勁力五星城項目項目可行性建議書(參考版)
2025-06-25 00:06本頁面
【正文】 為了完整地閱讀。 版塊已規(guī)劃為重慶的居住、政務(wù)和外事中心，以金融、辦公、信息、第三產(chǎn)業(yè)以及高檔住宅小區(qū)為主，目前已經(jīng)有條公交線路開通。 按照最新的城市規(guī)劃，冉家壩板塊由石馬河、松樹橋、機電院轉(zhuǎn)盤、華新分流路、渝長高速公路圍合而成，占地約10平方公里，人口將達10萬人以上，主要包括江北農(nóng)場北部，冉家壩新城龍脊小區(qū)北部，龍湖開發(fā)區(qū)等。178。168。168。168。168。168。 黃金堡板塊一度被業(yè)界稱為“富人居住區(qū)”，聚居了大量的早期高端客戶，該區(qū)域形成已有三四年歷史，主要由坡月山莊、黃金堡、愛丁堡以及目前的華立 代表項目：華宇渝州新都、心巢宜家178。 生活教育配套相對不足。 地價上漲較快，商品銷售價格的上漲速度也較快。 開發(fā)規(guī)模和開發(fā)品質(zhì)上升趨勢明顯。 區(qū)域內(nèi)有效供給不足，但消化力較強。 客戶以渝中區(qū)本區(qū)為主，周邊居民占據(jù)主流。 04年開始，多個品質(zhì)物業(yè)相繼入市，促進了該板塊市場的發(fā)展。 04年以前整體開發(fā)規(guī)模較小、品質(zhì)不高（早期的競地城市花園除外）。 代表項目：海客贏洲、東和灣178。168。168。168。168。168。168。 渝中區(qū)——解放碑板塊168。216。 歷年各類別物業(yè)開發(fā)投資所占比重分析項目2001年2002年2003年2004年住宅投資比重（%）%%%商業(yè)物業(yè)投資比重（%）%%%%辦公物業(yè)投資比重（%）%%%%其他物業(yè)投資比重（%）%%%%分析：住宅物業(yè)的開發(fā)比重大大高于其他類別的物業(yè)，反映出近年來市場投資的絕對主流依然是住宅類產(chǎn)品，這與開發(fā)者平穩(wěn)的運作思路是密切相關(guān)的；商業(yè)物業(yè)投資比重居高不下，說明我市商業(yè)物業(yè)需求較大，同時商業(yè)物業(yè)開發(fā)利潤較大，而據(jù)我國有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，2004年我市的商業(yè)物業(yè)空置量列全國前三位，從我市的實際商業(yè)物業(yè)空置區(qū)域來說，主要區(qū)域為區(qū)縣商業(yè)物業(yè)、中心城區(qū)非商業(yè)中心的大型商場、開發(fā)新區(qū)社區(qū)門面等。我們可以看出，我市巨大的商品房空置量主要還是歷史積累的結(jié)果，而這是這種結(jié)果要求我們在房地產(chǎn)開發(fā)中，不僅要重視市場的調(diào)查和研究，還要解決好產(chǎn)品開發(fā)和創(chuàng)新問題，滿足目標消費者的需要。 商品房空置面積年份空置面積（萬M2）增幅（%）空置一年以上（萬M2）增幅（%）1999年%%2000年%%2001年%%2002年%%2003年%%分析： 在商品房銷售面積逐年增長的同時，商品房空置面積也呈現(xiàn)出上升的趨勢，較2002年還有小幅回落，空置形勢有所好轉(zhuǎn)，特別是近年來空置面積的增長幅度基本保持在17%左右，2003年出現(xiàn)了負增長，這說明我市房地產(chǎn)空置量在一定程度上得到有效控制；但從總體上看，有待消化的商品房空置面積絕對量仍然較大，隨著開發(fā)商與消費者的日益成熟，加速了房地產(chǎn)供給產(chǎn)品的成熟，供給與需求的矛盾逐步緩解。近幾年，我市的經(jīng)濟發(fā)展速度和人均可支配收入增長均保持8％以上的增長幅度，要高于商品房價格增長幅度；從同類城市房地產(chǎn)價格比較來說，我市的房價明顯要低于其他城市，因此，從長時間來說，說明我市房價仍然具有較大的上漲空間。而從主城區(qū)商品房價格來看，2003年為2103元/㎡，2004年飆升到3200元/㎡（我司對2004年主城區(qū)224個在售樓盤銷售價格統(tǒng)計結(jié)果，該統(tǒng)計不含北碚區(qū)、巴南區(qū)），上升幅度創(chuàng)下了我市新高?？傮w來說，我市商品房銷售價格上漲趨勢明顯，2003年存現(xiàn)波動，與兩年價格增長速度太快、開發(fā)規(guī)模急劇增加有關(guān)。216。但銷售金額增幅數(shù)倍于GDP的增幅情況一方面是對于歷史增長不足的彌補另一方面也是由于發(fā)展速度過快所帶來對未來的一定透支。216。在當前的商品房銷售市場中，銷售面積與新開工面積增速基本同步，有效需求仍能有效地支撐著房產(chǎn)市場上的供給，這也在一定程度上反映了重慶市房地產(chǎn)市場是在需求拉動下穩(wěn)步增長中健康發(fā)展著。（注：擴號內(nèi)為地房局統(tǒng)計數(shù)據(jù)；未加擴號數(shù)據(jù)為統(tǒng)計局資料，且與地房局提供數(shù)據(jù)相同）216。216。進入2004年，創(chuàng)歷史最高紀錄，但從增長幅度上看，卻呈現(xiàn)出大幅萎縮的趨勢，%左右，為歷年來增長幅度最低點，這在一定程度上與政府的調(diào)控存在著必然的關(guān)系，說明政府對房地產(chǎn)的調(diào)控作用日趨明顯，同時也說明我市的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也逐漸趨于穩(wěn)定。216。2004年，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資受國家宏觀調(diào)控措施的影響增速有所減緩，（），％，％，說明房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然是全市投資和投資增長的中堅力量。216。背景連接：2002年重慶市政府對土地級別進行了重新調(diào)整，調(diào)整后的土地價格出現(xiàn)大幅度的上漲；此外為了規(guī)避開發(fā)商囤積土地，還出臺了《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》,這項制度的出臺旨在進一步加強土地市場的運行和管理，加大市場配置土地資源的力度；而《關(guān)于大力推進土地市場建設(shè)有關(guān)工作的通知》的頒布，則是為了對房地產(chǎn)、商業(yè)性等經(jīng)營性土地供應(yīng)實行總量控制。而2004年，其土地購置面積增幅再次回落，%。
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