【正文】 49 / 49。 B、項(xiàng)目劣勢(shì)與威脅規(guī)避：本項(xiàng)目的最大威脅來(lái)源于競(jìng)爭(zhēng)，而這可以通過(guò)差異化的定位和提升項(xiàng)目軟件質(zhì)素，提高項(xiàng)目投資性?xún)r(jià)比來(lái)規(guī)避目前市場(chǎng)的觀望。而在項(xiàng)目的具體操作中，應(yīng)盡量規(guī)避劣勢(shì)，擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，做為一個(gè)新開(kāi)發(fā)區(qū)，再經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)與推廣，這一局面將得到迅速改變。這些對(duì)本項(xiàng)目的招商和推廣提出了挑戰(zhàn)?！驈氖袌?chǎng)來(lái)看，從目前南昌市各商圈數(shù)量及各商圈商業(yè)總體量來(lái)分析，各種類(lèi)型的商業(yè)基本上已趨向于局部飽和，只有跳出競(jìng)爭(zhēng)，才能找到突破口?！驈募t谷灘新增項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃來(lái)看，大賣(mài)場(chǎng)、步行街、大商場(chǎng)是目前新開(kāi)項(xiàng)目的選擇，隨著這些項(xiàng)目的相繼投入，本地段人流將迅速增加，而本項(xiàng)目的商業(yè)市場(chǎng)定位將立足于這種規(guī)劃的差異化，做到產(chǎn)品的真正差異化，這將讓本項(xiàng)目在利用了這種大氛圍的同時(shí)，又避免了同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)。O――項(xiàng)目機(jī)遇分析◎行政中心的入駐及據(jù)南昌“一江兩岸”城市戰(zhàn)略實(shí)施及城市化進(jìn)程的加快，未來(lái)的“CBD中心”地位將突顯?！蛑苓吪涮祝耗壳爸苓吺姓涮走€不成熟，這對(duì)于一個(gè)高檔次物業(yè)來(lái)說(shuō)，將會(huì)影響到項(xiàng)目的資金收益速度。同時(shí)我們的先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)理念營(yíng)銷(xiāo)及在南昌的人脈優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必使本項(xiàng)目達(dá)在利益的最大化?！　? ◎產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分規(guī)劃為具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的智能型5A級(jí)寫(xiě)字樓及高規(guī)劃的國(guó)際商務(wù)公寓，為本項(xiàng)目提供了強(qiáng)勢(shì)內(nèi)部支撐力?！　　　虻貕K優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊沿路呈狹長(zhǎng)狀分布，沿街的面積相對(duì)較大，容易形成標(biāo)識(shí)統(tǒng)一的外立面，增強(qiáng)視覺(jué)外觀的沖擊力?！　　蛞?guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于南昌新CBD中心——紅谷灘中心區(qū)的輻射范圍內(nèi)，隨著新區(qū)的大量開(kāi)發(fā)，及品質(zhì)盤(pán)的進(jìn)駐，這一片區(qū)的優(yōu)勢(shì)已盡顯。第五章 項(xiàng)目的SWOT分析S――項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析◎區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于紅谷灘新區(qū)，八一大橋邊上，緊鄰著贛江，交通便利，身處鬧市之中也可欣賞到贛江的美麗風(fēng)景。商：江西正榮市政建設(shè)有限公司代 理 商：天睿不動(dòng)產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)物業(yè)類(lèi)型：小區(qū)由四棟18+1的高層住宅樓及兩棟寫(xiě)字樓組成容 積 率：交通狀況：202222229路、旅游2線(xiàn)及夜間306路占地面積：25畝建筑面積：5萬(wàn)㎡裝修狀況：毛坯物業(yè)管理：紅谷現(xiàn)代城物業(yè)地址：紅谷灘區(qū)新區(qū)豐和大道規(guī)劃二路口(市招標(biāo)/辦證大樓旁)開(kāi)2）項(xiàng)目戶(hù)型規(guī)劃19000平方米城市經(jīng)典住宅：四房1 43平方米、三房120平方米，大二房96平方米、小二房81—84平方米，酒店式公寓：—3）19000平方米星級(jí)商務(wù)產(chǎn)權(quán)酒店：?jiǎn)挝幻娣e30~50平方米1400平方米街區(qū)休閑商業(yè)旺鋪：?jiǎn)挝幻娣e40—150平方米8000平方米智能化寫(xiě)字樓：標(biāo)準(zhǔn)層550M。商： 森興房地產(chǎn)有限公司物業(yè)類(lèi)型： 16層高層容 積 率：3停 車(chē) 位：地下150個(gè)交通狀況：豐和都會(huì)緊臨八一大橋 占地面積：18674㎡建筑面積：55000㎡裝修狀況：毛坯租售價(jià)格：住宅價(jià)格：3500元/㎡ 寫(xiě)字樓；4300元/㎡出 租 率：銷(xiāo)售不出租 銷(xiāo)售率達(dá)到80%物業(yè)管理：豐和都會(huì)物業(yè)地址： 紅谷灘區(qū)豐和大道、紅谷3路交匯處開(kāi)一層至四層為大型商業(yè)中心，單層面積10148㎡㎡/層，總建筑面積為40592㎡，五至六層為酒店入口大堂及服務(wù)用房，兩層面積共19630㎡；地下設(shè)置三層，面積為44865㎡，為地下停車(chē)場(chǎng)(配置450個(gè)停車(chē)位)及設(shè)備間等，地面另配置有約30個(gè)停車(chē)位。B幢副樓高度為120米，27層，規(guī)劃用途為精裝修酒店公寓，總建筑面積32732㎡，單層面積1520㎡層。其中五星級(jí)酒店設(shè)置23層，總建筑面積61033㎡；單層面積1759㎡/層。2）項(xiàng)目分A、B兩幢“姐妹樓”，屬南昌市地標(biāo)性建筑。發(fā)6）與泰耐克（南昌）國(guó)際金融大廈僅一墻之隔，兩個(gè)項(xiàng)目都處于地基施工階段，勢(shì)必到時(shí)候?qū)⒄归_(kāi)一場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。3）聯(lián)發(fā)大廈由甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)公寓、大型商業(yè)組成的大型綜合性建筑，4）目前已與全球知名零售商接洽，力邀旗下綜合購(gòu)物中心進(jìn)駐，將建立一個(gè)集購(gòu)物、餐飲及娛樂(lè)為一體的多元化購(gòu)物中心。發(fā)戶(hù)型：全框架結(jié)構(gòu)，可自由組合成60 M2300 M2不同面積的辦公區(qū)。發(fā)商：江西國(guó)際信托投資股份公司物業(yè)類(lèi)型：高檔智能化寫(xiě)字樓 27層裝修狀況：普通裝修租售價(jià)格：（不售）租金：68元/平米 （包括水電空調(diào)物業(yè)管理費(fèi)）壓三付一（交三個(gè)月押金，一個(gè)月租金）出 租 率： 80%以上物業(yè)管理：江信物業(yè)管理有限公司優(yōu)勢(shì)：1）地處省政府對(duì)面，靠近中山路、八一廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)和歷新購(gòu)物廣場(chǎng)，地段優(yōu)勢(shì)明顯；2）大廈內(nèi)戶(hù)型規(guī)劃有50 M2 100 M2 150M2三種類(lèi)型2）樓層布局和功能：125層為寫(xiě)字辦公，2627層為各類(lèi)會(huì)儀場(chǎng)所3）入口大堂氣派豪華，全大理石，現(xiàn)代化配套設(shè)施齊全（寬帶網(wǎng)）；中央空調(diào)；美國(guó)進(jìn)口OTIS電梯；CCTV電視監(jiān)控；24小時(shí)保安 4）周邊有龍灣大酒店、太平洋人壽、申銀萬(wàn)國(guó)證券、交通銀行等服務(wù)配套設(shè)施；5）大廈內(nèi)有4部奧的斯電梯()，每層有1000㎡左右，根據(jù)客戶(hù)需要，進(jìn)行分割裝修；6）目前大廈主要客戶(hù)：南昌商業(yè)銀行、中國(guó)信合、江西農(nóng)村信用社、江西國(guó)際信托投資等金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)集中了如柯達(dá)、方正和一些房地產(chǎn)等品牌素質(zhì)很高的公司。江信國(guó)際信托大廈所屬板塊：城中心板塊物業(yè)地址：北京西路開(kāi)其周邊市政商業(yè)配套完善，金融、證券、商貿(mào)聚集；4）距各大金融機(jī)構(gòu)及商貿(mào)中心也僅2分鐘車(chē)程！其無(wú)可復(fù)制的優(yōu)越地理位置，必將鑄造百年財(cái)富國(guó)際商務(wù)平臺(tái)；5）目前該項(xiàng)目正處于全面交房階段。月物業(yè)管理：3元/平方米發(fā)商：江西華特實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)類(lèi)型：高層，35層 商場(chǎng)，休閑，商務(wù)公寓，寫(xiě)字辦公，會(huì)議中心容 積 率：交通狀況：交通便捷,有7 、1126等多路公交占地面積：㎡建筑面積：㎡裝修狀況：普通裝修租售價(jià)格：月40—60元/㎡左右（不含水、電、空調(diào)費(fèi)用）1層：產(chǎn)權(quán)式鋪面，售價(jià)2500045000元/ ㎡；25層：整體招租主力商業(yè)店；630層：5000元/ ㎡（均價(jià)）出 租 率：70%物業(yè)管理：香港樓宇管理集團(tuán) 水費(fèi)：2元/噸 電費(fèi)：項(xiàng)目介紹：優(yōu)勢(shì)：1） 財(cái)富廣場(chǎng)由五層裙樓和兩棟高30層的東樓和西樓組成，均為框剪式結(jié)構(gòu)，是南昌市的標(biāo)志性建筑之一；2） 財(cái)富廣場(chǎng)首層總建筑面積6000余平方米，可出售商鋪88個(gè)，里面裝修高檔，進(jìn)駐企業(yè)多為國(guó)內(nèi)外大品牌；每天有數(shù)萬(wàn)的人流量及數(shù)十萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額；3） 4部訊達(dá)電梯,美國(guó)約克中央空調(diào)，每層有6個(gè)單元,面積在120160㎡之間；4） 財(cái)富廣場(chǎng)周邊有萬(wàn)達(dá)和麗新2個(gè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)，并且正對(duì)八一廣場(chǎng)、臨近中山路，因此周邊商業(yè)氣氛十分濃郁；5） 離市區(qū)的政府服務(wù)部門(mén)近，方便企業(yè)正常開(kāi)展工作；6） 與緊鄰的江信國(guó)際寫(xiě)字樓相比，價(jià)格低，裝修更高檔等優(yōu)勢(shì)，性?xún)r(jià)比更高。財(cái)富廣場(chǎng)物業(yè)地址：江西省南昌市市中心八一廣場(chǎng)北側(cè)開(kāi)商：江西恒茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類(lèi)型：高層27層，1—3樓為大型商業(yè)裙樓 801400 平方米容 積 率：停 車(chē) 位：地下1000個(gè)交通狀況：便捷的交通網(wǎng)絡(luò)：50％以上的公交路線(xiàn)近在咫尺，高速鏈接火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站、昌北機(jī)場(chǎng)建筑面積： 72000 ㎡裝修狀況：全裝修 6部高速電梯、24小時(shí)空調(diào)租售價(jià)格：均價(jià)：8000元/平方米，租金50元/平米以上出 租 率：恒茂國(guó)際中心A座（27F），為整層或半層出售，整層面積1600㎡左右，半層面積800㎡左右，目前銷(xiāo)售和招商形勢(shì)良好。恒茂國(guó)際中心物業(yè)地址：東湖區(qū)廣場(chǎng)南路333號(hào)開(kāi)第三、海航白金匯項(xiàng)目目前熱力銷(xiāo)售中，其近期欲推出的產(chǎn)權(quán)酒店無(wú)論是在客戶(hù)群定位和造勢(shì)宣傳的過(guò)程，對(duì)本案都具有很大的參考價(jià)值。此項(xiàng)目與本案有很大的可比性，其緣由主要在于：第一、同屬投資型物業(yè)，海航白金匯與本案均包含產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品，目前該項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店和公寓建設(shè)已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)在近一二個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤(pán)。產(chǎn)權(quán)酒店和酒店公寓將在近期開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后，共有房間近300套，其中公寓式酒店房間150套。該項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)酒店，由領(lǐng)航中國(guó)五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售領(lǐng)域的海航酒店控股集團(tuán)以營(yíng)銷(xiāo)策劃顧問(wèn)身份參與本項(xiàng)目的全程開(kāi)發(fā)運(yùn)作。海航白金匯（可類(lèi)比項(xiàng)目）項(xiàng)目位于紅谷灘中心區(qū)紅谷大道旁，南昌五中東側(cè)。 從目前國(guó)恩大酒店的銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，該項(xiàng)目整體運(yùn)作還是較為成功的。項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好，目前已投入運(yùn)營(yíng)。在企業(yè)入駐之前，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商將會(huì)對(duì)該企業(yè)的實(shí)力、信譽(yù)等各方面進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，以保證入駐企業(yè)的水平都?jí)虻蒙先腭v的檔次。第四節(jié) 甲級(jí)寫(xiě)字樓審核入駐資格隨著社會(huì)分工明確化、細(xì)分化速度的日益加快，寫(xiě)字樓客戶(hù)的行業(yè)特性也更為突出。目前一些有實(shí)力開(kāi)發(fā)商都已將打造高智能化寫(xiě)字樓作為目標(biāo)，包括：廈門(mén)聯(lián)發(fā)集團(tuán)、泰耐克集團(tuán)等。　第三節(jié) 高智能化發(fā)展成必然趨勢(shì)高智能化寫(xiě)字樓將成為南昌甲級(jí)寫(xiě)字樓的發(fā)展方向。整個(gè)紅谷灘區(qū)有114個(gè)進(jìn)區(qū)項(xiàng)目，開(kāi)工建設(shè)的有78個(gè)，房地產(chǎn)在建面積約437萬(wàn)平方米，住宅占了280萬(wàn)平方米，非住宅類(lèi)占157萬(wàn)平方米。一個(gè)城市的CBD區(qū)將成為寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商家交火最為激烈的之地。第二節(jié) 地段拼搶更加激烈　由于土地的不可再生性，地段對(duì)于寫(xiě)字樓而言具有永久性的現(xiàn)實(shí)意義。一些寫(xiě)字樓名頭很響，但配套設(shè)施、樓高、辦公面積等都與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，外形上體現(xiàn)不出實(shí)力企業(yè)的檔次，內(nèi)部設(shè)計(jì)滿(mǎn)足不了企業(yè)辦公需求。從目前寫(xiě)字樓的輻射來(lái)看，大多數(shù)公司的寫(xiě)字樓基本上都選擇在市中心一帶，市中心一帶的寫(xiě)字樓輻射的范圍較廣，很多公司都選擇市中心；而其他區(qū)域的寫(xiě)字樓基本上只能輻射本區(qū)域，這些寫(xiě)字樓只能通過(guò)對(duì)自身的完善，低廉的價(jià)格來(lái)吸引寫(xiě)字樓的消費(fèi)群體。隨著市政府的遷移，紅谷灘建設(shè)速度的加快，南昌市政府決心把紅谷灘新區(qū)建設(shè)成為南昌的商務(wù)區(qū)，這些因素將對(duì)決定南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展方向。第三章 南昌市目前寫(xiě)字樓分布情況第一節(jié) 南昌商業(yè)寫(xiě)字樓分布圖第二節(jié) 寫(xiě)字樓分布分析從寫(xiě)字樓分布圖可以看出，目前南昌市寫(xiě)字樓大多集中在市中心廣場(chǎng)中山路一代，在這個(gè)區(qū)域集中了財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、華龍國(guó)際大廈、太平洋商務(wù)廣場(chǎng)等一批及具代表性的寫(xiě)字樓，這些區(qū)域相對(duì)來(lái)說(shuō)，商業(yè)氛圍濃郁，這就導(dǎo)致人員相對(duì)復(fù)雜，交通較為擁擠，停車(chē)較為困難，特別是高峰期，出行較為不便，這樣對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)的辦事效率將帶來(lái)影響，從發(fā)展的角度來(lái)看，市中心繁華地段并不適合一個(gè)公司作為辦公場(chǎng)所；在前2年，企業(yè)較多的高新區(qū)和南昌新城區(qū)紅谷灘寫(xiě)字樓較少，只有豐源和正在建設(shè)的南昌世貿(mào)中心兩個(gè)寫(xiě)字樓（目前土地已被政府收回），在2006年，紅谷灘寫(xiě)字樓已開(kāi)始大量的涌現(xiàn)，樓盤(pán)有：聯(lián)發(fā)大廈、泰耐克國(guó)際金融大廈、博泰江濱、豐和新城等，但目前這兩個(gè)區(qū)域的交通、生活配套等相對(duì)較不完善，這也是在現(xiàn)有情況下，大多數(shù)企業(yè)、公司選擇市中心區(qū)域的主要原因。◎ 紅谷灘板塊，寫(xiě)字樓目前還沒(méi)有企業(yè)入駐。從銷(xiāo)售、出租情況來(lái)看，板塊市場(chǎng)需求比較分析如下表：分析：◎ 城中心板塊高檔寫(xiě)字樓，江信國(guó)際大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、太平洋商務(wù)大廈等寫(xiě)字樓，入駐機(jī)構(gòu)多為外企，包括：諾基亞、ABB、西門(mén)子、中美史克、東大阿爾派；國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，包括：美的電器、北大方正、TCL、申銀萬(wàn)國(guó)證券、太平人壽保險(xiǎn)等。大廈內(nèi)國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)云集，其中有諾基亞、ABB、西門(mén)子、北大方正、中美史克、東大阿爾派、美的電器、TCL、申銀萬(wàn)國(guó)證券、太平人壽保險(xiǎn)等50多家公司。他們的進(jìn)駐對(duì)南昌高