【正文】 、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序建議 （按照第一方案建 議）開(kāi)發(fā)周期（動(dòng)工封頂）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占本類(lèi)產(chǎn)品總面積開(kāi)發(fā)量 合計(jì)展示交易區(qū) 35% 89400第一批次（）商務(wù)別墅 根據(jù)訂制情況89400展示交易區(qū) 65% 166000第二批次（）商務(wù)別墅100% 25920191920第三批次（）博覽中心 100% 108000 156000 LOFT 辦公樓100% 48000酒店式公寓 100% 24000第四批次（）星級(jí)酒店100% 4800072021合計(jì)509320 　509320。建議車(chē)位數(shù)量按照 50㎡一部車(chē)的容量進(jìn)行考慮，停車(chē)位置在辦公樓結(jié)合的地下、半地下車(chē)位，另外考慮一定數(shù)量的地面車(chē)位。? 配套服務(wù)區(qū)的停車(chē)方式，分為多功能辦公和商務(wù)會(huì)所兩種，商務(wù)會(huì)所類(lèi)停 車(chē)方式按照每戶(hù) 45 輛的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)；多功能辦公類(lèi)的停車(chē)方式按照車(chē)位比例 1：1 設(shè)計(jì)；獨(dú)棟類(lèi)停車(chē)方式，按照車(chē)輛入戶(hù)的方式；多功能辦公及酒店類(lèi)的停車(chē)方式采取地下車(chē)庫(kù)的停車(chē)方式。（3）停車(chē)位建議：停車(chē)位的布置根據(jù)不同功能區(qū)塊物業(yè)形態(tài)的差異確定不同的停車(chē)方式和停車(chē)比例，地面及地下總停車(chē)位數(shù)量在 4000 個(gè)左右。（2）交通動(dòng)線(xiàn)建議：盡量形成環(huán)路交通系統(tǒng)，初步按照整體的路網(wǎng) 結(jié)構(gòu)做盡端式道路，整個(gè)項(xiàng)目的環(huán)路位置做 為一級(jí)道路，分 組團(tuán)位置做二級(jí)道路。方案二物業(yè)配比表產(chǎn)品類(lèi)型 占地比例總占地面積（平米）總建筑面積套(棟)數(shù)單套建筑面積單套( 棟)基底面積（平米）獨(dú)棟總部商務(wù)別墅% 3840 11520 12 960 320雙拼商務(wù)會(huì)所 % 1800 5400 10 540 180訂制商務(wù)別墅 % 3600 9000 6 12001500 600LOFT 辦公樓 %8000（寫(xiě)字樓部分 4800 ）96000 1 自由組合 4000 酒店式公寓 %4000（公寓部分1800）39000 1 4000展示交易區(qū) % 127700 255400約 2128120 60產(chǎn)業(yè)博覽中心 %20210（塔樓4800，雙子座）152021（裙樓約 80000㎡）1 20210酒店 %4000（酒店部分2400）48000 1 4000合計(jì) 616320指標(biāo) 45% 建筑密度 45% 容積率 、交通系統(tǒng)建議（1）入口：由于考慮到未來(lái)展示性問(wèn)題，入口 處理建議采用大尺度空間的方式。方案一物業(yè)配比表產(chǎn)品類(lèi)型 占地比例總占地面積（平米）總建筑面積套(棟) 數(shù)單套建筑面積單套( 棟)基底面積（平米）獨(dú)棟總部商務(wù)別墅% 38401152012960320雙拼商務(wù)會(huì)所 % 1800540010540180訂制商務(wù)別墅 % 36009000612001500600LOFT 辦公樓 %4000 （塔樓2400）48000（裙樓約 7200㎡）1自由組合4000 酒店式公寓 %2021 （塔樓1200）24000（裙樓約 3600㎡）1 2021展示交易區(qū) % 127700255400約 212812060產(chǎn)業(yè)博覽中心 %20210 （塔樓3200，雙子座）108000（裙樓約 60000㎡）1 20210酒店 %4000 （塔樓2400）48000（裙樓約 7200㎡）1 4000合計(jì) 166950 509320指標(biāo) 45% 建筑密度 45% 容積率 方案二：容積率 ，該方案土地利用強(qiáng)度極高，但不可售或者難銷(xiāo)售物業(yè)較多，資金沉淀相對(duì)極大?？紤]到項(xiàng)目實(shí)際情況，建議盡量動(dòng)靜分區(qū)、配套服務(wù)和交易展示分區(qū)。 （3）配套商業(yè)區(qū)充分考慮入駐企業(yè)員工的生活需求， 規(guī)劃出一個(gè)合理的區(qū)域來(lái)滿(mǎn)足入駐企業(yè)員工、客戶(hù) 居住、交通、金融、商 貿(mào)、醫(yī)院、學(xué)校、辦公、休 閑、商 務(wù)等的就近配套，保障博覽城的生活需要。除了品牌建設(shè)作用外， 該功能區(qū)也能滿(mǎn)足部分較大經(jīng)銷(xiāo)商做 4S 店需要。、功能及 產(chǎn)品建議功能 目標(biāo)客戶(hù) 產(chǎn)品類(lèi)型 經(jīng)營(yíng)模式 建筑形 態(tài)品牌企業(yè)管理總部 獨(dú)棟商務(wù)別墅 產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售/定制開(kāi) 發(fā)地上 4 層（可考慮地下 1 層）/ 地上 3 層（可考慮地下 1 層），1 層層高 米，其余各 層 米品牌產(chǎn)品區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)中心獨(dú)棟商務(wù)別墅/ 雙拼商務(wù)會(huì)所產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售/定制開(kāi) 發(fā)地上 3 層（可考慮地下 1 層），1 層層高 米，其余各 層 米4S 店定制獨(dú)棟商業(yè)別墅產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售/定制開(kāi) 發(fā) 訂制，根據(jù)企 業(yè)要求總部經(jīng)濟(jì)區(qū)總部辦公區(qū) LOFT 辦公樓 產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售（投資型產(chǎn)品） 層高 或 米，建議撥 高企業(yè)(中小型規(guī) 模為主)品牌總 部( 兼商貿(mào)功能)聯(lián)排獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪( 群)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售（投資及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)）地上 2 層(1 層展示,2 層辦公洽談區(qū),夾層可以做辦公或中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù))，1 層層高 米，2 層層高 米，開(kāi)間 米，進(jìn)深 米，交易采購(gòu)產(chǎn)業(yè)博覽中心展示中心(規(guī)劃在酒店底層及旁邊區(qū)域，形成集中商產(chǎn)權(quán)持有/出租層高 米或 9 米（用于品牌企業(yè)展示，大型機(jī)械裝 備展示等） 業(yè)展廳)質(zhì)檢、教育、培訓(xùn)等檢測(cè)政府相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)（工商、稅務(wù)等）標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓/LOFT 辦公樓產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售或租賃（部分政府服務(wù)機(jī)構(gòu)可免租進(jìn)駐）塔樓（底層集中商業(yè)，底商一層 可做展示中心，層高 米，二三層層高 ，作為一期配套商業(yè)存在），LFOT 寫(xiě)字間按照 米層高設(shè)計(jì)，整體 11 層即可。（4）技術(shù)先行原則 大力采用現(xiàn)代化生物技術(shù)、生態(tài)技術(shù)、 節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、再循環(huán)技術(shù) 和 信息技術(shù)，采納國(guó)際上先 進(jìn)的開(kāi)發(fā)過(guò) 程管理和環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，使經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益實(shí)現(xiàn)最佳平衡。（2）生命周期原則 鼓勵(lì)生產(chǎn)和提供資源、能源消耗低的 產(chǎn)品和服務(wù)；鼓勵(lì)生產(chǎn)和提供對(duì)環(huán)境少害、無(wú)害和使用中安全的產(chǎn)品和服務(wù)；鼓勵(lì)生產(chǎn)和提供可以再循環(huán)、再使用和進(jìn)行安全處置的產(chǎn)品和服務(wù)，最大限度地降低 產(chǎn)品全生命周期的環(huán)境影響。初步規(guī)劃建議 規(guī)劃原則 結(jié)合生資產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn)，根據(jù)區(qū)域 發(fā)展背景和地段區(qū)位條件，堅(jiān)持從現(xiàn)實(shí)出發(fā)創(chuàng)新追求特色空間結(jié)構(gòu)的塑造和用地布局的完整， 強(qiáng)調(diào)節(jié)約用地和基礎(chǔ)設(shè)施的合理投入，實(shí)現(xiàn)生 態(tài)示范型生 資科技園區(qū)。因此，我 們建議川潤(rùn)項(xiàng)目采用四位一體的開(kāi)發(fā)模式：政府政策支持，川潤(rùn)資金支持，開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)支持，運(yùn) 營(yíng)管理商全案支持。需要說(shuō)明的是道路部分不包括 規(guī)劃區(qū)內(nèi)自建道路，上述占地?cái)?shù)量是預(yù)估值，不作 為規(guī)劃的指標(biāo)， 僅供參考。此運(yùn)動(dòng)區(qū)是針對(duì) 青少年和兒童，給孩子們一個(gè)放縱身心的地方，一個(gè) “撒野”的地方， 喚回孩子們作為“ 自然之子” 的本性，激發(fā)他們的創(chuàng)造力、冒險(xiǎn) 精神、自信心、勇敢和堅(jiān)強(qiáng)的品質(zhì)――這是現(xiàn)在的家長(zhǎng)們最重視同時(shí)也是現(xiàn)在的孩子們最缺乏的東西。文化森林公園：利用山地的溝壑和平臺(tái)，種植 樹(shù)木和草坪，同 時(shí)建設(shè)文化森林公園。高爾夫運(yùn)動(dòng)休閑公園”在所處區(qū)域具有唯一性、排他性和權(quán)威性。商 務(wù) 高爾夫既沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)高爾夫很高的門(mén)檻，更不象網(wǎng)球等已經(jīng)趨于大眾化和庸俗化，對(duì)本 項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶(hù)群具有強(qiáng)大的號(hào)召力。高爾夫運(yùn)動(dòng)休閑公園：建一個(gè) 9 洞的商務(wù)山地高爾夫球場(chǎng)和一個(gè)高爾夫練習(xí)場(chǎng)。只要項(xiàng)目引發(fā)了這個(gè)潛在的消費(fèi)市場(chǎng)，投資經(jīng)營(yíng)者會(huì)迅速地抓住機(jī)會(huì)前來(lái)投資興建這類(lèi)服務(wù)場(chǎng)所。會(huì)所包括商務(wù)休閑設(shè)施（高檔飯店、洽 談室、咖啡 廳、KTV 、酒吧等）、休閑運(yùn) 動(dòng)設(shè)施（保齡球、沙弧球、桌球室、健身房、棋牌室、室內(nèi)游泳 館、壁球、乒乓球、羽毛球等）和休閑娛樂(lè)設(shè)施（影視廳、歌舞廳、游戲廳等）。高爾夫商務(wù)會(huì)所（高星級(jí)酒店）：該會(huì)所定位是 9 洞迷你高爾夫運(yùn)動(dòng)公園的超級(jí)俱樂(lè)部，是整個(gè) XX 國(guó)際產(chǎn)業(yè) 博覽城的商務(wù)交流中心。除了引導(dǎo)客商和廠(chǎng)家在 這里設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或辦事機(jī)構(gòu)外，還應(yīng) 引導(dǎo)其它有興趣開(kāi)拓川南市場(chǎng)的企業(yè)或經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)在此設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)。商務(wù)港：商務(wù)辦公是輔助配套功能。① 商務(wù)服務(wù)組團(tuán)（復(fù)合在前面各個(gè)組團(tuán)之間）休閑商務(wù)服務(wù)組團(tuán)包括商務(wù)港、高 爾夫會(huì)所、高爾夫運(yùn)動(dòng)公園和文化公園等。另外，XX 作 為以新材料 為主導(dǎo)方向的城市，新材料 產(chǎn)業(yè)的孵化、 貿(mào)易和展 示也將是非常具有潛力的方向，再加上在 XX 尚屬空白的不銹鋼市場(chǎng)等，將構(gòu)成本板塊主要的方向。該組團(tuán) 主要由“ 燈具館” 和“ 廚衛(wèi)電器館” 等組成。這些經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)上具有一定程度上的唯一性，能夠更好的聚集購(gòu)買(mǎi)群體， 帶動(dòng)其他產(chǎn)品的銷(xiāo)售。4S 店集群：本項(xiàng)目是 XX 國(guó)際產(chǎn)業(yè)博覽城的主 題交易市場(chǎng)之一，是以汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)為主題的商品交易中心，主要入駐的是汽車(chē)生產(chǎn)型企業(yè)、 銷(xiāo)售型企業(yè)或品牌代理商。博覽中心：這里形成了集新產(chǎn)品發(fā)布、展 覽展示、展洽、交易、論壇和項(xiàng)目合作的綜合體，成為五金機(jī)電品牌進(jìn)入川南的門(mén)戶(hù) ，是集新 產(chǎn)品發(fā)布、展 覽展示、展洽、交易、論壇和項(xiàng) 目合作功能于一體的商務(wù)平臺(tái)。這些經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品在川南專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)上具有一定程度上的唯一性，能夠更好的聚集購(gòu)買(mǎi)群體， 帶動(dòng)其他產(chǎn)品的銷(xiāo)售。4S 店集群：本項(xiàng)目是 XX 國(guó)際產(chǎn)業(yè)博覽城的主 題交易市場(chǎng)之一，是以五金機(jī)電產(chǎn)品博覽交易為主題的商品交易中心，主要入駐的是五金機(jī)電行業(yè)的生產(chǎn)型企業(yè)、 銷(xiāo)售型企業(yè)或品牌代理商。① 五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)博覽組團(tuán)（ 畝） 五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)博覽組團(tuán)主要包括 4S 集群、品牌五金機(jī)電展示中心（聯(lián)排獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪）、博覽中心