【正文】 并重的軌道前進(jìn)繼續(xù)推進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級2004年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出19570元城市人口城市化水平100%100%2004年深圳城市化率已達(dá)100%總?cè)丝谟锌刂频脑鲩L常住人口將控制在750萬人以內(nèi)。%，%。 深圳是中國最大的移民城市，人口持續(xù)增長。從交易的區(qū)域分布來看，羅湖區(qū)和福田區(qū)仍是二手房成交的主要區(qū)域。%。 二手房市場從2000年到2004年期間，深圳二手房市場保持較快發(fā)展，交易量增長迅速，%。延續(xù)著2004年商業(yè)營業(yè)用房市場供應(yīng)旺盛發(fā)展勢頭，其中關(guān)外的寶安區(qū)和龍崗區(qū)的供應(yīng)量大大超過關(guān)內(nèi)各區(qū),成為集中放量的新興區(qū)域。但隨著深圳城市環(huán)境的不斷改善，商業(yè)營業(yè)用房銷售價(jià)格持續(xù)走高，全年為15611元/平方米，%。在特區(qū)內(nèi)外不同片區(qū)由于住宅建設(shè)的發(fā)展，新的城市區(qū)域逐漸形成，并由此帶動(dòng)了商業(yè)物業(yè)需求的增長。圖221：20002004年深圳市商業(yè)營業(yè)用房供求比注：供求比=竣工面積/銷售面積數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒n 銷售面積快速增長，價(jià)格平穩(wěn)上漲自2000年以來，深圳市商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積保持快速增長。圖220：20002004年深圳市商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)情況數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒n 供大于求自2000年以來，深圳市商業(yè)營業(yè)用房一直保持供大于求的狀況。圖219：20002004年深圳市商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒n 建設(shè)速度開始加快自2004年以來，在零售業(yè)對外開放、城市化進(jìn)程加快，以及大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將受限等因素影響下，深圳商業(yè)房地產(chǎn)市場加速了發(fā)展的步伐，純商業(yè)物業(yè)與社區(qū)商業(yè)共同得到大力的發(fā)展。 商業(yè)營業(yè)用房市場n 投資額穩(wěn)步增加自2000年以來，深圳市商業(yè)營業(yè)用房投資額逐年穩(wěn)步增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重也逐年穩(wěn)步增加。在新政的影響下，深圳寫字樓市場經(jīng)歷了一個(gè)短暫的觀望期，買賣成交在78月份達(dá)到今年的低谷。特別是供應(yīng)方面，因?yàn)榇媪烤薮?，市場需要時(shí)間去消化，后市競爭更加激烈。蔡屋圍、中心區(qū)，以及它們周邊的甲級寫字樓都處于高入住水平，不單成為國內(nèi)外大中型企業(yè)入住的首選，而且很多中小企業(yè)也紛紛進(jìn)駐，使空置率不斷下降，創(chuàng)造新低。%，%。與此同時(shí)，受旺盛需求的影響，甲級寫字樓空置面積不斷消化，空置率呈下降的趨勢，%。圖215：20002004年深圳市寫字樓供求比注：供求比=竣工面積/銷售面積數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒n 銷售面積增加，空置面積減少圖216：20002004年深圳市寫字樓銷售面積和空置面積數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒自2002年以來，深圳市寫字樓需求不斷增加，銷售面積保持快速增長。2004年深圳寫字樓市場利好不斷，CEPA實(shí)行、西部通道正式施工、地鐵開通、中心區(qū)的建設(shè)初具規(guī)模，吸引了大批國內(nèi)外大中型企業(yè)入駐，使得寫字樓市場呈現(xiàn)供需兩旺的勢頭。在售項(xiàng)目的層次分明，中心區(qū)均為高檔項(xiàng)目；次中心區(qū)以中高檔商務(wù)公寓為主；南山及其他區(qū)域多為中低檔商務(wù)公寓。此后隨著寫字樓市場的復(fù)蘇，施工面積有所回升，竣工面積大幅度增加。此后兩年連續(xù)下降，在2001年降到谷底，從2002年起寫字樓市場開始復(fù)蘇，投資額逐年增加。由于深圳住宅需求較真實(shí)，因此受宏觀調(diào)控的影響不大，經(jīng)歷了一段短暫的觀望期后需求轉(zhuǎn)旺，整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，價(jià)格持續(xù)上漲。圖212：20002004年深圳市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒表21：2005年19月深圳全市及各區(qū)域住宅平均銷售價(jià)格2005 年 19 月 2004 年 19 月 同比增長率（%）全市 66405919羅湖區(qū) 81887990福田區(qū) 79477984南山區(qū) 80736212鹽田區(qū) 81118433寶安區(qū) 52454015龍崗區(qū) 49433820數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源和房屋管理局小結(jié)：受宏觀調(diào)控和土地緊縮供應(yīng)的影響，深圳市住宅開發(fā)投資進(jìn)入理想調(diào)整階段，建設(shè)速度放緩。2005年前三季度，深圳市商品住宅均價(jià)為 6640元/平方米，%。從各行政區(qū)住宅銷售面積分布來看，特區(qū)外置業(yè)已漸成主流，寶安區(qū)已居首位占全市銷售量的29%；龍崗、福田、南山三區(qū)銷售量占全市的比例均接近20%，居其次。圖29：20002004年深圳市住宅供求比注：供求比=竣工面積/銷售面積數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒n 住宅需求旺盛，銷售情況良好自2000年以來需求保持旺盛，銷售面積持續(xù)增長，空置面積逐年下降。 圖28：20002004年深圳市住宅建設(shè)情況數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒n 住宅供小于求明顯從2000年到2003年期間，深圳市住宅供應(yīng)和需求基本保持平衡。從2002年到2004年住宅施工面積基本穩(wěn)定在2100萬平方米左右。n 住宅建設(shè)速度放緩自2002年以來，深圳市逐年緊縮土地供應(yīng)，連續(xù)三年特區(qū)內(nèi)商品住宅土地供應(yīng)為零。 住宅市場n 住宅開發(fā)投資進(jìn)入理性調(diào)整期圖27：20002004年深圳市住宅開發(fā)投資額及其增長率數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒從2000年到2003年，深圳市住宅開發(fā)投資一直保持穩(wěn)定增長的勢頭，%以上。圖26：20002004年深圳市商品房銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒小結(jié)：由于從2002年開始采取嚴(yán)格的房地產(chǎn)用地供應(yīng)政策，深圳市房地產(chǎn)市場已連續(xù)多年保持著平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格保持平穩(wěn)上漲。 圖25：20002004年深圳市商品房銷售面積和空置面積數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒自2000年以來，深圳商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲，其中2001年是增速最快的一年，此后增速有所回落，保持平穩(wěn)增長。 在政府嚴(yán)控新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)和積極消化存量土地等政策的作用下，自2003年以來商品房建設(shè)速度放緩，供應(yīng)量保持平穩(wěn)，因此大量空置商品房得到消化，空置面積與銷售面積的差距日益加大。由于深圳商品房市場的需求較真實(shí)，因此受宏觀調(diào)控的影響不大，經(jīng)歷了78月一段短暫的觀望期后，自9月以來需求轉(zhuǎn)旺，銷售面積大幅增加。2004年受宏觀調(diào)控的影響，供求比回落到1附近，供求基本平衡。圖23：20002004年深圳市商品房建設(shè)情況數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒n 商品房整體供求關(guān)系趨于平衡從2000年到2003年，深圳市商品房市場一直呈現(xiàn)供略大于求的態(tài)勢。%，而竣工面積出現(xiàn)負(fù)增長，%。2005年前三季度，深圳市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，房地產(chǎn)投資規(guī)模與2004年同期持平。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，從2003年起深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)入理性調(diào)整階段，開發(fā)投資額增速明顯回落，占固定資產(chǎn)投資的比重也開始回落。2002年是深圳房地產(chǎn)投資增速最快的一年，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重也達(dá)到歷史最高。受城市中心的西移，以及軌道交通的建設(shè)等利好因素的影響，特區(qū)外土地價(jià)格也逐步走高。%；樓面價(jià)2190元/平方米，%。2004年深圳國有土地成功出讓用地23宗，%；，%。商品住宅用地控制在80萬平方米，僅占供應(yīng)總量的6%，并且全部位于特區(qū)外。從2002年起，深圳逐年緊縮土地供應(yīng)，連續(xù)三年特區(qū)內(nèi)商品住宅土地供應(yīng)為零。拆遷政策深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋拆遷管理辦法2004/8/26深圳市人民政府深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法2 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析與評價(jià) 土地市場n 土地市場概述。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式?！罢J(rèn)購書”簽訂后，不得隨意變更或解除。規(guī)定自2005年6月1日起，購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入的全額征收5%的營業(yè)稅；超過2年轉(zhuǎn)手交易的，普通住宅可以繼續(xù)享受免征營業(yè)稅的優(yōu)惠，非普通住宅則按售房收入減去購房價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。稅收政策2005年5月18日國稅局出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》。國家頒布的土地政策具有連續(xù)性與整體性，旨在通過對土地市場的監(jiān)管力度，目的就是為了從源頭上進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的供給，防止土地的盲目開發(fā)以及房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長。其宗旨在于擠掉房地產(chǎn)市場的投機(jī)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。 宏觀政策2004年以來，政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策圍繞抑制投資過熱和房地產(chǎn)投機(jī)，重點(diǎn)集中在土地與金融政策兩個(gè)方面。117個(gè)在建重大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，2004年全年完成投資228億元，完成年度投