【正文】 。在周邊樓盤以普通居住住宅為主力戶型的情況下，發(fā)展公寓住宅必定獨(dú)樹一幟，同時(shí)也能彌補(bǔ)凈月開發(fā)區(qū)內(nèi)公寓住宅稀少的缺憾。普通公寓住宅相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。所以相信項(xiàng)目的別墅必然受到市場(chǎng)的歡迎。再加上部分金融政策使得消費(fèi)者心理產(chǎn)生焦慮，對(duì)稀缺產(chǎn)品的購(gòu)買欲望增強(qiáng)，非但沒(méi)有出現(xiàn)別墅消費(fèi)者持幣待購(gòu)的現(xiàn)象，反而需求量擴(kuò)大。促使很多開發(fā)商在市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計(jì)和銷售策略各方面都更加理性，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，多轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)別墅，雙拼、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品。全套的采用高科技系統(tǒng)不但可以提供數(shù)據(jù)化的產(chǎn)品性能指標(biāo)，關(guān)鍵是能較為方便地升級(jí)到下一代產(chǎn)品。但是目前的市場(chǎng)已發(fā)生了大變化，僅憑炒作和包裝等推廣手段已無(wú)法推進(jìn)樓盤銷售，技術(shù)品質(zhì)已越來(lái)越成為真正的賣點(diǎn)。別墅市場(chǎng)上的真正阻力并非來(lái)自于對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，而是來(lái)源于固有的成見以及缺少前瞻性和創(chuàng)新精神。在實(shí)際操作過(guò)程中，如采取科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。第十章 結(jié)論通過(guò)上述計(jì)算分析得出如下結(jié)論：即本項(xiàng)目可行。相信未來(lái)幾年，長(zhǎng)春歐亞集團(tuán)，遠(yuǎn)方超市等長(zhǎng)春市龍頭商業(yè)集團(tuán)必然會(huì)在凈月區(qū)域?qū)ふ液线m的地段、樓盤開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。隨著周邊棚戶區(qū)改造等重點(diǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)，越來(lái)越多的長(zhǎng)春市民會(huì)關(guān)注凈月開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。凈月開發(fā)區(qū)是政府實(shí)施城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)潛力巨大。由此可以證明，地理位置不是影響購(gòu)買行為的重要因素，收入高、品位高的居民認(rèn)為城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域。，并未達(dá)到最佳居住要求，表明優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品仍有廣闊的市場(chǎng)空間。通過(guò)對(duì)于力旺東璽臺(tái)的調(diào)查顯示：、學(xué)歷，還是職業(yè)層次上都明顯偏高?，F(xiàn)代工程項(xiàng)目規(guī)模大、技術(shù)新穎、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、參加單位多、與環(huán)境接口復(fù)雜等特點(diǎn)，更使得工程項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中危機(jī)四伏。對(duì)工程項(xiàng)目這些事先不能確定的內(nèi)部和外部的干擾因素，我們稱之為工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。而在項(xiàng)目實(shí)施及運(yùn)行過(guò)程中，這些因素都有可能發(fā)生變化。工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指所有影響該項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的不確定因素的總和。用戶多次仿真后，通過(guò)節(jié)點(diǎn)收集到的各參數(shù)了解系統(tǒng)情況以輔助決策。它的原理是通過(guò)豐富的節(jié)點(diǎn)邏輯功能，控制一定的時(shí)間流、費(fèi)用流和性能流流向相應(yīng)的活動(dòng)。VERT是國(guó)外在八十年代初期發(fā)展的一通用仿真軟件，它對(duì)項(xiàng)目研制構(gòu)造過(guò)程網(wǎng)絡(luò)，將各種復(fù)雜的邏輯關(guān)系抽象為時(shí)間、費(fèi)用、性能的三元組的變化。如果是用DPRA進(jìn)行評(píng)估，則尚須考慮它們?cè)跁r(shí)間上的關(guān)系。稍作改造，我們便可將其運(yùn)用到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析領(lǐng)域?，F(xiàn)發(fā)展較為成熟的方法有PRA（概率風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）,DPRA（動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)概率評(píng)估）及仿真通用軟件VERT（風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審技術(shù)）等。（二）定量風(fēng)險(xiǎn)分析方法定量風(fēng)險(xiǎn)分析是在定性分析的邏輯基礎(chǔ)上，給出各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)源的風(fēng)險(xiǎn)量化指標(biāo)及其發(fā)生概率，再通過(guò)一定的方法合成，得到系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的量化值。(一)定性風(fēng)險(xiǎn)分析方法定性風(fēng)險(xiǎn)分析的目的是界定風(fēng)險(xiǎn)源，并初步判明風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，以給出系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的綜合印象，是一些定性風(fēng)險(xiǎn)分析方法的簡(jiǎn)介。它包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)管理三方面的內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析有狹義和廣義兩種，狹義的風(fēng)險(xiǎn)分析是指通過(guò)定量分析的方法給出完成任務(wù)所需的費(fèi)用、進(jìn)度、性能三個(gè)隨機(jī)變量的可實(shí)現(xiàn)值的概率分布。3．識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能引起的后果這是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的第三項(xiàng)工作目標(biāo)，因?yàn)橹挥凶R(shí)別出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的后果及其嚴(yán)重程度，才能夠全面地認(rèn)識(shí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。2．識(shí)別引起項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素這是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的第二項(xiàng)工作目標(biāo)，因?yàn)橹挥凶R(shí)別出各項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素，才能把握項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展變化規(guī)律，才有可能對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行應(yīng)對(duì)和控制。1．識(shí)別并確定項(xiàng)目有哪些潛在的風(fēng)險(xiǎn)這是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的第一項(xiàng)工作目標(biāo)，因?yàn)橹挥凶R(shí)別和確定項(xiàng)目可能會(huì)遇到哪些風(fēng)險(xiǎn)，才能夠進(jìn)一步分析這些風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和后果。(五)制約因素和假設(shè)條件當(dāng)項(xiàng)目的制約因素發(fā)生變化或假設(shè)條件不成立時(shí)，就可能成為項(xiàng)目新的風(fēng)險(xiǎn)源。(四)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的種類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的種類為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別提供了一個(gè)總的框架。(三)項(xiàng)目計(jì)劃的信息在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程中，要針對(duì)各項(xiàng)目計(jì)劃中包含的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別。(二)歷史資料以前類似項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的歷史資料，為識(shí)別現(xiàn)有項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)提供了非常重要的依據(jù)和參考。(一)成果說(shuō)明成果說(shuō)明是進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要依據(jù)，因?yàn)轫?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的最終目的是確定項(xiàng)目是否能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)、規(guī)定的預(yù)算內(nèi)，按照要求的質(zhì)量，最終產(chǎn)生項(xiàng)目的可交付成果。3．信息依賴性風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)工作之一是收集有關(guān)的項(xiàng)目信息，然后識(shí)別不確定因素及其對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響。另一方面，隨著項(xiàng)目進(jìn)度、條件、環(huán)境、范圍等的不斷變化，新的風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)產(chǎn)生，從而又需要開展新一輪的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。2．全生命周期性項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目生命期的各個(gè)階段中，不同階段會(huì)出現(xiàn)影響程度不同的風(fēng)險(xiǎn)。除上述人員外，還應(yīng)鼓勵(lì)所有項(xiàng)目人員廣泛參與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目組織成員的工作性質(zhì)不同，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)有所不同，他們都有自己獨(dú)特的項(xiàng)目經(jīng)歷和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，可以為識(shí)別項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)提供更多的途徑?？梢?，風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)的處理是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要步驟。對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)管理就是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、預(yù)測(cè)和衡量、選擇有效的手段，以盡可能降低成本，有計(jì)劃地處理風(fēng)險(xiǎn)，以獲得企業(yè)安全生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)保障。風(fēng)險(xiǎn)管理是指對(duì)影響企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各種不確定性事件進(jìn)行識(shí)別和評(píng)估，并采取應(yīng)對(duì)措施將其影響控制在可接受范圍內(nèi)的過(guò)程。而風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性，說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)只能表現(xiàn)出損失，沒(méi)有從風(fēng)險(xiǎn)中獲利的可能性，屬于狹義風(fēng)險(xiǎn)。若風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性，說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的結(jié)果可能帶來(lái)?yè)p失、獲利或是無(wú)損失也無(wú)獲利，屬于廣義風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)設(shè)定建設(shè)總成本在10%～10%范圍內(nèi)變動(dòng)：全部投資（資本金）內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值的變動(dòng)狀況見下表：項(xiàng)目敏感性分析表項(xiàng)目變動(dòng)全部投資資本金NPVIRRNPVIRR總成本10%%%5%%%0%%%5%%%10%%%總收入10%%%5%%%0%%%5%%%10%%%項(xiàng)目收益率在分析的各種情況下仍能保持較高的內(nèi)含報(bào)酬率(最低情況為收入減少5%%)，項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率仍高于其資金成本8%，也介于行業(yè)平均利潤(rùn)水平(15%20%)，表明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。% 。詳見下表： 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)0(起始）第1年第2年第3年1現(xiàn)金流入商業(yè)銀行貸款銷售收入——資本金2現(xiàn)金流出總成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用）營(yíng)業(yè)稅及附加—土地增值稅—3所得稅———4稅前凈現(xiàn)金流量稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值項(xiàng)目稅前內(nèi)部收益率%———%稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量—5稅后凈現(xiàn)金流量稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率%———%、內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金按折現(xiàn)率8％測(cè)算，得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前與稅后）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。項(xiàng)目收入計(jì)劃及估算見下表：銷售收入估算表序號(hào)名稱指標(biāo)2012年6月2013年6