【正文】 多留公共通道面積，該部分面積約1650平方米，占該塊物業(yè)總面積的50%以上。從租賃經(jīng)營(yíng)的類(lèi)型分析，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式可分為整體出租和分割出租及聯(lián)營(yíng)三種。l 在通往停車(chē)場(chǎng)的通廊處應(yīng)設(shè)計(jì)一些與天井協(xié)調(diào)統(tǒng)一的景觀，以美化環(huán)境，吸引人流在地下街逗留。如：上海的季風(fēng)書(shū)園、一介書(shū)屋等。后兩類(lèi)是最主要的人流。市民中心站地面的主要建筑設(shè)施有：市民中心（建筑面積228495平方米，其中13000平方米為工業(yè)品展示廳，其余為市政府行政辦公區(qū)）、市民中心廣場(chǎng)（供市民休閑、或進(jìn)行各類(lèi)有組織的集會(huì)、慶典活動(dòng)）、天健城市花園、雅頌居、黃埔雅苑。2．市民中心站地下商城2．1研究對(duì)象概況2．1．1位置：該塊物業(yè)位于地鐵4號(hào)線市民中心站地下一層處，正下方為市民中心站廳，上方地面為深圳市中心區(qū)市民中心廣場(chǎng)東側(cè)綠地。會(huì)展中心端，適合于經(jīng)營(yíng)中高檔西餐，面積可供1家西餐廳及1間專(zhuān)業(yè)飲品店或冰室使用；崗廈站端，適合于經(jīng)營(yíng)大眾化的西式快餐、甜品店，快餐最適合的場(chǎng)地面積約80120平米（含操作間），甜品店約4060平米，崗廈站端餐飲區(qū)可供34家商戶(hù)經(jīng)營(yíng)，建議按4家商戶(hù)使用的情況來(lái)設(shè)計(jì)安排相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施。1．4經(jīng)營(yíng)策略1．4．1市場(chǎng)定位：根據(jù)前面的分析，本地下商業(yè)街主要服務(wù)于深圳年輕、時(shí)尚一族，同時(shí)也能吸引白領(lǐng)來(lái)此淘金。人口密度為每平方公里10萬(wàn)人（）。l 崗會(huì)間一帶已密布了各類(lèi)住宅區(qū)。1．1．2規(guī)劃面積：該物業(yè)規(guī)劃建筑總面積為10800平方米，沿福華路地下呈寬度不一的矩形分布。地鐵會(huì)展中心站出入口附近設(shè)置了大型公交樞紐站，加上本身屬于地鐵換乘站，因此站點(diǎn)性質(zhì)還屬于城市區(qū)域交通中心。目前這個(gè)片區(qū)還處在開(kāi)發(fā)建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計(jì)在地鐵通車(chē)時(shí)能建成投入使用只有會(huì)展中心、香江時(shí)代廣場(chǎng)和國(guó)商大百。l 商業(yè)主題：游客超市街l 商品組合：提供各類(lèi)旅游紀(jì)念品、工藝品、服飾等，以及旅游用品等。另?yè)?jù)調(diào)查顯示，游客當(dāng)中約80%為散客，他們通常比較依賴(lài)中介機(jī)構(gòu)或旅行社提供的旅游指南、導(dǎo)游等服務(wù)。這些酒店是旅游區(qū)的重要配套設(shè)施，再加上周邊環(huán)境優(yōu)美，吸引了不少觀光和商務(wù)游客入住，因此，酒店的入住率普遍較高，年均開(kāi)房率通常在75%以上。1號(hào)線世界之窗站的西邊為一大型地下公交車(chē)庫(kù)（）。根據(jù)這個(gè)人流特點(diǎn)，來(lái)安排、引導(dǎo)商場(chǎng)動(dòng)線；B 價(jià)值最高的店鋪設(shè)于3號(hào)出入口一側(cè)，逐步向內(nèi)側(cè)過(guò)渡；C 將飲品店設(shè)于2號(hào)出入口通道一側(cè)，相鄰安排兩家，各80平米左右；D 根據(jù)對(duì)香港的有關(guān)調(diào)研，進(jìn)入地鐵站廳經(jīng)營(yíng)的商家，通常在初期二、三年都會(huì)存在較多的調(diào)整情況，因此在裝修及規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施的時(shí)候，均要留有彈性，建議只做基本裝修，不做商鋪的間隔。l 對(duì)于餐飲（包括類(lèi)別、服務(wù)能力等）有明顯的需求，以解決該區(qū)域上班族的工作餐問(wèn)題。村內(nèi)沿街設(shè)有一些經(jīng)營(yíng)品質(zhì)低廉商品的個(gè)體私營(yíng)商鋪、攤檔，可解決居民的基本生活所需。l 經(jīng)營(yíng)高檔精品的地王大廈是主要的日用百貨零售場(chǎng)所。l 規(guī)劃面積：該物業(yè)總規(guī)劃建筑面積960平方米，呈楔形，最寬處2530米，最窄處10米多，最長(zhǎng)處80多米，層高4米多。為體現(xiàn)這一商業(yè)特點(diǎn)，CDI課題組提出“地鐵便利集”的概念，建議地鐵公司將其注冊(cè)為公司專(zhuān)有商號(hào)，用于合適的地鐵站廳（包括以后將逐漸建設(shè)開(kāi)通的各號(hào)線路）商業(yè)區(qū)。站廳零星物業(yè)各站不同時(shí)段人流總量車(chē)站日均人流量人次/日早高峰人流量人次/小時(shí)晚高峰人流量人次/小時(shí)非高峰人流量人次/小時(shí)僑城東（含世界之窗站）14563915994160215165羅湖13285215277148374670老街12239214020137024303會(huì)展中心11844713168132094185購(gòu)物公園10928812172122043860大劇院9579410959107123369國(guó)貿(mào)78993881888372788崗廈76474852385462700華強(qiáng)路62834721670272209科學(xué)館62149715069482184車(chē)公廟39797417843771420香蜜湖2075124132313728竹子林1428015001571510合計(jì)1079690121388120304837998說(shuō)明：。第二類(lèi)：地下商業(yè)街（商城）。深圳市居民收入與支出狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)信息局。據(jù)第五次人口普查結(jié)果，深圳人口達(dá)700萬(wàn)人。另外，由于濱海大道的開(kāi)通，南山日漸成為深圳重要的人口聚集區(qū)，并將逐漸發(fā)展，與東門(mén)、華強(qiáng)北共同充當(dāng)城市次級(jí)中心商業(yè)區(qū)角色。二十世紀(jì)九十年代中期，深圳市的商貿(mào)格局從原來(lái)以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅湖區(qū)、福田區(qū)的華強(qiáng)北以及南山區(qū)共存的多中心商貿(mào)體系。目前，深圳零售業(yè)態(tài)除較傳統(tǒng)的百貨商店、專(zhuān)業(yè)店、雜貨店以外，還有超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專(zhuān)賣(mài)店、倉(cāng)儲(chǔ)式平價(jià)商場(chǎng)，最近又出現(xiàn)了以銅鑼灣廣場(chǎng)為代表的新興的購(gòu)物中心模式，已建成或正在建一批大型的購(gòu)物中心，如中信城市廣場(chǎng)、華潤(rùn)新城、金光華商業(yè)廣場(chǎng)等。截止2002年底，這部分人口是深圳市購(gòu)買(mǎi)力的主要來(lái)源；二是深圳市大量的流動(dòng)人口。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)信息局。深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導(dǎo)租金變化情況（元/平方米）區(qū)別地段200120022003高層多層簡(jiǎn)易高層多層簡(jiǎn)易高層多層簡(jiǎn)易一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層羅湖區(qū)天安大廈700280600250600250發(fā)展中心250200200國(guó)貿(mào)大廈200200200解放路（東門(mén)路深圳戲院）人民北路（解放路立新路）東門(mén)中路（深南路曬布路）450400300400350300450400300福田區(qū)華強(qiáng)北路臨街房屋350120300120280400200380180360160300180振華路、振興路、華發(fā)北路沿線兩旁房屋250110250110200300160280150200120200110深南中路以北，紅荔路以南、華強(qiáng)北路以東、上步路以西20010020090150230100230902008018080南山區(qū)錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂(lè)谷、銅鑼灣廣場(chǎng)15028015028080120南油大道東側(cè)、龍城路、創(chuàng)業(yè)路、東濱路、后海大道54665054665012045數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局每年發(fā)布的《深圳市房屋租賃指導(dǎo)租金》。 人均商業(yè)面積比較(平方米/人) 2. 深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 從歷年商業(yè)用房施工及新開(kāi)工面積來(lái)看，近幾年一直保持較高水平，這說(shuō)明今后幾年將陸續(xù)有大量的竣工商業(yè)物業(yè)投入市場(chǎng)。通常在這三類(lèi)地帶的商業(yè)物業(yè)價(jià)值相對(duì)較高。租賃價(jià)格下調(diào)必將加大業(yè)主的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與壓力。 1．1．2商業(yè)物業(yè)供給量 每年大量新增商業(yè)用房投放市場(chǎng)，反映出投資商和發(fā)展商充分看好深圳市商業(yè)和服務(wù)業(yè)未來(lái)的發(fā)展；同時(shí)也為商業(yè)物業(yè)投資者提供了較大的選擇空間。三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析1．深圳市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商業(yè)物業(yè)屬經(jīng)營(yíng)性商品房，主要的使用對(duì)象是從事各種零售業(yè)務(wù)的行業(yè)，包括百貨業(yè)、金融業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、居民生活服務(wù)業(yè)等。這樣可以使乘客在地鐵可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)?？傮w上看，商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)與經(jīng)營(yíng)規(guī)模密切相關(guān)，規(guī)模小就以經(jīng)營(yíng)第一、二類(lèi)商品為主，規(guī)模大則主要經(jīng)營(yíng)第三、四類(lèi)商品。 2．4．3香港地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)借鑒和不足 經(jīng)驗(yàn)主要是各類(lèi)地鐵商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位明確，實(shí)行特色化經(jīng)營(yíng)和主題經(jīng)營(yíng)；圍繞地鐵經(jīng)營(yíng)進(jìn)行商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式的創(chuàng)新，把商場(chǎng)的客流和經(jīng)營(yíng)與地鐵的客流和經(jīng)營(yíng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)捆綁（如杏花新城）。商鋪的業(yè)態(tài)設(shè)置以銀行、便利店、西餅屋、干洗店等種類(lèi)為主。 目前，站內(nèi)商鋪的租金平均是每月500800元/平方米。 2．2．3廣州地鐵站廳商鋪經(jīng)營(yíng)的主要經(jīng)驗(yàn)和值得關(guān)注的問(wèn)題 經(jīng)驗(yàn)主要是引進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)和知名商家，區(qū)分商場(chǎng)、商鋪的不同情況采用分別招商、整體招商相結(jié)合的方式。烈士陵園站的流行前線是主營(yíng)時(shí)髦服裝、飾品及特色食肆的流行時(shí)尚地帶，吸引追慕時(shí)尚的中、大學(xué)生及潮流青年。 2．1．3上海地鐵商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和不足 主要經(jīng)驗(yàn)是地鐵商鋪開(kāi)發(fā)主要采用招商方式；特色化經(jīng)營(yíng)；連鎖經(jīng)營(yíng)；注重地鐵站、地下商場(chǎng)以及地上商業(yè)的銜接。地下商場(chǎng)或商業(yè)街 上海的靜安寺伊美時(shí)尚廣場(chǎng)、人民廣場(chǎng)地下香港名店街等地下商場(chǎng)或商業(yè)街多建于客流量較大的站點(diǎn)，主要經(jīng)營(yíng)服裝飾品，目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)時(shí)尚的青年男女。這就客觀上要求地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新，突破習(xí)慣障礙，強(qiáng)化地下消費(fèi)引力，把消費(fèi)力引入和留在地下。216。其實(shí)是經(jīng)驗(yàn)法的一種，是利用業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的經(jīng)驗(yàn)判斷來(lái)篩選合理的解決方案。世界之窗站站內(nèi)中型物業(yè)，1500平米； 為了利用龐大客流帶來(lái)的商機(jī)，增加收益，同時(shí)也為向乘客提供更完善服務(wù)，各國(guó)城市地鐵開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)當(dāng)局，都十分重視開(kāi)發(fā)利用地鐵沿線地下空間資源，積極發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)，這已經(jīng)成為地鐵經(jīng)營(yíng)的主流模式。2．范圍、目的 2．1范圍、分類(lèi) 2．1．1范圍（詳見(jiàn)本章附圖） 2．2目的 幫助深圳地鐵公司增進(jìn)對(duì)深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的了解，設(shè)計(jì)地鐵商業(yè)物業(yè)的概念和提出市場(chǎng)定位，推薦合理的經(jīng)營(yíng)模式，估算地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的效果，為地鐵公司的相關(guān)決策提供充分依據(jù)。因此地鐵相關(guān)資源的開(kāi)發(fā)旨在有效利用客流帶來(lái)的巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就具有明顯的交通優(yōu)勢(shì)。216。地鐵站內(nèi)商鋪的經(jīng)營(yíng) 地鐵各站站臺(tái)通常沒(méi)有或僅僅配少量即時(shí)、便捷的自動(dòng)售貨機(jī)和報(bào)刊雜志銷(xiāo)售點(diǎn)。上海地鐵運(yùn)營(yíng)有限公司商貿(mào)公司在擁有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的二號(hào)線上實(shí)行連鎖式招商，把十幾個(gè)站點(diǎn)鋪面捆綁出租，規(guī)模經(jīng)營(yíng)。 2．2．1廣州地鐵站點(diǎn)地下商業(yè)基本狀況 對(duì)零星商鋪是設(shè)定業(yè)種分別招商，為方便管理傾向于選擇較有實(shí)力的知名連鎖企業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)；對(duì)規(guī)模較大達(dá)到商業(yè)街性質(zhì)的則采取整體招商的辦法，但對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)范圍和形式有諸多限制。 2．3．1地鐵站內(nèi)商業(yè)基本情況及特點(diǎn) 目前地鐵線各站廳配置了以沖影、西點(diǎn)、便利店等經(jīng)營(yíng)便利性商品和服務(wù)的不同業(yè)種組合的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。但是整體上北京地鐵的較大規(guī)模的地下商業(yè)發(fā)展比較滯后。沿線地下商場(chǎng) 與站廳連接的地下商場(chǎng)定位明確、經(jīng)營(yíng)靈活，是融購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、觀光為一體的綜合性商城。 3．1地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)分布特點(diǎn) 3．1．1地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍一般分為四大類(lèi)：第一是是即時(shí)性消費(fèi)商品，包括報(bào)刊雜志、點(diǎn)心飲品等；第二類(lèi)是便利性商品或服務(wù)，包括沖印店、洗衣店、銀行、西餅店、旅行社和便利店等；第三類(lèi)是流行性商品，諸如手機(jī)、MPCD、VCD碟、流行軟件等電子類(lèi)消費(fèi)品，流行性書(shū)刊、服裝飾物與精品等類(lèi)別；第四類(lèi)是咖啡店、飲品店、快速餐飲店等，這個(gè)類(lèi)別的加入使地鐵站成為重要的公共活動(dòng)空間而非單純的交通節(jié)點(diǎn)，但這些店鋪的設(shè)置需要滿足消防條例的規(guī)定。只有流行類(lèi)商品中的服裝飾物與精品等一般不采用連鎖經(jīng)營(yíng)，而是視不同站點(diǎn)的客流而定。一方面可以保證地鐵商業(yè)的經(jīng)營(yíng)品種多樣，滿足搭乘地鐵消費(fèi)者的多種需求；另一方面可以避免商家由于經(jīng)營(yíng)重疊造成惡性競(jìng)爭(zhēng)的可能，有利于樹(shù)立起地鐵商貿(mào)的大品牌形象。資料來(lái)源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003。 說(shuō)明深圳商業(yè)物業(yè)價(jià)值較高，如果沒(méi)有新的動(dòng)力作支撐，深圳商業(yè)物業(yè)的價(jià)格上升空間不大。 資料來(lái)源：《深圳物業(yè)管理年鑒2003》 商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)要講究總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃。 商業(yè)物業(yè)需求量預(yù)測(cè) 商業(yè)物業(yè)的需求量，取決于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度、城市人口、居民收入的增長(zhǎng)等多重因素，根據(jù)回歸模型的測(cè)算，深圳早期的商業(yè)物業(yè)的需求，主要取決于人口的增長(zhǎng)，而隨著深圳經(jīng)濟(jì)向集約型增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變，深圳市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求已轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕Q于第三產(chǎn)為的發(fā)展速度，這一結(jié)論對(duì)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)具有重要的啟示作用。目前已有不少有實(shí)力的優(yōu)秀地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，嘗試著向商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理轉(zhuǎn)型邁進(jìn)，而一批運(yùn)作得成功的商城則在創(chuàng)造性地克隆經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式。2002年全市已有各類(lèi)連鎖企業(yè)超過(guò)100家，在市內(nèi)外開(kāi)設(shè)的各類(lèi)門(mén)店總數(shù)近3000間；連鎖商業(yè)在本市的銷(xiāo)售額約占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的1/3。這三部分人口一起構(gòu)成了深圳強(qiáng)大的消費(fèi)基數(shù)。 目前深圳市零售行業(yè)的平均凈利潤(rùn)率為3%，超市平均凈利潤(rùn)率僅為1%左右，說(shuō)明深圳零售行業(yè)已到了微利邊緣。國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)表明：地鐵通到哪里，沿線就會(huì)形成一個(gè)相對(duì)發(fā)達(dá)的地產(chǎn)、商貿(mào)流通區(qū)域，就會(huì)提升這一區(qū)域的綜合價(jià)值；地鐵站內(nèi)的商貿(mào)活動(dòng)也會(huì)因?yàn)榈罔F特有的廣告交應(yīng)和龐大的人流而活躍。游客在深圳的消費(fèi)以商品性支出（購(gòu)物和飲食）為主，據(jù)2001年抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，%%。深圳與其他城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較2002年七城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較指 標(biāo)北京上海天津重慶廣州杭州深圳常住人口（萬(wàn)人）112813279243089712637504GDP（億元）31301780人均GDP（元/人）2774840760218906363421492794344432社會(huì)