【正文】 2006年9月12日40 / 40。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積（m2/ha）或以住宅建筑總面積（萬(wàn)/m2）與住宅用地（萬(wàn)m2）的比值表示。1住宅平均層數(shù)住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。1人均住宅建筑面積（新增指標(biāo)）是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅建筑面積。1居住戶(hù)數(shù)是指與居住人口數(shù)相應(yīng)的戶(hù)數(shù)。1居住人口是指與住宅統(tǒng)計(jì)范圍一致的居住人口。1綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（％），綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地”，主要包括公共綠地，宅旁綠地等。1綠化率綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。例如，在1萬(wàn)m2的土地上，與4000m2的建筑總面積。而多層住宅基本不存在上述問(wèn)題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶(hù)負(fù)責(zé)任的方法。比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積。在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些采用軸線(xiàn)面積法。即使用率＝套內(nèi)使用面積/（套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e）。即：實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積/（套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e）。即：商品房銷(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積計(jì)算公式：公用建筑面積＝整棟建筑的面積—各套套內(nèi)建筑面積之和—已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室。共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)墻體面積商品房套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。住宅使用面積住宅使用面積指住宅各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ961986）規(guī)定的方法計(jì)算：其他建筑按照專(zhuān)用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算，套內(nèi)建筑面積＞套內(nèi)使用面積。套內(nèi)建筑面積也稱(chēng)實(shí)用面積，對(duì)應(yīng)著實(shí)用率，不包括分?jǐn)偯娣e，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積。挑網(wǎng)臺(tái)按其水平投影面積約一半計(jì)算建筑面積；住宅建筑內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）Townhouse是由幾幢小于三層的單戶(hù)別墅并聯(lián)組成聯(lián)排式住宅，又稱(chēng)聯(lián)排別墅，建筑面積一般是每戶(hù)150～250m2，每戶(hù)獨(dú)門(mén)獨(dú)院，擁有一個(gè)“有天有地”屬于自己的約50m2院落。c、信息服務(wù)系統(tǒng)：增加實(shí)現(xiàn)電子購(gòu)物，電子圖書(shū)館，遠(yuǎn)程醫(yī)療登記等功能。a、安全保安系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)可視對(duì)講功能，門(mén)禁系統(tǒng)功能，家庭智能化報(bào)警增加的功能有：可進(jìn)行程序自動(dòng)化控制功能、可實(shí)現(xiàn)室內(nèi)無(wú)線(xiàn)遙控功能、通過(guò)電話(huà)進(jìn)行遠(yuǎn)程遙控功能、電源控制及調(diào)光功能。（1） 乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：a、安全保安系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線(xiàn)報(bào)警防范，火災(zāi)與煤氣報(bào)警，緊急呼救報(bào)警，電話(huà)線(xiàn)被切斷與防破壞報(bào)警；b、通信系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)住戶(hù)的至少兩對(duì)電話(huà)線(xiàn)和一個(gè)寬帶國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)(lnternet)插口；可接收有線(xiàn)電視網(wǎng)節(jié)目；c、信息服務(wù)系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)三表（水，電，燃?xì)獗恚┻h(yuǎn)程計(jì)量，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)功能及一些物業(yè)管理功能；d、環(huán)境控制系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)背景音響與公共廣播，出入口控制，社區(qū)公告版?；▓@式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二，三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水，電，暖供給一應(yīng)俱全，戶(hù)外道路，通信，購(gòu)物，綠化也有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。對(duì)垃圾的分類(lèi)處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息相關(guān)。如采用大面積玻璃，設(shè)計(jì)明廳，明衛(wèi)，明廚等，能節(jié)約大量的電能，盡可能采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對(duì)大氣的污染。充分利用自然資源。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠(chǎng)排出的飛灰為重要原料，抗壓強(qiáng)度在8MPa以上，在防水，隔熱，隔音和耐震強(qiáng)度上均超過(guò)了一般紅磚。新型建材，新型墻體的采用是“綠色住宅”的構(gòu)成內(nèi)容。具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境，減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。實(shí)際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個(gè)方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。培育生態(tài)住宅概念主要是在這種觀(guān)念的影響下，在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問(wèn)題為中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。生態(tài)住宅生態(tài)住宅是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)、外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無(wú)廢、無(wú)污染的生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。錯(cuò)層帶來(lái)空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對(duì)于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力?？梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。（3）錯(cuò)層住宅：錯(cuò)層是指一戶(hù)內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。躍層和復(fù)式的面積計(jì)算：躍層住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見(jiàn)下面，下面的人也可以看見(jiàn)上面，形成一種不完全的空間，一般稱(chēng)其為“排空”）,在底層之間有視線(xiàn)上的交流和空間上的流通。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。（2）復(fù)式住宅：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅（）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。3閣樓（暗樓）一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。面積不足底層的1/2的部分。2過(guò)道過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割。2玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。2地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。2平臺(tái)平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。2標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5m左右，不能任意擴(kuò)大。1進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。但從其外觀(guān)上看不一定都呈“一”字型，也可以是拐角、圍合等形狀。通俗地說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶(hù)內(nèi)。1日照間距系數(shù)根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。院落式的布局，用四面樓房圍和成較為封閉的空間，它能給住戶(hù)帶來(lái)領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心里需要。這種布局的缺點(diǎn)是不但形象單一死板，而且給住戶(hù)帶來(lái)不安全感。1道路紅線(xiàn)城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線(xiàn)。配建設(shè)施與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地總稱(chēng)。宅間小路住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。小區(qū)級(jí)路一般用以劃分組團(tuán)的道路。居住區(qū)級(jí)道路一般用以劃分小區(qū)的道路。居住小區(qū)居住小區(qū)一般稱(chēng)小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線(xiàn)所圍和，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿(mǎn)足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。如一空房屋是木制房架、磚墻、木樁建造的。磚木結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用磚?；旌辖Y(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土磚木建造的。10～12層以下采用；（2）框架—剪力墻結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱、鋼筋混凝土墻（剪力墻）組成。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。四、住宅的結(jié)構(gòu)形式知識(shí)鋼結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件，是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。（2）花園洋房：入戶(hù)門(mén)為1000mm2400mm；臥室門(mén)900mm2100mm；廚房門(mén)800mm2100mm；衛(wèi)生門(mén)750mm2100mm；傭人房門(mén)800mm2100mm。臥室凈高≥；廚房?jī)舾摺荩ㄅe手觸摸）；衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏間凈≥2m。目前設(shè)計(jì)公寓、小高層的層高：；花園洋房的層高：、。它要求具有耐磨、防潮、防水和保溫的能力。它具有足夠的強(qiáng)度、剛度和隔聲、防水、防潮能力。樓板層及地坪（1）樓板層是房屋建筑中水平方向的重置構(gòu)件。柱柱是框架或排架結(jié)構(gòu)的主要承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板傳來(lái)的荷載。墻體目前使用空心磚，墻體厚度一般為：外墻：200mm厚空心磚（南方）；分戶(hù)墻：200mm厚空心磚；內(nèi)隔墻：100mm厚空心磚。墻墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。（2）地下室：是指在建筑物底層以下的房間，用作設(shè)備房、車(chē)庫(kù)、人防。住宅建筑隔聲規(guī)范（一級(jí)為較高標(biāo)準(zhǔn)，二級(jí)為一般標(biāo)準(zhǔn)，三級(jí)為最低限） 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí)臥室、書(shū)房： ≤40dB ≤45dB ≤50dB起居室： ≤45dB ≤50dB ≤50dB建筑物額構(gòu)造組成一棟建筑物，一般由基礎(chǔ)、墻或柱、樓地板或地坪、樓梯、屋頂和門(mén)六部分組成。水電及設(shè)備對(duì)各戶(hù)的用電容量，以各戶(hù)的建筑面積計(jì)算。（3）建筑高度（建筑限高）：室外地面到其檐口或女兒墻的高度，屋頂上的水池、機(jī)房、樓梯屋不計(jì)入建筑高度。容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率（1）容積率：是控制地塊建筑強(qiáng)度的重要指標(biāo)，等于地塊總建筑面積/地塊面積。建筑物的分類(lèi)（1）按建筑物的用途分類(lèi)分為民用建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑。三、房屋建筑面積建筑的含義一是建筑物和構(gòu)筑物的通稱(chēng)；二是建造活動(dòng)；三是工程技術(shù)和建筑藝術(shù)的綜合創(chuàng)作。工程進(jìn)度管理（1）工程主要形象進(jìn)度：基礎(chǔ)完成、預(yù)售形象進(jìn)度、封頂、外立面完成、工程竣工。建設(shè)施工場(chǎng)地必備的工程開(kāi)工條件三通一平（通水、通電、通路、場(chǎng)地平整）或加上通氣、通汽構(gòu)成五通一平。二、工程管理知識(shí)工程建設(shè)項(xiàng)目的組成及劃分單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程及分項(xiàng)工程。（2）根據(jù)2000年1月30日施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第279號(hào)），商品住宅質(zhì)量保證書(shū)的最低保修期明確如下：地基和主體結(jié)構(gòu)：設(shè)計(jì)文件規(guī)定的合理使用年限；屋面防水：5年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏：5年；地面空鼓開(kāi)裂、天面飾面開(kāi)裂：2年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞：2年；管道堵塞：2年；衛(wèi)生潔具：1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)；6個(gè)月。（3）綜合驗(yàn)收：綜合驗(yàn)收必須完成的項(xiàng)目有：竣工驗(yàn)收備案表、規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、永久供水證明、永久供電證明、燃?xì)怛?yàn)收、電信驗(yàn)收、通郵申報(bào)表、公建配套項(xiàng)目竣工移交、化糞池驗(yàn)收、市政驗(yàn)收、環(huán)保檢測(cè)。工程竣工驗(yàn)收實(shí)行備案制度。（2）取得商品房