【正文】 由于后期施工會出現(xiàn)很多有突發(fā)性、時間緊的施工問題，必須在很短的時間內(nèi)解決到位，這就對設(shè)計部的工作提出了更高的要求，對此設(shè)計部將會采取以下措施： 前期施工圖的認(rèn)真審核，并對。成果審查，即對成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設(shè)計階段。該組織結(jié)構(gòu)成員配置可由設(shè)計經(jīng)理、工程項(xiàng)目經(jīng)理，以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等組成。（三）、嚴(yán)格控制項(xiàng)目設(shè)計成果的質(zhì)量嚴(yán)格控制項(xiàng)目設(shè)計成果的質(zhì)量對于從設(shè)計環(huán)節(jié)控制成本具有非常重要的作用，因此，設(shè)計部擬采用以下措施確保設(shè)計成果質(zhì)量：擴(kuò)初及施工圖設(shè)計階段每周與施工圖設(shè)計單位舉行例會，討論相應(yīng)階段的圖紙問題。商業(yè)街裙房的設(shè)置也摒棄了傳統(tǒng)的整齊統(tǒng)一的做法，結(jié)合建筑群變化的建筑立面，通過門、窗、幕墻等元素的錯落組合、橫豎線條的反復(fù)穿插等，豐富了立面的形式。2）錯落：規(guī)劃整體：在沿街連續(xù)的立面設(shè)計中，隨著建筑高度有序的增加，造型單元母體也隨之抬升，給人一種強(qiáng)烈的升騰感覺，增加了建筑立面的動感。 立面注重細(xì)部設(shè)計立面設(shè)計利用現(xiàn)代建筑設(shè)計手法，關(guān)注文化意境的塑造，將內(nèi)涵凝斂于形體之內(nèi)，在含蓄曲折的表達(dá)中，給人以更多地審美空間和趣味。而設(shè)計中二期臺地中央景觀地形的規(guī)整性、連續(xù)性有兩處較大面積的水景，這兩處水景的成敗將關(guān)系到整個小區(qū)景觀效果的好壞。在水景方面，極盡全能去表達(dá)水的各種表情，有意去設(shè)置一系列表情，做到天人合一，柔美和諧。 景觀方面在景觀處理方面，著意增添“柔”的氣質(zhì)在項(xiàng)目里。調(diào)整后的設(shè)計考慮了外立面不受大的影響，仍保持一期的整體風(fēng)格。擬建議考慮增加部分機(jī)械停車泊位。⑤加強(qiáng)設(shè)計效果控制，從圖紙與施工過程入手。③建立與相關(guān)職能部門和專業(yè)企業(yè)的溝通，探討機(jī)械停車方案的可行性。 應(yīng)對措施和方法①要求方案公司完成每幢樓的立面分色圖，并對陽臺、飄窗等特殊部位做節(jié)點(diǎn)祥圖處理。 因此，在二期實(shí)施的過程中，要充分發(fā)揮規(guī)劃及方案對后期施工圖的指導(dǎo)作用?！绾谓Y(jié)合“景瑞之道”加強(qiáng)對產(chǎn)品持久力的研究，使創(chuàng)造出的產(chǎn)品有長久的生命力?！獙σ黄诮桓逗笮I(yè)主提出的使用問題（例如室外空調(diào)機(jī)位的安置，大線條的安全問題），進(jìn)行針對性設(shè)計優(yōu)化。具體要求由銷售管理辦法確定。 客服人員：售樓處安排客服人員178。178。178。178。 物業(yè)管理展示：體現(xiàn)景瑞物管實(shí)力及景瑞物管服務(wù)宗旨，給客戶以充分的信心。考慮到項(xiàng)目一期的戶型和二三期相同，并符合上述條件，故沿用原有樣板房，二、三期除代建會所外，暫無樣板設(shè)置的計劃。 景觀資源相對比較好；216。（4）、樣板房位置選取樣板房的位置選取原則如下：216。l 選址方案二三期的售樓處沿用一期的售樓處，位于項(xiàng)目地塊的西北方向，星港大道路邊，公交車站臺距離約100米。（2）、客戶接待服務(wù)包裝整體組織有序，體現(xiàn)客戶的尊貴，項(xiàng)目展示的客戶接待流線如下所示：保安引導(dǎo)停車場停車下客客 戶 來 訪前 往 售 樓 處銷售人員初步介紹，了解客戶需求情況帶領(lǐng)客戶示范單位、一期實(shí)景返回售樓處，進(jìn)行深度洽談如未簽約，則進(jìn)行客戶跟蹤服務(wù)簽 約市區(qū)售樓處接待流程客 戶 來 訪進(jìn) 入 售 樓 處業(yè)務(wù)員介紹情況，簡單了解客戶需求帶客戶去現(xiàn)場售樓處帶客戶現(xiàn)場參觀樣板段等繼續(xù)跟蹤簽 約客戶在售樓處和樣板房時，物業(yè)保安和客服人員的服務(wù)也非常重要，物業(yè)將是今后業(yè)主入住之后的管家，物業(yè)能提供怎樣的服務(wù)亦是客戶非常關(guān)注的點(diǎn)之一，在購房過程中，物業(yè)的點(diǎn)滴都可能影響客戶對物業(yè)服務(wù)的判斷，進(jìn)而影響客戶的判斷。e) 施工現(xiàn)場：施工現(xiàn)場在一期的北側(cè)，如果施工現(xiàn)場給人以整齊、有序的景象 ，是客戶感覺到對生活不存在干擾，并且以良好的施工管理側(cè)面體現(xiàn)質(zhì)量的保障。d) 示范單位/ 樣板房/一期實(shí)景展示：三期不另外重裝樣板房，沿用一期同戶型的樣板房，共3間樣板房，分別是85㎡的中間套2房，121㎡的小三房，140㎡的大三房帶空中花園三種戶型。b) 樓盤門戶：項(xiàng)目一期已經(jīng)交付使用，項(xiàng)目緊鄰青楓公園的東大門已經(jīng)開放，樓盤門戶包括該入口及入口周邊的關(guān)鍵點(diǎn)，如地塊圍墻、基地看板、精神堡壘、沿路的綠化帶、將來施工通道入口、停車場等。 景觀優(yōu)化：平面景觀到立體景觀216。 建筑優(yōu)化：216。賣場包裝的整體風(fēng)格賣場包裝的風(fēng)格與項(xiàng)目的建筑、環(huán)境、報廣、電視等所有出街的風(fēng)格必須統(tǒng)一，因此首先根據(jù)項(xiàng)目的定位及已有建筑風(fēng)格等內(nèi)容簡單概括項(xiàng)目賣場包裝的整體風(fēng)格如下：產(chǎn)品概念：優(yōu)質(zhì)的生活“U”產(chǎn)品定位：開創(chuàng)常州U+生活產(chǎn)品的總精神：超越居住的境界推廣名：U嶺域U+概念：216。 利用已初步完工的環(huán)境、建筑、綠化、小品及物業(yè)管理服務(wù)等優(yōu)勢，充分展示項(xiàng)目的特色賣點(diǎn)，打消客戶疑慮，給其留下深刻的印象，制造購買沖動；216。 外圍包裝有利于對項(xiàng)目的形象進(jìn)行全面的展示，擴(kuò)大項(xiàng)目的受眾面；216。推盤日期推盤范圍推盤套數(shù)（套）推盤面積（平米）推盤單價全部銷售額（億元）年度銷售額（萬元/平米）（億元）2009年3月28日12乙003室523800（目標(biāo)均價）22891694（住宅部分，其中有一部分是一期余房銷售）2009年6月20日5+12甲02室168162663800618108002009年7月18日16乙3449413800187758002009年9月5日3甲+4乙126111723800424536002009年10月17日4甲7672203800274360002009年11月14日12乙01室263663380013919400（六）、賣場包裝：現(xiàn)場進(jìn)度要求和形象工程賣場包裝的目的在合理利用資金的情況下，最大限度的營造一個舒適、有視覺沖擊力、給客戶無限遐想的展示環(huán)境，提高項(xiàng)目的附加值，為促進(jìn)客戶盡早落定提供有利的條件。 在這兩項(xiàng)考核體系下，排定以下營銷節(jié)點(diǎn)：時間進(jìn)度營銷節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)等要求/備注　二期預(yù)證取得　08年　二期市場試水　　09年3月初確定二期首推盤時間　　09年3月上旬二期企劃方向的確定　　09年3月中旬二期物料準(zhǔn)備　　09年3月銷平、信封、紙杯的企劃確定和制作　　09年3月二期模型制作　　09年3月項(xiàng)目地塊的二期企劃包裝　　09年一季度二期產(chǎn)品優(yōu)化　09年4月　二期模型調(diào)整　　09年5月二期加推部分房源　09年4月末　三期預(yù)證取得時間確定　09年5月　三期模型制作　　09年5月初三期與二期結(jié)合推廣的推廣方式確定　　09年5月初市區(qū)增加接待點(diǎn)　　09年5月配合市區(qū)接待點(diǎn)的戶外確定　　09年5月7日三期企劃方向確定　　09年5月三期與二期結(jié)合推廣的推廣節(jié)奏確定　　09年5月中旬項(xiàng)目地塊的企劃包裝方案的制作　　09年5月底前售樓處企劃包裝方案的制作　　09年5月中旬三期物料準(zhǔn)備　　09年6月初三期預(yù)增取得　　09年6月20日加推三期　　09年6月下旬市區(qū)接待點(diǎn)對外開放　　09年9月09年11月二三期持續(xù)加推　　　　 推盤計劃及銷售額概算景瑞曦城項(xiàng)目二三期，在09年開始銷售，計劃在09年一共加推6次，共推出482套， （預(yù)測面積暫未出，此數(shù)據(jù)有待根據(jù)設(shè)計圖紙預(yù)測），（根據(jù)年度均價目標(biāo)3800元/平米預(yù)測）。（五）、進(jìn)度目標(biāo)：銷售指標(biāo)和利潤最大化之間的協(xié)調(diào)銷售指標(biāo)：常州景瑞曦城項(xiàng)目二三期力爭在09年完成銷售額 ；10年完成銷售額 億元；11年完成銷售額 億元。從而增加項(xiàng)目的價值。（3）、配套配置賦予產(chǎn)品價值本項(xiàng)目旨在打造區(qū)域市場的標(biāo)桿樓盤，作為區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)和價格標(biāo)桿，本項(xiàng)目在配套配置上提升產(chǎn)品附加價值方面同樣也力求做到最好。（2）、規(guī)劃設(shè)計賦予產(chǎn)品價值公司利用一期實(shí)際銷售中的情況，對二三期的設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化，如，空調(diào)機(jī)位、外立面、飄窗、陽臺等。對本項(xiàng)目二三期在銷售中的提價也有一定的市場預(yù)熱作用?，F(xiàn)階段，項(xiàng)目進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，銷售量位于區(qū)域內(nèi)領(lǐng)先地位，吸引了很多購房者的關(guān)注。（2）、實(shí)力對手，進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，提升價格。n 項(xiàng)目地塊為緊鄰青楓公園的地塊，在鐘樓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，此類土地資源是有限的，但項(xiàng)目二三期無法直接看到青楓公園景觀。我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤最大化？也是常州景瑞曦城項(xiàng)目在高成本的壓力下，需要研究的課題。（四）、盈利目標(biāo)：多重價值之下的利潤回報項(xiàng)目通過規(guī)劃設(shè)計、配套配置、營銷策劃、建設(shè)建造，當(dāng)然加上項(xiàng)目本身的土地價值和增值，賦予項(xiàng)目一定的價值，然后通過銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價值，從而為項(xiàng)目發(fā)展帶來社會和經(jīng)濟(jì)等的回報。一期的成熟社區(qū)；二期的1250㎡中央會所；24000㎡休閑商業(yè)區(qū)。；180度闊景陽臺；人性化戶型設(shè)計；贈送空中花園和飄窗；產(chǎn)品更優(yōu)化，更超值。 產(chǎn)品優(yōu)化外在優(yōu)。 景觀優(yōu)勢二三期的產(chǎn)品，為了彌補(bǔ)缺少直接面對青楓公園的外來景觀優(yōu)勢，在二期中央打造了22000米的中央臺地景觀，利用立體化的度假休閑坡地景觀，打造城西獨(dú)家。將景瑞地產(chǎn)“源自上海，覆蓋全國”的品牌內(nèi)涵滲透，得到常州消費(fèi)者的認(rèn)同。樹立鮮明的品牌形象相對而將常州本土有一些當(dāng)?shù)刂姆康禺a(chǎn)品牌開發(fā)商，如新城、百興、武房，新城更是萬科的忠實(shí)學(xué)習(xí)者，品牌意識非常強(qiáng)，在市中心眾多形式的戶外媒體均有品牌的宣傳。項(xiàng)目二三期不僅有公園優(yōu)勢，還有社區(qū)本身的景觀優(yōu)勢，相對一期首次置業(yè)的自住和公園為吸引力的改善環(huán)境，二三期提供更多的投資可能性。二三期的開發(fā)，是在一期的基礎(chǔ)上，必然要將一期的品質(zhì)持續(xù)并加強(qiáng)，走出城西，走向全市，從城西標(biāo)桿到全市的品質(zhì)樓盤，對公司在常州的持續(xù)發(fā)展更是有著重要的戰(zhàn)略意義。項(xiàng)目二三期的開發(fā)，與一期的著重于品牌形象樹立已經(jīng)有所區(qū)別，我們從達(dá)成目標(biāo)的角度來考慮，從而設(shè)定了常州項(xiàng)目二三期的發(fā)展目標(biāo)——戰(zhàn)略、品牌、產(chǎn)品、銷售。職責(zé)與工作任務(wù)：職責(zé)一職責(zé)表述：處理客戶投訴工作工作任務(wù)負(fù)責(zé)接待、處理所管轄區(qū)域內(nèi)的住宅質(zhì)量投訴組織、協(xié)調(diào)各有關(guān)職能部門及承包商（分包商），落實(shí)質(zhì)量整改措施負(fù)責(zé)做好客戶投訴處理的文件資料歸檔工作代表項(xiàng)目公司同客戶進(jìn)行協(xié)商、談判，簽訂調(diào)解協(xié)議職責(zé)二職責(zé)表述：客戶信息收集與反饋工作任務(wù)以客戶服務(wù)月報等形式，對客戶意見、案例等進(jìn)行針對性提煉反饋負(fù)責(zé)做好客戶投訴處理的文件資料歸檔工作職責(zé)三職責(zé)表述：其他工作工作任務(wù)組織或督促項(xiàng)目公司各相關(guān)部門落實(shí)交房準(zhǔn)備工作完成上級領(lǐng)導(dǎo)交付的其他工作三、項(xiàng)目營銷策劃本項(xiàng)目一期已經(jīng)成功開發(fā)，并在09年3月31前交付使用，就一期而言，是集團(tuán)公司在常州樹立的較為高檔的形象。職責(zé)與工作任務(wù)：職責(zé)一參與項(xiàng)目全程設(shè)計管理工作工作任務(wù)配合總公司設(shè)計部項(xiàng)目建筑師的相關(guān)工作負(fù)責(zé)組織設(shè)計管理部與項(xiàng)目公司相關(guān)部門的專業(yè)技術(shù)協(xié)調(diào)、設(shè)計會審、技術(shù)交底及設(shè)計變更多審核負(fù)責(zé)審查項(xiàng)目發(fā)展擴(kuò)初后各階段的圖紙質(zhì)量，優(yōu)化設(shè)計職責(zé)二配合工作工作任務(wù)配合項(xiàng)目市場定位及營銷策劃的各類工作從設(shè)計角度全過程參與成本控制，配合采購合約部的相關(guān)工作配合項(xiàng)目報審工作配合其他項(xiàng)目的發(fā)展，參與討論、審閱、建議等工作配合部門文員完成分管項(xiàng)目全套技術(shù)檔案資料、往來文件的歸檔工作職責(zé)三設(shè)計公司合約管理負(fù)責(zé)按照合約要求審核設(shè)計服務(wù)達(dá)到預(yù)期的質(zhì)量要求負(fù)責(zé)設(shè)計費(fèi)用的申請支付和支付統(tǒng)計職責(zé)四市場考察及設(shè)計研發(fā)工作任務(wù)了解房地產(chǎn)市場情況、考察樓盤，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高創(chuàng)新的理念專題研發(fā)和交流工作熟悉建筑材料，了解施工工藝，增強(qiáng)成本意識，協(xié)調(diào)配套專業(yè)，加速項(xiàng)目的發(fā)展崗位名稱設(shè)計管理部景觀（裝飾）工程師崗位編號SJ03所在部門設(shè)計管理部直接上級設(shè)計管理部經(jīng)理直接下級本職：具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的景觀（裝飾）專業(yè)化管理工作，配合設(shè)計管理部經(jīng)理高質(zhì)量、高效率地完成項(xiàng)目的景觀（裝飾）設(shè)計管理工作。負(fù)責(zé)房屋預(yù)（銷）售合同（財務(wù)部所執(zhí)復(fù)印件）的保管，及根據(jù)收付款憑證及時登記預(yù)（銷）售收入統(tǒng)計表。工作任務(wù)負(fù)責(zé)對所屬工程竣工結(jié)算資料有效性的復(fù)核工作配合審計部對決算（外審）審核工作的監(jiān)控，并參與審核過程中的談判事宜負(fù)責(zé)根據(jù)合同及竣工結(jié)算資料對所屬工程相關(guān)決算（外審）初審報告復(fù)核工作負(fù)責(zé)決算（外審）項(xiàng)目的資料收集、整理及歸檔工作職責(zé)六職責(zé)表述：其他工作工作任務(wù)參與對階段性設(shè)計成果的審查，提供造價控制建議。工作任務(wù)負(fù)責(zé)根據(jù)合同及審核完成的預(yù)算結(jié)果，出具書面意見并完成與乙方的有效確認(rèn)。收集和掌握技術(shù)變更，材料代換紀(jì)錄，并隨時做好造價測算，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠依據(jù)。工作任務(wù)負(fù)責(zé)對相關(guān)招標(biāo)資料有效性和標(biāo)底基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的復(fù)核工作負(fù)責(zé)編制招標(biāo)標(biāo)底及編制招標(biāo)文件的商務(wù)條款及有關(guān)合同的專用條款負(fù)責(zé)審核招標(biāo)單位標(biāo)書中的工程預(yù)算或工程報價，并提出審核意見供招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組決策參考監(jiān)督、檢查相關(guān)招標(biāo)資料的歸檔工作職責(zé)三職責(zé)表述：配合所負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目，及時完成對工程變更費(fèi)用的審核工作。職責(zé)與工作任務(wù)：職責(zé)一職責(zé)表述：及時準(zhǔn)確地完成所負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的預(yù)決算（內(nèi)審）審核工作。保持與下屬員工的溝通交流，關(guān)注員工的績效表現(xiàn)和職業(yè)需求，塑造團(tuán)結(jié)進(jìn)取的團(tuán)隊(duì)。職責(zé)四職責(zé)表述：：建立、維護(hù)供應(yīng)商、材料價格信息庫，在工程招標(biāo)、設(shè)計選型時提供相