【正文】 采用包租的承租人有兩種，一種是零。從租賃經(jīng)營的類型分析，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的模式可分為整體出租和分割出租及聯(lián)營三種。l 在通往停車場的通廊處應(yīng)設(shè)計一些與天井協(xié)調(diào)統(tǒng)一的景觀，以美化環(huán)境，吸引人流在地下街逗留。餐飲區(qū)設(shè)在兩條通道間，各店在面向不同的通道處都應(yīng)設(shè)門。2．4．5商業(yè)布局規(guī)劃要求l 餐飲設(shè)置在靠近天井的位置，餐飲區(qū)的分隔及建筑的設(shè)計，應(yīng)盡可能讓顧客從餐廳中看到來自天井的自然采光。2．4．4商業(yè)配比：為彌補(bǔ)地下商業(yè)空間光線差，壓抑的缺點，需多留公共通道面積，該部分面積約1650平方米，占該塊物業(yè)總面積的50%以上。如：上海的季風(fēng)書園、一介書屋等。但同時亦有許多老牌學(xué)術(shù)書店里也未必有的學(xué)術(shù)專著。2．4．3商業(yè)組合因商業(yè)街與停車場間通廊的天井可使商業(yè)街采到自然光，這一優(yōu)點可緩解地下空間的壓抑感，還可以利用天井，設(shè)計出優(yōu)美的景觀環(huán)境，增強(qiáng)人們在此停駐、休閑的興 。2．4．2商業(yè)主題：休閑城。后兩類是最主要的人流。l 因中心區(qū)規(guī)劃中將市政設(shè)施和商業(yè)居住區(qū)是分開的，因此市民中心周圍600米的范圍內(nèi)沒有專門的配套商業(yè)設(shè)施，這為本商業(yè)物業(yè)的開發(fā)提供了巨大商機(jī)，也彌補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)設(shè)施的不足。市民中心前有2000車位的地下停車場，屬社會停車場。水晶島建成后，將成為深圳重要的觀光景觀，屆時會吸引大量市內(nèi)外游客。市民中心站地面的主要建筑設(shè)施有：市民中心（建筑面積228495平方米，其中13000平方米為工業(yè)品展示廳，其余為市政府行政辦公區(qū)）、市民中心廣場（供市民休閑、或進(jìn)行各類有組織的集會、慶典活動）、天健城市花園、雅頌居、黃埔雅苑。2．2周邊環(huán)境特點l 市民中心站位于中心區(qū)北片區(qū)，該區(qū)為深圳未來的行政、文化中心。共設(shè)4個出入口，1號出入口位于站廳東南角，出口靠近金田立交橋，非主出入口；2號出入口位于站廳東北角，通向市民廣場東側(cè)綠地，出口距市民中心西側(cè)出入口約50米，為該站主出入口；3號出入口位于站廳西北角，通向市民廣場，出口靠近市民中心主樓，為主出入口；4號出口位于站廳西南角，通向待建的水晶島，水晶島建成后亦將成為主出入口。直接輻射到的地面范圍是：市民中心和雅頌居（高尚住宅區(qū)）。2．市民中心站地下商城2．1研究對象概況2．1．1位置：該塊物業(yè)位于地鐵4號線市民中心站地下一層處，正下方為市民中心站廳，上方地面為深圳市中心區(qū)市民中心廣場東側(cè)綠地。該公共空間位于海田路（從路面位置判斷）附近，將是一個非常重要的出入口，建設(shè)精心設(shè)計一個主題。l 關(guān)于休閑區(qū)：商業(yè)街中段規(guī)劃了少量的休閑空間，經(jīng)營內(nèi)容是美發(fā)、美容、美甲、電動玩具等，如果條件許可，還可適當(dāng)擴(kuò)大健康休閑項目的經(jīng)營面積，如增設(shè)網(wǎng)吧等，同時考慮在相鄰商鋪增設(shè)的余地。l 關(guān)于購物（含銀行服務(wù)等）區(qū)：各類商品如服裝、皮革、化妝品及銀行服務(wù)、機(jī)票服務(wù)、彩票服務(wù)、修理服務(wù)等，均設(shè)于所注的專賣店商鋪中，為增加商業(yè)面積又保持空間的寬敞舒適，在通道較寬的地方，布置了敞柜或貨車位置。會展中心端，適合于經(jīng)營中高檔西餐，面積可供1家西餐廳及1間專業(yè)飲品店或冰室使用；崗廈站端，適合于經(jīng)營大眾化的西式快餐、甜品店，快餐最適合的場地面積約80120平米（含操作間），甜品店約4060平米，崗廈站端餐飲區(qū)可供34家商戶經(jīng)營，建議按4家商戶使用的情況來設(shè)計安排相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施。l 關(guān)于餐飲區(qū)：餐飲業(yè)需要特殊的結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)施，同時考慮項目的位置和顧客的來源，所以集中設(shè)置于商業(yè)街的兩端。1．4．3商業(yè)組合比例：遵循商業(yè)步行街商業(yè)布局的一般性原則，同時結(jié)合周邊城區(qū)性質(zhì)、人流特點進(jìn)行了微調(diào)，最后確定，商業(yè)面積中商品零售網(wǎng)點面積占約58%，西式快餐飲品店營業(yè)面積占20%，娛樂休閑營業(yè)面積占22%。1．4．2商業(yè)主題：取名為“淘淘樂商業(yè)街”。1．4經(jīng)營策略1．4．1市場定位：根據(jù)前面的分析，本地下商業(yè)街主要服務(wù)于深圳年輕、時尚一族，同時也能吸引白領(lǐng)來此淘金。 1．3消費者消費特征為了解本商業(yè)物業(yè)核心商圈消費者的消費特征和消費傾向，CDI課題組于2003年7月12日在地鐵崗廈站附近對消費者進(jìn)行街訪調(diào)查，主要調(diào)查結(jié)果如下（詳見附件）：該區(qū)域人流構(gòu)成比較復(fù)雜，有不少主婦、兒童、老人，另外打工族、年輕麗人、白領(lǐng)階層甚至港客也絡(luò)繹不絕。l 周邊商業(yè)物業(yè)價值：目前彩田路地鐵崗廈站出口處的商業(yè)物業(yè)價值是：月租金500550元/平方米，管理費為2530元/平方米市政府目前已擬訂了對崗廈村城中村的改造計劃，預(yù)計于23年內(nèi)開始實施，改造完畢后，必將大大改善該區(qū)域的環(huán)境。人口密度為每平方公里10萬人（）。沿地下街地面福華路的兩側(cè)分布，由于過去村民的無度自發(fā)建設(shè)，形成了密集的私建民樓村落，是典型的“握手樓”、“接吻樓”聚集區(qū)。這類住宅共約2500戶，居住了1萬人左右，多為工薪家庭，也有部分港人。原住者多為政府機(jī)關(guān)單位職員，現(xiàn)大部分已搬走，將房屋出租或出售給外來流動人員，層次從打工族到白領(lǐng)、機(jī)關(guān)職員不一，類型混雜。l 崗會間一帶已密布了各類住宅區(qū)。l 崗廈站附近商務(wù)流動較頻繁。其中新一佳為該區(qū)域內(nèi)（步行15分鐘以內(nèi)）唯一的大型商場，是最聚人氣的商業(yè)網(wǎng)點。1．2周邊環(huán)境特點l 在崗廈站附近的彩田南路與福華路交叉的一帶已形成了較活躍的商業(yè)氛圍。1．1．2規(guī)劃面積：該物業(yè)規(guī)劃建筑總面積為10800平方米，沿福華路地下呈寬度不一的矩形分布。兩端站廳出入口為該地塊主出入口，崗廈站出入口通往彩田南路與福華路交叉地段，會展中心站出入口通往中心區(qū)南片。六、地鐵公司地下商業(yè)街（商城）物業(yè)商圈及經(jīng)營策略分析地下商業(yè)街（商城）物業(yè)通常位于地鐵站相鄰的位置，與站廳有通道相連，面積通常有大中型商場的規(guī)模，因而宜考慮設(shè)置為主題商業(yè)街或商城，以吸引并滯留人群。2．3．4經(jīng)營策略l 本站內(nèi)規(guī)劃了三塊商業(yè)空間，其中三號出入口沿線的物業(yè)最適合發(fā)展為本報告提出的便利集，考慮到客流中心流動人口如外地參加商、會展觀眾比較多，建議該便利集商家組合包括便處店、旅行社訂票處、音像店、西餅店、眼鏡店、鮮花禮品店、藥店、洗衣店、沖印店等；l 為避免站內(nèi)物業(yè)的定位相互沖突，建議考慮與大中華購物中心進(jìn)行整合的可能性，如能整合，將會有助提高該物業(yè)的價值；l 如果不能與大中華整合，考慮將其發(fā)展為一獨立的中型商場，市場定位上，建議利用處于大中華購物中心地下層的有利條件，確定發(fā)展作為大中華購物中心補(bǔ)充的商業(yè)業(yè)態(tài)，優(yōu)先目標(biāo)是品牌特賣場，商品品種以服裝、皮具、箱包等為主，以優(yōu)質(zhì)低價來吸引大量的普通白領(lǐng)一族。地鐵會展中心站出入口附近設(shè)置了大型公交樞紐站，加上本身屬于地鐵換乘站，因此站點性質(zhì)還屬于城市區(qū)域交通中心。因此，總的來看，在未來周邊同類型競爭性商業(yè)物業(yè)較多。l 會展中心站周邊商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，除崗廈舊村內(nèi)有些低檔次社區(qū)型商業(yè)之外，在核心區(qū)內(nèi)還沒有任何商業(yè)設(shè)施。B 大中華國際交易廣場是中心區(qū)公開招標(biāo)的首個項目，規(guī)劃是建成集辦公、交易、購物中心為一體的超大型項目，總投資額達(dá)20億，總建筑面積超過24萬平米，其中購物中心面積占7萬平米。目前這個片區(qū)還處在開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計在地鐵通車時能建成投入使用只有會展中心、香江時代廣場和國商大百。2．3．2周邊環(huán)境特點l 該站處于會展中心站位于中心區(qū)南片區(qū)，該片區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是成為深圳的中央商務(wù)區(qū)（CBD），規(guī)劃安排了大量的商務(wù)寫字樓、會展和商業(yè)購物中心等設(shè)施。l 規(guī)劃面積：地下一層站廳范圍規(guī)劃用作商業(yè)的空間有三處，其中列入研究范圍的物業(yè)，位置在大中華交易廣場用地紅線范圍內(nèi)，總建筑面積1800平方米，形狀呈長方形，該物業(yè)被1號通道口分割為兩塊。2．3會展中心站廳商業(yè)區(qū)2．3．1研究對象概況l 位置：會展中心站廳沿1號線（東西向，東西各通至崗廈、購物公園站）長204米，沿4號線（南北向）長164米，相交呈短丁形。l 商業(yè)主題：游客超市街l 商品組合：提供各類旅游紀(jì)念品、工藝品、服飾等，以及旅游用品等。l 規(guī)劃布局要求A 由于將來1號出入口和10號出入口會成為人流尤其是游客最多的出入口，因此這兩個出入口連成的直線將為主通道，因此，價值最高的店鋪設(shè)于1號出入口站廳通道的兩側(cè)，逐步向內(nèi)側(cè)過渡；B 沖曬店和書報亭并排設(shè)于1號出入口通道西側(cè)，向內(nèi)依次安排沖曬店、紀(jì)念品店、便利店；C 東側(cè)可均勻隔成三個鋪位，引進(jìn)三家旅行社；D 在裝修及規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施的時候，均要留有彈性，便于今后調(diào)整。此處規(guī)劃設(shè)置如下商業(yè)內(nèi)容：西側(cè)設(shè)置便利店，飲品店，沖曬店，書報亭等各一家；東側(cè)設(shè)為游客服務(wù)中心，引進(jìn)3家左右旅行社，主要為游客提供訂票、導(dǎo)游、短線組團(tuán)等服務(wù)并兼賣地圖、旅游手冊等。本物業(yè)市場定位主要面向游客的便利性需求，同時兼顧搭乘地鐵的周邊住宅區(qū)居民的便利性消費。另據(jù)調(diào)查顯示，游客當(dāng)中約80%為散客，他們通常比較依賴中介機(jī)構(gòu)或旅行社提供的旅游指南、導(dǎo)游等服務(wù)。作為深圳旅游的“窗口”之地，這一帶旅游零售服務(wù)業(yè)發(fā)展明顯不足。l 周邊商業(yè)活動較少。華僑城—世界之窗地產(chǎn)，借助“旅游地產(chǎn)”的概念而頗受歡迎。這些酒店是旅游區(qū)的重要配套設(shè)施，再加上周邊環(huán)境優(yōu)美，吸引了不少觀光和商務(wù)游客入住，因此，酒店的入住率普遍較高，年均開房率通常在75%以上。l 周邊酒店、賓館林立。景區(qū)內(nèi)還有美術(shù)館、藝術(shù)中心、旅游學(xué)院、公益性休閑公園、體育俱樂部、大型購物廣場等二十多項文化娛樂、旅游休閑配套設(shè)施，該區(qū)域內(nèi)的深南路段還是深圳重點的燈光工程路段。2．2．2周邊環(huán)境特點l 是深圳著名的旅游觀光景區(qū)。1號線世界之窗站的西邊為一大型地下公交車庫（）。所研究的物業(yè)位于1號出入口通道的兩側(cè)，是通過地鐵去往世界之窗、歡樂谷及威尼斯酒店的必經(jīng)之地。該站設(shè)計了10個出入口，其中，1號和10號為主出入口，1號出入口位于深南大道西行的一側(cè)的世界之窗公交站旁，可通向歡樂谷、威尼斯酒店，10號出入口置于世界之窗門前的金字塔內(nèi)。世界之窗站位于深南路下，東接華僑城站，西接白石洲站。根據(jù)這個人流特點，來安排、引導(dǎo)商場動線；B 價值最高的店鋪設(shè)于3號出入口一側(cè)，逐步向內(nèi)側(cè)過渡；C 將飲品店設(shè)于2號出入口通道一側(cè)，相鄰安排兩家，各80平米左右；D 根據(jù)對香港的有關(guān)調(diào)研，進(jìn)入地鐵站廳經(jīng)營的商家，通常在初期二、三年都會存在較多的調(diào)整情況，因此在裝修及規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施的時候，均要留有彈性，建議只做基本裝修，不做商鋪的間隔。l 業(yè)種比例：飲品店設(shè)二家，共200平米左右，約占20%，其余面積均設(shè)為商品零售用途，約占80%。所以規(guī)劃立足于滿足核心商圈顧客（主要是周圍寫字樓上下班的人群）的便利性要求，發(fā)揮對周邊商業(yè)的配套、完善的作用；同時規(guī)劃強(qiáng)調(diào)有必要適當(dāng)保持、延續(xù)所在區(qū)位商業(yè)的品質(zhì)，展現(xiàn)地鐵商業(yè)嶄新的思維。如中檔商品消費者會被排除在過高檔次的商業(yè)廣場的服務(wù)半徑之外。l 對于餐飲（包括類別、服務(wù)能力等）有明顯的需求，以解決該區(qū)域上班族的工作餐問題。l 該區(qū)域的消費群體多為受過高等教育的，收入水平相對較高（1500元以上/每月）的青中年白領(lǐng)，消費需求比較旺盛。平米（建筑面積）。l 周邊商業(yè)物業(yè)價值：以地王大廈為例，約300元/月村內(nèi)沿街設(shè)有一些經(jīng)營品質(zhì)低廉商品的個體私營商鋪、攤檔，可解決居民的基本生活所需。主要有兩個住宅區(qū)，分別為蔡屋圍村和名仕閣。該項目占地77000平方米，預(yù)計投資40億，中區(qū)為占地130000平方米的購物中心及娛樂中心，北區(qū)以甲級辦公大廈為主體，配以購物中心及國際精品時裝店，南區(qū)是購物商場、公寓和高檔酒店，將于2004年建成。除了地下一層外客流量通常不大，平時和節(jié)假日的人流量差別不大，但擁有一批相對固定的高消費能力的消費人群。l 經(jīng)營高檔精品的地王大廈是主要的日用百貨零售場所。深圳書城內(nèi)圖書、文具、音像制品、繪畫專業(yè)用具、琴具、體育用品、禮品、雜志報刊等文化用品一應(yīng)齊全，還附設(shè)有郵局、咖啡散座等小型服務(wù)網(wǎng)點，是深圳也是南中國最大的書店，因而客流絡(luò)繹不絕。這群高級寫字樓里聚集著大批精英的金領(lǐng)、白領(lǐng)，這類人群收入較高，對平時的休閑娛樂、衣著用品、日常用餐等，有較高要求和消費標(biāo)準(zhǔn)。2．1．2周邊環(huán)境特點l 高級寫字樓林立。l 規(guī)劃面積：該物業(yè)總規(guī)劃建筑面積960平方米，呈楔形，最寬處2530米，最窄處10米多，最長處80多米，層高4米多。大劇院目前設(shè)計了六個出入口，分別是解放路電大門前、農(nóng)業(yè)銀行門前、地王后門前、深南路發(fā)展銀行門前、書城門前、地王前門前，另有通道與地王地下層相通。 集內(nèi)商鋪以連鎖店為主，如：萬店通連鎖便利店、海天書店、八十八飲品等，引入連鎖店一方面有助于地鐵便利集樹立良好的形象，而且便于該商業(yè)模式在其他地鐵站廳的復(fù)制創(chuàng)新。 小型的商鋪集合體，總面積通常在1000平米以內(nèi)；216。為體現(xiàn)這一商業(yè)特點，CDI課題組提出“地鐵便利集”的概念，建議地鐵公司將其注冊為公司專有商號，用于合適的地鐵站廳（包括以后將逐漸建設(shè)開通的各號線路）商業(yè)區(qū)。這樣的組織方式，一方面可方便消費者，無論在哪個車站都可有同類同質(zhì)的商品或服務(wù)提供；另一方面也有利于培養(yǎng)消費者在地鐵站廳養(yǎng)成固定的消費習(xí)慣，從而形成地鐵零星商鋪穩(wěn)定的消費群。l 其他站點零星物業(yè)：經(jīng)過這些車站零星物業(yè)的人流通常為本地居民，只是搭乘地鐵的過客，而且這些商鋪面積很小，因而適于經(jīng)營下述商業(yè)：提供一些日常、急需的商品，主要滿足消費者日常習(xí)慣性的消費，如：報刊亭、沖印店、小藥店等；提供服務(wù)性商業(yè)，如金額、家政、干洗等，尤其是上班族對這類需求越來越高，樂意于在上下班途中順帶解決一些生活瑣事，省時又省事。1．3地鐵站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略根據(jù)零星商業(yè)物業(yè)的特點及各站點的人流特點，其經(jīng)營策略建議如下：1．3．1商業(yè)組合l 羅湖及僑城東站零星物業(yè)：與其他站點的零星商業(yè)物業(yè)相比，這兩處的區(qū)別在于外地游客比重高，因而其商業(yè)組合可側(cè)重考慮為游客提供服務(wù)，如可引進(jìn)下述商業(yè)：旅行社、紀(jì)念品、旅游用品等。站廳零星物業(yè)各站不同時段人流總量車站日均人流量人次/日早高峰人流量人次/小時晚高峰人流量人次/小時非高峰人流量人次/小時僑城東（含世界之窗站）14563915994160