【正文】 允許當(dāng)?shù)氐姆课莨芾砭謥斫枞敫嗟馁Y金來發(fā)展公共住房。這種規(guī)定減輕了資金需求量大的城市的資金需求壓力。對于上海這種廉租房需求特別大的城市，中央政府可以發(fā)行特定的廉租房債券，用于上海廉租房建設(shè)的資金。債券可以是中長期債券，并且由中財(cái)政撥款進(jìn)行償還。對于債券發(fā)行的數(shù)額，必須遵循“缺口補(bǔ)給式”原則，即總體考慮廉租房臨時(shí)性融資缺口來確定數(shù)額。遵循這一原則的原因在于，如果發(fā)行過量，不僅超額的資金不能得到有效的利用，而且待公債到期還要支付高額的利息；而如果發(fā)行量過少，不足以彌補(bǔ)暫時(shí)性的資金缺口，廉租房建設(shè)很可能因資金鏈條斷裂而陷入困境。（四）完善廉租房政策的運(yùn)行機(jī)制嚴(yán)格審核廉租房的輪候?qū)ο螅晟七M(jìn)退機(jī)制廉租房對象的確定主要是考慮兩個(gè)因素：一是家庭的人均收入，二是家庭的人均居住面積。在這兩個(gè)因素中，家庭的人均收入在判斷上存在困難，特別是隱性的收入。這不僅僅涉及到對象的確定問題，也涉及到退出機(jī)制的有效實(shí)施。一旦家庭收入超過規(guī)定的限額，那么該家庭就應(yīng)該失去繼續(xù)承租廉租房的資格。借鑒各國的經(jīng)驗(yàn)，可以從下面幾個(gè)方面展開：（1）加快建立個(gè)人信用政策，充分發(fā)揮銀行的監(jiān)控職能。目前，上海職工工資已經(jīng)基本通過銀行系統(tǒng)發(fā)放，可以在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)展銀行的職能，即所有企事業(yè)單位必須通過銀行系統(tǒng)發(fā)放職工工資，使銀行能全面反映即使記錄個(gè)人收入狀況。這樣就可以較為準(zhǔn)確地確定家庭經(jīng)濟(jì)來源的標(biāo)準(zhǔn)。（2）建立個(gè)人信用資信評價(jià)機(jī)構(gòu)，對個(gè)人信用程度進(jìn)行評估。該機(jī)構(gòu)接受政府委托，對個(gè)人申報(bào)的收入進(jìn)行核查。同時(shí)，建立個(gè)人收入檔案，對個(gè)人及家庭收入變動(dòng)情況跟蹤調(diào)查、及時(shí)反映，并進(jìn)行個(gè)人及家庭經(jīng)濟(jì)信用評估。（3）加大審核的力度。對于廉租房對象的收入定期開展審核，一旦發(fā)現(xiàn)其收入水平有提高，而且提高的趨勢是明顯的，就應(yīng)該取消其資格。同時(shí)，積極發(fā)揮居委會和街道辦事處的職能，加強(qiáng)對低收入家庭收入情況的監(jiān)督。在此基礎(chǔ)上，對廉租房對象進(jìn)行公示，接受社會的監(jiān)督。（4）建立懲處機(jī)制。對于虛報(bào)個(gè)人或家庭收入以期騙取廉租房的租金補(bǔ)貼或?qū)嵨镅a(bǔ)貼的家庭和個(gè)人，一旦查出，將取消其再次申請廉租房的權(quán)利，并且償還相應(yīng)的租金。此外，進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)制裁，如繳納罰金等，并對其個(gè)人信用降級，必要的時(shí)候可以考慮司法部門的介入。如香港房委會規(guī)定，如果申請人有欺詐的行為，要處以20000港元的罰款或6個(gè)月的監(jiān)禁。這些基礎(chǔ)性工作，不僅有利于確定廉租房的供應(yīng)對象，而且對建立整個(gè)住房供應(yīng)體系，乃至全面的社會保障體系都十分有利。這不僅僅涉及到社會保障部門，而且還涉及到其他部門，需要在各個(gè)部門的密切配合之下才能順利的進(jìn)行。完善廉租房的租金補(bǔ)貼方式租金的確定應(yīng)該遵循兩個(gè)原則：一是隨著收入增加租金遞減的原則；二是效率與公平統(tǒng)一的原則。隨著收入增加租金遞減意味著租金補(bǔ)貼更多地是滿足收入最困難家庭的需要。對于收入稍高的家庭，租金補(bǔ)貼就應(yīng)該少一點(diǎn)。根據(jù)邊際效用遞減原理，整個(gè)社會的效用增加。但是收入不能劃分的太過詳細(xì)，以免影響到工作的效率。公平與效率的原則意味著對于存在特殊困難的家庭，可以增加其租金的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。比如對于有老人、殘疾人以及長期生病的低收入家庭，在考慮收入水平的時(shí)候可以做相應(yīng)的調(diào)整，使租金的補(bǔ)貼能夠滿足其對住房的要求。上海廉租房的租金補(bǔ)貼是按照實(shí)際人均住房面積與7平方之差的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的，然后再乘上特定區(qū)域的每平方米補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。在這些享受低保的家庭中，采取這樣的做法是有效的，主要是由于這些家庭的收入水平基本都在同一個(gè)水平上。隨著廉租房對象的擴(kuò)大，這種簡單的處理方法并不是最優(yōu)的解決方法，必須按照上面的兩個(gè)原則進(jìn)行租金的設(shè)定。在補(bǔ)貼方式上，上海市政府可以借鑒美國政府的做法，采用優(yōu)惠券的形式進(jìn)行補(bǔ)貼，明確規(guī)定優(yōu)惠券只能用于支付租金。根據(jù)申請者的家庭收入情況和居住情況發(fā)放一定金額的優(yōu)惠券，讓其在市場上尋找住房。申請者可以租賃質(zhì)量較好價(jià)格較高的住房，但高出部分由其自己承擔(dān)。同樣申請者也可以租賃質(zhì)量較低的住房，減少自己的租金支出。這樣，政府就不用去監(jiān)督申請者租用住房的情況，降低了監(jiān)督成本。五、結(jié)束語廉租房政策是住房保障政策的重要舉措之一，對于建設(shè)和諧社會具有重要意義。作為解決低收入家庭的住房保障政策，廉租房政策與其他住房保障政策相比，具有其自身的特點(diǎn)和優(yōu)越性，針對上海的實(shí)際情況，應(yīng)該充分發(fā)揮廉租房政策的這一優(yōu)越性，解決更多低收入家庭的住房問題。廉租房政策對于上海市乃至中國來說都是一項(xiàng)新生的住房保障政策，是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程。如何對其進(jìn)行完善和有效實(shí)施除了政府相關(guān)政策支持外，還需要各職能部門的積極參與和配合，從整體上考慮和把握。美國和香港都經(jīng)過了幾十年的發(fā)展才形成較為完善的公共住房政策。因此，上海的廉租房政策必須立足長遠(yuǎn)，系統(tǒng)地規(guī)劃和設(shè)計(jì)廉租房政策，只有這樣廉租房政策才能不斷的發(fā)展和完善，解決更多低收入家庭的住房問題。參考文獻(xiàn)[1][M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003[2]、實(shí)踐與創(chuàng)新[M].北京：中國人民人學(xué)出版社，2002.[3][M]，北京：中國政法大學(xué)出版社2002.[4]邱冬陽、—城鎮(zhèn)住房弱勢群體救助的現(xiàn)實(shí)選擇[J]，重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2006（3）.[5][J].住宅科技,2009（32）.[6][J].西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社科版），2007（10）.[7][J].城市開發(fā)，2006（6）.[8][J].中國房地產(chǎn)，2007（7）.[9][J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2008（4）.[10][J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2006（3）.[11]崔桂芳、[J].建筑管理現(xiàn)代化，2005（3）.[12]王坤、[J].城市發(fā)展研究，2006（1）.[13]王君、加快建設(shè)和諧社會進(jìn)程[J].山西高等學(xué)校社會科學(xué)學(xué)報(bào)，2006（3）.[14][J].中國房地信息，2006（8）.[15][J].南方人口，2006（4）.[16][J].住宅與房地產(chǎn)，2005（3）.[17][J].財(cái)貿(mào)研究，2006（3）.[18]衛(wèi)國昌、[J].中國房地產(chǎn)金融，2000（12）.[19]汪弘、[J].上海工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報(bào)，2001