【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 月收入%5的低租金向孤老、殘疾等特殊困難家庭，按人均居住面積7平方米進(jìn)行實(shí)物配租，并實(shí)行輪候。（2）租金補(bǔ)貼。以人均居住面積7平方米為解決標(biāo)準(zhǔn)。即給符合條件的其他一般家庭按地段級(jí)差給予每平方米居住面積一定的補(bǔ)貼額度由其直接到市場(chǎng)上去租房，直接與出租人簽署租房合同，并由廉租部門通過(guò)銀行把補(bǔ)貼款直接支付給出租人。（3）租金減免。是指產(chǎn)權(quán)單位按照政府規(guī)定，在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)現(xiàn)有己承租公有住房的城鎮(zhèn)最低收入家庭給予租金減免。截至2006年8月底，全市符合廉租條件的家庭累計(jì)登記21821戶，己有20840戶家庭享受了廉租房保障，占符合條件家庭數(shù)的96%，其中實(shí)物配租350戶，租金配租20490戶，較大程度的改善了低收入家庭的住房問(wèn)題。上海廉租房的房源根據(jù)2000年頒布的《上海市城鎮(zhèn)廉租房試行辦法》的有關(guān)規(guī)定，廉租房房源主要有以下三個(gè)來(lái)源：（1）出資收購(gòu)符合本市廉租房標(biāo)準(zhǔn)的普通住房；（2）認(rèn)定符合本市廉租房標(biāo)準(zhǔn)的公有住房；（3）接受社會(huì)捐贈(zèng)和通過(guò)其他方式籌集的符合本市廉租房標(biāo)準(zhǔn)的普通住房。對(duì)于房源一，主要用來(lái)解決實(shí)物配租的問(wèn)題，保障的對(duì)象主要是殘疾人、烈屬以及勞模。對(duì)象比較窄，到目前為止，總共只解決了350戶的實(shí)物配租問(wèn)題。因此不可能成為廉租房的主要來(lái)源。對(duì)于房源二，上海從90年開(kāi)始實(shí)行公房出售的政策，已經(jīng)出售了大部分的公房，剩余的公房也在單位職工的手中。對(duì)于這部分公房，相當(dāng)一部分已經(jīng)進(jìn)行出租，即使沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)，清理起來(lái)也非常的麻煩。因此這部分房源也不可能成為廉租房的主要來(lái)源。對(duì)于房源三，社會(huì)捐贈(zèng)和其他方式籌集的住房，由于其量比較少，更不可能成為房源的主要來(lái)源。因此，在廉租房的房源問(wèn)題上，上海市更多的采取是從市場(chǎng)中找房源的方式。如，黃浦、靜安區(qū)分別組織廉租房租賃專場(chǎng)，請(qǐng)房屋租賃中介公司提供房源。區(qū)、街道(鎮(zhèn))廉租辦也分工劃塊負(fù)責(zé)，積極幫助落實(shí)房源。上海市廉租房的運(yùn)行機(jī)制（1）上海廉租房申請(qǐng)的流程上海市廉租房政策主要包括以下六個(gè)程序，即：申請(qǐng)、審核、公告、復(fù)核、輪候、配租。申請(qǐng)人要提出書(shū)面申請(qǐng)，提供申請(qǐng)人的個(gè)人信息，包括家庭地址、家庭成員、家庭住房信息等等，并提交上海市城鎮(zhèn)居民社會(huì)救助申請(qǐng)表的復(fù)印件。街道(鎮(zhèn))廉組辦和區(qū)廉租辦公室負(fù)責(zé)審核，如果審核通過(guò)，將張貼公告，以接受社會(huì)的監(jiān)督。如果對(duì)申請(qǐng)人身份不存在爭(zhēng)議，將對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行登記。如符合實(shí)物配租條件的，進(jìn)行實(shí)物配租輪候；符合租金配租的，廉組辦負(fù)責(zé)提供市場(chǎng)房屋信息，或者申請(qǐng)人自己尋求房源。一旦申請(qǐng)人找到合適的房源，申請(qǐng)人和出租人簽訂協(xié)議并將協(xié)議在廉租辦備案，由廉組辦開(kāi)具“上海市城鎮(zhèn)廉租房租金補(bǔ)貼發(fā)放通知書(shū)”交給出租人，由申請(qǐng)人交房屋出租人，出租人按季度領(lǐng)取租金補(bǔ)貼。（2）上海廉租房退出機(jī)制每半年對(duì)廉租家庭的收入及住房情況審核一次，復(fù)核結(jié)果在戶籍所在地進(jìn)行為期7天的公告。凡家庭收入超過(guò)最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的，或因人口變化等因素造成住房面積擴(kuò)大的，給予配租家庭6個(gè)月過(guò)渡期，即前三個(gè)月享受原租金補(bǔ)貼的80%，后三個(gè)月租金補(bǔ)貼減至原標(biāo)準(zhǔn)的5%0，然后退出廉租房或者停止發(fā)放補(bǔ)貼租金。退出廉租房的家庭一般分三種情況：一是不再享受最低生活保障金的家庭；二是現(xiàn)有住宅已被列入動(dòng)拆遷范圍內(nèi)的家庭；三是人口情況發(fā)生變化的家庭。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，上海根據(jù)自身的特點(diǎn)和中央的政策指導(dǎo)，建立了一套相對(duì)完善的廉租房申請(qǐng)流程進(jìn)退機(jī)制。在過(guò)去的實(shí)施過(guò)程中，廉租房的申請(qǐng)者都是低保家庭，資質(zhì)審核較為便利。隨著廉租房受益對(duì)象的不斷擴(kuò)大，該流程中的部分需要進(jìn)一步細(xì)化和完善。（二）上海廉租房政策存在的問(wèn)題廉租房覆蓋面太窄上海廉租房政策實(shí)施以來(lái)，有效解決了一些住房有困難的家庭住房問(wèn)題。但隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民水平的提高，人們對(duì)住房的需求越來(lái)越迫切，低收入人群則需要政府幫助他們解決住房問(wèn)題。原先的廉租房覆蓋范圍己經(jīng)不能滿足廣大低收入家庭對(duì)住房的需求。根據(jù)2004年建設(shè)部、財(cái)政部頒布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》，廉租房面對(duì)的對(duì)象主要是最低收入家庭。同期，上海市廉租房管理辦法規(guī)定，只有家庭月收入符合本市民政部門規(guī)定的城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，且己接受民政部門連續(xù)救助6個(gè)月以上的城鎮(zhèn)居民刁一可以申請(qǐng)。同期的城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)為280元或290元，也就是說(shuō)只有人均年收入低于3360元或3480元才可以申請(qǐng)廉租房。根據(jù)上海市的統(tǒng)計(jì)年鑒，200200。這就意味著在城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)與最低收入家庭收入水平之間存在一個(gè)較大的缺口。從2006年8月1日起，上海市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為每人每月320元，即每人每年3840元。自2004年開(kāi)始，上海市統(tǒng)計(jì)年鑒中沒(méi)有最低收入人群的劃分，但依據(jù)上文我們對(duì)上海市各個(gè)收入階層的人群的收入水平增長(zhǎng)情況的分析，可以判斷最低收入家庭的收入水平在這幾年中不會(huì)有太大的變化，低保標(biāo)準(zhǔn)與最低收入人群的年收入水平仍然存在著很大的差距。截至2006年8月底，上海市已經(jīng)解決了2萬(wàn)多家庭的廉租房問(wèn)題，但是，相對(duì)于數(shù)量龐大的最低收入家庭戶數(shù)，這個(gè)數(shù)字還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。廉租房的房源不足目前上海沒(méi)有大規(guī)模興建廉租房，申請(qǐng)者需到市場(chǎng)中尋找合適的住房。因此，申請(qǐng)人必須在尋找期內(nèi)等待。等待的時(shí)間不僅僅取決于之前申請(qǐng)人的數(shù)量，而且取決于能夠在市場(chǎng)上找到合適房源的時(shí)間。在政府沒(méi)有直接房源的情況下，等待的時(shí)間就非常難以確定，降低了廉租房保障的效果。況且，隨著上海市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)的大幅度上升也帶動(dòng)了房租的上升，在政府租金補(bǔ)貼一定的情況下，尋找低價(jià)房源將變得越來(lái)越困難。同時(shí)，由于對(duì)房屋租賃中介公司缺乏足夠的鼓勵(lì)措施，中介公司參與到廉租房推薦的熱情大大降低，更加偏好于為私人租戶提供租賃服務(wù)。這樣，即使有一些比較合適的房源，由于缺乏足夠的信息而不能得到有效的利用。大量外來(lái)人口的住房需求也降低了合適廉租房的供給。每年畢業(yè)的大量大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工的農(nóng)民工，由于他們的收入水平和消費(fèi)特征，不可能租賃房型較好的房屋，相當(dāng)一部分適合于廉租房的房屋被租賃出去，降低了廉租房的供給。資金來(lái)源缺乏根據(jù)《上海市城鎮(zhèn)廉租房試行辦法》的規(guī)定，采取多渠道來(lái)籌集廉租房的資金。主要包括：（1）市和區(qū)政府的專項(xiàng)資金；（2）住房公積金的部分增值資金；（3）直管公房出售后的部分凈歸集資金；(四)接