【正文】 參考文獻(xiàn)[1][M].北京：企業(yè)管理出版社,2001[2]張永岳，[M].北京：高等教育出版社，2001[3][M].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002[4][M].上海：上海人民出版社，2001[5]陳伯庚，[M].北京：高等教育出版社，2002[6]安陽房地產(chǎn)信息網(wǎng)[OL]. [7]安陽房產(chǎn)管理局網(wǎng)[OL]. [8]鄧曉盈. 現(xiàn)代房地產(chǎn)營銷理論和戰(zhàn)略[J].北京：經(jīng)濟(jì)問題探索, 2001年第9期[9][M].北京：中國經(jīng)濟(jì)出版社，2003[10] [J].2001年第12期 [11][N].北京：中國經(jīng)營報(bào),2001年第10期 [12][N].北京：北京經(jīng)濟(jì)報(bào),2002年第2期 [13][M].北京：企業(yè)管理出版社,2002[14][美]菲利普王宇飛經(jīng)理在工作上的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度、嚴(yán)格的管理作風(fēng)、誨人不倦的精神使本人在工作和學(xué)業(yè)上受益菲淺，我在此謹(jǐn)向王宇飛經(jīng)理表示由衷的感謝！另外，感謝安陽工學(xué)院繼續(xù)教育學(xué)院對(duì)我的培養(yǎng)和幫助，在這里我學(xué)到了知識(shí)，開闊了思維，感受了快樂。致 謝在本文完成之際，我要向所有關(guān)心、鼓勵(lì)和幫助我的老師、同學(xué)、家人和朋友表示誠摯的謝意。 結(jié) 論 綜上所述，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功必須由前期的市場調(diào)研定位、項(xiàng)目的規(guī)劃乃至后期的運(yùn)營管理一系列嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪\(yùn)作組成。（二）具體銷售方式● 一次性付款：一次性付款對(duì)資金的回籠，快速實(shí)現(xiàn)銷售收益均有積極作用?！?帶租約銷售運(yùn)營管理公司與商家聯(lián)系，確定租金，經(jīng)營時(shí)間等經(jīng)營細(xì)節(jié)問題，然后讓業(yè)主與商家聯(lián)系、洽談、簽約，確保商鋪能夠租出去，給業(yè)主以投資信心?！?運(yùn)營管理公司承諾發(fā)布會(huì)以新聞發(fā)布會(huì)的形式，商業(yè)運(yùn)營管理公司與開發(fā)商簽訂協(xié)議，商業(yè)運(yùn)營管理公司向外界承諾運(yùn)營管理之規(guī)范，真正使投資者放心。如果運(yùn)營管理公司出現(xiàn)問題，可以聯(lián)名要求開發(fā)商換公司，或者退還保證金。對(duì)商鋪的購買中，可以獲得一些優(yōu)惠政策，如購鋪時(shí)享受較大優(yōu)惠，對(duì)運(yùn)營管理發(fā)表意見，購鋪者如果帶新客戶來享受獎(jiǎng)勵(lì)政策等。真正掀起一場全民投資的熱潮，從而將項(xiàng)目迅速啟動(dòng)，成為全城關(guān)注的焦點(diǎn)和亮點(diǎn)。我們將利用安陽一切可以發(fā)揮的社會(huì)資源進(jìn)行推進(jìn)，并利用媒體進(jìn)行擴(kuò)大宣傳，通過活動(dòng)樹立項(xiàng)目的形象，營造項(xiàng)目的銷售潛力。繁華的步行街鑲嵌于千年古城之間，與人文歷史相映，這本身就凝聚了一種自然風(fēng)采、人文情懷與現(xiàn)代物質(zhì)文明三位一體的美，是對(duì)純粹的城市商業(yè)文化的一種超越?！罢玫赂鄙虡I(yè)文化步行街，則以現(xiàn)代商業(yè)的理念，尋求古今相映、中西合璧的最佳契合，以一街萬象的氣質(zhì)顯示出文化的巨大包容性和與時(shí)俱進(jìn)的綜合能力?！?統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建，一步到位該項(xiàng)目聘請(qǐng)高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)行功能的科學(xué)分區(qū)和建筑風(fēng)格的統(tǒng)一管理，避免過去同類商業(yè)區(qū)雜亂無章的形象。為此，政府將給予大力支持，以協(xié)調(diào)各方面的工作，不僅關(guān)注項(xiàng)目的完美建設(shè)，更要促進(jìn)商業(yè)街在建成后的旺場及可持續(xù)發(fā)展，對(duì)消費(fèi)者有長久的吸引力。● 三大空間，升值無限一是本項(xiàng)目是安陽市政府舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，是城市發(fā)展的主導(dǎo)力量，并且拆遷力度空前，有著極大的價(jià)格上行空間，是為外在增值潛力；二是由于商業(yè)街的整體形象品牌形成，會(huì)使本項(xiàng)目物業(yè)的價(jià)值提升，是為內(nèi)在增值前景；三是項(xiàng)目將是安陽近幾年開發(fā)的最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，絕版之作將意味著有強(qiáng)勁升值空間。商業(yè)街將融觀光、購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、商務(wù)于一體，商品包羅萬象，服務(wù)內(nèi)容豐富?！?長街美景、包羅萬象項(xiàng)目建成后將是豫北地區(qū)第一長廊的商業(yè)文化步行街，按人造旅游景觀的標(biāo)準(zhǔn)及模式建設(shè)，融會(huì)東西方建筑特色，建筑高低錯(cuò)落，形式流光溢彩，成為安陽又一旅游景點(diǎn)?！?全新的街式商業(yè)空間規(guī)劃的商業(yè)街為線狀的建筑空間，由于交通方便，人流集中，商店能與大量的顧客直接接觸，二十四小時(shí)的不夜城有利于增加商家的營業(yè)額和商業(yè)利潤，將商業(yè)街設(shè)計(jì)為步行區(qū)，十分適宜于市民與旅游觀光者的采購、散步與閑談，大量的步行者將形成生機(jī)勃勃的景象，體現(xiàn)出商業(yè)的繁榮?！?黃金商圈，絕版地段該項(xiàng)目地處安陽市中心黃金商圈，充足的人流量是項(xiàng)目的商業(yè)繁榮興旺的根源所在，并且該項(xiàng)目開發(fā)過后，近幾年內(nèi)不會(huì)有第二個(gè)類似體量項(xiàng)目出現(xiàn)。“殷墟”申報(bào)世界文化遺產(chǎn)的工作進(jìn)一步加快，以旅游城市為主導(dǎo)的城市發(fā)展，將大大促進(jìn)商貿(mào)及服務(wù)業(yè)的繁榮。安陽這個(gè)城市的核心資源，或者說是核心競爭力依然是殷商文化和古城文化，因此我們這個(gè)步行街一定要打文化牌、旅游牌，把安陽的九府十八巷文化融入到項(xiàng)目中，把“彰德府”步行街塑造為濃縮安陽人文歷史的旅游景點(diǎn)，融會(huì)歷史文化之醇香，現(xiàn)代商業(yè)文明之風(fēng)采，展示旅游文化新氣象，同時(shí)也開創(chuàng)安陽旅游房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)和城市運(yùn)營之先河。步行街在大城市里興旺發(fā)達(dá)，根本的原因不再于步行街這一概念，而在于城市商業(yè)本身強(qiáng)大的輻射能力。第四章 項(xiàng)目營銷策略因?yàn)樵擁?xiàng)目的市場定位為城市步行街，要想成功運(yùn)作該項(xiàng)目，我們首先應(yīng)將步行街本身研究透，步行街建設(shè)無疑已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資和城市經(jīng)營中的一個(gè)重要的熱點(diǎn)。首先是為安陽的機(jī)構(gòu)和老百姓提供一個(gè)穩(wěn)定的投資渠道，由政府提供符合國際慣例的優(yōu)惠政策，給安陽的老百姓，包括安陽的養(yǎng)老基金，保險(xiǎn)基金一個(gè)穩(wěn)定的投資渠道。商業(yè)地產(chǎn)由于收入來源是租金，零售業(yè)的租金比較穩(wěn)定且每年都要遞增，這就使商業(yè)地產(chǎn)為全世界信托基金最看好的行業(yè)。模式二、推出房地產(chǎn)信托基金房地產(chǎn)信托基金（REITS）在國外非常普遍，國外的大型商業(yè)中心幾乎全部都是由房地產(chǎn)信托基金來持有的?！罢玫赂鄙虡I(yè)項(xiàng)目靜態(tài)分析測算表通過對(duì)“彰德府”商業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)計(jì)算分析，該項(xiàng)目投資回報(bào)期短，財(cái)務(wù)效益比較好，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該項(xiàng)目能在財(cái)務(wù)上可行。第三章 項(xiàng)目的投資估算“彰德府”商業(yè)項(xiàng)目靜態(tài)分析測算表單位（萬元）土地款（，160萬/畝）建安裝修工程費(fèi)裝修費(fèi)4116電梯安裝410前期費(fèi)用施工準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)“彰德府“商業(yè)項(xiàng)目銷售收入表單位（萬元）一層街鋪16800㎡15000元/㎡＝25200二層商鋪16800㎡6000元/㎡＝10080三層8400㎡3000元/㎡＝2520負(fù)一層35000㎡3500元/㎡＝12250合計(jì)50050銷售策略為：擬將一層街鋪銷售，二、三層及負(fù)一層作為公司物業(yè)長期持有。這樣做不僅易于形成特色，又可以避免布局的混亂，有利于通過特色商業(yè)街的打造，起到吸引客流和均衡分布，疏導(dǎo)人流的作用。主要有：名牌服裝專賣店、金銀首飾專賣店、家用電器專業(yè)店、數(shù)碼專賣店、箱包專賣店、家具專賣店、體育休閑用品專賣店、花卉專賣店、禮品專賣店、名牌手表專賣店、電信產(chǎn)品專賣店、美容化妝品專賣店、皮鞋皮具專賣店?！镂幕黝愇幕a(chǎn)品和文化場所于一體，主要有：古玩字畫、陶瓷精品、古典家私、根雕、石雕、圖書文化用品、畫廊、培訓(xùn)中心★旅游設(shè)置完善的旅游功能布局：主要有：旅游工藝品、旅游紀(jì)念、名優(yōu)土特產(chǎn)、手工藝品、旅游文化展示、旅行社咨詢中心等?！锊惋嫾鞣N類豐富餐飲于一體，主題餐飲、風(fēng)味美食、咖啡廳；茶館、酒吧、小吃、冷飲?！锟傮w市場定位：總市場定位：核心商業(yè)圈 城市步行街業(yè)態(tài)定位：城市購物公園/生活方式中心功能定位：城市綜合體（集文化、旅游、休閑、餐飲、娛樂、購物、商務(wù)、居住等功能于一體）產(chǎn)品定位：主題商業(yè)街經(jīng)營定位：娛樂購物+一站式消費(fèi)+體驗(yàn)式消費(fèi)+24小時(shí)不夜城市場地位定位：生活中心+消費(fèi)中心+娛樂休閑中心+商務(wù)中心+形象中心★總體規(guī)劃及設(shè)計(jì)理念：（一）布局設(shè)計(jì)理念：a、利用“城市購物公園”的概念，要突出一種時(shí)尚，使環(huán)境別具一格；b、使各種布局合理，更利于購物；c、加強(qiáng)對(duì)購物環(huán)境便捷性和舒適性的規(guī)劃；d、加強(qiáng)布局的同時(shí)，注重投資的售賣的最大性和經(jīng)營的合理性；e、讓每一個(gè)主題街區(qū)的定位都清晰易懂，并有利于區(qū)域的劃分；f、讓每一個(gè)樓層的設(shè)計(jì)都能創(chuàng)造出首層的概念；（二）商業(yè)具體的分區(qū)設(shè)計(jì)理念：環(huán)境布局設(shè)計(jì)規(guī)劃：配置：扶梯、觀光電梯等樓層：一、二層做形象主題設(shè)計(jì)，負(fù)一層及三層做目標(biāo)群體的休閑娛樂定位景觀；設(shè)置體現(xiàn)“明清”文化的景觀，依此能夠體現(xiàn)“購物公園”的文化概念停車場：設(shè)置地下及地上停車場（三）項(xiàng)目商業(yè)布局原則：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則原則之一：以全取勝，全中有專；原則之二：按業(yè)種分類，附帶業(yè)態(tài)；原則之三：“逛”字在先，“玩”字領(lǐng)路，“購”隨其后；原則之四：立體貫通、平面交融原則之五：大膽嘗試、力創(chuàng)特色原則之六：一周一次、一月一次（針對(duì)不同商圈的顧客設(shè)計(jì)不同的來場購買頻度）原則之七：中檔消費(fèi)為主，兼顧中低收入群體（四）布局理念：a、實(shí)現(xiàn)購物人群的入口與出口的合理規(guī)劃，并使形成人流的回流；b、注重經(jīng)營項(xiàng)目的合理布局與人群走向；c、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目定位相結(jié)合，并保持與項(xiàng)目的經(jīng)營定位相吻合；d、實(shí)現(xiàn)各個(gè)樓體及樓層之間的完美結(jié)合；（五）商業(yè)業(yè)態(tài)分析★主力店和旗艦店主力店起到強(qiáng)大的吸引客流的作用，以彰德府項(xiàng)目的設(shè)計(jì)安排以及對(duì)主力店的選擇要求來看，下述主力店是重點(diǎn)考慮：大型超市大型家居中心大型娛樂城上述主力店業(yè)態(tài)的不同，有利于充分滿足人們對(duì)中高檔時(shí)尚商品，日常生活消費(fèi)以及家居用品 的全方位需求，這種主力店的聚合是目前安陽絕無僅有的，核心優(yōu)勢十分明顯，對(duì)大規(guī)模集聚客流，提升市場人氣，創(chuàng)造黃金旺市是十分必要的。成為一種時(shí)尚的標(biāo)志?！锟傮w定位觀念：主題：“城市購物公園”，依此形成一種時(shí)尚的、體驗(yàn)的、休閑娛樂的“生活方式中心”。提升到一定的高度，開