房屋建筑基礎知識-資料下載頁
2025-06-27 14:53本頁面
【正文】 土地使用權出讓市場或土地批租市場，實質上又是土地使用權從土地使用權從土地所有者向土地使用者流通的市場。 二級市場：又稱土地使用權的轉讓市場，是指房地產開發(fā)公司把經過開發(fā)的土地的使用權有償轉讓給用的單位。 三級市場：擁有土地使用權的企、事業(yè)單位或其他單位之間橫向過渡土地使用權的市場。 房屋保險費：保險是指由保險公司收取保險費建立專門的房地產保險基金，用以在發(fā)生約定的自然災害，意外事故，信用責任造成損失時，對被保險人給予經濟補償的互助共濟制度。％－7％之間（國內企業(yè)）。％左右。項權力抵押證：房屋在抵押期內不屬于原房地產權利人，而其他權利人的一種非正式權利。1維修基金：為了保護房屋正常使用和延長使用年限，對房屋進行合理的維修所需的費用。多層，高層＝2％房屋總價（蘇州） 印花稅：指對在經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證征收的一種稅賦。1 三通一平：水、電、路、場地平整。1 九通一平：市政道路、雨水、污水、自然水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線，土地地貌平整。1 七通一平：即上水、下水、電力、電訊、供汽、供暖和道路通，平整土地。房地產評估基本知識一、序在我們的日常工作中，評估已成為一項必不可少的基礎性工作。評估價格的準確與否直接影響到我們業(yè)務的成功率。表面看起來，好象是評估人員在給房地產定價——評估人員認為值多少錢就值多少錢，而在現實的交易中，成交價格要受多方面因素如交易者的動機、偏好、交易知識等主觀意識為轉移，是由市場決定。因此，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯現出來。我們在工作中也常常遇到客戶抱怨評估價格與心理價位相去太遠，這可能有兩方面的原因。一是評估人員給出的評估價格確實存在一定的誤差，這就需要評估人員在業(yè)務水平方面提高自己。二是客戶心理價位的偏差，這方面往往占很大的比重?？蛻舻男睦韮r格往往來源于與自己類似房地產價格的比較，而這個比較價格要受到成交方式、成交時間、交易動機等等方面的影響，此外，房地產的獨一無二性決定了不可能有兩宗完全一樣的房地產，客戶是否有足夠的專業(yè)知識將比較價格修正成為自己的房地產價格。這些都影響到客戶的心理價位是否接近于正常的市場價格。這就需要我們有基本的判斷能力，掌握必要的評估知識去說服客戶、促進成交。二、基本知識：是指土地、建筑物及其他地上定著物。(1)按開發(fā)程度劃分：A 生地：是指不具有城市基礎設施的土地如荒地、農地。B 毛地：是指具有一定城市基礎設施，但土地上有待拆遷安置的房屋的土地。C 熟地：是指具備完善的城市基礎設施、土地平整，能直接在其上建造房屋的土地。D 在建工程。E 建成后物業(yè)。(2)按用途劃分：A 居住房地產。B 商業(yè)房地產。C 辦公房地產。D 旅館房地產。E 餐飲房地產。F 娛樂房地產。G 工業(yè)和倉儲房地產。H 農業(yè)房地產。I 特殊用途房地產。J 綜合房地產。(3)按經營使用類型劃分：A 出售型。B 出租型。C 營業(yè)型。D 自用型。(4)房地產市場的劃分：A 一級市場：土地使用權出讓市場。B 二級市場：土地使用權轉讓新建商品房市場。C 三級市場：存量及二手房市場。：從估價的角度來講，房地產估價是指專業(yè)估價人員，根據估價目的遵循估價原則，按照估價程序，選用適當的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。估價方法：（1） 比較法。（2） 成本法。（3） 收益法。 以上為三大基本方法，此外還有一衍生的方法，如假設開發(fā)法等。(1)比較法：是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些房地產的成交價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。比較法的操作步驟：A搜集交易實例B選取可比實例C建立價格可比基礎 D進行交易情況修正E進行交易日期修正 F進行房地產狀況修正 G求取比準價格 。(2)成本法：是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格 ，然后扣除折舊，依次估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。A 適用范圍：適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產估價，如學校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、公園等公用、公益房地產 ，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產。B 計算公式：積算價格=重新購建價格折舊 (3)收益法：是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。適用條件：是有收益或有潛在收益的房地產，如農地、商業(yè)、餐飲、旅館、寫字樓等。14
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