【正文】 THE END! THANK YOU! 。 品類小結 ?品類對比 – 結合品類案例，從項目地塊條件分析有以下調(diào)整 產(chǎn)品系列 項目價值 土地價值 物業(yè)組成 * 容積率 居住評價 位 置 交 通 配 套 資 源 城市住宅 (金色系列 ) G1商務住宅 便捷的城市生活 市區(qū)或新城區(qū) 發(fā)達 生活配套已經(jīng)完善 商務發(fā)達 高層 /LOFT 一般 G2城市改善 自然資源良好 高層 約 宜居宜 住 G3城市棲居 無特殊資源 高層 約 一般 城郊住宅 (城花系列 ) C城郊改善 舒適居住 (第一居所 ) 新城區(qū)或城市邊緣 便利 規(guī)劃有完善的生活配套 無景觀資源 別墅 /多層 /高層 宜居宜住 郊區(qū)住宅 (四季系列 ) T1郊區(qū)棲居 低價格 郊區(qū)或衛(wèi)星城 不便利 不完善 無特殊資源 小高層 /高層 較差 可達 T2郊區(qū)改善 舒適居住 (第二居所 ) 自然或旅游休閑資源優(yōu)越 別墅 /高層 /公寓 良好 高檔住宅 (高檔系列 ) TOP1城市豪宅 占有稀缺資源 市區(qū) 便利 對配套無具體要求 景觀資源一般，土地占有 別墅 優(yōu)秀 郊區(qū) 可達 TOP2郊區(qū)豪宅 自然資源優(yōu)越 別墅 優(yōu)秀 ? 由上表可得， T2類與 TOP2類的土地價值條件相近，容易混淆（例證： T2類的 《 清林徑 》 與 TOP2類的 《 棠樾 》 項目） 問題：如何區(qū)分？ *注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項目實例支持，在此僅供參考 本報告是嚴格保密的。 ? 容積率：約 ? 總戶數(shù)：約 124戶 – 項目配套 ? 觀瀾高爾夫（東莞）球會，大屏障國家森林公園 ，仙女湖水庫，三正半山酒店等 – 設計定位 ? 以“營造一種東方奢華為主的低密度現(xiàn)代居住氛圍”為設計核心，以水元素為主題，闡述東方居住美學中水的重要性，并運用中國文化特有的低調(diào)展現(xiàn)屬于東方民族的奢華 本報告是嚴格保密的。 ? 總建筑面積：約 90000m178。 高檔住宅案例 ?蘭喬圣菲 – 設計理念 ? 規(guī)劃上，外圍設置雙拼大宅，劃地為圈，形成強烈的領域感和不動聲色的優(yōu)雅氣場；內(nèi)部聯(lián)院住宅排布巧妙自如，讓所有建筑均獲取最大的景觀資源和開敞的氣勢 ? 風格上，來自托斯卡納與安德魯西亞的歐洲風格建筑靈感，低調(diào)的尊崇于隨意處自然流露，厚重的質(zhì)感，大氣的拙樸，原生建筑材質(zhì)讓生活衍生不凡氣質(zhì) ? 造型上，經(jīng)典坡式屋頂設計，映托出“統(tǒng)一中有變化，變化中出特色”的豐富而韻律的住宅造型，每一細節(jié)都能品味出時光的變幻與永恒 ? 鋪排上，采用單體造型局部處理，結合平面功能要求，設計出獨棟和雙拼別墅等主要產(chǎn)品形式，并運用交錯圍合組合方式，形成層次豐富的環(huán)境空間，讓建筑具有生命般的起伏和旋律 TOP1 品類特征 蘭喬圣菲 客戶需求價值 銷售價格在市區(qū)均價兩倍以上 08年 10月開盤（容積率 ，共 94戶） 土地屬性 位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景觀資源 位于深圳 寶安中心區(qū)核心位置 的純別墅社區(qū)，每戶均占有廣闊 土地資源 本報告是嚴格保密的。 品類細分 ? 高檔住宅類（ TOP系列）細分 品類 項目價值 土地屬性 客戶需求 價值 * 容積率 主力細分客戶構成 主力戶型 客戶選擇 客戶細分 價值排序 比例 家庭生命周期 年齡 (購買力 ) 購買動機 TOP1 城市豪宅 占有稀缺資源 位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源 銷售價格在市區(qū)均價 2倍以上 TOP2 郊區(qū)豪宅 位于郊區(qū)，占有稀缺景觀資源或通過獨棟等產(chǎn)品形式占有土地資源 – 共性： 占有稀缺資源，有一定的交通通達性，密度低，售價高，基本以別墅物業(yè)為主，居住舒適 – 特性： 以項目所在地理位置為依據(jù)，劃分為城市及郊區(qū)項目兩類 *注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項目實例支持，在此僅供參考 本報告是嚴格保密的。 郊區(qū)住宅案例 ?清林徑 –整體規(guī)劃 ? 項目整個社區(qū)沿坡地自然排布，從入口到會所，從泳池到專用自行車道，從森林 SPA到田園風情，在這里，身體、自然、心靈、建筑相互融合 T2 品類特征 清林徑 客戶需求價值 舒適居住 (第二居所 )，考慮養(yǎng)老或休閑 趣味天然的 養(yǎng)生大宅 土地屬性 交通：距離城市較遠，但有快速道路可達 交通：與中心城區(qū)有一定距離， 有高速路可達 配套：沒有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套 (或有條件做到 ) 配套：項目 帶有會所及商業(yè)街 ，附近有 清林徑森林公園 可供游憩 居住價值：有自然資源，居住環(huán)境可塑性高 居住價值：位于清林徑森林公園山腳，空氣清新 本報告是嚴格保密的。 ? 總建筑面積：約 360000m178。 郊區(qū)住宅案例 ?東海岸 T2 品類特征 東海岸 客戶需求價值 舒適居住 (第二居所 )，考慮養(yǎng)老或休閑 城市之中的 天然山海資源 ， 成熟的大型濱海社區(qū) ； 土地屬性 交通：距離城市較遠，但有快速道路可達 交通： 距羅湖商業(yè)中心約 30公里 ，有鹽壩等 多條高速路 及大梅沙 公交總站 配套：沒有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套(或有條件做到 ) 配套：區(qū)外有 娛樂，醫(yī)療 等機構，區(qū)內(nèi)有 公園，會所及商業(yè)街 等配套 居住價值：有自然資源，居住環(huán)境可塑性高 居住價值： 背倚青山，面朝大海 ，自然環(huán)境極佳 本報告是嚴格保密的。 郊區(qū)住宅案例 ?東海岸 – T2郊區(qū)享受 ——背山面海的濱海居所 ? 項目位于鹽壩高速公路與周圍的坡地間，距羅湖商業(yè)中心區(qū)約 30公里，距離大梅沙海灘約 ，背倚青山，面朝大海，自然環(huán)境極佳 ? 項目用地屬于山地類型，地形由東南向西北逐漸走高，東南側地形比較平緩，西北部地形陡峭，沿鹽壩高速公路呈弧形東西向帶狀分布 – 基本信息 ? 總占地面積：約 ? 總建筑面積： ? 容積率： ? 總戶數(shù)： 1949戶 ? 開發(fā)節(jié)奏：共分 4期， 0305年開 13期， 07年開售第 4期 – 周遍配套： ? 娛樂： 7個高級大梅沙酒店， 2個游艇會， 2個高爾夫球場， 2個直升機停機坪， 5個大梅沙高端項目， 7大公園， 4大沙灘， 2所學校， 6大高端餐飲 ? 交通：深鹽第二通道、鹽壩高速、鹽排高速、大梅沙公交總站 ? 醫(yī)療：梅沙醫(yī)院、社區(qū)健康服務中心 本報告是嚴格保密的。 品類細分 ?郊區(qū)住宅（ TOWN系列） —— 山水 .悠然生活 遠離喧囂與浮華的宜人居所 – 未來奢侈，將告別非必需品，而追逐必需品，緊俏的，稀有的，受青睞和尊重的，將不再是哪些昂貴卻隨處可見的物品，而是寧靜的時光，干凈的水和新鮮空氣 – 萬科 TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的遠見與深度的人文關懷，為一顆顆山水田園的新，打造遠離喧囂與浮華的居所，建筑超凡脫俗的自然人居氛圍，尋覓關于海的理想，山的文明，還有整座城市對于悠閑生活的向往 ? 2022年深圳 TOWN系列產(chǎn)品 – 東海岸 ——郊區(qū)享受 – 清林徑 ——郊區(qū)享受