【正文】 73 / 73。土地價(jià)格仍舊會(huì)在政府主導(dǎo)下上漲從土地市場的供應(yīng)情況來講，較大的幅度增長，主要是由于大開發(fā)商全力以赴購入土地的行為導(dǎo)致，另一方面也是居住用地供應(yīng)量有明顯萎縮導(dǎo)致。價(jià)格上漲圍繞土地成本和建筑成本宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，天津房地產(chǎn)市場的成長動(dòng)力并未減退，而且有所增長，天津市房地產(chǎn)投資額雖然受到宏觀調(diào)控的影響，增幅有所放緩，未來開發(fā)商對(duì)自己項(xiàng)目的價(jià)格政策明顯圍繞土地成本和建筑成本的上漲而上漲。第二章 天津市房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測一、供應(yīng)趨勢l 由于中心城區(qū)土地資源有限，且該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以商業(yè)及高密度住宅為主，所以未來中心區(qū)域供應(yīng)量極少，產(chǎn)品將以商業(yè)或?qū)懽謽菫橹鳎籰 西北版塊（北辰區(qū)及紅橋區(qū)）主要以舊城改造為主，由于地鐵對(duì)該區(qū)域先行修繕投入使用，所以將吸引原有區(qū)域居民及少部分其他區(qū)域中端人群；l 南開區(qū)奧運(yùn)版塊由于地處海河上游，由于受奧運(yùn)利好刺激及高等學(xué)府區(qū)做為基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)未來仍將會(huì)受到青睞；l 梅江版塊位于城市南部，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要以水景產(chǎn)品為主，由于土地資源潰乏，未來區(qū)域的發(fā)展趨勢將向東南方向及外環(huán)南部發(fā)展；l 海河版塊位于天津市區(qū)東南方向，雖然較天津市區(qū)稍遠(yuǎn)，但憑借天津未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢帶動(dòng)，將是最具潛力的發(fā)展區(qū)域；l 濱海版塊（塘沽）由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)，市場發(fā)展已經(jīng)具有一定規(guī)模，而且去化率及速度相當(dāng)快，區(qū)域內(nèi)未來仍將會(huì)有大批項(xiàng)目入市；l 由于92年萬科就已經(jīng)進(jìn)入天津市場，其先進(jìn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)已經(jīng)被市場大多開發(fā)商所模仿，所以產(chǎn)品質(zhì)量在天津市場已經(jīng)具備相當(dāng)高的水準(zhǔn)，預(yù)計(jì)未來產(chǎn)品開發(fā)能力不強(qiáng)的開發(fā)商將被市場所淘汰；l 由于商務(wù)氛圍逐漸形成，小戶型、地段佳、總價(jià)低的項(xiàng)目將會(huì)漸漸涌現(xiàn)；二、需求偏好l 水景對(duì)于天津市消費(fèi)者來說至關(guān)重要；l 道路交通問題已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，未來交通方便的區(qū)域產(chǎn)品將受到追捧；l 地鐵的修建將影響需求取向；l 奧運(yùn)版塊及海河版塊將是未來需求熱點(diǎn)；l 投資型的小戶型產(chǎn)品將會(huì)在南開學(xué)府區(qū)域及和平商務(wù)區(qū)域受到較大的市場需求；l 天津市人均收入增長幅度較大，城市居民支付能力強(qiáng)大。七、海河板塊：依托兩岸經(jīng)濟(jì)迅速崛起中部板塊由于多年的開發(fā)建設(shè)基本已經(jīng)趨于半飽和狀態(tài)，目前，本市正以海河為軸線主力發(fā)展海河兩岸沿線的經(jīng)濟(jì)。由于后期土地問題等原因，短期內(nèi)區(qū)位內(nèi)開發(fā)勢頭會(huì)相對(duì)放緩。奧園已相對(duì)先進(jìn)的開發(fā)理念率先搶占這一區(qū)域，后期多個(gè)開發(fā)企業(yè)的競爭項(xiàng)目相繼亮相，區(qū)域熱度驟升，吸引了大量的城市改善型需求。六、西北板塊：軌道交通的受益者（平民版塊）以奧林匹克花園、翡翠城及燕宇藝術(shù)城為代表。本區(qū)域處在天津市大的發(fā)展方向之上，遠(yuǎn)期形勢看好。在衛(wèi)國道整體區(qū)域形成的同時(shí)，我們也清楚地看到該板塊各項(xiàng)目的同質(zhì)傾向，究其原因，還是該板塊需求特點(diǎn)所致，除鳳溪項(xiàng)目精英匯酒店式公寓是完全的投資性產(chǎn)品外，其余各項(xiàng)目都是為滿足自住的需求，其中麗苑作為天津市具有代表性的大型居住區(qū)，最早完全是為滿足自住需求的典型項(xiàng)目。麗苑居住區(qū)規(guī)模較大，但本區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目較少，沒有形成相互競爭、共同建設(shè)的形式。隨著2008年奧運(yùn)場館配套設(shè)施建設(shè)的加緊進(jìn)行、新型居住區(qū)的不斷成熟，這一板塊以良好的整體銷售業(yè)績，顯示出巨大的上升空間。相對(duì)于南部板塊，自然資源相對(duì)遜色，物業(yè)價(jià)格及發(fā)展速度均有所局限。可以看出，梅江居住區(qū)的市場地位目前尚無其他區(qū)域可以比肩，對(duì)本市高端購買人群而言，梅江仍是首選的居住區(qū)域。以目前已呈現(xiàn)并入住的項(xiàng)目為例：萬科水晶城，目前入住率達(dá)到80%以上，而起步區(qū)內(nèi)的以藍(lán)水假期為代表的項(xiàng)目入住率更高。區(qū)域城市配套設(shè)施建設(shè)不足，短期內(nèi)很難滿足業(yè)主的生活需要。梅江區(qū)域的整體開發(fā)中，政府行為是最大特點(diǎn)。二、南部板塊：形成中的天津富人區(qū)（梅江版塊）包括已經(jīng)成形的梅江居住區(qū)，及建設(shè)開發(fā)中的大梅江區(qū)域。同時(shí)，天津?yàn)I海新區(qū)未來的發(fā)展前景為眾多投資者看好，也是濱海樓市一升再升的最大支撐?？赡艽嬖谂菽?，但反觀上海浦東新區(qū)的房價(jià)變化，每年比上一年度增加30%。國家“十一五”規(guī)劃將濱海新區(qū)列入重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，濱海新區(qū)面臨著再次騰飛的重要機(jī)遇。該規(guī)定的出臺(tái)，表面上看是一個(gè)強(qiáng)調(diào)行政手續(xù)簡化的通知，實(shí)際上是中央以明文重申其征收個(gè)人所得稅的態(tài)度，一方面無疑是中央對(duì)近期可能出現(xiàn)的熱錢流入中國樓市高端市場的反應(yīng)，另一方面是對(duì)某些區(qū)域房價(jià)的抬頭，表明中央采取持續(xù)調(diào)控的態(tài)度。尚未上報(bào)一體化管理實(shí)施方案的地區(qū)，要抓緊制定、完善實(shí)施方案。通知中明確：各地要以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及稅收的征管為切入點(diǎn)，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)，認(rèn)真落實(shí)《通知》精神（對(duì)存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實(shí)行“一窗式”征收）。從政策細(xì)則來看，天津市地方稅務(wù)局出臺(tái)的政策還是延續(xù)了6月以來關(guān)于普通住宅和非普通住宅的區(qū)別對(duì)待政策，對(duì)短期的投資性需求進(jìn)行限制，而且通過對(duì)開發(fā)商的預(yù)征，來調(diào)整市場上的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)。另外，對(duì)按照天津市統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)建造出售社會(huì)保障住房、低保解困房和經(jīng)濟(jì)適用房并能提供證明的，免征土地增值稅。對(duì)轉(zhuǎn)讓非普通住宅，居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。銷售普通住宅的預(yù)征率為 %；非普通住宅及高檔寫字樓、公寓、別墅、度假村的預(yù)征率為 1%。天津地方稅務(wù)局關(guān)于征收土地增值稅從 2005年 10月 1日起，天津市對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收土地增值稅。同時(shí)，實(shí)行固定利率并不意味著房貸利率降低。銀行發(fā)放固定利率就是為購房者多提供了一種選擇。由此可見，此時(shí)若銀行發(fā)放固定利率，對(duì)購房者來說對(duì)其規(guī)避加息風(fēng)險(xiǎn)有一定利好。反之，如果利率下調(diào)，購房者則要多出錢。假設(shè)以后利率沒有任何變化，粗略地以20年為計(jì)算，則要多交1萬多元。以今年的加息為例，今年3月，%%。目前該類金融產(chǎn)品在央行加息之后，變得引人矚目，銷售形勢看好?？偛吭O(shè)在天津，是首家全國性專業(yè)住房儲(chǔ)蓄銀行。雖然預(yù)售制度是需要立法來改革，而且相關(guān)執(zhí)行管理的單位是建設(shè)部，但是不能排除央行通過對(duì)各商業(yè)銀行出臺(tái)條令的形式，以貸款限額來限制開發(fā)商的預(yù)售行為，這種情況尤其對(duì)于高價(jià)位的商品房影響較大，這樣，開發(fā)商依靠定金和預(yù)售回款的方式將注定受到影響。引起業(yè)內(nèi)震動(dòng)的取消預(yù)售制度的建議，雖然該制度不是央行的管轄范圍，而且建設(shè)部副部長劉志峰也隨即在公開場合指出這一點(diǎn)的不可行性。今年10月30日前，各地要將一體化管理實(shí)施方案和牽頭單位及負(fù)責(zé)人名單上報(bào)總局(地方稅務(wù)司、農(nóng)業(yè)稅征收管理局)。2005－8－23貫徹執(zhí)行《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的通知天津地稅局10月1日起天津開征土地增值稅，非普通住宅未住滿五年轉(zhuǎn)讓，將征稅2005－8－31《天津市歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)騰遷管理辦法》天津市房地管理局規(guī)范歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)騰遷行為，維護(hù)騰遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保證騰遷工作順利進(jìn)行2005－9－2《市政府批轉(zhuǎn)市規(guī)劃和國土資源局?jǐn)M定的天津市土地利用年度計(jì)劃管理暫行辦法的通知》天津市人民政府加強(qiáng)政府管理土地的力度和權(quán)限，通過土地利用總體規(guī)劃來控制建設(shè)用地總量，引導(dǎo)集約用地，切實(shí)保護(hù)耕地，保證天津市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。2005－7《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房申請、審核及退出管理辦法》建設(shè)部進(jìn)一步明確了廉租房申請的核準(zhǔn)條件，為低收入家庭的住房問題的解決提供新途徑。第五節(jié) 影響天津市房地產(chǎn)市場政策7月以來，全國乃至地方的房地產(chǎn)政策出臺(tái)不多，但是相比上半年波瀾壯闊的宏觀調(diào)控，天津市政府出臺(tái)了更多規(guī)范行業(yè)管理的細(xì)化條例和金融政策。天津的房價(jià)與收入比計(jì)算項(xiàng)目明細(xì)人均可支配收入家庭平均人口數(shù)戶均收入城鎮(zhèn)人均面積戶均面積商品房平均價(jià)格平均總房價(jià)房價(jià)收入比2004114673543340383019622005126393842225764132314032（注： 合理的房價(jià)與收入比應(yīng)該在3：1—6：1區(qū)間。從2005年各月商品房成交均價(jià)同比變動(dòng)情況來看，僅有部分月份成交均價(jià)漲幅在20%以下，其他各月均維持20%30%的上升勢頭。進(jìn)入第四季度市場開始緩和，一些高檔盤的陸續(xù)上市也拉升了市場成交均價(jià)。隨著國內(nèi)出臺(tái)了一系列打壓房地產(chǎn)泡沫和非理性投資的政策，對(duì)實(shí)際的市場需求也產(chǎn)生連帶及直接的影響。這反映出市場一個(gè)可喜的變化，即市場少了不確定因素帶來的消費(fèi)波動(dòng)，在多方合力下進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展周期。第二節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場供應(yīng)天津市歷年房地產(chǎn)開發(fā)總量時(shí)間項(xiàng)目面積1996新開工面積施工面積竣工面積1997新開工面積施工面積竣工面積1998新開工面積施工面積竣工面積1999新開工面積施工面積竣工面積2000新開工面積施工面積竣工面積2001新開工面積施工面積竣工面積2002新開工面積825．30施工面積竣工面積2003新開工面積施工面積竣工面積2004新開工面積施工面積竣工面積2005新開工面積施工面積竣工面積2006（預(yù)計(jì)）新開工面積施工面積竣工面積第三節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場需求一、天津市歷年商品房銷售總量2005年全市商品房現(xiàn)房銷售面積980萬平方米，%，%。從萬科的拿地價(jià)格來看，其樓面價(jià)為2548元/平方米，要比上期報(bào)告中位于其南端的密云路黃河道地塊的樓面價(jià)1783元/平方米高出750元/平方米。2005年6月以來天津市部分土地出讓概況時(shí)間地塊占地面積（m2）容積率土地使用權(quán)獲得單位總地價(jià)（￥）6/2津保（掛）200539津漢公路南側(cè)、京津塘高速公路東側(cè)（商業(yè)）天津天?？毓捎邢薰?20478276/2津保（掛）2005