【正文】 13 / 13。選產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)際就是在選擇開發(fā)商與酒店管理公司，只要開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)勁經(jīng)驗(yàn)豐富，酒店選址、建筑品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、管理公司選擇等都將得到有力的保證，這一切又都會幫助產(chǎn)品在市場上獲得較高的租金和穩(wěn)定的出租率，這也是對業(yè)主投資回報(bào)的有力保障。 應(yīng)對方式：選房先看開發(fā)商 化解風(fēng)險(xiǎn)的辦法只有一個(gè)：選擇一些真正高品質(zhì)，有穩(wěn)定收益保障的產(chǎn)權(quán)式酒店。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來自開發(fā)方誠信與否。投資產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主，一般都不會經(jīng)常居住，往往是租賃出去，但是，酒店的開發(fā)商都會提供業(yè)主每年一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，10－30天不等，對于異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)吸引人。這一優(yōu)勢條件是其他類型物業(yè)所無法比擬的。以一套總價(jià)30萬，10年包租，每年8％回報(bào)率的產(chǎn)權(quán)式酒店為例，對于投資者而言，若是一次性付款的話，十年后，扣除業(yè)主每年的固定回報(bào)率，其實(shí)只支付了6萬元就得到了這套原價(jià)30萬的產(chǎn)權(quán)式酒店中的一套房。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少不必要的管理麻煩。 有限自用的投資型酒店公寓 開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管 理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。到退休的時(shí)候作為頤養(yǎng)天年的住所。 退休住宅型 是一種所謂留后路的退休住房投資方式。 三、產(chǎn)權(quán)式酒店的三大類型 時(shí)權(quán)酒店 由瑞士亞力山首先提出的“Timeshare Hotel”是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。 兼具居住度假與投資兩種功能 產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來居住度假，也可以用來投資。 酒店式管理 產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務(wù)，以及各種 鐘點(diǎn)服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無二致，其管理費(fèi)也比較高、管理費(fèi)一般是40元/平方米 一、產(chǎn)權(quán)式酒店的概念 產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購買酒店的某一間客房后并不一定在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租，獲取客房利潤分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司的贈送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)，產(chǎn)權(quán)式酒店有三大類型：時(shí)權(quán)酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。近年來，產(chǎn)權(quán)式酒店在中國的房產(chǎn)市場上也相當(dāng)活躍，目前市場上已經(jīng)有數(shù)十個(gè)此類酒店在營業(yè)中，不少投資者看中了它的風(fēng)險(xiǎn)小，投資收益豐厚等特點(diǎn)，紛紛下注，但是作為一項(xiàng)新穎的房產(chǎn)投資模式，利弊共存是難免的。），買的更是一種層次，一種身份的象征；紅勘香水灣：為大眾度假，養(yǎng)老，投資而準(zhǔn)備的中檔產(chǎn)品，針對大眾客戶，就為享受大海，藍(lán)天的一種度假生活二十四、產(chǎn)權(quán)式酒店的特征？ 產(chǎn)權(quán)式酒店，起源于上個(gè)世紀(jì)70年代的歐美國家，開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。二十、度假區(qū)規(guī)劃要求是什么，主題是什么 二十一、度假區(qū)是否一定要有自己的景點(diǎn) 度假區(qū)不一定要自己的景點(diǎn)，但最好要有著自己的特點(diǎn)；二十二、度假區(qū)如何借助自身優(yōu)勢開發(fā)？ 個(gè)人認(rèn)為主要根據(jù)以下情況，發(fā)現(xiàn)本身的優(yōu)勢，因地制宜的開發(fā)。這樣，就可以節(jié)省很大一筆開支，再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營收入，業(yè)主可以花很少的錢就能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。目前的做法對業(yè)主來說是不公平的。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。根據(jù)我國的國情和北京市的市情，這兩種管理模式應(yīng)當(dāng)同時(shí)并存。 實(shí)質(zhì)上是兩種模式，即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營管理兩種模式。 從現(xiàn)實(shí)情況來說，無論國內(nèi)或國外，物業(yè)管理都有兩種或三種模式。 三、物業(yè)管理的內(nèi)容 為了達(dá)到物業(yè)管理的目的，保持住宅區(qū)物業(yè)自身的整潔與完好，讓居民生活在良好的居住環(huán)境之中，物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括以下幾項(xiàng)： 1．對住宅區(qū)內(nèi)房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 2．對違反《住戶公約》和管理制度的行為予以制止和糾正； 3．審核業(yè)主或使用人提出的房屋裝修方案，制止私自裝修活動(dòng)； 4．對住宅區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)出、停放進(jìn)行管理，維護(hù)正常生活秩序； 5．負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的防火防盜，保護(hù)人身、財(cái)產(chǎn)安全； 6．負(fù)責(zé)清運(yùn)垃圾，搞好環(huán)境衛(wèi)生，保持墻面、庭院整潔； 7．根據(jù)合同約定或業(yè)主委員會決定，向各戶業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)與管理費(fèi)用； 8．編制物業(yè)管理收支與房屋維修預(yù)決算，向全體業(yè)主公布賬目。 二、為什么要實(shí)行物業(yè)管理 在城市住宅區(qū)實(shí)行物業(yè)管理主要有兩個(gè)目的，一是為了搞好城市管理，保持良好的市容市貌。 物業(yè)管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托或者業(yè)主自己對房屋（一棟或若干棟）和房屋占用范圍內(nèi)的土地以及與房屋土地相連的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、道路、車輛、保安等實(shí)施統(tǒng)一的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，為全體業(yè)主和使用人服務(wù)。我國香港特區(qū)稱房屋和土地為物業(yè)，我國臺灣地區(qū)稱房屋和土地為不動(dòng)產(chǎn)，我國內(nèi)地稱房屋和土地為房地產(chǎn)。物業(yè)模式：談物業(yè)管理模式，首先要弄清什么是物業(yè)和物業(yè)管理，然后才好談物業(yè)管理模式?？傮w來講：一是利用市場，適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求；二是培育市場，挖掘潛在需求；三是創(chuàng)造市場，刺激新興需求。二是做品牌、做環(huán)境、做知識、做文化、做娛樂、做商品、做體驗(yàn)，這基本上都是針對消費(fèi)者而言的，再進(jìn)一步是做成長空間、做商業(yè)機(jī)會，這兩塊是針對現(xiàn)有設(shè)施的深度利用而言的。從大興企業(yè)整個(gè)商業(yè)模式來說，現(xiàn)在基本上是賣碧水灣門票，其它的這些賣現(xiàn)在還談不上，而且就現(xiàn)在來說，土地是有限資源，像已經(jīng)形成的東部華僑城等尖頂旅游地產(chǎn)，都已經(jīng)沒有地了。十八、住宅地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)的區(qū)別？房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益旅游房產(chǎn)就是以旅游人群為目地，為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。十七、誰在度假？誰在購買度假地產(chǎn)？當(dāng)國民收入達(dá)到人均3000美元，人們就會將大量的比重用于休閑和旅游度假了。 事實(shí)上，這是對上面“服務(wù)社區(qū)——吸引物集聚體”模式的具體化，其中入口區(qū)、度假中心區(qū)和維修區(qū)3個(gè)功能分區(qū)屬于綜合服務(wù)區(qū)，度假別墅區(qū)是服務(wù)社區(qū)的外圍地區(qū)，也可一并歸入服務(wù)社區(qū)。 我國學(xué)者對旅游度假區(qū)功能分區(qū)進(jìn)行了一定的總結(jié)，按功能將旅游度假區(qū)分為入口區(qū)、度假中心區(qū)、康體健身區(qū)、戶外活動(dòng)區(qū)、文娛活動(dòng)區(qū)、度假別墅區(qū)、維修區(qū)，每個(gè)區(qū)賦予了不同的功能定位，如下：入口區(qū)：接待、管理、停車、行李搬運(yùn)、安全檢查；度假中心區(qū)：信息中心、會議中心、商店、快餐廳、餐廳；康體健身區(qū)：運(yùn)動(dòng)場、游泳池、海灘、戶外體育比賽場；戶外活動(dòng)區(qū)：通常是具有風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境、視點(diǎn)和游覽步道；文娛活動(dòng)區(qū)：廳、夜總會、酒吧、劇院和晚間娛樂場所；度假別墅區(qū)：安靜區(qū)，不受噪聲的影響，在視野開闊的風(fēng)景優(yōu)美區(qū)；維修區(qū)：儲藏、機(jī)械、設(shè)備設(shè)施、工作人員住房。十五、產(chǎn)品定位； 不一定是最貴的，但一定是最適合于人類居住的；不一定是大家都想要的，但有品味有修養(yǎng)的人一直在追求的；不一定是奢華的，但一定是品位提升，在朋友面前拿得出手的。再加上各地旅游人流量的聚集，以及俄羅斯等國外人員的購房需要等，都無形當(dāng)中提高了三亞的房價(jià)；十四、置業(yè)顧問的談判水平目前整體處于一個(gè)瓶頸期，如何能得到一個(gè)大的提升和突破，三亞的置