【正文】 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平 對(duì)居民就業(yè)的影響 對(duì)武漢的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提高居民就業(yè)率 吸納無(wú)業(yè)居民就業(yè) 對(duì)不同利益群體的影響 項(xiàng) 目投資經(jīng) 營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門范圍較小 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得較大利潤(rùn)，提高。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。對(duì)于居民子女的上學(xué)問(wèn)題也是人們比較關(guān)心的問(wèn)題。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到 45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會(huì)吸引大批高校教師前來(lái)居住。 2）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期 項(xiàng)目總投資額為 萬(wàn)元，總銷售收入為 萬(wàn)元，總銷售利潤(rùn)額為 萬(wàn) 元（見(jiàn)損益和利潤(rùn)分配表） 投資利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額 /總投資額 100％ ＝ ％ 銷售利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額 /銷售收入 100％＝ ％ 投資回收期＝ 年 （根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動(dòng)資金 流動(dòng)資 金估算表 （見(jiàn)附表 5） 二． 敏感性分析 編制敏感性分析表 （見(jiàn)附表 13） 、繪制敏感性分析圖 （見(jiàn)附圖 2） 三．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 本房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 ，通過(guò)與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。 ，可以緩和資金矛盾。 d．銀行借款的成本率。 b．注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。預(yù)計(jì)房屋預(yù)售金可達(dá) 萬(wàn)元。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬(wàn)元） 1 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 2 建設(shè)工程費(fèi) 建筑工程費(fèi) 安裝工程費(fèi) 3 其他投資費(fèi) 4 項(xiàng)目管理費(fèi) 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 6 建設(shè)期利息 7 項(xiàng)目投資總額 利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn) 3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)過(guò)程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過(guò)程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金不足，由于時(shí)代花園處在大學(xué)集中地區(qū)，估計(jì)將會(huì)有許多大學(xué)教師來(lái)購(gòu)房，由于大學(xué)教師條件相對(duì)較好，預(yù)計(jì)銷售情況會(huì)較好。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。經(jīng)以上幾個(gè)方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。 2．用銀行貸款 萬(wàn)元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來(lái)源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，借錢賺錢的一種方法。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金： 1. 籌措和利用自有資金 3000 萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開(kāi)工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。因此，如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要的問(wèn)題。固定資金用于購(gòu)置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動(dòng)資金主要用于購(gòu)買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過(guò)資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目的招標(biāo)資格，特別是對(duì)于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。 由此可得項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià) 根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬(wàn)元） 1 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 其他投資費(fèi) 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 6 不可遇見(jiàn)費(fèi) 7 建設(shè)期利息 8 總投資 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居 住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表 八 、融資方案 時(shí)代花園的建設(shè)項(xiàng)目 中資金問(wèn)題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問(wèn)題。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。考慮留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。 雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入 供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供 熱干線接入。 （ 2） 土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計(jì)400 萬(wàn)人民幣。 b. 房屋拆除費(fèi)：以每平方米 200 元計(jì)算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計(jì)56萬(wàn)人民幣。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行等。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開(kāi)發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目 工程 開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排 ， 如下表所示 — 項(xiàng)目 實(shí)施 進(jìn)度計(jì)劃表 時(shí) 間 任 務(wù) 2021 年 4 月至 12 月 2021 年 1 月至 12 月 2021 年 1 月至 6月 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項(xiàng)目審 批 規(guī)劃設(shè)計(jì) 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 七 、投資估算 一．根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案，確定各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量 本 建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約 10 萬(wàn)平方米，總建筑面積接近 13萬(wàn)平方米（其中公建面積約 萬(wàn)平方米），總戶數(shù) 996戶，地下停車場(chǎng) 萬(wàn)平方米，綠化面積近 萬(wàn)平方米，容積率 。 本項(xiàng)目工程計(jì)劃自 2021年 7月開(kāi)工，至 2021 年 6 月竣工，總工期 2年。公眾參與的對(duì)象為洪山區(qū)人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。 擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。停車場(chǎng)設(shè)有兩個(gè)進(jìn)出口。 三．項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基本無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。 通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌 和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB 以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見(jiàn)表。 (3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水 井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。 二．施工期環(huán)境影響分析 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“ 硬質(zhì)景觀 ” ，較少采用有生命力的活生生的 “ 軟質(zhì)景觀 ” ，只注重視覺(jué)效果，而沒(méi)有營(yíng)造整體氣氛， ” 形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。地下停車場(chǎng)廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行???? 四 ．環(huán)境保護(hù) 1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。 三 ．建設(shè)規(guī)模 總占地面積 10 萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米（其中公建面積約 萬(wàn)平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場(chǎng) 4820 平方米，綠化面積近 萬(wàn)平方米，容積率 。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。考慮留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 二 ．建設(shè) 條件 1. 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。云集的高校帶來(lái)濟(jì)濟(jì)人才。 此地浸染著聞名全國(guó)的武漢高校風(fēng)景區(qū)的書(shū)香墨秀。與書(shū)為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個(gè)人空間。獨(dú)特的地理位置，賦予了 小區(qū) 更深刻的內(nèi)涵。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹(shù)木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國(guó)最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開(kāi)闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹(shù)紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、??隨著大量居民入住和光谷的利用開(kāi)發(fā)，該街 區(qū)的發(fā)展前景將一片樂(lè)觀。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開(kāi)發(fā)熱土。同時(shí)經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過(guò)江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。 2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 政府部門通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。 一．項(xiàng)目概況 1. 自然條件 通過(guò)對(duì)該地塊的構(gòu) 成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造 10 萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過(guò)土地承載力。 三個(gè)方案各有 千秋，但經(jīng)過(guò)比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。 選址位置二： 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 選址位置一： 擬建于魯巷廣場(chǎng)西南。 滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。 適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。 廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂(lè)設(shè)施。大小高度適宜，便以觀看。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。 欄桿：起安全保護(hù)作用。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 4. 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 ：煤氣管道安裝到廚房。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。 ：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。 ：戶外窗用彩鋁窗。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。 ：廳、房為乳膠漆。 2) 室內(nèi)： ：廳、房為乳膠漆。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見(jiàn)下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套）