒng)的住房經營機制存在的突出問題是，企業(yè)包辦職工住房的投資建設、實物福利分房和維修管理，形成企業(yè)辦社會的沉重負擔。住房制度改革對企業(yè)轉換經營機制的意義轉換企業(yè)經營機制，建立現代企業(yè)制度，是我國國有企業(yè)改革的根本方向。再次，住房金融的建立和發(fā)展，給我國的金融業(yè)務的拓展開辟了廣闊的道路，也有利于深化金融體制改革。首先是住房制度改革有利于推進國有企業(yè)改革，使企業(yè)擺脫住房問題上沉重的社會負擔，真正成為市場經濟主體，從而加快現代企業(yè)制度建設。所以，住房制度改革是社會主義市場經濟的必然要求。中國經濟體制改革的目標是建立社會主義市場經濟體制，適應這一要求，首先必須確認住房的商品屬性，實行住房的商品化、社會化，通過改革，把住房的再生產過程，包括生產（開發(fā)建設）、分配、流通諸環(huán)節(jié)，完全納入市場經濟的軌道，把住房的計劃產品性和福利產品性轉換成商品性，按市場經濟規(guī)律運行，使之真正成為市場經濟的有機組成部分。住房制度改革對全面建立和完善社會主義市場經濟體制的意義住房制度是經濟體制的重要組成部分，它既受到經濟體制的制約，又可以促進經濟體制的建立和完善。從這個意義上說，住房制度改革也是一場深刻的革命。如前所述，這種住房體制實際上存在嚴重弊端，制約了住宅建設的發(fā)展和居民居住水平的提高，還嚴重削弱了房地產業(yè)，影響了整個國民經濟的發(fā)展，毫無優(yōu)越性可言。反映到住房體制上，住房的投資建造、分配、消費等領域也就由計劃型的國家統(tǒng)包統(tǒng)分，住房資源也由計劃調節(jié)。我國原有住房制度是建立在計劃經濟體制基礎上的。我國過去把住宅當作福利事業(yè)來辦，國家全部包下來，其認識根源就在于否定住宅的商品屬性。” 蘇星：《怎樣認識城市住宅商品化》，《房地產經濟》1986年第1期。在社會主義條件下，按勞分配是通過商品交換來實現的，勞動者可以根據自己勞動的量和質取得一定數量的貨幣，然后用貨幣在市場上選購自己需要的消費品，以滿足衣、食、住、行的需要。福利是按勞分配之前的扣除，是根據需要供應給全體社會成員的，就是說人人有份，住宅實際上做不到這一點。針對這種觀點，著名經濟學家蘇星早就有精辟的論述。應當明確，住房作為個人生活消費品，既具有具體勞動形成的居住使用價值，又具有抽象勞動凝結而成的價值，是使用價值和價值的統(tǒng)一體，同一切生活資料一樣都是商品，應當作為商品來生產，通過市場交換實現分配。三是把住房看作是非商品，認為住房是計劃產品，只能進行計劃生產和分配，排斥其進入市場生產和交換。而這種高補貼的福利分配方式純粹是一種平均主義行為，把平均主義當作社會主義的優(yōu)越性正是指導思想上的又一個誤區(qū)。那種認為住房是公有的固定資產的觀點是理論上的誤區(qū)。在指導思想上存在三個誤區(qū)：一是把住房排除在個人生活消費品之外，認為住房是公有的固定資產，不能成為私有財產，因而只能歸公共所有，分配給個人使用。改革前，中國房地產業(yè)長期處于萎縮狀態(tài)，實際