【文章內(nèi)容簡介】 月收入%5的低租金向孤老、殘疾等特殊困難家庭，按人均居住面積7平方米進行實物配租，并實行輪候。（2）租金補貼。以人均居住面積7平方米為解決標準。即給符合條件的其他一般家庭按地段級差給予每平方米居住面積一定的補貼額度由其直接到市場上去租房，直接與出租人簽署租房合同，并由廉租部門通過銀行把補貼款直接支付給出租人。（3）租金減免。是指產(chǎn)權(quán)單位按照政府規(guī)定，在一定時期內(nèi)對現(xiàn)有己承租公有住房的城鎮(zhèn)最低收入家庭給予租金減免。截至2006年8月底，全市符合廉租條件的家庭累計登記21821戶，己有20840戶家庭享受了廉租房保障，占符合條件家庭數(shù)的96%，其中實物配租350戶，租金配租20490戶，較大程度的改善了低收入家庭的住房問題。上海廉租房的房源根據(jù)2000年頒布的《上海市城鎮(zhèn)廉租房試行辦法》的有關(guān)規(guī)定，廉租房房源主要有以下三個來源：（1）出資收購符合本市廉租房標準的普通住房；（2）認定符合本市廉租房標準的公有住房；（3）接受社會捐贈和通過其他方式籌集的符合本市廉租房標準的普通住房。對于房源一，主要用來解決實物配租的問題，保障的對象主要是殘疾人、烈屬以及勞模。對象比較窄，到目前為止，總共只解決了350戶的實物配租問題。因此不可能成為廉租房的主要來源。對于房源二，上海從90年開始實行公房出售的政策，已經(jīng)出售了大部分的公房，剩余的公房也在單位職工的手中。對于這部分公房，相當(dāng)一部分已經(jīng)進行出租，即使沒有取得產(chǎn)權(quán)，清理起來也非常的麻煩。因此這部分房源也不可能成為廉租房的主要來源。對于房源三，社會捐贈和其他方式籌集的住房，由于其量比較少，更不可能成為房源的主要來源。因此，在廉租房的房源問題上，上海市更多的采取是從市場中找房源的方式。如，黃浦、靜安區(qū)分別組織廉租房租賃專場，請房屋租賃中介公司提供房源。區(qū)、街道(鎮(zhèn))廉租辦也分工劃塊負責(zé)，積極幫助落實房源。上海市廉租房的運行機制（1）上海廉租房申請的流程上海市廉租房政策主要包括以下六個程序，即：申請、審核、公告、復(fù)核、輪候、配租。申請人要提出書面申請，提供申請人的個人信息，包括家庭地址、家庭成員、家庭住房信息等等，并提交上海市城鎮(zhèn)居民社會救助申請表的復(fù)印件。街道(鎮(zhèn))廉組辦和區(qū)廉租辦公室負責(zé)審核，如果審核通過，將張貼公告，以接受社會的監(jiān)督。如果對申請人身份不存在爭議，將對申請人進行登記。如符合實物配租條件的，進行實物配租輪候；符合租金配租的，廉組辦負責(zé)提供市場房屋信息，或者申請人自己尋求房源。一旦申請人找到合適的房源，申請人和出租人簽訂協(xié)議并將協(xié)議在廉租辦備案，由廉組辦開具“上海市城鎮(zhèn)廉租房租金補貼發(fā)放通知書”交給出租人，由申請人交房屋出租人，出租人按季度領(lǐng)取租金補貼。（2）上海廉租房退出機制每半年對廉租家庭的收入及住房情況審核一次，復(fù)核結(jié)果在戶籍所在地進行為期7天的公告。凡家庭收入超過最低生活保障標準的，或因人口變化等因素造成住房面積擴大的，給予配租家庭6個月過渡期，即前三個月享受原租金補貼的80%，后三個月租金補貼減至原標準的5%0，然后退出廉租房或者停止發(fā)放補貼租金。退出廉租房的家庭一般分三種情況：一是不再享受最低生活保障金的家庭；二是現(xiàn)有住宅已被列入動拆遷范圍內(nèi)的家庭；三是人口情況發(fā)生變化的家庭。經(jīng)過幾年的發(fā)展，上海根據(jù)自身的特點和中央的政策指導(dǎo)，建立了一套相對完善的廉租房申請流程進退機制。在過去的實施過程中，廉租房的申請者都是低保家庭，資質(zhì)審核較為便利。隨著廉租房受益對象的不斷擴大，該流程中的部分需要進一步細化和完善。（二）上海廉租房政策存在的問題廉租房覆蓋面太窄上海廉租房政策實施以來，有效解決了一些住房有困難的家庭住房問題。但隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人民水平的提高，人們對住房的需求越來越迫切，低收入人群則需要政府幫助他們解決住房問題。原先的廉租房覆蓋范圍己經(jīng)不能滿足廣大低收入家庭對住房的需求。根據(jù)2004年建設(shè)部、財政部頒布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》，廉租房面對的對象主要是最低收入家庭。同期，上海市廉租房管理辦法規(guī)定，只有家庭月收入符合本市民政部門規(guī)定的城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準，且己接受民政部門連續(xù)救助6個月以上的城鎮(zhèn)居民刁一可以申請。同期的城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準為280元或290元，也就是說只有人均年收入低于3360元或3480元才可以申請廉租房。根據(jù)上海市的統(tǒng)計年鑒，200200。這就意味著在城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準與最低收入家庭收入水平之間存在一個較大的缺口。從2006年8月1日起，上海市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準調(diào)整為每人每月320元，即每人每年3840元。自2004年開始，上海市統(tǒng)計年鑒中沒有最低收入人群的劃分，但依據(jù)上文我們對上海市各個收入階層的人群的收入水平增長情況的分析，可以判斷最低收入家庭的收入水平在這幾年中不會有太大的變化，低保標準與最低收入人群的年收入水平仍然存在著很大的差距。截至2006年8月底，上海市已經(jīng)解決了2萬多家庭的廉租房問題，但是，相對于數(shù)量龐大的最低收入家庭戶數(shù)，這個數(shù)字還遠遠不夠。廉租房的房源不足目前上海沒有大規(guī)模興建廉租房，申請者需到市場中尋找合適的住房。因此，申請人必須在尋找期內(nèi)等待。等待的時間不僅僅取決于之前申請人的數(shù)量，而且取決于能夠在市場上找到合適房源的時間。在政府沒有直接房源的情況下，等待的時間就非常難以確定，降低了廉租房保障的效果。況且，隨著上海市經(jīng)濟的發(fā)展，房價的大幅度上升也帶動了房租的上升，在政府租金補貼一定的情況下，尋找低價房源將變得越來越困難。同時，由于對房屋租賃中介公司缺乏足夠的鼓勵措施，中介公司參與到廉租房推薦的熱情大大降低，更加偏好于為私人租戶提供租賃服務(wù)。這樣，即使有一些比較合適的房源，由于缺乏足夠的信息而不能得到有效的利用。大量外來人口的住房需求也降低了合適廉租房的供給。每年畢業(yè)的大量大學(xué)生、外來務(wù)工的農(nóng)民工，由于他們的收入水平和消費特征，不可能租賃房型較好的房屋，相當(dāng)一部分適合于廉租房的房屋被租賃出去，降低了廉租房的供給。資金來源缺乏根據(jù)《上海市城鎮(zhèn)廉租房試行辦法》的規(guī)定，采取多渠道來籌集廉租房的資金。主要包括：（1）市和區(qū)政府的專項資金；（2）住房公積金的部分增值資金；（3）直管公房出售后的部分凈歸集資金；(四)接