【正文】 因此，上海的廉租房政策必須立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，系統(tǒng)地規(guī)劃和設(shè)計(jì)廉租房政策，只有這樣廉租房政策才能不斷的發(fā)展和完善，解決更多低收入家庭的住房問(wèn)題。如何對(duì)其進(jìn)行完善和有效實(shí)施除了政府相關(guān)政策支持外，還需要各職能部門的積極參與和配合，從整體上考慮和把握。作為解決低收入家庭的住房保障政策，廉租房政策與其他住房保障政策相比，具有其自身的特點(diǎn)和優(yōu)越性，針對(duì)上海的實(shí)際情況，應(yīng)該充分發(fā)揮廉租房政策的這一優(yōu)越性，解決更多低收入家庭的住房問(wèn)題。這樣，政府就不用去監(jiān)督申請(qǐng)者租用住房的情況，降低了監(jiān)督成本。申請(qǐng)者可以租賃質(zhì)量較好價(jià)格較高的住房，但高出部分由其自己承擔(dān)。在補(bǔ)貼方式上，上海市政府可以借鑒美國(guó)政府的做法，采用優(yōu)惠券的形式進(jìn)行補(bǔ)貼，明確規(guī)定優(yōu)惠券只能用于支付租金。在這些享受低保的家庭中，采取這樣的做法是有效的，主要是由于這些家庭的收入水平基本都在同一個(gè)水平上。比如對(duì)于有老人、殘疾人以及長(zhǎng)期生病的低收入家庭，在考慮收入水平的時(shí)候可以做相應(yīng)的調(diào)整，使租金的補(bǔ)貼能夠滿足其對(duì)住房的要求。但是收入不能劃分的太過(guò)詳細(xì)，以免影響到工作的效率。對(duì)于收入稍高的家庭，租金補(bǔ)貼就應(yīng)該少一點(diǎn)。完善廉租房的租金補(bǔ)貼方式租金的確定應(yīng)該遵循兩個(gè)原則：一是隨著收入增加租金遞減的原則；二是效率與公平統(tǒng)一的原則。這些基礎(chǔ)性工作，不僅有利于確定廉租房的供應(yīng)對(duì)象，而且對(duì)建立整個(gè)住房供應(yīng)體系，乃至全面的社會(huì)保障體系都十分有利。此外，進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)制裁，如繳納罰金等，并對(duì)其個(gè)人信用降級(jí)，必要的時(shí)候可以考慮司法部門的介入。（4）建立懲處機(jī)制。同時(shí)，積極發(fā)揮居委會(huì)和街道辦事處的職能，加強(qiáng)對(duì)低收入家庭收入情況的監(jiān)督。（3）加大審核的力度。該機(jī)構(gòu)接受政府委托，對(duì)個(gè)人申報(bào)的收入進(jìn)行核查。這樣就可以較為準(zhǔn)確地確定家庭經(jīng)濟(jì)來(lái)源的標(biāo)準(zhǔn)。借鑒各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，可以從下面幾個(gè)方面展開：（1）加快建立個(gè)人信用政策，充分發(fā)揮銀行的監(jiān)控職能。這不僅僅涉及到對(duì)象的確定問(wèn)題，也涉及到退出機(jī)制的有效實(shí)施。（四）完善廉租房政策的運(yùn)行機(jī)制嚴(yán)格審核廉租房的輪候?qū)ο?，完善進(jìn)退機(jī)制廉租房對(duì)象的確定主要是考慮兩個(gè)因素：一是家庭的人均收入，二是家庭的人均居住面積。對(duì)于債券發(fā)行的數(shù)額，必須遵循“缺口補(bǔ)給式”原則，即總體考慮廉租房臨時(shí)性融資缺口來(lái)確定數(shù)額。對(duì)于上海這種廉租房需求特別大的城市，中央政府可以發(fā)行特定的廉租房債券，用于上海廉租房建設(shè)的資金。發(fā)行廉租房特定債券，籌集社會(huì)資金1998年，《品質(zhì)住房與工作質(zhì)量法》允許美國(guó)當(dāng)?shù)卣寐?lián)邦政府的撥款和公共住房的租金作為抵押發(fā)行債券，并用其償還債務(wù)，這樣就允許當(dāng)?shù)氐姆课莨芾砭謥?lái)借入更多的資金來(lái)發(fā)展公共住房。因此，建議改革土地出讓金的分配機(jī)制，建立土地出讓金專用賬戶，并從中安排特定比例的資金用于廉租房的建設(shè)，讓低收入家庭從城市的開發(fā)中受益。這也在一定程度上激發(fā)了當(dāng)?shù)卣馁u地?zé)崆?。設(shè)立土地出讓金專用賬戶，用于廉租房建設(shè)在目前的稅收政策下，土地出讓金完全歸地方政府所有。鑒于這種情況，上海市應(yīng)建立廉租房基金，實(shí)現(xiàn)資金的集中管理，真正做到?？顚Ｓ?。對(duì)于這些財(cái)政撥款，采用?？顚Ｓ?。（三）增加資金的來(lái)源渠道和規(guī)模建立上海市廉租房基金，實(shí)行廉租房基金集中管理上海市政府作為廉租房政策的直接責(zé)任主體，應(yīng)從財(cái)政收入中撥出一定金額的資金作為廉租房的建設(shè)資金。收購(gòu)空置商品房政府可以以較低的價(jià)格收購(gòu)住宅市場(chǎng)中的一部分長(zhǎng)期空置的商品房，同時(shí)，給予開發(fā)商相應(yīng)的政策補(bǔ)償，如相關(guān)稅費(fèi)的減免、低息貸款等等。原住戶換取的房屋可以使配套商品房，也可以是價(jià)位較低的商品房，其差價(jià)部分由政府給于一定數(shù)額的補(bǔ)貼，使得這部分家庭可以支付得起剩余房款。但仍然存在一些家庭，面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，還沒(méi)有能力改善自己的居住環(huán)境。差價(jià)換房的方式換取已出售的公房經(jīng)過(guò)90年代的公房出售，上海市許多家庭以優(yōu)惠的政策購(gòu)買了公房。對(duì)于這部分住宅，政府可以撥?？顚?duì)其進(jìn)行維修，改善其住房質(zhì)量，如增加衛(wèi)生設(shè)施，改變房型等等。同時(shí)要加強(qiáng)各個(gè)政策之間的協(xié)調(diào)。在制定政策上，加大對(duì)私人機(jī)構(gòu)的扶持力度，如鼓勵(lì)鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)為廉租房的輪候者在市場(chǎng)上尋找合適的房源，政府對(duì)其進(jìn)行一定的嘉獎(jiǎng)。明確廉租房政策在住房保障體系中的重要地位，在現(xiàn)有操作體制的基礎(chǔ)上，加大對(duì)各區(qū)縣政府的考核力度，并明確把廉租房政策實(shí)施的效果作為一個(gè)重要的考核指標(biāo)。此外，對(duì)廉租房的面積、房型、結(jié)構(gòu)等等，做出嚴(yán)格的規(guī)定，同時(shí)針對(duì)特定人群，如殘疾人、老齡人出臺(tái)專門的相關(guān)政策。在當(dāng)今社會(huì)收入來(lái)源多元化的情況下，個(gè)人及其家庭收入的透明度很差，只有單位工資部分是有記錄的，而現(xiàn)有戶籍關(guān)系較為混亂，掛靠情況相當(dāng)復(fù)雜。但是隨著廉租房的保障對(duì)象逐步擴(kuò)大，由保障低于最低保障標(biāo)準(zhǔn)的家庭的住房需求擴(kuò)大到最低收入家庭，甚至低收入家庭，這一問(wèn)題將逐漸彰顯，因?yàn)檫@將在具體落實(shí)過(guò)程中涉及到如何確定最低收入家庭的經(jīng)濟(jì)來(lái)源標(biāo)準(zhǔn)以及核查問(wèn)題。按照目前的規(guī)定，上海市實(shí)施保障的對(duì)象是享受城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的家庭，且要連續(xù)享受民政部門低保6個(gè)月以上，人均居住面積在7個(gè)平方以下。審核機(jī)制不夠完善在目前的運(yùn)行機(jī)制中，最主要的問(wèn)題就是廉租房的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。這在一定程度了彌補(bǔ)了廉租房資金的短缺。為了解決廉租房資金短缺的局面，財(cái)政部會(huì)同建設(shè)部、國(guó)上資源部做出了“從土地出讓凈收益中安排一定資金(%5)用于城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)”的硬性規(guī)定，讓各地政府從上地出讓凈收益中安排一定資金用于城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)。但是，這些資金也只是解決了2萬(wàn)余戶低收入者的廉租房保障問(wèn)題。從實(shí)際來(lái)看，上海市廉租房的資金主要來(lái)源于市和區(qū)政府的專項(xiàng)資金以及住房公積金的部分增值資金。主要包括：（1）市和區(qū)政府的專項(xiàng)資金；（2）住房公積金的部分增值資金；（3）直管公房出售后的部分凈歸集資金；(四)接受社會(huì)捐贈(zèng)和通過(guò)其他渠道籌集的資金。每年畢業(yè)的大量大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工的農(nóng)民工，由于他們的收入水平和消費(fèi)特征，不可能租賃房型較好的房屋，相當(dāng)一部分適合于廉租房的房屋被租賃出去，降低了廉租房的供給。這樣，即使有一些比較合適的房源，由于缺乏足夠的信息而不能得到有效的利用。況且，隨著上海市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)的大幅度上升也帶動(dòng)了房租的上升，在政府租金補(bǔ)貼一定的情況下，尋找低價(jià)房源將變得越來(lái)越困難。等待的時(shí)間不僅僅取決于之前申請(qǐng)人的數(shù)量