房屋建筑基礎(chǔ)知識(shí)(參考版)
2025-06-30 14:53本頁面
【正文】 14。B 計(jì)算公式：積算價(jià)格=重新購建價(jià)格折舊 (3)收益法：是求取估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。(2)成本法：是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格 ，然后扣除折舊，依次估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。(1)比較法：是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（3） 收益法。估價(jià)方法：（1） 比較法。C 三級(jí)市場：存量及二手房市場。(4)房地產(chǎn)市場的劃分：A 一級(jí)市場：土地使用權(quán)出讓市場。C 營業(yè)型。(3)按經(jīng)營使用類型劃分：A 出售型。I 特殊用途房地產(chǎn)。G 工業(yè)和倉儲(chǔ)房地產(chǎn)。E 餐飲房地產(chǎn)。C 辦公房地產(chǎn)。(2)按用途劃分：A 居住房地產(chǎn)。D 在建工程。B 毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但土地上有待拆遷安置的房屋的土地。二、基本知識(shí)：是指土地、建筑物及其他地上定著物。這些都影響到客戶的心理價(jià)位是否接近于正常的市場價(jià)格。二是客戶心理價(jià)位的偏差，這方面往往占很大的比重。我們在工作中也常常遇到客戶抱怨評(píng)估價(jià)格與心理價(jià)位相去太遠(yuǎn)，這可能有兩方面的原因。表面看起來，好象是評(píng)估人員在給房地產(chǎn)定價(jià)——評(píng)估人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢，而在現(xiàn)實(shí)的交易中，成交價(jià)格要受多方面因素如交易者的動(dòng)機(jī)、偏好、交易知識(shí)等主觀意識(shí)為轉(zhuǎn)移，是由市場決定。房地產(chǎn)評(píng)估基本知識(shí)一、序在我們的日常工作中，評(píng)估已成為一項(xiàng)必不可少的基礎(chǔ)性工作。1 九通一平：市政道路、雨水、污水、自然水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線，土地地貌平整。多層，高層＝2％房屋總價(jià)（蘇州） 印花稅：指對在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。項(xiàng)權(quán)力抵押證：房屋在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而其他權(quán)利人的一種非正式權(quán)利。％－7％之間（國內(nèi)企業(yè)）。 三級(jí)市場：擁有土地使用權(quán)的企、事業(yè)單位或其他單位之間橫向過渡土地使用權(quán)的市場。凡按規(guī)定履行繳存住房公積金，且所在單位按月正常繳交的本市職工 契稅：是一種資源稅，是對我國境內(nèi)資源的開發(fā)，特別是土地開發(fā)，所形成的級(jí)差收入征收的稅，有財(cái)政局征收 一級(jí)市場:又稱土地使用權(quán)出讓市場或土地批租市場，實(shí)質(zhì)上又是土地使用權(quán)從土地使用權(quán)從土地所有者向土地使用者流通的市場。 置換:本著平等+自愿的原則，一物業(yè)與另一物業(yè)交換的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購房人，由購房人支付房價(jià)款的行為。十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人明示： 《住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》，提供《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3％（含3％）以內(nèi)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人, 同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。整棟建筑套內(nèi)建筑面積之和 ＝分?jǐn)傁禂?shù)單套建筑套內(nèi)建筑面積十四、商品房面積誤差的處理方式按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。（2）套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的一半。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI11087）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：、。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI10087）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：、。《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI10087）中規(guī)定，住 宅的層高采用下列參數(shù)：、凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。十、住宅的層高和凈高： 層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有個(gè)要求，這個(gè)高度 就叫層高。九、綠地率： 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。八、得房率： 套內(nèi)使用面積/建筑面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。七、容積率： 是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積247。（注重相貌特征填寫，加深對客戶映象）要注名客戶每次來訪日期，每次去電跟蹤情況，客戶回訪、回電情況客戶成交后，注明成交時(shí)間，簽約時(shí)間，下階段交錢時(shí)間，交錢款額。來人日分析表單填寫注意事項(xiàng):所有條款項(xiàng)目填寫完整， 客戶年齡、公積金、區(qū)域、工作地點(diǎn)、職業(yè)、職位、誠意度
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