【正文】 在此，謹(jǐn)向王老師致以最崇高的敬意和深深的感謝。王老師從論文的選題、提綱編審、內(nèi)容的構(gòu)架、論文的撰寫到修改成稿等環(huán)節(jié)，給了我耐心細(xì)致的指導(dǎo)和幫助，提出了許多寶貴意見，使我在論文的撰寫過程中學(xué)到了很多知識?？铺乩罩?亞洲版)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社，1997.[3]郭國慶、市場營銷學(xué)通論［Ｍ］ ，北京：中國人民大學(xué)出版社，2022[4]劉惠玲，完善我國房地產(chǎn)市場營銷體系的對策探討［Ｊ］ ，中國農(nóng)業(yè)銀行武漢培訓(xùn)學(xué)院學(xué)報(bào)，[5][M].北京:中國言實(shí)出版社，.[6]董潘總主編，于穎、周宇編著. 房地產(chǎn)市場營銷[M].大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2022.[7]高世昌等，重塑科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)營銷觀［Ｊ］ ，城市發(fā)展研究，[8]中國統(tǒng)計(jì)年鑒（2022）[9]宋春紅著，論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J]，基建優(yōu)化，2022，[10]劉秋雁著，房地產(chǎn)投資分析[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2022[11]何繼志著，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及評估要點(diǎn)，[J].中國國際咨詢，2022[12]李竹成主編．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識與實(shí)務(wù)．北京：團(tuán)結(jié)出版社，2022[13]劉志平，王學(xué)孝，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的思考[J].中國房地產(chǎn)，2022，謝 辭本文能夠順利完成，得到了王方飛導(dǎo)師和很多同事的幫助與支持。因?yàn)闄C(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，唯有不斷的總結(jié)創(chuàng)新運(yùn)用營銷策略，房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)才會健康快速的發(fā)展。新世紀(jì)的中國將奏響更加恢弘的樂章，而房地產(chǎn)業(yè)這個強(qiáng)勁的音符也將更為引人注目。對房地產(chǎn)營銷策略的理論分析與總結(jié)，使我對當(dāng)前房地產(chǎn)營銷策略實(shí)踐操作有了更加堅(jiān)實(shí)的基底。 而房地產(chǎn)這一行業(yè)產(chǎn)生直至發(fā)展至今經(jīng)過了多次模式創(chuàng)新，而每次創(chuàng)新都使房地產(chǎn)行業(yè)取得了飛速發(fā)展，而現(xiàn)在面臨著新形勢，房地產(chǎn)行業(yè)必定要有新的模式產(chǎn)生，而且在新的模式下必定會有新的發(fā)展。在這樣的房地產(chǎn)營銷形勢下，房地產(chǎn)低成本營銷策略是理性消費(fèi)時代房地產(chǎn)營銷的必經(jīng)之路。結(jié) 論房地產(chǎn)營銷理論的發(fā)展表明，每當(dāng)房地產(chǎn)營銷實(shí)踐迎來挑戰(zhàn)的時候，就是房地產(chǎn)營銷理論出現(xiàn)變革的時候。戰(zhàn)略決定命運(yùn)，思路決定出路，良好的業(yè)績必須要有清楚正確的思路的支撐。成績固然要全面總結(jié)，對于未來的展望更是要提升。 沒有人會隨隨便便成功，每一個成功的后面都是付出的艱辛努力。 通過對現(xiàn)狀與未來的客觀分析，能夠更加清楚所面臨的困難和機(jī)遇。 自身現(xiàn)狀分析。 內(nèi)部環(huán)境分析。 （3）通過各種銷售政策以及適當(dāng)?shù)拇黉N政策，來促進(jìn)銷售業(yè)績。 時間階段:9 月 6 日——10 月 30 日 主要營銷手段: （1）9 月 6 日正式開盤，再次拉升價格，促進(jìn)快速成交。 C 開盤強(qiáng)銷期 項(xiàng)目正式開盤后，在前在客戶中的知名度也急劇攀升，越來越多的客戶會對項(xiàng)目有更多的關(guān)注和興趣。 時間階段:7 月 15 日——8 月 6 日 主要營銷手段： （1）強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢，增強(qiáng)客戶信心，并對已購卡的客戶通過產(chǎn)品說明會的方式進(jìn)行宣傳鞏固。 （2）對新增客戶開始進(jìn)行發(fā)號——B 卡，客戶在購買 B 卡后就可以開始選房，在意向書上進(jìn)行登記，從而轉(zhuǎn)化為持卡客戶，從而實(shí)現(xiàn)了足夠數(shù)量的新增客戶，以實(shí)現(xiàn)開盤當(dāng)月的回款目標(biāo)，強(qiáng)化市場關(guān)注程度并進(jìn)一步積累新增客戶。） （2）確定客戶意向，簽訂意向書，通知客戶一周內(nèi)可以選房?，F(xiàn)在項(xiàng)目重新開盤，應(yīng)該積極把一直關(guān)注本項(xiàng)目的客戶轉(zhuǎn)化成最終購買者。并且由于水榭花都項(xiàng)目目前尚沒有開盤公開發(fā)售，所以本文只涉及推廣過程中的前兩個階段。：烏審旗現(xiàn)在不允許做戶外廣告牌，這就需要我們用一切的資源公關(guān)，爭取可以在主街道設(shè)置路牌等，這對我們的長期宣傳和永久性效應(yīng)是非常必須的；：以 5 輛三輪車不間斷在主街道行駛的方式向大眾傳遞我們水榭花都的相應(yīng)的信息，中間可穿插一輛機(jī)動車聲音解說的形式。這主要針對時尚年輕人和現(xiàn)在喜歡網(wǎng)游的網(wǎng)友們；：我們可以自辦《花都人》期刊或者是 DM，將我們的營銷信息和團(tuán)隊(duì)展示充分地展現(xiàn)在每一個受眾人群面前，爭取做到人手一份。第五章 尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略實(shí)施方案研究 尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略的實(shí)施方案：在電視頻道以跑碼的形式滾動播出水榭花都基本信息，將受眾人群擴(kuò)大化。讓大家熟悉這里，并將這里作為生活的集中地。現(xiàn)階段的作法是延續(xù)前段述而不作的手法。如果試銷反響良好，則說明項(xiàng)目之定位及宣傳得到市場認(rèn)可，我們可以繼續(xù)當(dāng)前的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，對市場供求關(guān)系進(jìn)行控制；如果試銷的市場反響不佳，我們可以分析癥結(jié)所在，對項(xiàng)目之營銷策略等作相應(yīng)的調(diào)整修正。通過廣告和公關(guān)活動，吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注。 尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略選擇根據(jù)目前公司現(xiàn)有財(cái)力物力及項(xiàng)目所處環(huán)境，我們采用水榭花都的優(yōu)勢 7 與機(jī)遇4， ，即花園式主題文化廣場與居住品質(zhì)的要求，我們采取了通篇以水為主題的營銷方式，在折頁、圍擋、展板、LOGOO 等物料的設(shè)計(jì)上，我們緊緊抓住這點(diǎn)，將水的文化與典雅，唯美與大智充分的體現(xiàn)了出來。一種生活的態(tài)度。但來自西部拓展區(qū)的威脅卻讓我們在投入上增加了不少的投資，即使是這樣，我們依舊要為了烏審旗的人民打造全新的居住環(huán)境而努力。在于在一個沙漠化地域開發(fā)一個新型的商業(yè)、生活居住國際廣場，并積極把握與文化的關(guān)聯(lián)性，深度發(fā)掘文脈傳承， “水”的氣質(zhì)和歐洲的建筑風(fēng)格完美地展現(xiàn)出來。劣勢卻在于南物流園區(qū)沒有形成居住氛圍，所以我們要打造自己特色的主題文化水廣場，來彌補(bǔ)我們的缺憾。 尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略匹配與選擇 尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略匹配根據(jù)水榭花都的優(yōu)勢 7 與機(jī)遇 4，即花園式主題文化廣場與居住品質(zhì)相匹配。，周邊發(fā)展，對本地區(qū)發(fā)展先揚(yáng)后抑，受呼、包二市商業(yè)圈的制約。隨著這兩市的發(fā)展必定更加刺激了烏審旗的發(fā)展。，市場需求較大：隨著外來人口的不斷涌入，烏審旗的住宅需求量將大幅度增加，且對文化需求，居住品質(zhì)都有不同檔次的提高。、西部大開發(fā)政策帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展：政府對企業(yè)的最大支持和不停的綠燈讓企業(yè)無憂發(fā)展。，無法支撐大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，無法消化大體量開發(fā)帶來的壓力：現(xiàn)有流動人口接近 6 萬，支撐過多的大型企業(yè)是無法完成勞動力轉(zhuǎn)換的。，整體市場未形成有效的經(jīng)濟(jì)支撐，尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)：烏審旗自然資源豐富，但多數(shù)都是依靠石油資源。，居住的自然環(huán)境相對較差，流動人口較少：南物流園區(qū)處于剛剛起步階段，沒有形成一個良好的居住氛圍。二、劣勢（W ），抑制城市經(jīng)濟(jì)及人口發(fā)展：現(xiàn)在水的問題是影響和制約每個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸性問題。他們在年齡上為中青年成熟的人群（3045 歲左右） ，在事業(yè)和家庭上有了一定的基礎(chǔ)。大部分客戶選擇面積為 120 平米左右的平層，為比較單一的人口構(gòu)成，屬于在工作和個人方面上較為穩(wěn)定。次客戶群：在烏審旗做生意的個體工商戶，周邊工作或居住的部分客戶，購買用于投資的目標(biāo)客戶。個性卻不張揚(yáng)，將完美的自我充分地在群體中釋放，這就是生活態(tài)度。這都是你的權(quán)利，也是你人生的精彩。，一層的購買兩層的享受：商業(yè)區(qū)域內(nèi)部空間創(chuàng)造了前所未有的大氣，高達(dá) 7 米的挑高設(shè)計(jì)讓你體驗(yàn)著“不敢高聲語，恐驚天上人”的微妙感覺。主題廣場的建設(shè)將與周圍的綠色交相輝映。水之無形，心之所系。不同區(qū)塊，不同的主干道入出口都設(shè)置了配套的生活服務(wù)設(shè)施，酒店、臨街商鋪的建設(shè)必將為生活帶來意想不到的收獲和商機(jī)，更為居家過日子提供了無盡的便捷。無論你是生活日常必備，還是休閑購物，這里都可以滿足你的需要。彎形道路的設(shè)計(jì)更是極具人性化色彩，不但降低了小區(qū)內(nèi)的車速，而且讓你的視野有著“山窮水復(fù)疑無路，柳暗花明又一村”的奇妙體驗(yàn)。合理而不突兀，隨性卻更舒心，彰顯特色人文。酒店等設(shè)施更是將休閑與度假，居住經(jīng)商有機(jī)的結(jié)合在了一起。，為您提供生活無憂：毗鄰火車客運(yùn)站、貨場、大型物流中心、讓您無論是做生意還是居住，都可以方便快捷。閉上眼睛，仿佛那經(jīng)典的“夢駝鈴”響了起來。免費(fèi)游玩景點(diǎn)，暢爽開懷：快節(jié)奏的生活已經(jīng)讓我們身心俱疲，何不放開心情，盡情地?fù)]灑自我呢。，綠色環(huán)保：周圍的綠化生態(tài)環(huán)境是一種生活的享受，毗鄰團(tuán)結(jié)水庫、草原風(fēng)情園、田園風(fēng)景園、一路上欣賞著遠(yuǎn)處的點(diǎn)點(diǎn)小花，看那遠(yuǎn)處天與地猶如一對正在鬧情緒的小情侶，想靠近卻總是若即若離。距離的適度剛好帶來方便的同時卻沒有噪音的喧鬧。高速公路、國道、鐵路相輔相成，火車客運(yùn)站等大型公共交通樞紐緊緊地圍繞在項(xiàng)目的周圍，直達(dá)陜西靖邊、榆林，嘎魯圖至掌崗、大草灣，羊家梁至嘎魯圖的高達(dá) 5 條的國家一級公路。特別是重點(diǎn)引進(jìn)生產(chǎn)制造類第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)，會大大促進(jìn)烏審旗其它產(chǎn)業(yè)的長久發(fā)展與繁榮，形成良性互動的良好局面。人口是烏審旗目前發(fā)展的一個重要制約因素，人口來自就業(yè)，就業(yè)來自產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)來自城市的發(fā)展?jié)摿εc政策。如果通過政府招商引資，烏審旗能夠有數(shù)個大中型第二產(chǎn)業(yè)的勞動密集型廠礦企業(yè)落戶，支承起約 10—20 萬人口的就業(yè)，吸引外來從業(yè)人口及中小企業(yè)不斷進(jìn)入，帶動并促進(jìn)本地中小企業(yè)發(fā)展壯大，實(shí)現(xiàn)本地及外來人口的廣泛就業(yè)，那么商業(yè)及住宅地產(chǎn)，將會實(shí)現(xiàn)長久的良好發(fā)展形勢。整體分析商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，尤其是寫字樓、酒店、旅游業(yè)、商業(yè)購物中心的開發(fā)和經(jīng)營，與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的外向性、開放程度密切相關(guān)。公建商業(yè)樓盤（小型底商及五層以下的不計(jì)）開發(fā)的形態(tài)已經(jīng)很豐富，在檔次及規(guī)模上已經(jīng)突破了原有規(guī)劃設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，向先進(jìn)城市的發(fā)展及功能配置靠近,市場細(xì)分及規(guī)模策略很明顯。很易理解，一個就業(yè) 5～10 萬人的大型企業(yè)投產(chǎn)，就會自然形成并帶動一個 10～40 萬人口的城區(qū)。隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快、人口的不斷增加，烏審旗住宅市場會在未來 3～5 年保持良好的發(fā)展形勢。二、尊頂房地產(chǎn)公司市場分析住宅住宅市場中，高端產(chǎn)品市場仍有較大需求，但受政策調(diào)控影響大，開發(fā)風(fēng)險較大。項(xiàng)目開發(fā)專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)范化提高從 2022 年開始，特別是 2022 年，多數(shù)開發(fā)企業(yè)都重視開發(fā)前期的項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品及市場定位，與外地中介服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)系統(tǒng)的、專業(yè)的、精細(xì)的、規(guī)范的分析論證，并在后期的營銷策劃、銷售服務(wù)方面，體現(xiàn)出相當(dāng)專業(yè)的服務(wù)水平。中介服務(wù)尤其是外地的策劃機(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、營銷機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，憑借其在發(fā)達(dá)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，在烏審旗得到快速發(fā)展。二級市場也交投活躍，得到了提高和發(fā)展。一、項(xiàng)目所處區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀烏審國際廣場項(xiàng)目處于烏審旗南物流園區(qū)，園區(qū)內(nèi)目前累計(jì)總開發(fā)面積已超過 260多萬㎡（不含規(guī)劃中待開工項(xiàng)目），其中住宅約 200 多萬平米，公建約 60 多萬平米。 尊頂房地產(chǎn)公司市場細(xì)分及目標(biāo)市場選擇尊頂房地產(chǎn)公司是烏審旗規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一,所以對烏審旗地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、存