【正文】 高檔住宅中檔住宅普通住宅經(jīng)濟(jì)適用房v競爭者較少v競爭不激烈v有較大的市場空間v利潤率較高v影響力大，易樹品牌v競爭者力量普遍較強(qiáng)，競爭較為激烈v建源、東方、貞元占有較大份額，逐漸確立了自己的區(qū)位優(yōu)勢v發(fā)展空間有限v競爭者眾多，競爭激烈v中興、貞元等競爭者實(shí)力強(qiáng)，知名度較高v有較大的市場空間，但利潤較低v影響力。但是由于其機(jī)制相對靈活，運(yùn)作成本低，在個(gè)別地段分別形成了自己的區(qū)位優(yōu)勢。貞元對未來5年發(fā)展進(jìn)行了戰(zhàn)略規(guī)劃。貞元房地產(chǎn)公司成立于1993年，實(shí)力較強(qiáng)，資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較多，并在安陽地區(qū)具有一定的知名度。中興屬于國有企業(yè)，行為帶有明顯的政府色彩，重點(diǎn)從事經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。中興實(shí)業(yè)是安陽最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，累計(jì)開發(fā)面積100萬平方米，在低端市場位居首位。從今明兩年商品住宅竣工面積來看，中興和貞元占有較大的份額，具有明顯優(yōu)勢。2002年住宅竣工面積中，占57%，占43%。六. 安陽房地產(chǎn)業(yè)競爭分析從近期住宅在建工程來看，由于自建房規(guī)模過大，對商品房將造成很大沖擊，影響到商品房的價(jià)格和入住率。2001年至2010年10年累計(jì)政府規(guī)劃359萬平方米，預(yù)計(jì)居民購買量為288萬平方米。2001年至2010年10年累計(jì)政府規(guī)劃129萬平方米，預(yù)計(jì)居民購買量為99萬平方米。其他開發(fā)商10萬平方米。較多開發(fā)商進(jìn)入中檔市場，爭奪有限的市場空間。最大市場剩余容量為88萬平米。2001年至2010年10年累計(jì)政府規(guī)劃97萬平方米，預(yù)期居民購買量為63萬平米。 從區(qū)域劃分看，北關(guān)區(qū)和文峰區(qū)眾多樓盤零星分布，中興占有較大份額，鐵西區(qū)貞元和中興占有大部分份額。中興在低檔市場占有最大份額，國泰和貞元次之。 綜合上述3個(gè)方面，按穩(wěn)健原則取每種計(jì)算結(jié)果的最小值，得出安陽居民未來10年購買住宅面積為：高檔63萬平米，中檔72萬平米，普通住宅99萬平米，經(jīng)濟(jì)適用房288萬平米。 從購買愿望看，安陽居民期望購買高檔住宅的占7%，中檔住宅的占18%，普通住宅的占30%，經(jīng)濟(jì)適用房的占45%。2000年，安陽居民人均收入達(dá)到5696元，家庭收入17658元，分別比1999年提高了30%和19%。2001年至2010年，預(yù)計(jì)安陽居民購房需求總量將達(dá)到900萬平米。目前高檔商品房指單價(jià)在1500元/平米以上，總價(jià)格約20萬元左右；中檔商品房指單價(jià)在12001500元/平米，總價(jià)格15萬元20萬元；普通住宅指單價(jià)在1200元/平米以下，總價(jià)格在15萬元以下；經(jīng)濟(jì)適用房總價(jià)811萬元。隨著市場逐漸規(guī)范，監(jiān)管力度的加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)適用住房與商品房的價(jià)格差距將逐漸加大，開發(fā)商的利潤將減少。從發(fā)展趨勢看，經(jīng)濟(jì)適用住房平衡了商品房價(jià)格，符合消費(fèi)者需求，市場潛力巨大。老城改造和經(jīng)濟(jì)適用房是近期安陽市政府房地產(chǎn)規(guī)劃的主要內(nèi)容，已經(jīng)建成了多個(gè)項(xiàng)目。三. 安陽政府房地產(chǎn)政策和規(guī)劃安陽市政府已經(jīng)意識到政策和規(guī)劃在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要意義，正決定抓緊實(shí)行優(yōu)勝劣汰扶優(yōu)扶強(qiáng)政策，重點(diǎn)發(fā)展幾個(gè)開發(fā)能力強(qiáng)，市場信譽(yù)好，效益佳的大型房地產(chǎn)公司，關(guān)掉一批水平低，業(yè)績差的小公司。開發(fā)商產(chǎn)品單一，銷售渠道以自銷為主，促銷方式較少，市場沒有形成知名品牌。值得注意的是，河南省大型房地產(chǎn)開發(fā)商河南建業(yè)可能將進(jìn)入安陽市場。目前安陽市的房地產(chǎn)開發(fā)商主要是本地開發(fā)商。高速增長的房地產(chǎn)市場吸引了眾多商家，致使競爭異常激烈，行業(yè)盈利水平下降，市場趨于規(guī)范，期房交易向現(xiàn)房交易過渡，發(fā)展商進(jìn)入優(yōu)勝劣汰階段，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。居民收入的增加，政府出臺的多項(xiàng)政策有力地支持了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略報(bào)告一. 我國房地產(chǎn)市場概況我國房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期，發(fā)展空間巨大。 遠(yuǎn)期戰(zhàn)略目標(biāo)（2004年6月以后）戰(zhàn)略目標(biāo)：在其他城市建立倉儲會員便利店，在城市的郊區(qū)建立倉儲會員店，兼作管理中心、配送中心，體現(xiàn)出低成本擴(kuò)張的特點(diǎn)，會員發(fā)展到達(dá)25萬?？傮w上最終形成倉儲會員便利店密集，標(biāo)準(zhǔn)超市、大型綜合超市和百貨店均有的格局。 第二階段（2002年6月至2004年6月）戰(zhàn)略目標(biāo)：開始開發(fā)企業(yè)會員，進(jìn)行特許經(jīng)營，將倉儲會員便利店發(fā)展成為服務(wù)和物流配送點(diǎn)，會員人數(shù)擴(kuò)展到12萬人以上。資金投入：建設(shè)10個(gè)分店總計(jì)40萬元，主要投資于裝修、貨架以及POS機(jī)。管理中心的總經(jīng)理和分管運(yùn)營的副總經(jīng)理必須從外聘。店員可以沒有超市營業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但需要進(jìn)行上崗前培訓(xùn)。人力資源安排：每個(gè)倉儲會員便利店分店，可安排1個(gè)店長，2個(gè)店員，1個(gè)配送員，10個(gè)分店共計(jì)40人。其次，讀書社經(jīng)過多年的經(jīng)營已經(jīng)在各個(gè)社區(qū)具有一定的知名度，有一個(gè)相對穩(wěn)定的客戶群體，將這部分群體直接引導(dǎo)進(jìn)行倉儲會員便利店商品服務(wù)的消費(fèi)是不僅非常有益，而且可行。重要戰(zhàn)略要素配置：店址選擇：以現(xiàn)有讀書社分社地址為基礎(chǔ)，在該地址附近選址。倉儲會員便利連鎖店發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃以全家樂超市為管理中心，在自建倉儲會員便利連鎖店的同時(shí)，以合資合作等方式發(fā)展特許連鎖店，最終使倉儲會員便利店發(fā)展成為電子商務(wù)的物流、信息流和資金流的物理結(jié)點(diǎn)，支持電子商務(wù)的快速發(fā)展。超越電子商務(wù)發(fā)展初期，電子商務(wù)平臺主要發(fā)揮會員管理與融資功能，交易的大部分過程在便利店中進(jìn)行。將電子商務(wù)與傳統(tǒng)零售業(yè)相結(jié)合，不僅有效地利用了已有的店鋪網(wǎng)絡(luò)和顧客優(yōu)勢，而且大大節(jié)省了實(shí)體經(jīng)營的投資。倉儲會員便利店的投資額不大，在電子商務(wù)試點(diǎn)階段，以倉儲會員便利店為合作伙伴，投資風(fēng)險(xiǎn)較低。倉儲會員便利店是將倉儲會員店與便利店二者結(jié)合的產(chǎn)物，以實(shí)現(xiàn)低成本進(jìn)入和低成本擴(kuò)張。便利店在我國發(fā)展較晚，多為民營企業(yè)，沒有外資介入。便利店選擇大型綜合超市和中型標(biāo)準(zhǔn)超市不便設(shè)立的地點(diǎn)，并以較長的營業(yè)時(shí)間滿足大眾購物需求。便利店主要滿足消費(fèi)者所有例常性購買或便利品購買的需求。超越配合電子商務(wù)所建立的倉儲會員便利店將成為集銷售站點(diǎn)、物流站點(diǎn)、服務(wù)站點(diǎn)和信息站點(diǎn)為一體的新生活服務(wù)站點(diǎn)。因此，我們建議超越不大規(guī)模地進(jìn)入超市業(yè)。負(fù)流動(dòng)資金不能支持我國超市業(yè)的大規(guī)模發(fā)展，資金是超市實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展的首要條件。中國超市業(yè)處于成長期，雖然存在發(fā)展機(jī)會，但是隨著外資的進(jìn)入，競爭日趨激烈。超越發(fā)展超市業(yè)，存在相當(dāng)大的資金壓力。超越缺乏超市業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)部積累需要較長的時(shí)間。對84個(gè)地級以上城市進(jìn)行具體研究分析發(fā)現(xiàn)，13個(gè)超大城市中外大企業(yè)已全面進(jìn)入，將會面臨激烈的競爭；24個(gè)特大城市處于發(fā)展期；47個(gè)大城市有一定的發(fā)展空間。從農(nóng)村居民百戶家庭冰箱擁有量、恩格爾系數(shù)來看，縣以下區(qū)域不符合超市發(fā)展的基礎(chǔ)條件。西藏、新疆、寧夏、青海、內(nèi)蒙、甘肅等四級區(qū)域，中外大企業(yè)暫未考慮進(jìn)入。云南、四川、重慶、陜西、湖北、湖南等二級區(qū)域，中外大企業(yè)正積極進(jìn)入，競爭較為激烈。綜合來看，中國超市業(yè)的競爭主要集中于東部地區(qū)和中西部的中心城市。以大賣場快速布點(diǎn)，與外資零售企業(yè)比速度、搶時(shí)間是北京物美的主要競爭戰(zhàn)略。未來幾年內(nèi)上海華聯(lián)將重點(diǎn)在六個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)搭建網(wǎng)絡(luò)。上海聯(lián)華未來發(fā)展重點(diǎn)是中東部的60個(gè)大中城市。外資企業(yè)之間避開正面競爭，店面以租賃為主，不自建場所。先市場、后利潤的低價(jià)策略是其當(dāng)前的主要經(jīng)營特征。當(dāng)前其發(fā)展重點(diǎn)在中西部中心城市。法國家樂福以大型綜合超市重點(diǎn)進(jìn)軍全國經(jīng)濟(jì)中心城市，目前已在深圳、重慶、武漢、上海、北京、沈陽等11個(gè)城市開設(shè)27家店。三、競爭格局分析中國超市業(yè)市場的競爭，明顯的分為外資競爭者和本土競爭者。與世界零售企業(yè)相比中國零售企業(yè)的差距很大。按照上述標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國目前絕大多數(shù)省市已具備發(fā)展超市的條件。恩格爾系數(shù)低于50%消費(fèi)者才會接受超市業(yè)態(tài)。人均GDP3000－6000元是超市發(fā)展的基本要求，達(dá)到9000元后是一個(gè)快速發(fā)展期，越過26000元的城市可以發(fā)展大型綜合超市?，F(xiàn)階段發(fā)展超市業(yè)需要雄厚的資本來支持。成熟管理、較高的經(jīng)營技術(shù)是超市盈利的必要條件。超市企業(yè)的主要盈利特點(diǎn)表現(xiàn)為低價(jià)格、薄利潤，盈利方式呈現(xiàn)出多元化的趨勢。受地段、商圈等因素的制約，超市無法通過單體實(shí)現(xiàn)規(guī)?；Ｒ?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)超市、大型綜合超市、便利店關(guān)聯(lián)度高，在本報(bào)告中，我們將三者統(tǒng)稱為超市。大型綜合超市是標(biāo)準(zhǔn)超市與日用商店的綜合體，可滿足消費(fèi)者基本生活用品的一次性采購。超市是零售業(yè)態(tài)中的一種方式。超越集團(tuán)從事超市業(yè)是否具有發(fā)展前景，超市業(yè)務(wù)能否實(shí)現(xiàn)與電子商務(wù)的協(xié)同，這是超越當(dāng)前需要解決的主要問題之一。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層從戰(zhàn)略角度考慮，決定發(fā)展符合中國國情的電子商務(wù)業(yè)務(wù)。超越集團(tuán)超市業(yè)務(wù)戰(zhàn)略報(bào)告前言20世紀(jì)90年代中期以來，超市在我國發(fā)展極為迅速。戰(zhàn)略重點(diǎn)：市場拓展、渠道建設(shè)、系統(tǒng)擴(kuò)容規(guī)劃以及未來業(yè)務(wù)發(fā)展升級規(guī)劃。具體目標(biāo)：會員數(shù)量達(dá)到25－30萬；商家會員數(shù)量達(dá)到500家；規(guī)劃超越信息挖掘和咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)；確立公司電子商務(wù)主營業(yè)務(wù)發(fā)展定位；重點(diǎn)規(guī)劃超越ASP服務(wù)產(chǎn)品系列。資金投入：主機(jī)托管、帶寬流量費(fèi)用6000元/月，管理費(fèi)用8－10萬/月，市場推廣費(fèi)用30萬元。戰(zhàn)略重點(diǎn)：設(shè)計(jì)市場策略和推出目錄銷售服務(wù)；在安陽周邊地區(qū)通過并購和合作的方式，拓展渠道；與業(yè)內(nèi)知名網(wǎng)站建立合作關(guān)系，充分利用外界資源；對其他中等城市進(jìn)行研究，有選擇地規(guī)劃新地市場切入點(diǎn)；數(shù)據(jù)挖掘，信息服務(wù)規(guī)劃；消費(fèi)群體和市場分析，支持未來主流業(yè)務(wù)的確定和設(shè)計(jì)。具體目標(biāo)：在安陽市區(qū)發(fā)展消費(fèi)會員，會員數(shù)量達(dá)到12萬；試運(yùn)行目錄銷售服務(wù)；在安陽市所屬縣市（如林州市、湯陰等地區(qū)）拓展會員，建立相應(yīng)的配送體系（或通過并購或合作形式），會員數(shù)量達(dá)到2萬；全面整合上游商家會員，開通票務(wù)系統(tǒng)和準(zhǔn)備規(guī)劃其他業(yè)務(wù)作為后續(xù)業(yè)務(wù)，比如醫(yī)療保健、旅游、教育等，確定未來網(wǎng)站主流業(yè)務(wù)；商家會員數(shù)量達(dá)到100家；同時(shí)對河南鄭州、新鄉(xiāng)等周邊大中城市進(jìn)行前期調(diào)研和品牌滲透。資金投入：系統(tǒng)開發(fā)40萬元，設(shè)備投入30萬元，主機(jī)托管、帶寬流量費(fèi)用6000元/月（2臺服務(wù)器），管理費(fèi)用5萬元/月，市場推廣費(fèi)用15—20萬元。供應(yīng)商開發(fā)人員（第三方物流），1個(gè)主管，3個(gè)銷售人員。戰(zhàn)略重點(diǎn)：進(jìn)行商務(wù)平臺規(guī)劃、設(shè)計(jì)和開發(fā)，以及系統(tǒng)測試和試運(yùn)行；細(xì)分現(xiàn)有用戶，分析需求，確定重點(diǎn)目標(biāo)業(yè)務(wù)和業(yè)務(wù)開展手段、方式；規(guī)劃返點(diǎn)系統(tǒng)；制定市場策略；開發(fā)上游商家和合作伙伴，進(jìn)行渠道建設(shè)（包括和業(yè)內(nèi)知名網(wǎng)站的合作等等）；整合改造超市與讀書社，籌建區(qū)域性物流體系。第一階段（2001/09－2002/04）：戰(zhàn)略目標(biāo)：完成超越現(xiàn)有文化產(chǎn)業(yè)的改造和超越已有資源的挖掘和利用。四. 超越電子商務(wù)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)和實(shí)施步驟戰(zhàn)略目標(biāo)：通過三年多的努力，電子商務(wù)業(yè)務(wù)不僅擴(kuò)展到河南省諸多地區(qū)，而且成為企業(yè)的利潤來源之一，超越成為河南省區(qū)域性電子商務(wù)的第一品牌。因地制宜是超越電子商務(wù)業(yè)務(wù)向安陽之外擴(kuò)展過程所要考慮的原則。超越發(fā)展會員的模式存在較大的政策風(fēng)險(xiǎn)，能否在異地復(fù)制需要探討。4. 超越進(jìn)入電子商務(wù)的意義超越進(jìn)入電子商務(wù)領(lǐng)域，不僅有利于挖掘已有會員的潛在商業(yè)價(jià)值，擴(kuò)大會員的規(guī)模，而且有利于企業(yè)提升內(nèi)部管理水平與外部形象，為未來進(jìn)入資本市場進(jìn)行準(zhǔn)備。起步階段收入來源于會員會費(fèi)、銷售提成和傭金、物流配送收入、目錄銷售廣告費(fèi)用。電子返點(diǎn)的實(shí)施，有利于超越規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，控制和降低融資成本，同時(shí)有利于未來向電子貨幣轉(zhuǎn)化。同時(shí)考慮到與超市和物流體系相結(jié)合，可以配合試驗(yàn)?zāi)夸涗N售的可能性。實(shí)現(xiàn)手段。配送中心規(guī)劃。起步階段，所經(jīng)營的商品主要以折扣較大日常消費(fèi)品、保健用品、嬰幼兒和兒童用品、書籍為主，同時(shí)可以開設(shè)娛樂頻道和軟件下載等服務(wù)，以吸引未來的用戶和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。超越電子商務(wù)體系構(gòu)建較其他模式具有其獨(dú)特性，但是存在潛在的金融政策風(fēng)險(xiǎn)和安全風(fēng)險(xiǎn)，需要在操作中給予充分考慮和規(guī)劃。超越自行設(shè)計(jì)和控制支付系統(tǒng)和模塊，而不是和銀行合作，自行解決了資金流問題。會員預(yù)付款注冊方式使超越電子商務(wù)有別于其它電子商務(wù)模式，這種方式實(shí)現(xiàn)了自行結(jié)算、自行信用擔(dān)保，從而在用戶使用平臺購物時(shí)解決了目前其他公司存在的時(shí)效問題。2. 超越電子商務(wù)模式分析超越電子商務(wù)模式具有一定的優(yōu)勢。讀書社服務(wù)不能刺激會員消費(fèi)，致使自身收入無法沖抵相關(guān)成本，需要其他業(yè)務(wù)進(jìn)行補(bǔ)貼。超越讀書社由于有一定的金融服務(wù)功能，因而潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)較大。作為安陽市主要的民營企業(yè)之一，備受政府的重視與扶持。3－4萬穩(wěn)定的讀者會員具有較大的商業(yè)價(jià)值。三. 超越電子商務(wù)業(yè)務(wù)開展的可行性分析1. 超越現(xiàn)有資源狀況分析超越經(jīng)過10多年的發(fā)展，積累了豐富的資源。先期進(jìn)軍電子商務(wù)的企業(yè)會爭得一定的優(yōu)勢。我國電子商務(wù)市場正在穩(wěn)步增長，電子商務(wù)區(qū)域化是發(fā)展的必然趨勢。4. 我國電子商務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況我國電子商務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施和網(wǎng)絡(luò)環(huán)境正在飛速改進(jìn)和發(fā)展，以滿足我國快速發(fā)展的電子商務(wù)的發(fā)展需求。但數(shù)據(jù)表明，我國中等城市的網(wǎng)民增長速度明顯高于大城市去。目前，我國70％的網(wǎng)民的收入水平在1500元左右，消費(fèi)水平有限，但是年齡較小，所以潛在的消費(fèi)能力很大。這表明我國網(wǎng)民對電子商務(wù)的認(rèn)識已逐步趨于理性化。隨著電子商務(wù)回歸理性，追求利潤最大化的資本投資商最終將再次進(jìn)入中國市場。2000年我國網(wǎng)絡(luò)購物規(guī)模已經(jīng)達(dá)到6200萬美元，預(yù)計(jì)到2005年將達(dá)到72億美元。2. 我國電子商務(wù)應(yīng)用狀況企業(yè)e化是我國電子商務(wù)規(guī)?；l(fā)展的前提，目前我國企業(yè)上網(wǎng)數(shù)量較少，占全國在冊企業(yè)總數(shù)的1％左右。務(wù)的發(fā)展，“信息化建設(shè)”被列為我國“十五”計(jì)劃，我國電子商務(wù)總體框架已基本形成。一. 我國電子商務(wù)宏觀環(huán)境分析1. 電子商務(wù)政策環(huán)境全球?qū)﹄娮由虅?wù)的發(fā)展十分關(guān)注，電子商務(wù)將不可逆轉(zhuǎn)地在全球推進(jìn)。超越集團(tuán)電子商務(wù)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略報(bào)告分析結(jié)論：電子商務(wù)作為一種高科技技術(shù)工具，不僅有利于超越集團(tuán)對現(xiàn)有資源的充分利用和潛在用戶商業(yè)價(jià)值的深層次挖掘，而且有助于提升公司內(nèi)部管理水平與外部形象。工作重點(diǎn)：開展并購重組業(yè)務(wù)，擴(kuò)大證券投資規(guī)模。對所屬子公司則重點(diǎn)考核經(jīng)營效益指標(biāo)，包括銷售收入、利潤、市場占有率、應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率等。投資理念的創(chuàng)新與領(lǐng)先將會使超越取得較大的收益?？毓苫騾⒐缮鲜泄?，介入上市公司管理經(jīng)營，從根本上改善企業(yè)的基本面，提升上市公司的市場價(jià)值，從而獲利，這是超越從事證券投資的基本思路之一。在防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資的謹(jǐn)慎策略是超越在企業(yè)實(shí)力較弱的情況下的較好選擇。綜合考慮，可能成為殼