【正文】 際商場、伊勢丹6家大商場的年銷售額都達(dá)億元以上，勸業(yè)場、華聯(lián)商廈和濱江商廈的年?duì)I業(yè)額都將近10個(gè)億；一些中小專業(yè)特色商店也在天津商業(yè)中起著重要作用，象天津鞋店、新中國文化用品商場、百信珠寶金樓等也都是享有盛譽(yù)的知名企業(yè)；一些有百年歷史的老字號也坐落在這里，如盛錫福帽店、正興德茶莊、康樂飲食店、稻香村食品店等等；享譽(yù)全國的狗不理包子總店是在這里從一個(gè)小食攤逐步發(fā)展成為飲食企業(yè)集團(tuán)。河西區(qū)河西區(qū)位于天津市東南部的海河西岸。享譽(yù)四方的“天津三絕”食品之一的耳朵眼炸糕香溢津門，天津菜系的發(fā)源地天一坊飯莊風(fēng)味獨(dú)特。第四節(jié) 天津市人口增長情況人口保持低速增長。據(jù)初步核算，%，連續(xù)10個(gè)季度在14%以上的高增長平臺上穩(wěn)定運(yùn)行。北京城市空間發(fā)展的主軸方向同天津城市空間發(fā)展的主軸方向一致，共同構(gòu)成了大北京首都經(jīng)濟(jì)區(qū)的空間發(fā)展主軸，三軸迭加，對天津在大北京首都經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化中快速崛起提供了非常重要的基礎(chǔ)。天津騰飛，就在今朝!在珠江三角洲、長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展過后，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，正將帶領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)從這里起航……緒言經(jīng)過四天初步的市場調(diào)研，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)二手?jǐn)?shù)據(jù)信息，對天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場發(fā)展動向已經(jīng)有了一定的認(rèn)識；此報(bào)告的編寫旨在通過部分宏觀數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析使讀者能夠初步了解天津市的房地產(chǎn)投資環(huán)境，進(jìn)而為公司戰(zhàn)略發(fā)展提供相應(yīng)依據(jù)。三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)領(lǐng)跑農(nóng)業(yè)呈現(xiàn)良好勢頭。‰，‰，‰。全區(qū)中小學(xué)和職業(yè)、成人學(xué)校108所，托幼園所300多個(gè)。河西區(qū)是發(fā)達(dá)的工業(yè)區(qū)。解放后，這些外國銀行被趕了出去，相繼建立了我們自己的銀行，有中國人民銀行天津市分行、中國銀行天津市分行、中國工商銀行天津市分行、中國農(nóng)業(yè)銀行天津市分行、中國建設(shè)銀行天津市分行、中國投資銀行天津市分行、人民保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司、平安保險(xiǎn)公司等十多家市級金融機(jī)構(gòu)。距首都北京120公里。平均海拔約3米，地勢呈北高南低。天津緊鄰北京，按說借著北京的光，天津能更快地發(fā)展，但實(shí)際情況卻大相徑庭。兩條快速環(huán)路為東南半環(huán)和西北半環(huán)路。音樂廳外部采取看臺的形式，市民可以在臺階上休息，觀賞海河景色或廣場的演出。新修三條石橫街，并在子牙河上新建一座跨河橋（慈海橋），形成從河北區(qū)的五馬路過子牙河到三條石橫街，再過南運(yùn)河的金鐘橋到金鐘河大街，再到城廂動路、榮業(yè)大街的一條貫徹市內(nèi)四個(gè)區(qū)的城市主干道。同時(shí)，柳林風(fēng)景區(qū)毗鄰?fù)猸h(huán)線，有500米寬的綠化帶和約20平方公里的海河自然風(fēng)景區(qū)。海河上游段的四個(gè)分區(qū)根據(jù)海河沿岸的歷史文化特點(diǎn)和目前的建設(shè)情況，規(guī)劃將中心城區(qū)以內(nèi)的海河兩岸地段劃分為四個(gè)功能區(qū)：l 北洋橋至南馬路海河兩岸的地段為傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)（CHD）；l 南馬路至赤峰道海河兩岸的地段為都市消費(fèi)娛樂區(qū)（CRD）；l 赤峰道至奉化道海河兩岸的地段為中央金融商務(wù)區(qū)（CBD）；l 奉化道至外環(huán)線海河兩岸的地段為智慧城（STD）。由于天津今年一級土地市場交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)樣本太少，國家發(fā)改委的報(bào)告省略了該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，這是近年來自設(shè)立該統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目以來的首例，%，2005年土地價(jià)格上漲近5%。）雖然房價(jià)上漲較多，但由于天津市人均可支配收入增長幅度較大，房價(jià)與收入比呈現(xiàn)下降趨勢。固定利率最大的優(yōu)點(diǎn)是能規(guī)避加息風(fēng)險(xiǎn)。對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅。類比目前天津開發(fā)區(qū)新出讓的土地價(jià)格，未來兩年內(nèi)開發(fā)區(qū)高端住宅的供應(yīng)價(jià)格可能會達(dá)到8000元/平方米，甚至可能超過10000元/平方米的大關(guān)。四、東部板塊：濱海戰(zhàn)略帶動下的潛力區(qū)域目前東部板塊主要以太陽城為代表。三、價(jià)格預(yù)測市場均價(jià)根據(jù)近年天津房地產(chǎn)市場價(jià)格趨勢，預(yù)計(jì)2006年天津市房地產(chǎn)市場價(jià)格的漲幅應(yīng)在15—20%左右，未來市場均價(jià)將在4751—4958元之間。作為天津市最后發(fā)展的板塊，其最主要的目的仍舊是改善型自住需求的板塊建設(shè)，同時(shí)，作為天津市城市軌道交通的受益者，不排除將來可能會成為一個(gè)地端投資的代表區(qū)域，但短期內(nèi)，其還沒有這個(gè)承載能力。三、西南板塊：未來發(fā)展?jié)摿薮螅▕W運(yùn)版塊）以華苑居住區(qū)和陽光100、俊城為代表，大學(xué)城等較大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)行為，會對本區(qū)域的向外延伸提供強(qiáng)大支持。第六節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場版塊分析一、濱海新區(qū)板塊：未來天津發(fā)展的重中之重濱海新區(qū)位于天津市東部臨海地區(qū)，包括：開發(fā)區(qū)、 保稅區(qū)、 天津港、塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)和大港油田等地，面積2270平方公里，人口107萬。所以，購房需求并不會因?yàn)楣潭ɡ实某霈F(xiàn)而改變多少。對央行建議實(shí)施固定利率的做法，我們認(rèn)為作為一種比較新的金融產(chǎn)品，它雖然還不一定在今年由國內(nèi)商業(yè)銀行推出，但是在天津范圍內(nèi)，已經(jīng)有中德銀行這樣的專業(yè)提供房地產(chǎn)貸款的銀行提供此類產(chǎn)品，中德銀行是中國建行和德國施豪銀行合資的，中方控股的國家政策性銀行。2005年112月份累計(jì)成交均價(jià)為4132元/平米，%；2004年全市商品房平均交易價(jià)格為3302元/平方米，%。為了解決停車難的問題，規(guī)劃在大悲院、古文化街、中心廣場、南站、柳林等地區(qū)分別設(shè)了7個(gè)大的交通樞紐，每個(gè)交通樞紐既是一個(gè)大型的地下停車場，又是一個(gè)公交、地鐵換乘的站點(diǎn)。海河?xùn)|路、海河西路等4條道路基本建成，慈海橋、大沽橋開工建設(shè)，獅子林橋成功頂升。河?xùn)|區(qū)天星廣場一帶也需做相應(yīng)的改造，把這條新的城市道路的交通功能和商業(yè)功能充分發(fā)揮出來。海河啟動規(guī)劃建設(shè)以宮南大街和宮北大街為界，對其以東沿海河的地段進(jìn)行改造，拆除和古文化街不協(xié)調(diào)的建筑，在保留現(xiàn)有戲樓、玉皇閣大殿和原有建筑的基礎(chǔ)上，另建造一處具有天津傳統(tǒng)風(fēng)格，帶有一定碼頭文化特色的商業(yè)、娛樂游覽區(qū)，該組建筑總面積約12萬平方米。河北區(qū)中心廣場中心廣場原來是天津市舉辦大型廣場文化活動的地方，原來的檢閱臺雖已被拆除，但至今仍沒有新建筑矗立在廣場中心，顯得中心廣場沒有主體建筑，沒有標(biāo)志性空間。京津城際軌道交通采用較快的速度標(biāo)準(zhǔn)，車站設(shè)置盡可能覆蓋沿線主要城鎮(zhèn)，既要實(shí)現(xiàn)快速度、公交化、大容量運(yùn)輸，又要充分滿足沿線各主要城鎮(zhèn)間日益頻繁的客流需求。水上旅游區(qū)的國際村、天塔城，以各國不同風(fēng)格的建筑，良好的服務(wù)設(shè)施吸引眾多游客。同時(shí)拓寬的十一經(jīng)路、新開路、衛(wèi)國道、華昌大街、華興大街5條道路都與天津站相通，與3條環(huán)線相連，是天津市向國際、國內(nèi)敞開的又一重要窗口，為河?xùn)|區(qū)的現(xiàn)代化建設(shè)創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境。能源供應(yīng)十分充足，電力、燃料可滿足生產(chǎn)和生活需要。最讓和平人自豪的是這里繁榮的商業(yè)。紅橋區(qū)有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位——呂祖堂義和團(tuán)紀(jì)念館，以及紅燈照黃蓮圣母停船場，天津首郡清真大寺，天津三宗寶之一的鈴鐺閣和中國近代教育家嚴(yán)修故居等一批歷史文化遺跡。北大關(guān)一帶是天津最早的商埠，具有400年歷史的估衣街是天津久負(fù)盛名的綢緞、棉布、呢絨市場，很多老字號如“元隆”、“謙祥益”、“瑞蚨祥”綢緞莊、“狗不理”包子鋪、“寶林祥”糕點(diǎn)店等都從這里起源，生意興隆，至今不衰。%，其中：，%，；%。第二章 天津市宏觀經(jīng)濟(jì)概述第一節(jié) 天津市GDP總量及增長情況2005年是天津市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持續(xù)快速健康發(fā)展的一年，全年國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要特點(diǎn)是：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行快速穩(wěn)定，高增長峰期延長2005年我市宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速運(yùn)行的態(tài)勢，運(yùn)行的穩(wěn)定性和可持續(xù)性均明顯增強(qiáng)。1998之后，北京城市空間的發(fā)展向東南部傾斜，尤其是北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的迅速發(fā)展，京津塘高速公路七個(gè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的迅速發(fā)展，京沈高速公路的拉動，目前北京城市空間的發(fā)展方向是東南方向，即沿著京津塘高速公路為主軸進(jìn)行拓展。報(bào)告總體分為天津市宏觀概況及天津市房地產(chǎn)市場發(fā)展兩大部分，主要描述了天津市的地理特征、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場發(fā)展及對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢的預(yù)測。%。第五節(jié) 天津市主要行政區(qū)域占地面積、人口數(shù)量及相關(guān)區(qū)域特征狀況一、各區(qū)域占地面積二、人口規(guī)模三、各行政區(qū)域特征狀況紅橋區(qū)紅橋區(qū)是天津市內(nèi)中心區(qū)之一，位于城區(qū)的西北部。第三中學(xué)和紅橋衛(wèi)生職專正在建設(shè)成為國家級重點(diǎn)高中和重點(diǎn)職專校。區(qū)南部是天津著名的陳塘莊、土城工業(yè)區(qū)。隨著國際金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，韓國外煥銀行、法國興業(yè)銀行、香港上海匯豐銀行也相繼在這個(gè)區(qū)設(shè)立了分行或辦事處，使這里形成了中國北方的金融中心，年融通資金排在全國第2位。面積近40平方公里。南開區(qū)由老城區(qū)、新建區(qū)、規(guī)劃發(fā)展區(qū)三部分組成。這些年，北京像一個(gè)巨大的磁場，將資金、人才、市場等都吸引了過來，而天津的發(fā)展則緩慢得多。東南半環(huán)起自賓水道與紅旗路交口，途經(jīng)紅旗南路、紀(jì)莊子道、黑牛城道，跨海河大橋后，沿富民路向東經(jīng)規(guī)劃路、昆侖路到達(dá)衛(wèi)國道，全長19公里。廣場的中心用不同顏色石材鋪成百龍圖，體現(xiàn)“金龍起舞”的規(guī)劃主題。同時(shí)，三岔河口與大悲院地區(qū)也有了更方便的交通聯(lián)系。因此，這一地區(qū)的建設(shè)要從較宏觀的視野進(jìn)行研究、規(guī)劃。海河改造上游段十大工程把海河先期實(shí)施的基礎(chǔ)工程進(jìn)行了歸納，提出了十大基礎(chǔ)工程，分別是：公共建筑工程、綠化廣場工程、道路工程、橋梁工程、水體治理工程、堤岸工程、通航工程、環(huán)境建設(shè)、燈光夜景工程、整修置換工程。2005年6月以來天津市部分土地出讓概況時(shí)間地塊占地面積（m2）容積率土地使用權(quán)獲得單位總地價(jià)（￥）6/2津保（掛）200539津漢公路南側(cè)、京津塘高速公路東側(cè)（商業(yè)）天津天?？毓捎邢薰?20478276/2津保（掛）20053813津漢公路南側(cè)、京津塘高速公路東側(cè)（商業(yè)）天津市市政建設(shè)開發(fā)公司139065326/2津保（掛）200537津漢公路南側(cè)、京津塘高速公路東側(cè)（商業(yè)）天津空港物流加工區(qū)白云賓館23789096/2津保（掛）200536津漢公路南側(cè)、京津塘高速公路東側(cè)（商業(yè)）天津凱華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24853126/2津保（掛）200535津漢公路南側(cè)、京津塘高速公路東側(cè)（商業(yè)）天津市萬順置地有限公司259652726/2津保（掛）2