【正文】 在此致以衷心的感謝！參考文獻(xiàn)，中國房地產(chǎn)發(fā)展報告，第一版，北京：社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，房地產(chǎn)開發(fā)概論，第一版，大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，CBD在城市化的進(jìn)程和城市規(guī)模的擴張，以及中央商務(wù)區(qū)所帶來的聚集效應(yīng)和輻射效應(yīng)的推動下，上海寫字樓市場將迎來龐大而廣闊的發(fā)展前景。另一方面，上海的辦公物業(yè)也從原有的一點為中心發(fā)展到多點聚集效應(yīng)的新格局。目前，浦東陸家嘴地區(qū)由于政策、交通、環(huán)境、硬件等方面都擁有得天獨厚的條件，已經(jīng)吸引了150多家外資銀行的入駐。與此同時，上海寫字樓的開發(fā)投資也更趨理性化，市場基礎(chǔ)更為扎實。而上海寫字樓市場的發(fā)展也正與上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展相呼應(yīng)。但是投資爛尾樓必須要有很強的風(fēng)險意識，接手前一定要做好考察工作，理順債權(quán)關(guān)系，該出手時才出手。在此基礎(chǔ)上，投資者還要考慮能否理順與銀行等債權(quán)人的關(guān)系，同時要全面了解當(dāng)?shù)卣雠_的一系列相關(guān)政策，在符合政策的前提下得到當(dāng)?shù)卣闹С?，并設(shè)法拿到實際的優(yōu)惠條件。第二，投資者要對這些爛尾樓進(jìn)行考察分析，了解這些項目的歷史和現(xiàn)狀，根據(jù)爛尾的不同原因而區(qū)別對待。如果把原有建筑推翻重建的話，就大大增加了開發(fā)成本。上海一些爛尾樓盤總體設(shè)計比較老舊，配套設(shè)施不齊全，在房型、室內(nèi)采光、內(nèi)部設(shè)備、選用電梯等方面都明顯落后，如不改建很難符合當(dāng)前的市場需要。有的雖已經(jīng)法院判決，但執(zhí)行起來還是存在較大困難。6．4．1投資爛尾樓需規(guī)避風(fēng)險上海爛尾樓背后一般都有復(fù)雜的法律問題，一些爛尾樓的產(chǎn)權(quán)也不是很明確，這是困擾爛尾樓復(fù)工的最大問題。所以上海的寫字樓要更上一層樓，物業(yè)的作用不可忽視。有人覺得價格越低越好，其實不然。好的物業(yè)公司會使物業(yè)保值增值，反之可能貶值?，F(xiàn)在已有許多企業(yè)開始聘請國際知名的物業(yè)公司對其進(jìn)行管理，力爭為客戶提供高水準(zhǔn)的服務(wù)和高品質(zhì)的商務(wù)環(huán)境。對入駐企業(yè)的投入、對公共設(shè)施和環(huán)境的改善都不夠，導(dǎo)致物業(yè)品質(zhì)降低。物業(yè)管理的專業(yè)性很強，開發(fā)企業(yè)自己組建的物業(yè)公司很難做到專業(yè)化。不僅如此，物業(yè)管理水平的高低還將直接影響到物業(yè)未來的價值。在這一“以人為本”的理念之下，上海的寫字樓市場定能更好的邁向前方?！氨憬莸慕煌梢员苊鈫T工長時間奔波，節(jié)省了時間和金錢成本，這就是一種很人性化的考慮。這樣，無論是員工休閑、購物、宴請客戶，還是外地客戶來上海出差或是長期客戶住在酒店式公寓等的各種需求，就都可以得到滿足了。6．2．3對配套設(shè)施的要求寫字樓的配套設(shè)施也應(yīng)充分照顧到企業(yè)辦公的需要。這樣，各個公司之間會形成一種鄰里關(guān)系，使得辦公更加人性化。因此，寫字樓除了硬件設(shè)備外，共享空間也非常重要。辦公空間不應(yīng)僅僅局限于室內(nèi)，開發(fā)商可以在物業(yè)周邊建造適宜的園林，使員工的工作、會客乃至商務(wù)談判都可以在戶外進(jìn)行。這不僅有利于員工提高工作效率，創(chuàng)造出更大的價值，同時也增加了員工對企業(yè)的歸屬感和認(rèn)同感?！耙匀藶楸尽钡睦砟钫辉絹碓蕉嗟陌l(fā)展商認(rèn)可并付諸實施，高端寫字樓也應(yīng)呈現(xiàn)出人性化的一面?？偠灾?，在降低商務(wù)成本同時，要創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境，提高法律、政策的透明度和規(guī)范性；要搞好城市建設(shè)，美化環(huán)境；要提高人力資源的素質(zhì)，使投資者感到投資物有所值，并能得到較高的投資回報。同時在交通便利的郊區(qū)，如南匯、奉賢，依托“兩港”優(yōu)勢，建立如同蘇州圓區(qū)的大型工業(yè)、貿(mào)易經(jīng)濟(jì)區(qū)，這樣就可以在土地成本、交通便利和產(chǎn)業(yè)服務(wù)等方面形成一定的綜合競爭優(yōu)勢，來吸引國內(nèi)外大企業(yè)落戶；二是引導(dǎo)企業(yè)更合理、有效地使用人力資源。（2）從硬件成本考慮在硬成本方面我們?nèi)钥梢在吚芎?，發(fā)揮上海“中心城市”的有利因素：一是可通過空間目標(biāo)的轉(zhuǎn)換，更合理更有效地使用土地，以降低土地使用成本。與過去單個項目的投資不同，如今外商在投資時越來越重視供應(yīng)鏈的配套和各項服務(wù)的配套。（1）從軟件成本考慮在軟成本方面：要進(jìn)一步轉(zhuǎn)化政府職能，簡化行政審批程序、精簡合并各種收費，構(gòu)造一個反應(yīng)敏捷、高效率的政府服務(wù)體系。如何使商務(wù)成本保持在既有吸引力又能推動經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的水平上，是一個關(guān)乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命題。這對上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和吸引國際資本都是極其不利的。隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，上海的土地和寫字樓租金、勞動力價格、城市生活費用、城市交通壓力等諸項商務(wù)成本也呈較快上升趨勢，這無疑將成為上海今后發(fā)展的一個隱憂。前者包括土地和勞動力的價格，后者包括綠色環(huán)境、交通、政府行政審批程序、服務(wù)、人力資源素質(zhì)、法律、政策等大環(huán)境。6．1．1對商務(wù)成本的理解所謂商務(wù)成本，簡單地說，就是指企業(yè)享受產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的成本。而寫字樓作為這個時尚城市中的一個重要組成部分，如何才能朝氣蓬勃地向前發(fā)展，已逐漸成為人們所關(guān)注的話題。第六章：促進(jìn)上海市寫字樓市場發(fā)展的建議及對策如今，越來越多的人喜歡用“時尚”和“前衛(wèi)”來形容上海。　盡管未來幾年，上海寫字樓的需求量將有大幅增加，但從目前寫字樓的新供應(yīng)量以及新開工的情況來看，供應(yīng)量較為適中。由于爛尾樓的本身多數(shù)為寫字樓，根據(jù)目前市場的需求，上海的爛尾樓改造，主要呈兩個方向：一為酒店式寫字樓，另一為純辦公物業(yè)。相關(guān)調(diào)查表明，產(chǎn)權(quán)式寫字樓在房產(chǎn)投資中所占的比例，近年已呈節(jié)節(jié)上升趨勢。（3）從技術(shù)角度從技術(shù)角度來看，上海完全有能力設(shè)計建造國際一流的寫字樓。除此之外，地鐵的便利也給此區(qū)域的辦公樓保持其高貴身價提供了支持。（1）從資源配置角度從資源配置來看，引領(lǐng)上海高檔寫字樓租金的“二區(qū)二路”的周邊配套都達(dá)到了國際先進(jìn)水平。圖52：美國與上海寫字樓與家居市場的規(guī)模比較 地區(qū)類別美 國上 海寫字樓市場規(guī)模2474萬平方米住宅市場規(guī)模23475萬平方米比值30%10%從投資角度來看，辦公用房的利潤較高，寫字樓宇作為不動產(chǎn)的重要投資品種，其穩(wěn)定的收益和良好的現(xiàn)金流，在西方國家受到不動產(chǎn)投資者、尤其是中長線投資機構(gòu)的青睞。5．4未來幾年寫字樓市場投資看好專家認(rèn)為，目前從市場規(guī)模來看，上海的寫字樓市場尚未達(dá)到飽和。而據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，到2008年，落戶上海的中外金融類公司將會從目前的120家增加到200家左右，這些企業(yè)進(jìn)軍上海都將會瞄準(zhǔn)上海的頂級寫字樓。如在徐家匯地區(qū)的寫字樓里，聚集著眾多IT行業(yè)的國際著名公司；陸家嘴地區(qū)成為了金融、貿(mào)易業(yè)的中心；南京西路、淮海中路寫字樓的客戶以咨詢業(yè)和服務(wù)業(yè)為主；張江地區(qū)成為高科技產(chǎn)業(yè)的孵化基地等。城市化的進(jìn)程和城市規(guī)模的擴張，有力地推動和促進(jìn)了上海寫字樓市場的發(fā)展。目前，上海的辦公物業(yè)也從原有的一點為中心發(fā)展到多點聚集效應(yīng)的新格局。浦東陸家嘴由于政策、交通、環(huán)境、硬件等方面都擁有得天獨厚的條件，吸引了150多家外資銀行的入駐。要支撐市中心高價樓盤購買力和客源量，必定還要依賴上海經(jīng)濟(jì)乃至整個長三角經(jīng)濟(jì) 的協(xié)調(diào)發(fā)展。申博成功對人們信心的增強立桿見影顯現(xiàn)出來，但是改善投資環(huán)境和發(fā)展經(jīng)濟(jì)需要經(jīng)歷一定階段。土地的重新開發(fā)，金融和商貿(mào)的新規(guī)劃將為所有房地產(chǎn)企業(yè)的投資創(chuàng)業(yè)、施展才干提供新的舞臺，吸引國內(nèi)外的財團(tuán)、企業(yè)和精英人士到上海來。由于綜合實力的提升是整個房產(chǎn)繁榮的基礎(chǔ)，因而世博會將價值轉(zhuǎn)移到了房產(chǎn)投資開發(fā)中，大大推進(jìn)了上海房地產(chǎn)，尤其是寫字樓市場的發(fā)展[6]。因此，世博會建設(shè)是上海城市歷史性發(fā)展的重要推動力，其對上海的影響將大大超過其本身。上海目前正在由一個現(xiàn)代化的國際大都市向世界化城市轉(zhuǎn)變，決定這一進(jìn)程的將是整個城市的功能的變化。世博成功，加速了城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。世博會將對上海未來產(chǎn)生不可估量的影響，全球都看好上海。由于長三角對上海需求巨大，上海與周邊地區(qū)的徹底打通，將為上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來良機，從而吸引更多的資金駐入，創(chuàng)造更好的商務(wù)環(huán)境，推動上海寫字樓市場的發(fā)展，為其帶來巨大收益。 長三角一體化，說到底，上海的主動帶動作用是關(guān)鍵。蘇州、無錫、寧波等二級城市的第二產(chǎn)業(yè)比重更高，這三個市的三個產(chǎn)業(yè)分別為5．2：56．8：38．0，4．0：55．2：40．8，7．6：54．8：37．6。上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)是實現(xiàn)從二、三、一向三、二、一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變?？鐕敬笠?guī)模投資長三角，上海的高檔住宅、高級寫字樓持續(xù)熱銷，外地駐滬貿(mào)易公司不斷涌現(xiàn)，這一切都表明長三角經(jīng)濟(jì)正推動著上海的商務(wù)活動，使其變的更加活躍。5．1．2長三角的一體化為上海寫字樓創(chuàng)造良好的環(huán)境上海已處在工業(yè)化后期，制造業(yè)正在向長三角轉(zhuǎn)移擴散。上海已經(jīng)把發(fā)展的目光超越了珠三角的龍頭香港，而向東京、紐約等國際大都市看齊。與此同時，作為中國的“經(jīng)濟(jì)首都”，上海又在國際舞臺頻頻露臉。同時，入世、大上海都市圈以及申博效應(yīng)成為江浙滬三地共同關(guān)心的主題。上海是長三角經(jīng)濟(jì)實力最強的龍頭城市，無錫、杭州、等城市的經(jīng)濟(jì)總量也都在全國名列前茅。5．1長江三角洲經(jīng)濟(jì)將推動上海寫字樓的發(fā)展5．1．1上海在長三角經(jīng)濟(jì)中的領(lǐng)導(dǎo)地位顯現(xiàn)長江三角洲歷來是我國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。上海未來寫字樓市場的發(fā)展動因主要有三個：第一，中國入世的進(jìn)程帶來金融業(yè)的突飛猛進(jìn)；第二，地區(qū)總部的設(shè)立帶來越來越龐大的寫字樓需求；第三，世博的舉辦。上海商務(wù)環(huán)境的良好發(fā)展帶動了上?？偛拷?jīng)濟(jì)的發(fā)展，更多的資金駐入上海，使上海的房地產(chǎn)市場前景相當(dāng)可觀?？鐕鴻C構(gòu)的爭相投資，前景將更加繁榮。2003年下半年至今，海外地產(chǎn)巨頭對上海又發(fā)起新一輪“圈地”攻勢，從市中心的徐匯、盧灣，到行情看漲的浦東、閔行等地區(qū)，一個個與上海新一輪舊區(qū)改造相結(jié)合的外資開發(fā)項目實質(zhì)性啟動，而一些已建成的外資商品住宅和寫字樓，目前的租售行情也十分紅火。它為租戶所提供的配套設(shè)施及服務(wù)也將更加完備，物業(yè)會更具競爭優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計，目前入駐陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)辦公樓128家金融機構(gòu)中，外資銀行48家、外資保險公司9家、外資財務(wù)公司1家，其它如證券、房地產(chǎn)、期貨、人才、產(chǎn)權(quán)、鉆石和出版等七個要素市場也已紛紛入駐?？鐕瘓F(tuán)紛紛認(rèn)為，上海有很強大的二級市場作支撐，投資環(huán)境比較理想，上海市政府目前采取的土地招投標(biāo)方式，將使房地產(chǎn)市場進(jìn)一步與國際接軌。隨著中國加入WTO，國外許多大中型企業(yè)紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，將目光轉(zhuǎn)向上海。4．4跨國機構(gòu)的入駐帶來無限商機上海房地產(chǎn)市場的完全開放，為外商進(jìn)入上海進(jìn)一步地降低了商務(wù)成本，使得外商進(jìn)入當(dāng)?shù)赝顿Y的門檻更低，上海的寫字樓市場面臨著諸多挑戰(zhàn)和機遇?，F(xiàn)在那張M1到8的軌道交通規(guī)劃已經(jīng)到處都可以見到了。此外，正在規(guī)劃升級中的五角場地區(qū)、真如地區(qū)，今后兩年中也有望逐漸發(fā)揮商務(wù)功能。有關(guān)專家分析，各區(qū)政府在大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)之后，紛紛將打造商務(wù)氛圍作為提升區(qū)域形象的第二張牌。大量銷售型寫字樓則主要分布于各區(qū)級副中心，商業(yè)氣氛十分濃厚。在這個大環(huán)境之下，上海的商務(wù)環(huán)境正在呈現(xiàn)多元化的發(fā)展，這在一定程度上為寫字樓市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的商務(wù)氛圍。4．3商務(wù)環(huán)境的改善創(chuàng)造良好的寫字樓氛圍上海的城市定位已經(jīng)非常清晰，就是要成為國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心，從而帶動長三角地區(qū)和整個長江流域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2003年上半年，平均每天有9800萬元人民幣的內(nèi)資進(jìn)入上海，平均每天新增15家外地在滬企業(yè)。飛速發(fā)展的上海成為吸引海內(nèi)外投資者的熱土，而上海的寫字樓房地產(chǎn)市場也就是在這樣一個大環(huán)境之下逐漸發(fā)光發(fā)熱的。外資的大量進(jìn)入對上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將有很大促進(jìn)作用。第二，從外資的流入看，2010年世博會的成功申辦以及去年上海對SARS的成功控制加大了外資對上海的信心。據(jù)2003年的一項調(diào)查，在全國大城市中，上海已經(jīng)成為最難找工作的城市。從宏觀上看，上海具有全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一切有利因素。 進(jìn)入新世紀(jì)，中國經(jīng)濟(jì)和上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場需求全面增長，商機凸現(xiàn)；另一方面，上海的變化太大了，造高架、造軌道交通、造綠化、治理河道、建大學(xué)城、完善社會保障系統(tǒng)、APEC、申博……上海作為國際經(jīng)濟(jì)中心城市的功能正在不斷強化和完善，使海外投資者信心倍增，在客觀上形成了對寫字樓的巨大需求。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合國際先進(jìn)的理念和上海自身的特點，上海迅速確立了其在祖國大陸的經(jīng)濟(jì)中心城市的地位：金融、證券、航運、高新技術(shù)、鋼鐵、化工、機電、汽車等支柱產(chǎn)業(yè)的高速增長，通過資源整合，產(chǎn)業(yè)水平快速提升，形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，更大大增強了經(jīng)濟(jì)發(fā)展輻射力。 綜上所述，長江三角洲經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必然帶動上海經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，吸引更多的資金供給，使資金來源更加充分，從而拉動上海市寫字樓房產(chǎn)市場的強大需求。組織實施三