福州項目策劃分析(參考版)
2025-06-20 14:27本頁面
【正文】 30 / 30。（4） 投資置業(yè)：如果不轉手的，買某某花園的消費者自己居住的可能性最大，一般不會用來出租。（2） 提高居住品質，改善居住條件，體現自身價值。 他們的文化素質和品味較高，追求高尚、和諧、寧靜、舒適的生活。娛 樂看電視報紙、茶莊、迪吧、聚會、音樂、桑拿、唱歌分 類生 意 人國家公務機構有權者高級白領海外務工者、歸僑、有海外關系者 部分高校老師其 它百分比（估）40％20%20%10%2%8%某某花園消費群量化分析表（百分比）推論 人的品味高低不能以學歷為標準，而要以心理追求為依據。追求高尚社區(qū)氛圍。年 齡在25歲－60歲之間都有可能受 教 育 程 度難說，70％高中以上目 標三房二廳、四房二廳購 房 原 因提高生活品質。家庭年純收入5萬元以上。購買心理比較理性。心 理高品質生活追求者。高級白領。駐榕外商、國內較大商業(yè)機構代表。某某花園主體消費群特征構想（表）身 份生意人士的高中收入者。B． 家庭年純收入8萬元以上按照通常規(guī)律，一般家庭積蓄十年達到購房經濟條件的群體置業(yè)比率很大，家庭年收入8萬元以上，扣除日常開支，一年大體上可剩5萬元，十年就達到50萬元，某某花園主力戶型的價位在40萬元左右，加上銀行按揭，這部分人的購房消費還是很有潛力的。C． 購買心理比較理性某某花園的消費群體具有相當的經濟實力，身份階層、知識水平、購買心理等綜合因素決定了他們是一群比較理性消費者，這對我們的廣告策略指明了主要方向。B． 思想和觀念比較超前，至少不保守某某花園項目代表著未來福州房地產發(fā)展的趨勢，近幾年福州人的居家觀念已經有了很大的變化。高知識階層有自己獨特的品味和超前的意識，又有通過買房來顯示自身價值和實力的心理需求，同時某某花園離這些學校都不遠，很貼切他們的實際需要。D．高級白領職員一般在25－35歲之間，文化素質較高，對生活、家庭有自己的理解，向往舒適、方便、雅致的生活，把家當作自己的心靈空間和努力工作追求的目標，收入較高但財力有限，銀行按揭分期付款對他們來說很重要，購買心理趨于理性。C．海外歸僑海外歸僑或落葉歸根或主要事業(yè)在中國，因為曾經長期在國外生活過，視野比較開闊，對居家要求很高，特別看重環(huán)境、綠化、細部設計和社區(qū)文化，追求舒適、寧靜、方便、祥和的生活，某某花園對他們的吸引力將會很大。十三、消費者分析 誰買某某花園？從做項目總平和戶型開始，我們的項目定位就是抓介于水鄉(xiāng)溫泉別墅和金山碧水之間的那部分消費者（包括融僑錦江的部分消費群），運用交叉互融的分析方法，某某花園的目標消費群體勾勒出來大體如下：① 從身份層面分析 A． 生意人士中的高、中收入者這部分人有一定的經濟基礎，比較精明，因常年在生意場上奔波，對舒適、高雅、寧靜的生活有強烈的追求，習慣以投資的眼光來置業(yè)。（2）本項目在規(guī)劃設計和戶型設計上的優(yōu)勢，將對項目銷售的好壞起到非常重要的作用。而金山新區(qū)開發(fā)的綜合炒作熱度比原來的江北地段要弱得多。（2） 對手強大，分薄了客戶資源。（3） 地段：在目前福州大部分消費者眼中，金山新區(qū)地段相對偏遠。B：WEARNESS（劣勢）（1） 開發(fā)程度：本項目規(guī)模中等，社區(qū)效果和景觀效果均未成型，金山新區(qū)處于待開發(fā)階段，整個版塊尚未成熟，交通、學校等配套欠缺，買家有一定的心理障礙。（3）價格：對江對面的融僑錦江來說，某某花園具有很明顯的價格優(yōu)勢，但金山碧水價格比我們低。A：STRENGTH（優(yōu)勢）（1）社區(qū)內外環(huán)境：它是一種美好的社區(qū)景觀，更是一種清新怡人的生活環(huán)境，但對同地段項目而言不具備明顯的差異化優(yōu)勢，特別是外環(huán)境基本一致。這些對某某花園的行銷推廣都有積極意義。小結對某某花園來說，金山碧水的價格優(yōu)勢現在是越來越小了，威脅也就越來越小。D、 加強銷售服務：集中房改辦、住房金融中心，及有關銀行在現場實行“一條龍服務”，所有按揭手續(xù)由金山建設指揮部代辦，在一定程度上給消費者購房帶來了方便。此舉吸引了不少機關單位基層國家公務員購買。對外地來榕打工者有一定吸引力，但金山碧水的客戶群體要求落實戶口的不多。這個項目建成后會不會成為現在80年代蓋的小區(qū)，內河會不會成為新的晉安河都值得擔心。從目前的形勢來看，市政配套要在3~5年內才能夠逐步完善，這對于首批入住的業(yè)主和開發(fā)商無疑也是一種挑戰(zhàn)。 G、心理：看好金山的居住環(huán)境，及升值潛力，但項目的低價位才是他們最直接的購買原因。F：購買方式：安居型的年青客戶群體，購買力相對較小，由于受經濟條件的限制，多為購買100平方米以下戶型，大部分需要銀行按揭的支持。另一種就是年齡在30~45歲之間的換房族，他們由于家庭成員的結構因素，及現有住房的限制，為改善居住環(huán)境而購買。D、年齡結構：該項目的目標客戶中占85%的客戶年齡結構在25~45歲左右。C、收入：絕大部分消費者有較為穩(wěn)定的收入，但支付能力有限，也沒有太多的積蓄。消費群體分析A、職業(yè)：從項目的消費群定位和實際購房客戶來看，他們多為企事業(yè)單位員工、雙薪階層、國家基層公務員、中小私企老板及部分周邊消費群體、炒房者。但從“金山碧水”的銷售來看100~130㎡及復式
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