【正文】 （二）。物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識(shí)（一）物業(yè)管理的含義：廣義：房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)—房地產(chǎn)項(xiàng)目的建立—房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售—后期的物業(yè)管理狹義：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公共部分的管理和服務(wù)。 物業(yè)管理的概念有多種解釋,目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念.廣義的物業(yè)管理,是指在午夜的壽命周期內(nèi),為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值,管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段,對(duì)各類物業(yè)實(shí)施全過程的管理,租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。第六章 物業(yè)與物業(yè)管理知識(shí)物業(yè)定義“物業(yè)”一詞來源于香港(property或real estate).表示單元性的房地產(chǎn),即可以是單元性的地產(chǎn),盡管物業(yè)常常作為房地產(chǎn)的同義詞,房地產(chǎn)以詞涉及宏觀領(lǐng)域泛指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整個(gè)房地產(chǎn)。四、小區(qū)園林綠化要點(diǎn)小區(qū)園林綠化宗旨是追求靜美閑雅秀的意境，令人工藝術(shù)與自然景象渾成一體，這是我們規(guī)劃小區(qū)高起點(diǎn)的期望。衛(wèi)生：居住環(huán)境保持空氣清新，對(duì)有害物質(zhì)的濃度要規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，如飲用水應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)，室外公共環(huán)境長(zhǎng)期保持清潔衛(wèi)生等。方便：居住環(huán)境的方便主要依據(jù)下列因素：居住區(qū)內(nèi)外交通的方便程度；公共服務(wù)設(shè)施的配套程度；服務(wù)方式、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間的方便程度。三、環(huán)境要求要素舒適：人們對(duì)安靜、空氣、綠化這三要素最為關(guān)心，并列為舒適性的基礎(chǔ)要素。住宅區(qū)中的水體特別應(yīng)該注意兩個(gè)方面：水的深度和水體邊緣應(yīng)該經(jīng)過處理，使其更具有觀賞性，同時(shí)也應(yīng)避免發(fā)生危險(xiǎn)，因?yàn)樽≌幸话愣加休^多的人會(huì)去接近水體。因此，只要有可能就應(yīng)該盡量利用或經(jīng)過改造加以利用。水體水體是自然界中極為生動(dòng)的景觀，易于形成開敞的空間，也是生態(tài)素藐麗重要組成部分，同時(shí)它還具有可用性。 座椅的設(shè)計(jì)可以考慮以其也設(shè)施的組合，如與花壇、喬木、燈具等，其組合形式也應(yīng)該考慮美觀的要求。雖然設(shè)置的環(huán)境不同使其表現(xiàn)出的特征也不同，但其內(nèi)容與設(shè)計(jì)考慮的基本因素是一致的。在整個(gè)公共綠地中一般用于種植綠色植物的用地(包括小徑)的比例不應(yīng)小于73％87％，活動(dòng)場(chǎng)地(硬地為主)的比例為10％22％，景觀與休息小建筑及環(huán)境小品用地不宜大于3％5％。綠地的作用與規(guī)劃設(shè)計(jì) 住宅區(qū)的綠地具有三種主要作用：使用功能、生態(tài)功能和景觀功能。 道路綠地是指在道路用地(道路紅線)界線以內(nèi)的綠地，如花壇、行道樹、草皮等。它通常包含有植物種植用地(包括草皮、花卉、灌木、喬木、爬植物等)、包含在植物種植用地中的鋪裝硬地(包括步行道、步行休息廣場(chǎng)、喬木周圍的休息場(chǎng)地等)、可活動(dòng)的或處于植物種植用地內(nèi)的水體。衛(wèi)生間的排風(fēng)系統(tǒng)也很關(guān)鍵，否則人在里面洗澡會(huì)感覺胸悶。衛(wèi)生間的地面應(yīng)強(qiáng)調(diào)防滑，若家中有老人，則尤其要重視這一點(diǎn)。更衣間里設(shè)有化妝臺(tái)、穿衣鏡、儲(chǔ)衣柜等，設(shè)在主臥室之內(nèi)的衛(wèi)生間，可以采取通透設(shè)計(jì)，以磨砂玻璃做成隔斷，再配以柔和的燈光，會(huì)增加很多生活情趣。主人既可在衛(wèi)生間里看新聞、聽音樂，也可接受保健按摩。機(jī)械排風(fēng)與除濕設(shè)備萬萬不能少，尤其是暗衛(wèi)生間。如何選擇衛(wèi)生間經(jīng)濟(jì)型衛(wèi)生間應(yīng)為4平方米左右。廚房的通風(fēng)非常重要，廚房中不能有“口袋”現(xiàn)象，即門與窗不能安排在同一側(cè)，以免空氣對(duì)流不暢。I型廚房屬于經(jīng)濟(jì)型，各種廚具沿一側(cè)排開：U型廚房屬于寬裕型，洗、切、燒等主要功能應(yīng)集中于一側(cè)，而微波爐、洗碗機(jī)等輔助設(shè)施可放置在另一側(cè)，其中洗碗機(jī)要靠近水源與電源；L型廚房會(huì)使您操作起來更方便，好的廚房應(yīng)合理利用空間，設(shè)計(jì)緊湊，壁柜、吊櫥應(yīng)有盡有。廚房的布置廚房應(yīng)盡量靠近住宅入口，以便于各種食品及生活垃圾的運(yùn)送，同時(shí)廚房與餐廳應(yīng)保持緊密聯(lián)系，二者與起居室共同組成了住宅的公共區(qū)域。廚房的尺度廚房并非越大越好，基本要求是便于操作。臥室的門不應(yīng)朝向客廳，因?yàn)榕P室屬于私密區(qū)，而客廳屬于公共區(qū)，兩者容易互相干擾。臥室的墻與門要設(shè)隔音層，以確保安然入睡是不被其他房間的聲音打擾。靜音空調(diào)也需預(yù)留接口。目前，把彩電擺進(jìn)臥室已成為時(shí)尚，所以臥室也應(yīng)像客廳那樣留有閉路電視接口。至于跑步機(jī)、躺椅等設(shè)施，則屬于20平方米左右的大臥室。除了床以外，臥室中必備的設(shè)施還包括衣櫥、床頭柜、梳妝臺(tái)。臥室的尺度主臥室的面積不能小于10平方米，雙人床的頂端可以靠墻，但左面、右面與前面應(yīng)留有足夠的走道，以便夫妻中的一方下床時(shí)不至于驚擾另一方。注意，有些精裝修住宅，在玄關(guān)與起居室的連接處設(shè)計(jì)了臺(tái)附，其實(shí)這并不好，尤其是有老人與兒童的家庭更不適宜。玄關(guān)處要預(yù)留電源插座還要為電子門禁預(yù)留位置。100平方米左右的兩居室，150平方米以上的三居室應(yīng)該設(shè)計(jì)3平方米以上的玄關(guān)。玄關(guān)另一個(gè)重要功能是避免來客開門見廳。隨著生活質(zhì)量的提高，玄關(guān)已成為住宅設(shè)計(jì)中不可或缺的一部分，客人進(jìn)門來，先在玄關(guān)換上拖鞋，摘掉帽子，脫去大衣，然后再登堂入室。如何選玄關(guān)玄關(guān)是連接室內(nèi)與室外的過渡性空間，如今已成為住宅設(shè)計(jì)中不可缺少的一部分，充分發(fā)揮玄關(guān)功能的設(shè)計(jì)并不容易。即使是全封閉的陽臺(tái)，也不要設(shè)置落地長(zhǎng)窗，否則不安全，會(huì)使恐高癥或心臟病不適應(yīng)，窗臺(tái)的高度應(yīng)在60厘米以上。關(guān)于陽臺(tái)的建議專家建議，陽臺(tái)最好不要封閉，為住宅保留一個(gè)通風(fēng)口。陽臺(tái)并不一定要設(shè)在起居室外面，以一面通透性很好的飄窗來代替陽臺(tái)也很不錯(cuò)，坐在起居室里便可以感受到陽光在身邊流動(dòng)。陽臺(tái)也可設(shè)在廚房之外，使廚房外增加一個(gè)操作性空間，可以把一些買回來未洗的菜放在那里。有些樓盤將暖氣安裝到了陽臺(tái)上，并把上下水管也接到了陽臺(tái)上，居民可在陽臺(tái)上洗衣服。陽臺(tái)不必太寬，一般來說，能夠滿足人的憑欄遠(yuǎn)眺的要求即可。未封閉的陽臺(tái)上，可采用鐵藝護(hù)攔，增加通透感，強(qiáng)化裝飾效果，同時(shí)也能減輕陽臺(tái)的負(fù)重。封起來的陽臺(tái)，其實(shí)已不能算陽臺(tái)，而帶有了陽光室的味道。陽臺(tái)陽臺(tái)是戶外與戶內(nèi)的過渡性空間，陽臺(tái)的本意是為觀景、透氣，令人不必下樓便可置身戶外，許多人還在陽臺(tái)上養(yǎng)花、喂鳥、曬晾衣服。如此闊綽的起居室里，可以布置鋼琴、博古架、酒吧臺(tái)等，充分顯示氣派與尊貴，在這樣的面積標(biāo)準(zhǔn)之下，起居室是否方正已不重要，有些豪宅專門做出鉆古形或半弧型起居室，也別有一番情趣。客廳與餐廳如果是“L”形銜接，兩者保持著一種可分可合的關(guān)系，倒也不失為一種較合理的設(shè)計(jì)。合理的起居室，首先要有充足的采光，其次是開闊的視野，此外還應(yīng)有良好的通風(fēng)條件。舒適型起居室的面積應(yīng)為30平方米左右，其中，客廳18平方米左右，餐廳8平方米左右。經(jīng)濟(jì)型起居室的面積應(yīng)在20平方米左右，其中，客廳不小于12平方米，餐廳約6平方米左右，外加一些必要的交通路線。集中式（一般指塔樓）集中式住宅與梯間式住宅的不同點(diǎn)，在于樓梯間與電梯間都集中在住宅中央，無直接采光，所以集中式住宅有著內(nèi)廊式住宅相同的缺點(diǎn)，但對(duì)住戶的影響比內(nèi)廊式少得多，而且能最大限度的利用外墻為戶內(nèi)創(chuàng)造良好的通風(fēng)和采光條件，每層聯(lián)系的戶數(shù)可多可少，一般在高層住宅中采用較多。內(nèi)廊式內(nèi)廊式住宅走廊光線較暗，對(duì)住戶私密性的影響亦較大，住戶的通風(fēng)、采光條件也不良。（6） 房間采光充足，通風(fēng)良好，日照有保證，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲光熱和空氣環(huán)境，隔聲效果和照度水平在現(xiàn)有的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高1——2個(gè)等級(jí)。（4） 根據(jù)炊事行為合理設(shè)置成套廚房設(shè)備，改善排除油煙與通風(fēng)效果，滿足家用炊具增設(shè)要求。（2） 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)采用新結(jié)構(gòu)、新構(gòu)造和新材料，實(shí)現(xiàn)住宅設(shè)計(jì)靈活性、多樣性、適應(yīng)性和可改性。 住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高品位住宅小區(qū)具有超前性和示范性的特征，反映在住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上，也應(yīng)該具有先進(jìn)性。高品位小區(qū)的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是：建筑能充分表達(dá)個(gè)性，并富有時(shí)代特征。根據(jù)不同檔次小區(qū)的需要，以適當(dāng)超前原則合理安排小汽車停車位。小區(qū)道路應(yīng)暢通，主出入口應(yīng)合理及避免區(qū)外交通穿越，同時(shí)，必須滿足消防、救護(hù)、抗災(zāi)、避災(zāi)等要求。2. 道路與交通應(yīng)合理安排人車分流，內(nèi)外聯(lián)系形成體系。（3）工程管線的綜合規(guī)劃和道路交通組織網(wǎng)絡(luò)的設(shè)置1. 小區(qū)內(nèi)的工程管線（含供水、雨水、污水、電力、電信、燃?xì)獾龋?yīng)配套齊全。私用空間：指住宅底層庭院、樓層的陽臺(tái)或室外露臺(tái)，底層庭院可供種植，增加組團(tuán)內(nèi)的自然景觀，陽臺(tái)、露臺(tái)可供眺望、休息、種花等。半私用空間：指住宅樓棟間的院落空間，是小區(qū)內(nèi)最有引力的活動(dòng)空間。半公共空間：指具有一定限定的公共空間，并非是完全的公共空間，住宅組團(tuán)內(nèi)的半公共空間可供組團(tuán)內(nèi)居民使用。6. 在居住小區(qū)空間的功能劃分上根據(jù)室外空間使用性質(zhì)與不同功能要求，創(chuàng)造良好的空間各得其所，互相交往但不受干擾，獲得安靜、和諧的生活。如深圳金地海景花園，打破傳統(tǒng)密切排列的概念，結(jié)合傳統(tǒng)中國(guó)建筑的內(nèi)蘊(yùn)，以環(huán)境創(chuàng)優(yōu)為目標(biāo)，運(yùn)用分組密切概念，在每一個(gè)小區(qū)組團(tuán)內(nèi)留出一定的較大的庭院空間。3. .注意規(guī)劃創(chuàng)意和營(yíng)造多層次變化的空間組合。高品位小區(qū)顯得精致、輕盈、生氣勃勃或?qū)庫o安祥，具有以下幾個(gè)鮮明的特點(diǎn) ：1. 善于博采兼容，既善于學(xué)習(xí)外國(guó)的形式，又注意傳統(tǒng)地方特色的繼承和弘揚(yáng)，充分借鑒嶺南城鄉(xiāng)整體有機(jī)布局，統(tǒng)一的藝術(shù)風(fēng)風(fēng)格和建筑、景觀的設(shè)計(jì)手法，表現(xiàn)形式。2． 面積特別大、建設(shè)期長(zhǎng)的小區(qū)，要根據(jù)市場(chǎng)變化適時(shí)調(diào)整，以適應(yīng)不同時(shí)期的市場(chǎng)狀況和不同收入階層人們的需求，使居住環(huán)境不斷完善和提高，長(zhǎng)盛不衰。容積率高，意味著建筑面積增加，可承載人口數(shù)量增加，同時(shí)不可避免地影響到環(huán)境質(zhì)量。4． 體現(xiàn)地方特色，突出品味個(gè)性。2． 合理組織與小區(qū)居民相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)的場(chǎng)所，并使其便于經(jīng)營(yíng)、使用、管理等。綠地規(guī)劃是環(huán)境設(shè)計(jì)的前提。道路規(guī)劃的三大原則：方便原則、經(jīng)濟(jì)原則、安全原則。公共空間規(guī)劃是在建筑占地之余對(duì)室外空間的進(jìn)一步功能劃分，為下一步規(guī)劃道路及綠地打下基礎(chǔ)。（二）公共空間規(guī)劃公共空間規(guī)劃即在“沒有建筑覆蓋的空間”進(jìn)行規(guī)劃布置。2. 經(jīng)濟(jì)原則制定合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，充分適宜地利用每一處土地、空間。建筑群體組合確定了小區(qū)的內(nèi)在構(gòu)成部分（包括主要建筑及附屬設(shè)施）以及各部分的相互關(guān)系，規(guī)劃出小區(qū)的基本風(fēng)貌，是規(guī)劃設(shè)計(jì)的主干。第四章 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)可以分為四大部分：建筑群體組合、公共空間規(guī)劃設(shè)計(jì)、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃。定位軸線：在施工圖中，將房屋基礎(chǔ)、墻、柱、梁等承重構(gòu)件的軸線畫出，并進(jìn)行編制成號(hào)，以便于施工時(shí)定位放線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。圖紙：圖紙組成是由名稱、設(shè)計(jì)、說明（說明指概況和總的說明）組成。熱橋現(xiàn)象:是指冷熱相遇產(chǎn)生的凝結(jié)水，因長(zhǎng)時(shí)間潮濕而引起的發(fā)霉長(zhǎng)毛等現(xiàn)象，多出現(xiàn)地暗柱、窗口、樓板等處。防潮層：在墻身中設(shè)置防潮層的目的是防止地下的潮氣沿基礎(chǔ)墻上升使室內(nèi)墻身受潮?；A(chǔ)：建筑物下端直接與土壤接觸的部分，作用是承受建筑物全部質(zhì)量，并將之分散傳給地基。二者可表示為：層高=凈高+樓板厚度。術(shù)語:層高：是指本層樓地面到上一層樓地面間的距離。房屋面積的確定:房屋面積=使用面積+公用面積+墻體本身占有面積結(jié)構(gòu)形式對(duì)平面組合影響:磚混結(jié)構(gòu)比較封閉，外觀效果呆板，靈活性差，也不宜建高層建筑。按建筑質(zhì)量：分為一級(jí)建筑（100年以上）；二級(jí)建筑（50100年）；三級(jí)建筑（2550年）；四級(jí)建筑（15年以下）多為臨時(shí)建筑。多用于超高層。多用于超高層建筑。混合結(jié)構(gòu):指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋,墻體是承重構(gòu)件,故不可隨便拆移,否則會(huì)有跨下來的危險(xiǎn).毛坯房：交樓時(shí)單位內(nèi)沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋。橫向推力人會(huì)產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。這種房屋的墻體只起圍戶或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會(huì)減弱抗震能力。框架：由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板構(gòu)成的房子。二、建筑物的分類按建筑材料：分為土建、木建、石建、鋼建按承重（主要結(jié)構(gòu)形式）：分為磚混、框架、剪力墻、框架剪力墻、砼體結(jié)構(gòu)；磚混：是由砌體結(jié)構(gòu)器件組成的。結(jié)構(gòu)層是屋頂?shù)某兄貥?gòu)件，承受其上的各種荷載。保溫層的目的是室內(nèi)保溫。找平層的目的是在防水材料下面形成——個(gè)比較堅(jiān)實(shí)、平整的基層。防水層的目的防止平屋頂漏水。保護(hù)層的目的是保擴(kuò)油氈等防水材料，防止直接受風(fēng)吹門曬而開裂，造成滲水。高層建筑與水管一般從建筑物內(nèi)部穿過，這種排水方式成為有組織內(nèi)排水。平屋頂?shù)呐潘绞街饕捎糜薪M織的外排水和有組織的內(nèi)排水兩種方式。目前，采用較多的是平屋頂。因此，屋頂應(yīng)具有良好的防水功能，足夠的保溫能力及一定的隔熱能力和防火能力，同時(shí)，又應(yīng)具有足夠的強(qiáng)度，承受屋頂?shù)母鞣N荷載。屋頂： 屋頂是建筑物最上層的覆蓋物，屋頂是房屋上部的維護(hù)結(jié)構(gòu)，同時(shí)又是承重結(jié)構(gòu)。樓板層按其使用的材料分為：木樓板、磚拱樓板和鋼筋混凝土樓板。結(jié)構(gòu)層承受樓層自重和樓面荷載，并將這些荷載通過墻體和柱子傳給基礎(chǔ)。它由面層與結(jié)構(gòu)層兩部分組成，面層僅起裝飾保護(hù)作用，本身不能承受較大荷載，它地堅(jiān)固的結(jié)構(gòu)層上。門窗過梁：為承受門窗洞口上部的荷載，并把它傳到門窗兩側(cè)的墻上，門窗洞口的上部設(shè)有鋼筋混凝土過梁。兩者設(shè)計(jì)的位置與通風(fēng)效果也直接相關(guān)。門位置方面的設(shè)計(jì)主要做到雙向開關(guān)不矛盾，有利于通風(fēng)即可。踢角：室內(nèi)裝飾用于保護(hù)墻體較低部分的損壞。勒角：墻體接近室外地面的部分，高度一般為室內(nèi)地坪與室外地面的高差部分，也有將勒角高度提高到底層窗臺(tái)，勒角起著保護(hù)墻身和增加建筑物立面美觀的作用。9． 對(duì)于已建成的建筑物進(jìn)行改造，外墻外保溫更能突出其優(yōu)越性不影響用戶的使用面積便于維修。7． 可以徹底消除由于外墻采用內(nèi)保溫產(chǎn)生的局部冷橋、降低外墻導(dǎo)熱系統(tǒng)御寒保溫。5． 外墻外保溫可使墻體內(nèi)的增強(qiáng)鋼筋不會(huì)出現(xiàn)生銹現(xiàn)象。3． 外墻溫度的變化可忽略所以外墻不會(huì)產(chǎn)生裂縫。外墻外保溫技術(shù)的優(yōu)越性：1． 墻體和空氣之間不存在溫度差可提高室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。即：外墻為190個(gè)厚度爐渣磚，內(nèi)墻為90個(gè)厚度的爐渣磚，中間夾6個(gè)厚度的苯板這三個(gè)主要部分構(gòu)成。凡不承受上部荷載的墻稱非承重墻，包括隔墻、填充墻和幕墻。墻體按結(jié)構(gòu)受力情況不同，可分為承重墻和非承重墻。墻體按其所處的位置不同，可分為內(nèi)墻和外墻。在一般磚混結(jié)構(gòu)房屋中，墻體是主要的承重構(gòu)件。磚混結(jié)構(gòu)采用條形基礎(chǔ)，高層建筑一般采用箱形基礎(chǔ)，箱體同時(shí)作地下室?；A(chǔ)的作用是承受建筑物全