【正文】 表39：佳兆業(yè)地產(chǎn)開發(fā)典型項(xiàng)目情況樓盤地址開盤日期均價(jià)（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型桂芳園四期龍崗區(qū)200010143800普通住宅桂芳園五期瑞士風(fēng)景龍崗區(qū)20021123800普通住宅桂芳園六期北歐風(fēng)尚龍崗區(qū)20031124200普通住宅桂芳園七期蜜月島龍崗區(qū)200412224300商住樓桂芳園八期地中海陽光龍崗區(qū)2005934900普通住宅注：桂芳園總占地面積20多萬平方米，總建筑面積近60萬平方米。佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司一直得到香港佳兆業(yè)集團(tuán)的最大支持。公司業(yè)務(wù)開發(fā)領(lǐng)域涉及住宅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)和土地綜合性規(guī)劃開發(fā)等。表38：華僑城地產(chǎn)開發(fā)典型項(xiàng)目情況樓盤地址開盤日期均價(jià)（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型波托菲諾天鵝堡一期南山區(qū)20011288800高檔住宅波托菲諾二期純水岸南山區(qū)200271215000高檔住宅波托菲諾三期Ⅰ區(qū)南山區(qū)20031279500高檔住宅波托菲諾純水岸二期南山區(qū)2005115——?jiǎng)e墅波托菲諾天鵝堡二期南山區(qū)2005102325000高檔住宅波托菲諾天鵝堡三期南山區(qū)2005102325000高檔住宅注：波托菲諾總占地面積88萬平方米，總建筑面積108萬平方米，是華南最大規(guī)模的豪宅社區(qū)。華僑城地產(chǎn)已經(jīng)成為深圳市最大的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)、中國房地產(chǎn)綜合效益百強(qiáng)企業(yè)之一。表37：閩泰地產(chǎn)開發(fā)典型項(xiàng)目情況樓盤地址開盤日期均價(jià)（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型濱海之窗南山區(qū)20043205800普通住宅深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司是國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)國有企業(yè)，成立于 1986年9月，直屬于華僑城集團(tuán)。表36：華僑城地產(chǎn)開發(fā)典型項(xiàng)目情況樓盤地址開盤日期均價(jià)（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型長城盛世家園福田區(qū)200169（一期）200396（二期）6200（一期）6200（二期）普通住宅深圳市閩泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市閩泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1999年經(jīng)深圳市規(guī)劃國土局和深圳市工商管理局批準(zhǔn)成立。是國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)，廣東省城市建設(shè)一類一級綜合開發(fā)企業(yè)，深圳市一類企業(yè)。另外還涉及興建商貿(mào)、文教、旅游等設(shè)施及航空城東區(qū)的物業(yè)管理。公司1998年和2000年被評為深圳市“守法納稅大戶”；1991992000、2001連續(xù)四年深圳市房地產(chǎn)行業(yè)綜合開發(fā)企業(yè)資質(zhì)排名第一；2002年初，又被建設(shè)部評為全國房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)。這些產(chǎn)品先后榮獲多個(gè)國家級獎(jiǎng)項(xiàng)。十多年來，公司的發(fā)展經(jīng)歷了從“本地”開始房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)到跨地域經(jīng)營，再回到“本地”大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)三個(gè)階段。表33：招商地產(chǎn)開發(fā)典型項(xiàng)目情況樓盤地址開盤日期均價(jià)（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型陽光帶海濱城南山區(qū)2002818（一期）20031018（二期）7000（一期）7200（二期）30普通住宅半山海景招商地產(chǎn)于1984年在深圳成立，經(jīng)過近20年的發(fā)展，作為國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，招商地產(chǎn)已成為一家集開發(fā)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、物業(yè)管理為一體、物業(yè)品種齊全的房地產(chǎn)集團(tuán)。表31：2004年深圳市住宅住宅銷售面積前15名（%）名次開發(fā)商項(xiàng)目1深圳航空城（東部）實(shí)業(yè)有限公司桃源居2佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司桂芳園3深圳市寶安寶利來實(shí)業(yè)有限公司寶利豪庭4深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司波托菲諾5深圳市長城地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司盛世家園（二期）6深圳市閩泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司濱海之窗花園7宏明（深圳）木業(yè)有限公司現(xiàn)代城華庭8深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司錦繡江南9深圳市淞江愛地實(shí)業(yè)有限公司水晶之城10深圳市振業(yè)(集團(tuán)）股份有限公司星海名城11深圳招商房地產(chǎn)有限公司陽光帶海濱城12卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司蔚藍(lán)海岸社區(qū)13金地（集團(tuán)）股份有限公司金地香密山14深圳市富通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司富通*麗沙花都15深圳市華業(yè)發(fā)展有限公司南海玫瑰花園數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源和房屋管理局表32：2004年全市住宅銷售金額前15名（%）名次開發(fā)商項(xiàng)目1深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司波托菲諾2深圳航空城（東部）實(shí)業(yè)有限公司桃源居3深圳市長城地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司盛世家園（二期）4金地（集團(tuán)）股份有限公司金地香密山5深圳招商房地產(chǎn)有限公司陽光帶海濱城6深圳招商房地產(chǎn)有限公司半山市場競爭呈現(xiàn)板塊分割的特征，2004年每個(gè)區(qū)域銷售前5名的開發(fā)商所占比例均達(dá)到30%以上。n 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢受深圳市逐年緊縮土地供應(yīng)的影響，繼續(xù)向外擴(kuò)張將成為深圳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一大方向。%；招商地產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、房屋租賃和供電供水業(yè)務(wù)方面均穩(wěn)步增長，%，%。3 城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與市場競爭分析 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢n 開發(fā)商情況介紹深圳市房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量較多，本地開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，而外地開發(fā)商進(jìn)入深圳的較少。在政策的影響下，未開發(fā)的將在近期內(nèi)投入開發(fā)期，從而加速年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度，推動未來兩年市場供應(yīng)量?！锻ㄖ芬?guī)定，今后城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（包括商品交易市場、零售商店、購物中心、餐飲店等）的新建和改、擴(kuò)建，改變現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用途，都必須符合城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。n 商業(yè)營業(yè)用房市場商務(wù)部、財(cái)政部、建設(shè)部等在9月19日聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好地級城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》（簡稱《通知》）規(guī)定，2005年底前，全國地級以上城市必須完成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作。但自9月以來，市場逐步走出觀望期，預(yù)計(jì)在第四季度寫字樓市場將迎來巨量投放期，主要供應(yīng)區(qū)域?qū)⒓杏谥行膮^(qū)和南山商業(yè)文化中心區(qū)。城市化水平（%）100%100%2004年深圳城市化率已達(dá)100%城市人口（萬人）735900城市居民人均住房面積（M2）25272004年人均住房建筑面積23平方米，居民改善居住需求（萬M2）14701800城市人口*人均住房面積改善城市人口機(jī)械化增長需求（萬M2）33754455按戶籍人口增長*人均住房水平外來人口需求（萬M2）70011002004年外來人口購房比重約40%住宅需求量（萬M2）55457355居民改善居住需求+城市人口機(jī)械化增長需求+外來人口需求根據(jù)對深圳市未來五年經(jīng)濟(jì)、人口、規(guī)劃的預(yù)測，我們預(yù)計(jì)近期（2006~2007）深圳市住宅需求總量約在5545萬平方米左右，年均在2772萬平方米左右；遠(yuǎn)期（2007~2010）深圳市住宅需求總量約在7255萬平方米左右，年均在2452萬平方米左右。指標(biāo)近期*(2006～2007)遠(yuǎn)期**(2007～2010）說明未來五年住宅需求總量總?cè)丝冢ㄈf人）735900。建設(shè)“和諧深圳”、“效益深圳”根據(jù)深圳城市總體規(guī)劃、深圳市公共交通規(guī)劃軌道交通、道路的建設(shè)深圳市公交發(fā)展必須堅(jiān)持一體化的發(fā)展方向，大力推進(jìn)軌道、常規(guī)公交的整合，提高整體運(yùn)輸效率，同時(shí)引入適度競爭，提高公交服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率，滿足乘客需求，逐步建立多模式、一體化、適度競爭的公共交通體系，確立公共交通在城市客運(yùn)體系中的主導(dǎo)地位。2020年常住人口控制在1000萬以內(nèi)。表22：深圳市住宅市場需求量預(yù)測指標(biāo)近期(2006～2007)遠(yuǎn)期(2007～2010）說明影響因素發(fā)展趨勢經(jīng)濟(jì)發(fā)展人均GDP穩(wěn)步提高人均GDP達(dá)到1. 2萬美元2004年按常住人口計(jì)算的人均GDP59271元居民收入不斷增加努力增加居民收入2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入27596元消費(fèi)結(jié)構(gòu)居民消費(fèi)沿實(shí)物消費(fèi)與服務(wù)消費(fèi)