【正文】 。2013版權(quán)聲明：東莞中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有，未經(jīng)授權(quán)，禁止復(fù)制。本中心提供收費(fèi)報(bào)告訂閱服務(wù)：包括《東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)月度監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)》、《東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)月度研究報(bào)告》、房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)咨詢服務(wù)以及項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢服務(wù)等等，有需要請(qǐng)與我們聯(lián)系。178。但是對(duì)于豪宅市場(chǎng)而言，目前借貸利率很高，豪宅的購(gòu)買群體認(rèn)為一次性大量置業(yè)，資金成本過(guò)高，因而短期內(nèi)豪宅價(jià)格上漲預(yù)期很小。新的一年，調(diào)控政策不動(dòng)搖，限購(gòu)城市的部分房地產(chǎn)投資資金從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)投東莞豪宅市場(chǎng)，以求避險(xiǎn)。此外，2013年整體房?jī)r(jià)預(yù)期看漲還有以下幾個(gè)原因：2012年年底中國(guó)經(jīng)濟(jì)觸底反彈，平穩(wěn)回升，市場(chǎng)對(duì)2013年經(jīng)濟(jì)的信心在逐步恢復(fù)，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，被壓抑一年的改善型需求蠢蠢欲動(dòng)，明年房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期在逐步加強(qiáng)。春節(jié)后工程進(jìn)度相對(duì)緩慢，市場(chǎng)新增供應(yīng)量較少，在品牌開發(fā)商集中度提升，品牌溢價(jià)力得到顯現(xiàn)，精裝修樓盤增多的情況下，房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)平穩(wěn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。綜上幾個(gè)因素來(lái)看，預(yù)計(jì)2013年?yáng)|莞豪宅成交量將超過(guò)2012年。六、成交趨勢(shì)：2013年?yáng)|莞豪宅市場(chǎng)成交量將超過(guò)2012年2012年?yáng)|莞豪宅成交面積稍低于2011年，重要原因是經(jīng)過(guò)2011年嚴(yán)厲的政策調(diào)控后樓市低迷，2012年政策鼓勵(lì)剛性需求購(gòu)房繼續(xù)打擊投機(jī)性需求，2012年的東莞樓市是剛需年。觀園，這些全新豪宅洋房項(xiàng)目或擁有稀缺資源或占據(jù)有利地段，又為品牌房企開發(fā)，預(yù)計(jì)入市價(jià)格高企，但依然會(huì)引發(fā)一定市場(chǎng)熱度。松湖中心、蓮湖山莊等等，在2013年樓市預(yù)期繼續(xù)向上，改善型需求入市信心增強(qiáng)的情況下，別墅市場(chǎng)的熱度可望進(jìn)一步攀升。柏麗灣、天林湖花園、富通供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域是塘廈、南城、沙田、松山湖、常平、厚街、萬(wàn)江，主要標(biāo)桿項(xiàng)目有御花苑據(jù)東莞中原研究中心測(cè)算，聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品依然占據(jù)別墅市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，但是聯(lián)排產(chǎn)品在2013年占比有所下降，而雙拼產(chǎn)品比重將提升。而截止12月底，㎡，新增潛在供應(yīng)加上庫(kù)存量，2013年整體供應(yīng)量過(guò)300萬(wàn)㎡，㎡的消化量計(jì)算，供需比接近3:1，2013年豪宅市場(chǎng)供過(guò)于求的壓力和矛盾激烈，開發(fā)商快速出貨回籠資金的壓力將長(zhǎng)期存在。棠樾，片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈。博登湖、萬(wàn)科帝景中央和水韻東方豪庭，㎡。其中東城、南城、塘廈、松山湖、厚街、萬(wàn)江等區(qū)域?qū)⑹枪?yīng)量最大的區(qū)域，㎡左右，將成為2013年?yáng)|莞豪宅供應(yīng)領(lǐng)頭羊；南城2013年除了御花苑和中信因此總體而言，明年政策面我們認(rèn)為謹(jǐn)慎樂(lè)觀，房地產(chǎn)快建快銷依然是當(dāng)下的發(fā)展趨勢(shì)，積極提高資金周轉(zhuǎn)率才是王道。中央保持宏觀調(diào)控不松口，但是隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)減速超出政府預(yù)期，各個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)的排頭兵帶動(dòng)作用變得愈加迫切，在房產(chǎn)稅擴(kuò)容在即，保障房建設(shè)逐漸開花結(jié)果的階段，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有條件的回歸自我調(diào)節(jié)、供求平衡、價(jià)格平穩(wěn)，把市場(chǎng)的交給市場(chǎng)將成為長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，當(dāng)前調(diào)控力度“明緊暗松”已然浮現(xiàn)。同時(shí)，近期土地價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)，地王又開始在一些城市出現(xiàn)，引發(fā)近期市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，投資需求也開始重新活躍。對(duì)開發(fā)商而言，緊跟城鎮(zhèn)化方向布局，未來(lái)在東莞二三線區(qū)域拿地開發(fā)不失為明智之舉。與上一輪城建投資熱潮不同的是，這一輪的建設(shè)開發(fā)投資重點(diǎn)放在了城市的欠發(fā)達(dá)區(qū)域。大量城鎮(zhèn)人口的市民化帶來(lái)城市的快速發(fā)展，規(guī)劃、土地、開發(fā)、投資、建設(shè)，新一輪造城熱潮即將掀起。從2012年11月起，中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)開始表明經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯的觸底反彈趨勢(shì)，新的一年，經(jīng)濟(jì)的探底回升跡象愈加顯著，股市絕地反彈，市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的信心逐步恢復(fù)。從區(qū)域分布來(lái)看，由于近年城區(qū)出讓的住宅用地較少，城區(qū)的別墅項(xiàng)目越來(lái)越少，鎮(zhèn)區(qū)由于分布廣，土地儲(chǔ)備多，因此別墅項(xiàng)目也較城區(qū)多。由于2012年?yáng)|莞樓市以剛需為主，別墅成交受全國(guó)大環(huán)境的影響成交不理想，在預(yù)期不好的情況下，原預(yù)計(jì)2012年入市的部分別墅推遲到2013年，是以2013年別墅供應(yīng)將會(huì)大增。備注：月消化周期為當(dāng)月庫(kù)存除于當(dāng)月成交量，月消化周期均值為月消化周期算術(shù)平均數(shù)2012年?yáng)|莞別墅市場(chǎng)2月受到成交低迷影響，月消化周期奇高；進(jìn)入第四季，成交量一路上升，庫(kù)存平穩(wěn)，導(dǎo)致月消化周期一路走低。據(jù)預(yù)測(cè)2013年別墅新增供應(yīng)將會(huì)有大幅增長(zhǎng)，成交量雖然也會(huì)有所上升，但預(yù)計(jì)供應(yīng)量遠(yuǎn)超成交量，2013年別墅庫(kù)存仍會(huì)上升。2012年各別墅類型成交總價(jià)區(qū)間分布詳情一覽（按套）：備注：100萬(wàn)元以下成交的兩套別墅成交均價(jià)僅2600元/㎡，是大朗的海楊城三期怡豐苑，這個(gè)項(xiàng)目07年開盤至今，成交均價(jià)一直在3000元/㎡左右。300400萬(wàn)元區(qū)間的成交占比最高，%，主要成交的項(xiàng)目有碧桂園2012年各別墅類型成交面積區(qū)間分布詳情一覽（按套）：2012年別墅成交300400萬(wàn)元區(qū)間占比最多。天麓山等。別墅銷售周轉(zhuǎn)時(shí)期較長(zhǎng)，在經(jīng)歷2011年的整體樓市低迷之后，2012年樓市勁吹剛需風(fēng)，一些開發(fā)別墅的房企，2012年都在調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，盡可能地將產(chǎn)品調(diào)整為經(jīng)濟(jì)型別墅。2012年250㎡以下的別墅成交比重上升，經(jīng)濟(jì)型別墅受歡迎。疊加、獨(dú)棟別墅價(jià)格穩(wěn)步上升，聯(lián)排、雙拼別墅起伏較大。橡樹溪谷、保利紅珊瑚等項(xiàng)目?！敖睢?，而聯(lián)排、配建一定比例的花園洋房，如海逸豪庭、碧桂園從2008至2012年別墅類型成交比重的走勢(shì)來(lái)看，疊加別墅比重前四年都呈現(xiàn)穩(wěn)步上升今年有所下降，獨(dú)棟別墅先升后降，聯(lián)排別墅的比重是先降后升，雙拼別墅的比重也是趨升后降。麓湖一個(gè)項(xiàng)目獨(dú)撐。朗潤(rùn)園、萬(wàn)科觀山碧水，其中海逸豪庭的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排、雙拼別墅以其合理的面積區(qū)間、優(yōu)越的自然資源，深受市場(chǎng)歡迎，為2012年別墅市場(chǎng)銷冠；塘廈別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是接受大深圳區(qū)的輻射，有大量深圳客投資置業(yè)，成交良好的項(xiàng)目有碧桂園2012年?yáng)|莞別墅成交主要集中在厚街、塘廈、松山湖、樟木頭、南城、大嶺山等區(qū)域，前十個(gè)區(qū)域別墅成交面積占比過(guò)八成，其他鎮(zhèn)區(qū)則較分散。3月開始，隨著東莞開發(fā)商“低價(jià)”策略的運(yùn)用，市場(chǎng)開始回暖，一直到8月，豪宅市場(chǎng)供需平穩(wěn)，為搶“金九銀十”市場(chǎng)，9月別墅市場(chǎng)供應(yīng)暴增，且購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期由觀望轉(zhuǎn)向積極，年末別墅市場(chǎng)成交沖向高峰。據(jù)東莞中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，㎡，合計(jì)1976套，%；，%；成交均價(jià)15154元/㎡，%。2012年?yáng)|莞別墅新增供應(yīng)詳情（前十名）：三、別墅成交分析2012年?yáng)|莞別墅市場(chǎng)月度成交頭小尾大，價(jià)格振蕩起伏。朗潤(rùn)園；350400㎡%，供應(yīng)較多的項(xiàng)目有碧桂園天麓山花園、海逸豪庭；400㎡%，主要有虎門國(guó)際公館、萬(wàn)科橡樹溪谷、富盈公館；250300㎡%，供應(yīng)較多的項(xiàng)目有保利紅珊瑚、北大資源