【正文】 詳細(xì)投資估算見下階段的設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告。根據(jù)業(yè)主自身情況，可靈活考慮康體項(xiàng)目整體外包或者合作經(jīng)營，以減少一次性投資，降低投資和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目規(guī)劃的熱帶雨林水娛SPA在整個東營地區(qū)均具有超前性和領(lǐng)先性，結(jié)合廣東等地康體行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目康體中心完全能夠?qū)⒖驮翠N售市場擴(kuò)大到整個東營地區(qū)；因而項(xiàng)目在開業(yè)前和開業(yè)初要加強(qiáng)廣告宣傳，擴(kuò)大市場影響力和知名度。根據(jù)業(yè)主自身情況，可靈活考慮娛樂項(xiàng)目整體外包或者合作經(jīng)營，以減少一次性投資，降低投資和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 酒店娛樂競爭戰(zhàn)略酒店娛樂的設(shè)計(jì)理念，在本地具有超前性和獨(dú)特性；建成后將以規(guī)模大、檔次高、可選項(xiàng)目豐富多樣和集中消費(fèi)等優(yōu)勢分享本地高端娛樂市場，既要考慮規(guī)劃本地市場流行的娛樂項(xiàng)目，又要充分考慮引進(jìn)南方沿海城市時尚潮流的娛樂方式，引領(lǐng)娛樂新消費(fèi)；可與酒店其它經(jīng)營項(xiàng)目互動經(jīng)營，產(chǎn)生集群效應(yīng)。由于當(dāng)?shù)厥袌龇績r水平的限制，項(xiàng)目四星級標(biāo)準(zhǔn)客房開業(yè)頭年預(yù)期能實(shí)現(xiàn)的房價水平在￥350元左右，是一個中等偏低的水平，因而必須在經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)始終貫徹“開源節(jié)流”的大原則，以保證合理的經(jīng)營和投資利潤。與此同時，利用項(xiàng)目地市政廣場以及豐富的水景園林景觀環(huán)境資源優(yōu)勢，打造主題風(fēng)格酒店，提升項(xiàng)目的知名度和影響力，最大限度提高客房利用率和住房率。備注 東營賓館屬于政府事業(yè)單位，各項(xiàng)營業(yè)必須先考慮政府需求，故不做詳細(xì)分析比較。酒店公共區(qū)域、會議區(qū)域沒有設(shè)置無線上網(wǎng)功能，對會議客源而言有點(diǎn)不便 。酒店客房裝飾陳舊，客房面積小，洗手間面積狹小，沒有獨(dú)立淋浴間。酒店客房裝飾中規(guī)中矩，沒有亮點(diǎn)。大堂公共區(qū)域、西餐區(qū)域藝術(shù)品裝飾比較雜亂，沒有很好規(guī)劃，時而中式裝飾、時而歐式裝飾、時而非洲藝術(shù)雕刻。不在市中心，交通不變，公交線路少。完善的培訓(xùn)體系，所有員工都要經(jīng)過嚴(yán)格的入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)和相應(yīng)的崗位培訓(xùn)，經(jīng)過考核合格后才能上崗。服務(wù)人員業(yè)務(wù)技能比較專業(yè)，部分員工能熟練使用英語，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在整個東營有口皆碑。酒店地理位置優(yōu)越，處在東營最繁華的濟(jì)南路，周邊由兩大購物中心環(huán)抱（銀座購物中心，振華商場），酒店消費(fèi)人流充沛，是商務(wù)公干客源滿意地點(diǎn)。中餐包廂全部帶有洗手間，面積普遍大，非常適合商務(wù)宴請。零點(diǎn)海鮮大廳開有獨(dú)立門廳，餐飲客源可以不用從酒店大堂通過進(jìn)入，方便社會用餐客源。餐飲設(shè)立獨(dú)立門廳方便社會客源和住店客源，西餐在東營的美譽(yù)度最高。酒店嚴(yán)格按照五級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，設(shè)立獨(dú)立的會議樓，其中大宴會廳1260平方米，是東營目前最大的會議室，能同時開85圍筵席。和藍(lán)海國際大飯店同屬于藍(lán)海集團(tuán)管理，員工技術(shù)力量強(qiáng)大，服務(wù)一流；當(dāng)?shù)厥袌稣J(rèn)知度較高。油田關(guān)聯(lián)企業(yè)優(yōu)勢，往來油田商務(wù)公干的客戶幾乎把東勝作為首選的商務(wù)活動交流場地。酒店外型特征明顯，園林式建筑特色鮮明，東營唯一的采光游泳池。藍(lán)海國際大飯店和新悅大酒店屬于藍(lán)海集團(tuán)，而藍(lán)海集團(tuán)本身的餐飲能力強(qiáng)大，對本項(xiàng)目的餐飲板塊威脅最大，東勝海天由于距離本項(xiàng)目有一定的距離，對本項(xiàng)目的直接威脅構(gòu)成較小。3. 政府下決心加強(qiáng)東營旅游發(fā)展和建設(shè)，為酒店也提供了一個好的發(fā)展前景。1. 客房消費(fèi)市場總量偏小，消費(fèi)水平不高限制了酒店未來的住房率和平均房價水平；2. 餐飲板塊直接受到項(xiàng)目地對面的藍(lán)海國際大飯店成熟的餐飲品牌沖擊，給本項(xiàng)目的前期餐飲經(jīng)營帶來一定壓力；3. 項(xiàng)目地不在市中心，市場需求臨近度較低，目前公交線路少；4. 由于土地面積的限制，地面停車場車位比較緊張。主要定位依據(jù)分析如下：1） 東營境外客源很少，委托國際品牌管理公司在集團(tuán)統(tǒng)一銷售、特別是全球銷售上基本沒有利用其優(yōu)勢，性價比不高；因而可以排除此可能性；2） 業(yè)主為首次進(jìn)入酒店投資行業(yè)，沒有行業(yè)人才儲備，短期內(nèi)不具備自主經(jīng)營管理的能力，需要采取委托經(jīng)營管理的模式，因而可以排除第三、四種經(jīng)營管理模式的可能性；3） 采取第二種“委托國內(nèi)知名酒店管理公司管理”是最為適宜的模式，主要優(yōu)勢體現(xiàn)在：a) 國內(nèi)幾家主流酒店管理集團(tuán)發(fā)展時間較長，已經(jīng)形成了一套比較成熟、穩(wěn)定的經(jīng)營管理模式；b) 熟悉國內(nèi)及當(dāng)?shù)厥袌黾敖?jīng)營政策；c) 對本地餐飲及康體娛樂等經(jīng)營項(xiàng)目比較熟悉與擅長；d) 管理費(fèi)用成本相對較低；e) 當(dāng)?shù)氐乃{(lán)海集團(tuán)系列酒店已形成相當(dāng)?shù)钠放坪图盒?yīng)，在當(dāng)?shù)貎叭挥兄灾鞯匚唬卷?xiàng)目酒店為了在未來的市場競爭中占據(jù)有利位置，必須選擇有實(shí)力和品牌影響力的國內(nèi)酒店管理公司。 酒店總體規(guī)劃面積指標(biāo)總建筑面積 35, 其中：地下建筑面積 6, 地上建筑面積 29, 詳細(xì)功能面積表及規(guī)劃見第二階段“設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告”。 酒店其它服務(wù)功能定位策劃酒店其它服務(wù)功能按照四星級評星要求（預(yù)留未來五星級升級空間）及酒店日常經(jīng)營管理和服務(wù)需要規(guī)劃，主要包括：大堂、大堂休息區(qū)、商務(wù)中心、電話總機(jī)、洗衣房、車隊(duì)、停車場等等。結(jié)合四星級評星要求（并預(yù)留未來五星級升級空間）以及當(dāng)?shù)夭惋嬔鐣Υ笮脱鐣d的旺盛需求，我們規(guī)劃的會議（宴會）設(shè)施總面積達(dá)到了2300㎡，其中1000平米的無柱大型多功能廳可以靈活分割為2個500平米的中型多功能廳更是領(lǐng)先同業(yè)（僅次于藍(lán)海國際）。 酒店會議服務(wù)功能定位策劃會議活動通常能為酒店帶來可觀的客房、餐飲、會議室、康體娛樂等綜合消費(fèi)；本項(xiàng)目酒店客源市場定位中，會議客源預(yù)計(jì)占到10% 的比例。從酒店日常經(jīng)營需要，結(jié)合四星級評星要求，酒店需要規(guī)劃一個小面積的小賣店兼禮品店(KIOSK) ?？刁w區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃要求見第二階段“設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告”。同時預(yù)留了酒店整體未來的五星級升級空間。 酒店康體服務(wù)功能定位策劃；本項(xiàng)目康體服務(wù)設(shè)施除規(guī)劃了四星級酒店所必須的康體項(xiàng)目外，還特別規(guī)劃了一個具有較高檔次和一定規(guī)模的康體水娛中心和主要面向女士服務(wù)的高檔SPA，成為一個產(chǎn)品類型、檔次、規(guī)模在東營高星級酒店當(dāng)中獨(dú)樹一幟的以SPA、水娛為核心的康體中心。本項(xiàng)目KTV 夜總會將引入南方沿海娛樂發(fā)達(dá)地區(qū)最新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，初步規(guī)劃了KTV 包廂（ 40個包廂）、時尚演藝吧（1000 平米、 300座位）；成為當(dāng)?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色的娛樂場所和消費(fèi)新熱點(diǎn)。根據(jù)東營娛樂消費(fèi)市場需求比較旺盛、而當(dāng)?shù)鼐频?、社會高檔娛樂業(yè)經(jīng)營場所比較缺乏的現(xiàn)實(shí)，本項(xiàng)目適當(dāng)加重了娛樂設(shè)施的規(guī)模，將其定位為一個可以獨(dú)立經(jīng)營的主體，而不僅僅是單純的配套；并定位為東營最時尚前衛(wèi)、最具特色的娛樂場所，成為本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)和賣點(diǎn)。東營作為中國第二大油田（勝利油田）所在地及經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省山東的重要工業(yè)城市，各種商務(wù)、政務(wù)應(yīng)酬頻繁，對娛樂消費(fèi)需求性比較高；而這恰恰是目前當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)高星級酒店的經(jīng)營弱項(xiàng)，配套設(shè)施也很不足，通常只為星評分?jǐn)?shù)需要；據(jù)市旅游局的統(tǒng)計(jì)資料，娛樂板塊收入只占到酒店業(yè)總體收入的10%。有關(guān)功能面積規(guī)劃見下附餐飲功能面積表，詳細(xì)規(guī)劃見第二階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告。3） 西餐廳：80餐位為四星級酒店必須的配套，也是將來住客用早餐的餐廳；西餐在東營可以考慮推出中檔價位、適合家庭消費(fèi)的中西式自助餐，也可為各種會議和婚宴提供西式宴會出品和服務(wù)。2） 普通餐廳：菜式：魯/川/湘風(fēng)味菜；大廳：200餐位；包廂：50 個。按照東營餐飲消費(fèi)市場特征、結(jié)合本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)四星級定位（預(yù)留未來五星級升級空間），規(guī)劃餐飲項(xiàng)目如下：1） 高檔餐廳：菜式：海鮮燕鮑翅；大廳：50餐位；貴賓包廂： 15個。 客房功能面積表房間組合 % 房間數(shù)量（間套）標(biāo)準(zhǔn)雙人間 % 51行政雙人間 % 44標(biāo)準(zhǔn)單人間 % 44行政單人間 % 57行政套房（2自然間） % 22總統(tǒng)套房（1套，5自然開間） % 1殘疾人間 % 1合計(jì) % 220 酒店餐飲服務(wù)功能定位策劃當(dāng)今酒店業(yè)中，酒店餐飲已不再簡單作為酒店客房配套，而是作為酒店經(jīng)營創(chuàng)收的主體，起到越來越重要的作用。 客房面積規(guī)劃：1） 標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華客房：占1個房間單位，按照五星級評星要求和目前行業(yè)設(shè)計(jì)主流，規(guī)劃房間為9M（進(jìn)深）（寬度），㎡；2） 豪華套房、行政套房：占2個房間單位；3） 總統(tǒng)套房：占5個房間單位以上房間空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃考慮了未來升級五星級的評星要求，同時也在客房面積和功能布局上居于東營的領(lǐng)先地位。豪華房以上房間浴室必須分設(shè)獨(dú)立的浴缸和淋浴間；同時套房還要考慮浴室干濕區(qū)分開、設(shè)置按摩浴缸；房間配置及格調(diào)在時尚風(fēng)格基礎(chǔ)上，還要突出商務(wù)性，增加房間的高貴、典雅。 客房檔次規(guī)劃根據(jù)客房類型分類，不同客房類型應(yīng)該有不同的檔次考慮：1） 標(biāo)準(zhǔn)客房標(biāo)準(zhǔn)客房主要接待客人為：對房價相對比較敏感的會議及娛樂休閑度假客人，租金價格相對較低，因而房間投資檔次也可適當(dāng)降低，以提高房間投資的性價比；具體可以考慮按照準(zhǔn)四星級（檔次接近四星級）檔次進(jìn)行裝修及配置；房間浴室采用時尚的玻璃隔墻，可以不設(shè)置傳統(tǒng)的浴缸、只配置淋浴間；房間配置及格調(diào)可減少商務(wù)性，增加房間的動感和時尚性。具體房間類型、數(shù)量規(guī)劃如下：標(biāo)準(zhǔn)客房：位于酒店主樓塔樓低樓層，規(guī)劃數(shù)量約占客房總數(shù)的45%；豪華客房：位于酒店主樓塔樓高樓層，規(guī)劃數(shù)量約占客房總數(shù)的45%；套房：平均分配在各個客房樓層，規(guī)劃數(shù)量約占客房總數(shù)的10%； 2） 客房樓層規(guī)劃：根據(jù)以上客房類型劃分、按照目前四星級檔次定位，客房樓層分為：標(biāo)準(zhǔn)樓層、豪華樓層。 客房數(shù)量規(guī)劃根據(jù)東營高星級酒店市場及未來供求關(guān)系變化趨勢，SAO規(guī)劃客房數(shù)量為220間套（246 個房間單位）；預(yù)計(jì)客房出租率可達(dá)到70%左右的合理水平。 酒店客房服務(wù)功能定位策劃客房是高星級酒店主要的經(jīng)營設(shè)施，也是集中體現(xiàn)酒店檔次、形象和服務(wù)水平的地方。第六章 酒店服務(wù)功能定位策劃『提要：本章在項(xiàng)目整體定位基礎(chǔ)上， 對酒店各個服務(wù)設(shè)施和功能 進(jìn)行了全方位的定位策劃，為下一步設(shè)計(jì)階 段和未來酒店經(jīng)營管理打下基 礎(chǔ)、明確思路。東營市位于黃河出?？冢S河口生態(tài)文化底蘊(yùn)深厚，獨(dú)具特色，可表現(xiàn)的形式也很豐富；另外，本項(xiàng)目位于城市綠化帶，周圍水系豐富，具有獨(dú)特的水景觀資源。基于以上考慮，結(jié)合本項(xiàng)目時尚酒店的整體定位，本項(xiàng)目的康體和娛樂規(guī)?？蛇m當(dāng)做大、做強(qiáng)，爭取占據(jù)行業(yè)的領(lǐng)先定位，并成為本項(xiàng)目的一個特色優(yōu)勢和經(jīng)營亮點(diǎn)。在東營高星級酒店客房客源不夠充足、房價水平偏低的情況下，餐飲消費(fèi)將在酒店整體消費(fèi)結(jié)構(gòu)中扮演更加重要的角色；餐飲規(guī)劃規(guī)模相比一般的標(biāo)準(zhǔn)型酒店也需要適當(dāng)增加。在目前東營市場主流200－250間套的參考取值范圍內(nèi)，結(jié)合本項(xiàng)目建筑體量和整體定位，我們規(guī)劃酒店客房數(shù)量在220間套左右；并通過對客房規(guī)模的適當(dāng)控制，使酒店住房率能達(dá)到70%左右的合理水平； 酒店餐飲規(guī)模由東營目前的餐飲消費(fèi)市場來看，消費(fèi)需求非常旺盛，現(xiàn)有高檔餐飲場所、特別是包房經(jīng)常是供不應(yīng)求，而且未來的需求趨勢是有增無減。 酒店規(guī)模定位，如果算上地下面積，建筑體量將超過3萬平米，因而從建筑體量來劃分可歸于大規(guī)模項(xiàng)目；按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置，一般的商務(wù)型酒店面積配比約為客房60%：配套經(jīng)營面積30%：后勤區(qū)域10%；但是,在酒店客房及其它配套項(xiàng)目規(guī)模方面,不能按照常規(guī)產(chǎn)品的配比模式來生搬硬套，而必須深入了解東營當(dāng)?shù)鼐唧w的消費(fèi)市場需求、市場特征及市場變化趨勢，采取“度身定做”的個性化策劃方法。6） 本項(xiàng)目一次性投資可以按照四星級檔次標(biāo)準(zhǔn)，但是在空間布局和設(shè)施配套方面要預(yù)留五星級升級空間，這樣可根據(jù)未來市場情況變化，在開業(yè)7－8年后、酒店需要進(jìn)行二次裝修時，項(xiàng)目具有可升級換代的發(fā)展空間。有關(guān)定位依據(jù)分析如下：1） 東營三星級酒店數(shù)量過多，市場競爭激烈，營收水平不夠理想，因而可以排除三星級以下檔次定位的可能性（）；2） 東營酒店市場高端客源總量不足，而且對房價相對比較敏感；根據(jù)市場調(diào)查分析：五星級東勝海天酒店06年平均房價為￥410－，五星級標(biāo)準(zhǔn)的藍(lán)海國際普通房開業(yè)優(yōu)惠價只有￥320左右，與四星級的新悅酒店和東營賓館的房價水平相差甚微（）；3） 標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店比標(biāo)準(zhǔn)四星級酒店的投資額一般要高出30%以上，根據(jù)以上市場表現(xiàn)判斷，檔次定位五星級的性價比不如四星級；4） 本項(xiàng)目相鄰五星級藍(lán)海國際酒店檔次較高，規(guī)模較大，本項(xiàng)目由于地塊及規(guī)劃條件的限制，要想定位五星級，在檔次規(guī)模上也很難超越藍(lán)海國際；在無法獲得市場領(lǐng)先地位時，不能盲目加大投資、一味地追求高檔。 7） 本項(xiàng)目在建筑體量規(guī)模、政府和油田背景等方面上不占據(jù)優(yōu)勢，必須依靠產(chǎn)品的出新、出奇，吸引消費(fèi)市場的注意，從而建立自己不可替代的、獨(dú)特的市場地位；8） 時尚酒店設(shè)計(jì)者強(qiáng)調(diào)在設(shè)計(jì)風(fēng)格、色調(diào)、材料、空間布局等方面的合理創(chuàng)新，追求以較低的建造成本獲得最大的視覺和使用效果；是性價比較高的一種酒店類型。2022年美國時尚酒店占總酒店數(shù)量的1%，但是收益卻占所有酒店的3% ；2） 時尚酒店摒棄傳統(tǒng)酒店的雷同，講究個性化，憑借獨(dú)特的設(shè)計(jì)感和體貼的服酒店客源市場構(gòu)成預(yù)測商務(wù)客源55%網(wǎng)絡(luò)訂房客源10%會議團(tuán)體客源10%政府客源5%休閑娛樂散客15%其他客源5%商務(wù)客源 網(wǎng)絡(luò)訂房客源 會議團(tuán)體客源 政府客源 休閑娛樂散客 其他客源務(wù)得到現(xiàn)代人的青睞。有關(guān)定位依據(jù)分析如下：1） 與藍(lán)海國際大酒店、東營賓館等政府投資的高星級酒店相比，本項(xiàng)目在政府背景方面不具備優(yōu)勢，因而在政務(wù)接待和政務(wù)會議方面的市場競爭力和滲透率受到較大的局限，不能將政府客源作為主打客源；2） 與東勝海天等油田系統(tǒng)酒店相比，本項(xiàng)目在油田內(nèi)部接待及會議的市場上處于競爭劣勢，不能“以己之短、攻人之長”；3） 本項(xiàng)目未來客源市場除了利用自身在當(dāng)?shù)氐母鞣N