【正文】 主體，起到越來越重要的作用。具體房間類型、數(shù)量規(guī)劃如下：標(biāo)準(zhǔn)客房：位于酒店主樓塔樓低樓層，規(guī)劃數(shù)量約占客房總數(shù)的45%；豪華客房：位于酒店主樓塔樓高樓層，規(guī)劃數(shù)量約占客房總數(shù)的45%；套房：平均分配在各個(gè)客房樓層，規(guī)劃數(shù)量約占客房總數(shù)的10%； 2） 客房樓層規(guī)劃：根據(jù)以上客房類型劃分、按照目前四星級檔次定位，客房樓層分為：標(biāo)準(zhǔn)樓層、豪華樓層。東營市位于黃河出海口，黃河口生態(tài)文化底蘊(yùn)深厚，獨(dú)具特色，可表現(xiàn)的形式也很豐富；另外，本項(xiàng)目位于城市綠化帶，周圍水系豐富，具有獨(dú)特的水景觀資源。 酒店規(guī)模定位，如果算上地下面積，建筑體量將超過3萬平米，因而從建筑體量來劃分可歸于大規(guī)模項(xiàng)目；按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置，一般的商務(wù)型酒店面積配比約為客房60%：配套經(jīng)營面積30%：后勤區(qū)域10%；但是,在酒店客房及其它配套項(xiàng)目規(guī)模方面,不能按照常規(guī)產(chǎn)品的配比模式來生搬硬套，而必須深入了解東營當(dāng)?shù)鼐唧w的消費(fèi)市場需求、市場特征及市場變化趨勢，采取“度身定做”的個(gè)性化策劃方法。2022年美國時(shí)尚酒店占總酒店數(shù)量的1%，但是收益卻占所有酒店的3% ；2） 時(shí)尚酒店摒棄傳統(tǒng)酒店的雷同，講究個(gè)性化，憑借獨(dú)特的設(shè)計(jì)感和體貼的服酒店客源市場構(gòu)成預(yù)測商務(wù)客源55%網(wǎng)絡(luò)訂房客源10%會議團(tuán)體客源10%政府客源5%休閑娛樂散客15%其他客源5%商務(wù)客源 網(wǎng)絡(luò)訂房客源 會議團(tuán)體客源 政府客源 休閑娛樂散客 其他客源務(wù)得到現(xiàn)代人的青睞。家，其中位于開發(fā)區(qū)的酒店項(xiàng)目還處在土地規(guī)劃中，目前還談不上建設(shè)進(jìn)度。 東營高星級酒店餐飲收入情況統(tǒng)計(jì)2022年東營市主要星級酒店餐飲收入統(tǒng)計(jì)一覽表數(shù)據(jù)來源：職業(yè)經(jīng)理人訪談、旅游局統(tǒng)計(jì)提供整理0500100015002022250030003500400045005000萬 元 星 級 房 間 數(shù) 餐 飲 收 入星 級 5 4 3 3 4 3 3 2房 間 數(shù) 234 222 98 112 210 87 90 74餐 飲 收 入 2, 4, 2, 3, 2, 1, 東 勝 海 天 新 悅 酒 店 藍(lán) 海 大 酒 店 西 城 賓 館 東 營 賓 館 大 明 賓 館 聚 豐 大 酒 店 麗 晶 酒 店 東營高星級酒店餐飲客源統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源：職業(yè)經(jīng)理人訪談、旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理 東營高星級酒店各功能板塊收入比重分析2022年東營市主要星級酒店功能板塊收入比重統(tǒng)計(jì)表 數(shù)據(jù)來源：職業(yè)經(jīng)理人訪談、旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理從東營主要星級酒店功能板塊收入指數(shù)分析，東營市星級酒店呈現(xiàn)以下特點(diǎn)50%25%5%15% 5%商 務(wù) 宴 請 政 務(wù) 宴 請 住 店 客 人 喜 宴 、 壽 宴 其 它%%%%%%%%%%客 房 收 入 比 重 餐 飲 收 入 比 重 其 他 收 入 比 重客 房 收 入 比 重 % % % % % % % %餐 飲 收 入 比 重 % % % % % % % %其 他 收 入 比 重 % % % % % % % %東 勝 海 天 新 悅 酒 店 藍(lán) 海 大 酒 店 西 城 賓 館 東 營 賓 館 大 明 賓 館 聚 豐 大 酒 店 麗 晶 酒 店：1） 和國內(nèi)其他城市餐飲娛樂型酒店有著一定的區(qū)別，東營酒店的餐飲功能板塊都非常突出，同時(shí)為了獲取一些成本低、利潤高的客房收入，各酒店都設(shè)置了一定數(shù)量的客房，東營的酒店還應(yīng)歸類為商務(wù)型酒店，只是市場的特性使得餐飲功能板塊尤為突出；2） 藍(lán)海集團(tuán)的特色是餐飲運(yùn)作，麾下管轄的酒店（新悅酒店、藍(lán)海酒店、西城賓館）都是以餐飲為主，以餐飲、宴會帶動客房銷售；3） 上表中的酒店只有東勝海天和港資經(jīng)營的麗晶酒店收入比較均衡；4） 東勝海天的平均房價(jià)是目前東營市最高的，客房收入的比重在總收入中約占40%。餐飲設(shè)施 中餐零點(diǎn)廳、中餐包廂、韓國菜餐廳（外包）娛樂設(shè)施 KTV夜總會（外包）康體設(shè)施 保齡球，桌球，健身房，溫泉康樂大明賓館 東營高星級酒店?duì)I業(yè)功能分析東營市外向型經(jīng)濟(jì)不活躍，酒店?duì)I業(yè)收入基本依靠市區(qū)消費(fèi)群體拉動消費(fèi)，來自市外消費(fèi)群體的消費(fèi)有限。會議設(shè)施1個(gè)大多功能廳和6 個(gè)不同面積的中小型會議室，可滿足15至1000人的各類會議、宴會活動及婚宴。SAO經(jīng)過市場細(xì)致的調(diào)查，東營高星級酒店分為三大類：1） 園林庭院式酒店——代表酒店：四星級東營賓館、五星級藍(lán)海國際大飯店；2） 寫字樓基礎(chǔ)改建酒店——代表酒店：四星級新悅酒店；3） 綜合型酒店（寫字樓＋酒店）——代表酒店：五星級東勝海天酒店、三星級大明賓館。旅行社 45家，比上年增5家。旅游業(yè)發(fā)展勢頭良好。 酒店地理位置分析該地塊位置在黃河路以北，廬山路以東，新區(qū)西南角。南北長123公里，東西寬74公里，總面積7923平方公里，公里。07′～119176。這一數(shù)字包括服務(wù)費(fèi)在內(nèi)，但不包括將服務(wù)費(fèi)用于酒店職工的工資或小費(fèi)的部分。 市場調(diào)查方法及說明 公開數(shù)據(jù)采集一方面通過互聯(lián)網(wǎng)獲取東營旅游局、統(tǒng)計(jì)局、發(fā)改委、房管局、規(guī)劃局等官方數(shù)據(jù)信息，另一方面通過對政府相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場采訪獲得官方數(shù)據(jù)信息。第一章 總論『提要：我們認(rèn)為，一個(gè)酒店經(jīng)營 成功與否，最 終取決于產(chǎn)品與市 場需求的結(jié)合，而市場需求是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā) 展決定的。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析方法說明1) 對比官方數(shù)據(jù)以及內(nèi)部信息，SAO通過實(shí)地調(diào)查和訪談以核實(shí)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并將所得數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析；2) 行業(yè)盈虧平衡率；3) AutoCAD 2022專業(yè)制圖軟件；4) 使用平等市場份額分析法對未來競爭酒店市場進(jìn)行分析。三位股東在房地產(chǎn)領(lǐng)域奮斗多年，具備了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和驕人的業(yè)績。春季回暖快，降水少，風(fēng)速大，氣候干燥，有“十春九旱”的特點(diǎn)；夏季氣溫高，溫度大，降水集中，有時(shí)受臺風(fēng)侵襲；秋季氣溫急降，雨量驟減，秋高氣爽；冬季雨雪稀少，寒冷干燥。人口――，人，%。項(xiàng)目地緊挨區(qū)政府辦公大樓、公務(wù)員生活居住區(qū)，政府各部門機(jī)關(guān)蘊(yùn)藏著許多直接地、間接地客流，給本項(xiàng)目日后的經(jīng)營能帶來一定的經(jīng)濟(jì)支撐。，；全年接待入境游客4692人，其中外國人2630人，港澳臺游客2062人，過夜人數(shù)4320人。著力打造黃河口生態(tài)旅游品牌，初步建立起適應(yīng)市場需求、特色突出、形象鮮明、結(jié)構(gòu)合理、管理高效、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的旅游產(chǎn)業(yè)體系，進(jìn)入中國優(yōu)秀旅游城市行列?？头壳闆r 設(shè)有商務(wù)套間（三人）商務(wù)單人間，商務(wù)套房，豪華單人間，豪華標(biāo)準(zhǔn)間，貴賓套房，總統(tǒng)套房。娛樂設(shè)施 KTV康體設(shè)施 飯店擁有7000平方米的康樂中心，設(shè)有室內(nèi)游泳池、健身房、美容美發(fā)、臺球、乒乓球和棋牌室。大明賓館星級標(biāo)準(zhǔn) 3星投資性質(zhì) 國營大明集團(tuán)投資開業(yè)時(shí)間 1996年建筑風(fēng)格 現(xiàn)代塔樓建筑，樓高16層客房情況 設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)、高級單人/雙人房、商務(wù)套間、行政套房房間設(shè)施 房間寬帶上網(wǎng)，客房配置飲水機(jī)會議設(shè)施 多功能廳約650㎡，寬帶上網(wǎng)服務(wù)多媒體投影儀、幻燈機(jī)餐飲設(shè)施 中餐自助餐廳、中餐包廂、西餐廳、韓國菜餐娛樂設(shè)施 無康體設(shè)施 無050100150200250300350400450平 均 房 價(jià)星 級 房 間 數(shù) 出 租 率 平 均 房 價(jià)星 級 5 4 3 3 4 3 3 2房 間 數(shù) 234 222 98 112 210 87 90 74出 租 率 % % % % % % % %平 均 房 價(jià) 東 勝 海 天 新 悅 酒 店 藍(lán) 海 大 酒 店 西 城 賓 館 東 營 賓 館 大 明 賓 館 聚 豐 大 酒 店 麗 晶 酒 店 東營市高星級酒店經(jīng)營及客源情況調(diào)查及分析 東營高星級酒店客房出租率、平均房價(jià)統(tǒng)計(jì)2022年東營市主要星級酒店客房出租率、平均房價(jià)統(tǒng)計(jì)一覽表數(shù)據(jù)來源：職業(yè)經(jīng)理人訪談、旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理藍(lán)海國際大飯店市場情況特別說明：酒店2022年9月28 日開業(yè)，正常經(jīng)營只有2個(gè)月時(shí)間，所以沒有納入到2022年度其它酒店的對比分析。800－1000間客房的綜合性酒店。 SAO建議在開發(fā)戰(zhàn)略方面必須充分依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂枨笄闆r特征和未來發(fā)展趨勢，根據(jù)市場定位原則確定產(chǎn)品開發(fā)類型； 本項(xiàng)目在用地條件和開發(fā)規(guī)模上不具備優(yōu)勢，必須樹立以產(chǎn)品特色和差異化為產(chǎn)品核心競爭力的開發(fā)戰(zhàn)略思想 要重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品的投資性價(jià)比，以合理的投入獲得最大的投資回報(bào)。下附一些代表性的時(shí)尚酒店設(shè)計(jì)圖片供參考： 酒店檔次定位 本項(xiàng)目酒店檔次定位經(jīng)過對東營酒店市場的詳細(xì)調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目檔次適宜定位為四星級標(biāo)準(zhǔn)（預(yù)留未來五星級升級空間）。根據(jù)東營各大酒店經(jīng)營情況調(diào)查分析，餐飲收入普遍超過客房收入，成為酒店?duì)I收的絕對重心?！?酒店整體功能定位本項(xiàng)目整體定位為四星級時(shí)尚特色酒店（預(yù)留五星級升級空間），同時(shí)具備當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先水平的綜合配套設(shè)施，具備高檔商務(wù)、政務(wù)、會議接待功能和極強(qiáng)的餐飲、娛樂、康體綜合性、社會化服務(wù)設(shè)施；項(xiàng)目建成后，將成為東營具有代表性和前瞻性的精品時(shí)尚特色酒店，打造當(dāng)?shù)馗邫n接待、社交和消費(fèi)的新中心，市場綜合競爭力將居?xùn)|營酒店行業(yè)領(lǐng)先地位。2） 豪華客房以上房間主要接待客人為：對房價(jià)不太敏感的高端商務(wù)客人和政務(wù)客人，租金水平較高，所以房間投資檔次也要有所提升；同時(shí)也可以作為酒店展示檔次形象的重要窗口，所以必須嚴(yán)格按照四星級檔次標(biāo)準(zhǔn)，提高裝修檔次及設(shè)施配置。為酒店主打餐廳，檔次高、菜式新，以豪華貴賓包房經(jīng)營為主，為高檔商務(wù)和政務(wù)應(yīng)酬接待的主要接待場所。目前東營高星級酒店中，只有東勝海天酒店規(guī)劃有上規(guī)模的KTV夜總會。本項(xiàng)目康體中心將引入南方沿?？刁w業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)最新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，初步規(guī)劃了熱帶雨林水娛SPA約3500 平米( 按摩包廂40個(gè)，包括室內(nèi)恒溫泳池）、酒店自營康體中心約500平米（主要為四星級酒店配套需要）；成為當(dāng)?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色的康體場所和消費(fèi)新熱點(diǎn)。詳細(xì)功能面積規(guī)劃主要如下表：會議區(qū) 2, 多功能廳(680人可分割式，㎡） 1, 多功能廳前廳 % 中型會議室（100人的2 個(gè)，㎡） 小會議室（50人左右的4個(gè)，人均 ㎡） 貴賓接待室（30人1個(gè)，人均2 ㎡） 會議區(qū)交通面積 會議室總面積的20% 會議家具庫房 會議室總面積的10% 輔助（燈光音響控制室、衛(wèi)生間、衣帽間、公用電話） 會議室總面積的10% 會議/宴會功能面積詳細(xì)規(guī)劃見第二階段 “設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告”。機(jī)會(Opportunities) 威脅(Threats)1. 建設(shè)山東加工制造業(yè)基地，內(nèi)聯(lián)半島城市群，外接?xùn)|北和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，融入環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈利好因素有利刺激經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；2. 目前市場已有的星級酒店產(chǎn)品陳舊、缺乏吸引力，本項(xiàng)目以時(shí)尚新穎產(chǎn)品入市，市場準(zhǔn)入機(jī)會大；1. 雖然目前沒有其它時(shí)尚酒店在規(guī)劃，但是不能排未來待建酒店模仿本項(xiàng)目的產(chǎn)品，如是，則會加劇市場和價(jià)格競爭；2. 如果項(xiàng)目地對面的藍(lán)海國際大飯店在本項(xiàng)目落成時(shí)采取削價(jià)競爭將對本酒店的正常經(jīng)營造成嚴(yán)重威脅。投資商是以餐飲、酒店經(jīng)營為主業(yè)的集團(tuán)，擁有自己的酒店職業(yè)學(xué)校，管理資源充裕；當(dāng)?shù)厥袌稣J(rèn)知度較高。客房提供東營獨(dú)有的直飲水系統(tǒng)、部分套房還配置高檔CD影響設(shè)備。酒店大堂門前設(shè)置的臺階太高，無形中提高了準(zhǔn)入門檻。劣勢酒店沒有規(guī)劃游泳池，對高檔商務(wù)客源是一種遺憾。 酒店餐飲競爭戰(zhàn)略1） 海鮮燕鮑翅餐廳定位高端路線，具備檔次和規(guī)模優(yōu)勢，并可根據(jù)實(shí)際需要，引入國內(nèi)知名海鮮燕鮑翅品牌合作經(jīng)營；2） 風(fēng)味地餐廳和西餐廳則瞄準(zhǔn)主流的中檔消費(fèi)市場，檔次和價(jià)位做適當(dāng)調(diào)低，以迎合廣大市民的消費(fèi)喜好和消費(fèi)能力；其中風(fēng)味餐廳規(guī)劃本地深受歡迎的“魯、川、湘”組合菜式，以最大限度滿足消費(fèi)大眾的喜好；3） 餐飲門廳和交通流線設(shè)計(jì)要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿足社會化經(jīng)營要求；4） 酒店餐廳包廂和大會議廳、多功能廳等餐飲設(shè)施在裝修設(shè)計(jì)、裝修材料方面均站在行業(yè)最前沿，并承襲酒店整體的時(shí)尚特色風(fēng)格和主題；5） 由于檔次、規(guī)模、功能等優(yōu)勢，只要出品控制好，經(jīng)營理念和經(jīng)營手法保持靈活，本項(xiàng)目餐飲經(jīng)營有能力在未來的市場競爭中占據(jù)有利位置。第九章 酒店投資估算及分析 酒店建設(shè)及開業(yè)投資估算本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為19,659萬元，平均每平方米造價(jià)5503元（含地價(jià)）。 酒店康體競爭戰(zhàn)略酒店健康中心的設(shè)計(jì)理念，在本地具有超前性和獨(dú)特性；建成后將以理念新、檔次高、可選項(xiàng)目豐富多樣和集中消費(fèi)等優(yōu)勢占據(jù)本地高端康體市場并取得領(lǐng)先優(yōu)勢；既要考慮規(guī)劃本地市場流行的康體項(xiàng)目，又要充分考慮引進(jìn)南方沿海城市時(shí)尚潮流的康樂方式，引領(lǐng)康樂新消費(fèi)；可與酒店其它經(jīng)營項(xiàng)目互動經(jīng)營，產(chǎn)生集群效應(yīng)。 酒店競爭戰(zhàn)略策劃 酒店整體競爭戰(zhàn)略本項(xiàng)目完成建設(shè)后，按照項(xiàng)目規(guī)劃方案，酒店采取時(shí)尚特色酒店定位，具有產(chǎn)品稀缺性和創(chuàng)新性；客房在面積、風(fēng)格和空間布局上也處于領(lǐng)先地位；如果聘請國內(nèi)知名酒店管理公司管理，有利于占領(lǐng)市場制高點(diǎn)；根據(jù)東營目前及未來幾年高端客源總量較少、房價(jià)水平較低、四星/五星房價(jià)差距不大等市場特征，采取一次性投資按照四星級標(biāo)準(zhǔn)，以減少投資和經(jīng)營壓力；同時(shí)，在功能設(shè)施和空間布局上按照五星級要求，預(yù)留了產(chǎn)品未來的升級空間，以保證產(chǎn)品長期的市場競爭力。酒店多功能廳立柱多，對一些大的筵席擺放造成敗筆。東營第一把金鑰匙，停車位最多（東營酒店業(yè)中排第一）。獨(dú)立娛樂樓門廳設(shè)置，同時(shí)住店客人亦可通過大堂通道