【正文】 []管理處經(jīng)理隨機檢查公用設(shè)施的改造及維護維修工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題，及時通知管理處工程部門主任處理并要求其書面報告處理結(jié)果。 公用設(shè)施改造及維護維修工作質(zhì)量的檢查。做成功物業(yè)管理人！』 第 46 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 搶修完畢，管理處經(jīng)理應(yīng)向總經(jīng)理報告搶修情況，包括： []事故原因； []損失情況； []搶修結(jié)果； []搶修費用； []糾正和預(yù)防措施。 管理處所有人力、財力、物力應(yīng)優(yōu)先滿足搶修的需要。 公用設(shè)施的搶修： 管理處經(jīng)理當(dāng)班時，由經(jīng)理組織實施搶修；管理處經(jīng)理不在時，由部門主任組織實施搶修。 上級指示。 客戶投訴記錄。 計劃外公用設(shè)施改造及維護維修： 物業(yè)管理維修管理員根據(jù)下列資料提出計劃外公用設(shè)施改造及維護維修項目。 日常巡視檢查： 物業(yè)管理維修管理員對自 己責(zé)任范圍的公用設(shè)施在正常工作日內(nèi)每天巡視檢查，并作《公用設(shè)施巡視記錄》。管理處將編制好的《年度維修（改造）計劃》送至總經(jīng)理、財務(wù)部、工程技術(shù)部（送往工程技術(shù)部時須附送上用 Excel 編制的計劃表磁盤，下同）。須報計劃的項目是指單項預(yù)算 費用 2020 元以上的項目。做成功物業(yè)管理人！』 第 45 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 責(zé)任范圍劃分： 管理經(jīng)理根據(jù)《公用設(shè)施一覽表》和物業(yè)管理員人數(shù)及特長劃分各物業(yè)管理員責(zé)任范圍，并在一覽表相應(yīng)欄目注明。 []其他公用設(shè)施。 []清潔衛(wèi)生設(shè)施。 []消防設(shè)施。 []路燈、公共通道燈、庭院燈、應(yīng)急燈。 管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施應(yīng)包括如下幾種： []供電、供水設(shè)施。 標(biāo)準(zhǔn)程序： 管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的確認： 物業(yè)管理原 制作《公用設(shè)施一覽表》并徐備用相應(yīng)管網(wǎng)圖、供電線路圖、結(jié)構(gòu)圖、原理圖、說明書等資料。 財務(wù)部職責(zé)： 做好立項項目的預(yù)算審核工作，監(jiān)督和控制工程費用的預(yù)算執(zhí)行情況； 負責(zé)為各部門辦理工程項目的結(jié)算； 參與工程項目的竣工驗收。做成功物業(yè)管理人！』 第 44 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 管理經(jīng)理作為管理處負責(zé)的項目的第一責(zé)任人，須督促工程項目直接負責(zé)人做好工程的實施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié) 工作；同時須督促員工做好工程項目的年度計劃、 季度計劃和半年總結(jié)、管理處所負責(zé)項目的實施。 自修：指管理處人員自行進行的改造及維護維修。 標(biāo)準(zhǔn)定義： 公用設(shè)施的搶修：是指損壞的公用設(shè)施，已經(jīng)嚴重影響到客戶的人身和財產(chǎn)安全或其正常生活，必須對其及時進行的維修。做成功物業(yè)管理人！』 第 43 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 公用設(shè)施改造及維護維修工作標(biāo)準(zhǔn)程序 目的： 確保及時更新、改造、維護維修公用設(shè)施，保證其適時適量增容和正常運行。 事故后要詳細整理記錄資料，總結(jié)操作經(jīng) 驗。 操作完畢后，時刻觀察各個系統(tǒng)運行是否正常。 按“ F3”鍵，此時，磁帶機輸出的有關(guān)人員疏散內(nèi)容和消防指揮員現(xiàn)場指揮的信號并存同時播出。 按下“ STOP”后再按下“ F2”鍵。 緊急廣播遙控設(shè)備操作說明、當(dāng)需要啟動緊急廣播時，請嚴格按以下步驟操作： 將消防控制室中緊急廣播設(shè)備的搬把開關(guān)置“ ON”位置。值班員觀察水位信號，水位降到下限，花灑泵自動啟動，相應(yīng)的啟泵信號燈亮。若不能自動啟泵時，應(yīng)立即轉(zhuǎn)入手動位置啟動，仍不能啟動時，速與水泵房人員聯(lián)系，或派人到泵房強行啟動。 消防栓系統(tǒng)：該系統(tǒng)是救火的主要設(shè)備之一，當(dāng)進行該系統(tǒng)操作時，時刻監(jiān)視該系統(tǒng)的消火栓報警信號。若風(fēng)機不能自動啟動，速轉(zhuǎn)入手動位置啟動，仍不能 啟動時速派人到風(fēng)機房內(nèi)強行啟動。 排煙系統(tǒng)：發(fā)生火災(zāi)時，值班員遙控打開該層及其上下層的排煙閥。 防火卷簾門系統(tǒng)：當(dāng)群樓發(fā)生火警時，根據(jù)失火方位及火熱大小，可采取隔離法，及 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 各系統(tǒng)的安全操作規(guī)程： 煙感系統(tǒng)：當(dāng)發(fā)生火情報警時，確認樓層后，首先通知保安人員到報警層觀察，同時與該層人員及時取得聯(lián)系。 適用范圍： 本管理區(qū)域內(nèi)消防各系統(tǒng)屬遙控、連鎖自動裝置。 監(jiān)控中心的設(shè)備出現(xiàn)故障當(dāng)班人員 無法排除時，應(yīng)第一時間報告工程部主任，聯(lián)系技術(shù)人員前往維修。做成功物業(yè)管理人！』 第 41 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 監(jiān)控中心各操作手柄（按鈕）每日做一次手動操作檢查。 值班人員在工作期間不得擅自離開工作崗位，如有特殊情況，應(yīng)由其他輪值人員頂替方可離開。 監(jiān)控中心的輪值人員必須具備高度的警覺性和高度的責(zé)任心，能熟練操作設(shè)備。 適用范圍： 適應(yīng)于公司下屬各管理區(qū)域內(nèi)消防監(jiān)控中心 。 消防管道及平面圖的標(biāo)識。 監(jiān)控中心有關(guān)消防的各種管理制度的標(biāo)識。 消防設(shè)備試運行記錄標(biāo)識。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 監(jiān)控中心的標(biāo)識，擺在監(jiān)探中心的門口，掛有監(jiān)控中心的標(biāo)牌，在值班室內(nèi)的控制臺上，顯示有供電各系統(tǒng)信號指示，控制操作按鈕等具體的字樣標(biāo)識。 消防水箱的標(biāo)識，在供水箱上標(biāo)有消防儲水量限位標(biāo)識。 消防電梯標(biāo)識，在每層的消防電梯廳內(nèi)都標(biāo)有消防 電梯字樣，表示該梯為消防電梯。 高層、中高層排煙系統(tǒng)標(biāo)識，在各層的走廊一方設(shè)有一個排煙窗，在相應(yīng)的位置設(shè)有排煙窗控制裝置，上面注有“發(fā)生火災(zāi)時，按下紅按鈕”的字樣標(biāo)識。 消防設(shè)備系統(tǒng)的標(biāo)識： 消防供水管道的標(biāo)識，在樓內(nèi)的消防供水管，按規(guī)范要求全為紅色，并在管道上有明確的編號，說明該管是消火栓系統(tǒng)或花灑系統(tǒng)供水的區(qū)域范圍。 消防器材標(biāo)識，在各層指向滅火器的方向分別安裝有指示牌，其作用是提示人們該方向設(shè)有滅火器材，一旦發(fā)生火災(zāi)及時使用。 應(yīng)急指示燈標(biāo)識，分別安裝在住宅樓各層通道及樓梯內(nèi)，其作用是在火災(zāi)情況下可作應(yīng)急照明使用，并提示人們所在安全疏散的方向 。做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 管理程序 按照消防規(guī)范要求，管理區(qū)域內(nèi)配備各種消防設(shè)備、設(shè)施，標(biāo)識安裝在合適、醒目的位置上。 適用范圍 : 適應(yīng)于公司下屬各管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施、安全標(biāo)識管理。 公司建筑物內(nèi)凡存放有物品的地方，有人員活動的地方、公共場所、娛樂場所、樓層間、機房、電房、氣站、廚房、辦公室等部位視情況配備輕便手提式滅火器材，由管轄部門負責(zé)維護保管及外表的清潔衛(wèi)生，擺放消防器材的地方不得堆放雜物，改變消防器材擺放的位置時，要經(jīng)保安部同意，有意損壞消防器材要罰款，情節(jié)嚴重的要追究責(zé)任。 管理處備用發(fā)電機，由工程部根據(jù)設(shè)備 檢查安排時間定期啟動檢查。 消防總控制聯(lián)動系統(tǒng)每年由消防監(jiān)控中心和工程部及有關(guān)部門聯(lián)合啟動運行檢查一次。 氣站的電子鼻的信號每季度由液化站測試一次信號。 每季度由消防監(jiān)控中心或工程部防水檢查一次物業(yè)區(qū)域的地上消火栓。 3． 1 管理規(guī)程 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的煙感器每年由消防監(jiān)控中心組織測檢 1～ 2 次。做成功物業(yè)管理人！』 第 38 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 消防設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程 目的： 為了確保消防設(shè)備的正常工作，能及時有效地發(fā)揮設(shè)備功能。本暫行規(guī)定 由各級保衛(wèi)部門監(jiān)督執(zhí)行 ,對違反本規(guī)定者視情節(jié)輕重和受災(zāi)情況按《治安管理處罰條例》和《刑法》的有關(guān)規(guī)定對有關(guān)人員分別給予批評教育，賠償經(jīng)濟損失、處分、罰款、拘留處罰，后果嚴重的追究刑事責(zé)任。 動火作業(yè)人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。 現(xiàn)場安全負責(zé)人和動火作業(yè)人員要加強觀察、精心操作，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時，立即停止動火。 現(xiàn)場安全負責(zé)人不在場不動火。 在進行高空焊割作業(yè)時，未清除地面的可燃物品和采取相應(yīng)的防護措 施不動火。 繁盛裝過油類等易燃、可燃液體的容器、管道用后未清洗干凈不動火。 周圍的雜物和易燃品、危險品未清除不動火。 適用范圍： 適應(yīng)于公司下屬各管理區(qū)域內(nèi)有臨時動火作業(yè)操作的場所。做成功物業(yè)管理人！』 第 37 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 護和疏散工作。 發(fā)現(xiàn)火警及時報告，盡力和消防隊員一道撲滅火災(zāi)。 需要動火作業(yè)時，要辦妥動火作業(yè)證后方能施工，施工前盡可能排除易燃物品，施 工后認真檢查，確無火種后方可離開。 維修工作中需使用易燃材料時，應(yīng)特別小心。由工程部當(dāng)職人員負責(zé)檢查鎖好樓頂水池蓋，無關(guān)人員不得借用鎖匙，除工程部當(dāng)職人員外，必須經(jīng)該系統(tǒng)主任領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才可開水池蓋。如發(fā)現(xiàn)不安全因素，及時進行整改。 各崗位值班人員除設(shè)備安全運行外，必須對所屬機房范圍進行安全檢查。 未經(jīng)物業(yè)管理處、工程部主任批準(zhǔn)，外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工等人員）禁止進入配電房、電梯機房、水泵房。 管理程序： 全體員工必須加強安全防范意識，執(zhí)行公司制定的安全管理制度，協(xié)同保安部門認真做好公司各部門安全保衛(wèi)工作。 相關(guān)文件記錄：無 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 發(fā)生較重大事故或故障時，主管單位在事故、故障初步處理后，寫出事故、故障報告，由管理處經(jīng)理召集有關(guān)單位參加的事故分析會，寫出分析意見和改進措施，然后由管理處經(jīng)理審批后送主管單位。 發(fā)生較重大事故或故障（指造成較大范圍、較長時間有關(guān)系統(tǒng)不能正常工作或?qū)⒃斐捎嘘P(guān)系統(tǒng)不能正常工作，產(chǎn)生較嚴重影響，直接經(jīng)濟損失 1000 元以上者）時，必須及時報告上級領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)單位協(xié)調(diào)解決。 適用范圍： 適應(yīng)于公司下屬各管理區(qū)域內(nèi)的工程設(shè)施設(shè)備處理。 相關(guān)表格 《消防設(shè)備設(shè)施月檢查記錄表》 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 各種消防標(biāo)識：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。 檢查內(nèi)容： 防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有無損壞。 管理規(guī)程： 消防設(shè)施器材包括防盜門、應(yīng)急照明燈、指示燈、各種消防標(biāo)識及干粉滅火器等。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 消防設(shè)施器材管理規(guī)程 目的： 為了保證消防設(shè)施的完好性和完整性。 管理規(guī)程： 下列情況報告班組長： 主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況； 設(shè)備出現(xiàn)故障或停機檢修； 零部件更換及修理； 維修人員的工作去向，客戶維修材料的領(lǐng)用； 運行人員暫時離崗； 對外班組及上級聯(lián)系。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 工程設(shè)備管理報告規(guī)程 目的： 為了規(guī)范設(shè)備操作管理、責(zé)任界定清晰。 在下列情況下不得交接班： 在事故處理未完或重大設(shè)備啟動或停機時； 交接班準(zhǔn)備工作未完成時； 接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時； 領(lǐng)辦或由主管指定替代領(lǐng)班的人未到時； 接班人員有酒醉 現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人時。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運行記錄；介紹運行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等情況；清點儀表、工具；檢查設(shè)備狀況；等等。因故不能值班者， 必須提前征得領(lǐng)班同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假。 適用范圍： 適應(yīng)于公司下屬各管理區(qū)域內(nèi)的工程機房管理。 相關(guān)文件記錄：無 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 定期對設(shè)備管理記錄進行統(tǒng)計分析，掌握設(shè)備運行情況。 值班員和維修人員做好智能控制、消防、水電、電梯等設(shè)備的值班記錄和各種設(shè)備的巡視檢查 和保養(yǎng)記錄，并有記錄人的簽名。 管理規(guī)程： 管理區(qū)域內(nèi)驗收交接應(yīng)移交有關(guān)機電設(shè)備檔案資料，包括設(shè)備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書等，綜合部檔案室設(shè)專柜保管。 相關(guān)文件記錄：無 設(shè)備運行記錄管理規(guī)程 目的： 為了保證各項設(shè)備運行記錄及各種交接資料的完整性。 做好設(shè)備運行和維修記錄，建立設(shè)備臺帳，定期對設(shè)備進行清潔衛(wèi)生。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為