【正文】 54。與2004年同期基本持平；銷售價格10619元/平方米，比2004年同期上漲7%。2005年19月，%。隨著廣州區(qū)域經(jīng)濟效應(yīng)的凸顯，外資機構(gòu)紛紛進(jìn)入尋找商機，甲級寫字樓市場需求量迅速上升，而近年來市場供應(yīng)一直萎縮，從而導(dǎo)致甲級寫字樓市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，租金不斷上揚。寫字樓成交價格歷經(jīng)多年的低迷，在2005年開始出現(xiàn)了較高的上升幅度。2005年19月，與去年同期相比基本持平。在CEPA、9+2泛珠三角、2010年亞運會等利好因素的帶動下，廣州寫字樓市場需求保持強勁。2005年19月，%。盡管在78月出現(xiàn)了一個短暫的觀望期，但自9月以來，市場開始回暖，需求恢復(fù)旺盛，銷售面積開始增加，銷售價格大幅上揚。分區(qū)域來看，受市中心區(qū)土地供應(yīng)減少的影響，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域不斷外擴，原東山、荔灣、天河、越秀等區(qū)的在建規(guī)模下降，而白云、黃埔、番禺等區(qū)則有較大幅度增長。由于在建的商品房中有一半是2004年后才開工的，目前尚處于建設(shè)階段的中期，%。%。2005年19月，%，%。說明市場在充分吸納了新增供應(yīng)量的同時，還進(jìn)一步消化歷年沉積下來的待售房，市場需求旺盛的特征十分明顯。即市場消化量大于市場供應(yīng)量，新建商品房顯示出旺盛的市場需求。從短期供求關(guān)系來看，與同期的批準(zhǔn)預(yù)售面積相比，市場吸納率（新建商品房交易登記量247。目前廣州市土地開發(fā)中心已經(jīng)著手準(zhǔn)備明年的土地出讓計劃，2006年有可能會在推出地塊的同時，對參與競拍的公司或者個人提出一定要求，抬高準(zhǔn)入門檻，從而更加保證出讓的土地將來的發(fā)展。在進(jìn)行投標(biāo)時必需提交企業(yè)資信情況（2002 年以來銀行評級、銀行授信， ISO 認(rèn)證和重合同守信用情況）、財務(wù)情況企業(yè) 2002 年度以來經(jīng)獨立會計事務(wù)所出具的企業(yè)財務(wù)情況（包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表等）等相關(guān)的證明文件。具有至少一家（含一家）銀行認(rèn)定的 AA+ 級企業(yè)信用等級，無不良信用紀(jì)錄。通過拍賣和掛牌出讓的土地，除規(guī)定保證金的金額外，對競拍人則基本沒有其他特別的要求。從一個側(cè)面也反映出廣州市作為影響華南、輻射全國乃至東南亞的國際化大都市，其商旅服務(wù)業(yè)的發(fā)展腳步在不斷加快。從宗數(shù)上看，商務(wù)辦公用地占了較大的份額。31”大限加速土地資源的流轉(zhuǎn)，以及今年政府緊縮房地產(chǎn)信貸及加大對閑置地塊的處理力度等因素，促使廣州土地二級市場的成交量進(jìn)一步加大，并有效地補充了一級市場。2005年19月，廣州市共出讓16宗國有土地使用權(quán)，；共轉(zhuǎn)讓土地57宗。到2007年底前，廣州將新建高、形成4個環(huán)、15條放射線和8條聯(lián)絡(luò)線組成的高快速路網(wǎng)，在2010年建成軌道交通總長255公里。《規(guī)劃》明確了廣州在珠三角城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展中的龍頭地位，將進(jìn)一步促進(jìn)廣州的發(fā)展?！兑?guī)劃》提出，珠三角將構(gòu)筑以廣州為中心，向南經(jīng)珠江口灣區(qū)連接深圳、珠海，向北沿京廣大動脈聯(lián)通內(nèi)陸的區(qū)域發(fā)展“脊梁”。由于全面取消農(nóng)業(yè)稅，大幅度減輕了農(nóng)民負(fù)擔(dān)，農(nóng)村居民收入持續(xù)增長，農(nóng)村居民家庭人均純收入達(dá)6625元，%，扣除價格因素，%。第一、二、∶∶∶∶。按戶籍人口計算，%；按當(dāng)年平均匯率折算，約合6800美元，在國內(nèi)大城市中位居前列。n 經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，“二、三”產(chǎn)業(yè)并重廣州經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。2005年廣州的城市綜合競爭力僅次于上海和深圳，位居第三位，比2004年的第六位又有明顯上升。從國際區(qū)域上看，廣州與東南亞、日本等亞洲國家的交通距離較為均等，基本約為34小時的航程，處于該區(qū)域經(jīng)濟圈的幾何中心。各區(qū)域商業(yè)營業(yè)用房的銷售情況也呈現(xiàn)不同的發(fā)展特點：城中擁有成都市成熟的三大商圈，商業(yè)營業(yè)用房的銷售率在60%左右；城南由于居民的消費能力普遍較強，商業(yè)發(fā)展空間較大，前景較好，商業(yè)營業(yè)用房的銷售率在60%以上；城東商業(yè)市場處于發(fā)展中，大型商業(yè)配套較差，社區(qū)型商業(yè)還未形成，因此銷售率不高，但市場整體消費能力較強，集中式商業(yè)的擁有較好的發(fā)展前景；城西由于雙楠商圈商業(yè)發(fā)展成熟，且輻射面較廣，隨著城西的快速發(fā)展，商業(yè)營業(yè)用房將有較好的發(fā)展前景；城北由于物流市場的影響，商業(yè)營業(yè)用房市場被眾多商家看好，銷售率達(dá)60%；郊區(qū)商業(yè)營業(yè)用房市場隨著城市化進(jìn)程的加快，配套商業(yè)物業(yè)將有一個好的發(fā)展前景。2004年至2005年6月，郊區(qū)商業(yè)營業(yè)用房的累計供應(yīng)量已遠(yuǎn)超其他區(qū)域。n 郊區(qū)商業(yè)營業(yè)用房的供應(yīng)量加大，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)稀缺成都市宏觀經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善，推動了商業(yè)發(fā)展，自2004年以來，成都市商業(yè)營業(yè)用房市場供應(yīng)平穩(wěn)增長，2005年上半年商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量較大，突破50萬平方米，%。而隨著外資的不斷涌入，成都寫字樓市場需求旺盛，尤其是甲級寫字樓市場，致使空置率進(jìn)一步走低，租金水平持續(xù)上揚。分區(qū)域來看，城中由于物業(yè)投資性較強，銷售價格仍然有一定的上漲空間；城東隨著舊城改造步伐的加快、各種配套的完善以及居住環(huán)境提升，購房者對區(qū)域的認(rèn)同感急劇提升，未來發(fā)展?jié)摿薮螅怀潜彪m然新開住宅供應(yīng)較少，但作為物流中心，外來人口較多，且經(jīng)濟實力較強，因此對于高品質(zhì)住宅的消化能力較強；城西受集中放量供應(yīng)的影響，市場消化進(jìn)度相對較慢。分月度來看，隨著市場對新政的逐步消化，9月以來銷售面積開始回升，而10月的新增供應(yīng)（）卻有所下降，小于同期的銷售面積（），呈供不應(yīng)求的態(tài)勢。由于成都市住宅市場以自住需求為主，因此受宏觀調(diào)控的影響不大。n 住宅呈供不應(yīng)求態(tài)勢2004年成都市住宅市場發(fā)展異常迅速，開發(fā)商紛紛將手中儲備土地進(jìn)行開發(fā)，致使2005年第二季度住宅供應(yīng)量大幅增加。自2005年5月房產(chǎn)新政出臺以來，房價開始出現(xiàn)下跌，6月物業(yè)稅的正式實施使樓市進(jìn)入了持幣觀望期，房價也下跌至2005年度最低。n 商品房供求基本平衡近幾年成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，開發(fā)投資額穩(wěn)步增長，%。按照規(guī)劃，2020年，成都將形成包括成都繞城高速公路以內(nèi)區(qū)域，面積近600平方公里的“中心城區(qū)”以及包括市域內(nèi)中心城五城區(qū)、高新區(qū)和新都、青白江、龍泉、華陽、東升、溫江、郫縣區(qū)域在內(nèi)，面積3681平方公里的“都市區(qū)”，這意味著成都將以多中心組團式的擴張方式取代單中心圈層式擴張方式，城市結(jié)構(gòu)由單一的特大城市向城鄉(xiāng)—體化轉(zhuǎn)變。n 東、南、北三座新城將崛起按照《成都市城市總體規(guī)劃（2003—2020）》，成都市將形成以主城區(qū)為主的1個特大型城市，邛崍、崇州、都江堰、彭州4個中等城市和30個重點鎮(zhèn)的發(fā)展格局。城市交通及道路系統(tǒng)的完善，公共交通網(wǎng)絡(luò)的改善，城市快速路系統(tǒng)的形成，將擴大人們居住和出行的范圍，加快城市郊區(qū)化的步伐。 根據(jù)規(guī)劃，成都市快速軌道交通網(wǎng)由1號線（南北方向主干線）、2號線（東西方向主干線）、3號線（東北—西南方向骨干線）、7號線填充線輔助線，以及6號線支線等7條線路組成，設(shè)車站146座。n 軌道交通加快城市化進(jìn)程根據(jù)《成都市城市總體規(guī)劃（2003—2020）》，主城區(qū)將優(yōu)先發(fā)展公共交通系統(tǒng)，建立以軌道交通和快速地面公交為骨干，普通地面公交為主體的公交體系，推進(jìn)公共交通城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。n 成渝經(jīng)濟區(qū)發(fā)展帶來機遇國家“十一五”規(guī)劃中把成渝經(jīng)濟區(qū)列為四大重點關(guān)照經(jīng)濟區(qū)之一，這將使成渝經(jīng)濟區(qū)成為西部大開發(fā)的重點地區(qū)之一，同時，還將進(jìn)一步使成渝經(jīng)濟區(qū)在未來的經(jīng)濟發(fā)展中，演變成為東、西部經(jīng)濟結(jié)合的主要地區(qū)。上半年西部10城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最高為呼和浩特，達(dá)6336元，成都市以5817元列第2位；從增幅看，最高的是呼和浩特（%），%居第5位。從全國看，%。 固定資產(chǎn)投資為西部第一。上半年，%。從2005年上半年主要經(jīng)濟指標(biāo)來看，成都市經(jīng)濟發(fā)展在西部10個城市（不含拉薩）中位居前列。從商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)看，商業(yè)街的建設(shè)會更朝著各種不同專業(yè)街發(fā)展，而不是以綜合商業(yè)街發(fā)展為主，同時由于投資門檻的降低，以面向中小投資商為主的中小店鋪供應(yīng)量加大。預(yù)計到2006年，國外所有業(yè)態(tài)都將出現(xiàn)在寧波，而對于商業(yè)主力店的發(fā)展與建立，也將迎來發(fā)展的高峰，預(yù)計國際零售100強至少有10%將在寧波開店。國際，售價為16000元/平方米， 自6月1日開始對外銷售以來（截止到11月22日），已售出30%。以波特曼為例，其寫字樓平均租價為6元/平方米/天，為寧波最高。大批爛尾寫字樓亦順勢重新包裝，紛紛推向市場，且短期銷售業(yè)績不俗。天，~截止2004年底，寧波市區(qū)高檔寫字樓出租率幾乎全部在100%；存量寫字樓交易活躍，大量存在換手交易。由于寧波個體私營經(jīng)濟和外貿(mào)行業(yè)較發(fā)達(dá)，近年來寫字樓需求量開始增加，市場逐漸呈供不應(yīng)求的態(tài)勢。80%左右分布在中山路、藥行街及百丈路兩側(cè)。2005年寧波市老三區(qū)及鄞州的總開盤量超過50萬平方米。但近年來，由于城市經(jīng)濟的發(fā)展，以及2004年政府明確重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)，寧波寫字樓市場得到快速發(fā)展。但隨著政策影響的逐漸消減，自10月以來住宅需求開始增加，價格出現(xiàn)大幅上漲。由于住宅需求較真實，因此受宏觀調(diào)控的影響不大，經(jīng)歷一段短暫的觀望期后，銷售價格持續(xù)上漲。同時，由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)、城市功能提升及外來人口的繼續(xù)增加，住宅需求不斷擴大。從供應(yīng)的主要區(qū)域來看，受城區(qū)土地量逐年減少以及城市規(guī)劃的影響，住宅開發(fā)從傳統(tǒng)的“老三區(qū)”（海曙、江東和江北）逐漸向外擴張發(fā)展，北部科技園區(qū)、南部鄞州中心區(qū)正逐漸成為開發(fā)熱點區(qū)域。2005年寧波市住宅供應(yīng)大幅增加，一方面由于開發(fā)商對市場看好，加大投資開發(fā)力度；另一方面，政府為調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大了經(jīng)濟適用房的供應(yīng)。n 住宅開發(fā)向外擴張，需求旺盛自2001年以來，寧波市房地產(chǎn)開發(fā)保持快速增長的勢頭。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，2005年寧波市停止了別墅和高檔住宅的土地供應(yīng)，加大對普通商品房和經(jīng)濟適用房的土地供應(yīng)比例。二、房地產(chǎn)市場分析n 2004年末土地短期集中放量供應(yīng)按照國務(wù)院的部署，寧波必須在2004年底完成國土資源垂直管理的改革工作。北外環(huán)一期主體完工、南外環(huán)西端開通、東段主體完工。2004年市區(qū)居民人均可支配收入15882元，%；人均消費性支出11283元，%；%。%、%%。%；，%；，%。經(jīng)濟的快速發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，五年內(nèi)整整翻了兩翻。其中2004年寧波更是結(jié)構(gòu)競爭力位居第一，制度競爭力位居第三，政府管理競爭力及企業(yè)管理競爭力均位居第五。寧波以中國約1/1000的土地面積和1/230的人口，貢獻(xiàn)了約1/60的國內(nèi)生產(chǎn)總值和1/20的進(jìn)