房屋建筑基礎(chǔ)知識-資料下載頁
2025-06-27 14:53本頁面
【正文】 土地使用權(quán)出讓市場或土地批租市場，實質(zhì)上又是土地使用權(quán)從土地使用權(quán)從土地所有者向土地使用者流通的市場。 二級市場：又稱土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司把經(jīng)過開發(fā)的土地的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給用的單位。 三級市場：擁有土地使用權(quán)的企、事業(yè)單位或其他單位之間橫向過渡土地使用權(quán)的市場。 房屋保險費：保險是指由保險公司收取保險費建立專門的房地產(chǎn)保險基金，用以在發(fā)生約定的自然災(zāi)害，意外事故，信用責(zé)任造成損失時，對被保險人給予經(jīng)濟補償?shù)幕ブ矟贫?。％?％之間（國內(nèi)企業(yè)）。％左右。項權(quán)力抵押證：房屋在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而其他權(quán)利人的一種非正式權(quán)利。1維修基金：為了保護房屋正常使用和延長使用年限，對房屋進行合理的維修所需的費用。多層，高層＝2％房屋總價（蘇州） 印花稅：指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。1 三通一平：水、電、路、場地平整。1 九通一平：市政道路、雨水、污水、自然水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線，土地地貌平整。1 七通一平：即上水、下水、電力、電訊、供汽、供暖和道路通，平整土地。房地產(chǎn)評估基本知識一、序在我們的日常工作中，評估已成為一項必不可少的基礎(chǔ)性工作。評估價格的準(zhǔn)確與否直接影響到我們業(yè)務(wù)的成功率。表面看起來，好象是評估人員在給房地產(chǎn)定價——評估人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢，而在現(xiàn)實的交易中，成交價格要受多方面因素如交易者的動機、偏好、交易知識等主觀意識為轉(zhuǎn)移，是由市場決定。因此，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價人員模擬市場形成過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯現(xiàn)出來。我們在工作中也常常遇到客戶抱怨評估價格與心理價位相去太遠(yuǎn)，這可能有兩方面的原因。一是評估人員給出的評估價格確實存在一定的誤差，這就需要評估人員在業(yè)務(wù)水平方面提高自己。二是客戶心理價位的偏差，這方面往往占很大的比重?？蛻舻男睦韮r格往往來源于與自己類似房地產(chǎn)價格的比較，而這個比較價格要受到成交方式、成交時間、交易動機等等方面的影響，此外，房地產(chǎn)的獨一無二性決定了不可能有兩宗完全一樣的房地產(chǎn)，客戶是否有足夠的專業(yè)知識將比較價格修正成為自己的房地產(chǎn)價格。這些都影響到客戶的心理價位是否接近于正常的市場價格。這就需要我們有基本的判斷能力，掌握必要的評估知識去說服客戶、促進成交。二、基本知識：是指土地、建筑物及其他地上定著物。(1)按開發(fā)程度劃分：A 生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地如荒地、農(nóng)地。B 毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但土地上有待拆遷安置的房屋的土地。C 熟地：是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上建造房屋的土地。D 在建工程。E 建成后物業(yè)。(2)按用途劃分：A 居住房地產(chǎn)。B 商業(yè)房地產(chǎn)。C 辦公房地產(chǎn)。D 旅館房地產(chǎn)。E 餐飲房地產(chǎn)。F 娛樂房地產(chǎn)。G 工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)。H 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。I 特殊用途房地產(chǎn)。J 綜合房地產(chǎn)。(3)按經(jīng)營使用類型劃分：A 出售型。B 出租型。C 營業(yè)型。D 自用型。(4)房地產(chǎn)市場的劃分：A 一級市場：土地使用權(quán)出讓市場。B 二級市場：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓新建商品房市場。C 三級市場：存量及二手房市場。：從估價的角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的遵循估價原則，按照估價程序，選用適當(dāng)?shù)墓纼r方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。估價方法：（1） 比較法。（2） 成本法。（3） 收益法。 以上為三大基本方法，此外還有一衍生的方法，如假設(shè)開發(fā)法等。(1)比較法：是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些房地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。比較法的操作步驟：A搜集交易實例B選取可比實例C建立價格可比基礎(chǔ) D進行交易情況修正E進行交易日期修正 F進行房地產(chǎn)狀況修正 G求取比準(zhǔn)價格 。(2)成本法：是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格 ，然后扣除折舊，依次估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。A 適用范圍：適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，如學(xué)校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、公園等公用、公益房地產(chǎn) ，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。B 計算公式：積算價格=重新購建價格折舊 (3)收益法：是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。適用條件：是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如農(nóng)地、商業(yè)、餐飲、旅館、寫字樓等。14
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